こんにちは。

随分ブログをさぼっておりましたが、随分関わらせていただきました物件が増えて参りましたので再スタートいたしました！今日ピックアップさせていただきますのはタイトルの通り平屋でございます。

この平屋は、こんな感じの玄関です。

建替え用地としてはちょっと勝手が悪く、不人気物件の仲間入りをしていた再生前物件･･･

再生前のこの物件は、建て替え用地としては少し使い勝手が悪く、不人気物件の一つとして扱われていました。立地自体は悪くない場所にあるのですが、公道からおよそ5メートルほど奥に入り込んでおり、そのため建て替えを考える際には不便さが目立つという欠点がありました。その結果として、建て替えの候補地としてはあまり選ばれず、残念ながら市場では不人気物件となっていたようです。しかし、物件自体のポテンシャルは決して低くはなく、駅からは少し距離があるものの、周辺環境は整っており、きれいな街並みが広がる住宅街に位置しています。この住宅街は特に若いファミリー層にも人気があり、そのため住むには悪くないエリアといえるでしょう。（ただし、駅からの距離の点で若干のデメリットがあるため、立地の好みによっては評価が分かれるかもしれません。）

この物件の話を不動産業者さんからいただいた際、久しぶりに平屋という点に惹かれました。平屋建ての物件は現在の市場では非常に希少なため、個人的にとても興味を持ち、すぐに見学物件の候補としてリストに加えることにしました。実際に物件ツアーで現地を訪れたところ、他の参加者の方々も同様に関心を示していたのが印象的でした。やはり平屋はなかなか市場に出てこないので、希少性が高く、多くの方が魅力を感じるようです。（これからも引き続き、こういった希少な物件を見つけ出すために、物件集めを頑張っていきたいと思います！）

家賃の設定については、周辺エリアの相場を慎重に調査した結果、少し強気ではありますが、6万円程度が妥当だろうと見込んでいます。また、物件の状態や今後必要となる改修工事の規模を考慮し、リフォーム費用としては300万円ほどを想定しました。これを基にして、最終的な申込み金額も300万円と判断しました。この価格帯であれば、周辺の相場や将来的なリターンを見込んでも十分に競争力があると考えています。

買付申込をしたのは、女性の古家再生投資プランナーⓇOさん

今回の買付申込は、女性プランナーのOさんに担当していただきました。これまでに数件の物件を一緒に進めてきたこともあり、Oさんもすっかり手慣れている様子で、不安な点は特に感じられませんでした。

家賃から逆算し、あえて家賃をやや低めに設定しつつ、リフォーム代はやや高めに見積もるという戦略を取っています。Oさんはすでにこの考え方をご理解されており、申込金額もその算出方法に基づいてしっかりと決められたようです。提出された買付申込書を受け取り、すぐに業者さんに提出いたしました。

今回のお取引相手の担当者とは、何度かお仕事をご一緒させていただいている方でしたので、率直に指値価格をお伝えしましたが、やや苦笑されました。（Aさん、いつもご迷惑をおかけしてすみません！）

さらに、売主さんに対して「もしお譲りいただければ、300万円ほどの改修費を投じ、物件を再生して大切に活用する予定です」ということも合わせてお伝えいただくようにお願いし、申込書を提出しました。

基本的に、投資という観点からすると、ほとんどの場合、売主さんが希望される価格では収支が合わないため、恐縮ですが希望価格よりも低い金額で申し込むことが多くなってしまいます。もちろん、これは事業としての取り組みであるため、致し方ない部分もありますが、一方で売主さんの思い入れのある物件（もちろん、そうでない場合もあります）に対して、その価値を低く評価してしまうような価格を提示することに対しては心苦しいこともあります。売主さんががっかりされないよう、業者さんにはその点をご配慮いただきつつ、価格をお伝えしていただければと思います。

また、価格にはこだわりがありますが、購入時期については特に急いでいません。（ただし、3年後となると困りますが！）そのため、もし一定期間内に希望者が現れない場合は、再度こちらの提案を思い出してお声がけいただければと思います。実際に、そうしたケースで後からお返事をいただけることもあります。

３００万円で提示した物件が１０日ほど過ぎてご返答あり。価格は･･･

という事で･･･

３００万円で提示しまして、当初販売価格からの額面の乖離もあり、ご調整に時間を要しておられるようでした。１０日ほど過ぎまして、お電話をいただき、交渉の結果としては、３３０万円でいかがかというレスポンス、そのようにして前向きにおとらえいただいているという事も含めてプランナーOさんにお伝えし、私からも３３０万円で話をすすめようとOさんにお伝えし了承されましたので、無事購入されたといところです。

ここでポイントになるのがリフォーム代ですが、当初の想定時には、あそこを直して、ここも直してという風に項目は多岐に渡っていきますが、

1. 絶対に直さなければならない項目
2. このままでもどうかな～予算があれば直したいな～という項目
3. 実施すると物件の魅力度があがると思われる項目

リフォーム代の算出は、大別すると上記のように分けることができると思いますが、

当協会で皆さんにお伝えさせて頂くのは、１と２は含まれていて、３については含んで考えるか含まず考えるかは物件毎に変わるという感じで考え、お伝えしております。

今回の平屋でお話させていただきますと、あ、まずは中の状態をご紹介しますね。

不人気物件の仲間入りをしていた平屋の再生前の状態

間取りはこんな感じでした。

この物件でいくと、絶対に直さなければならない項目は、床の補強や表装工事、設備の交換など沢山ありますが、当方は間取りの変更も必須だと考えていますので、最初から予算の中に入れています。

ご覧の通り、浴室から出るとそこはキッチンで且つ玄関からも見えます。これでは物件の魅力度が落ちますし、なにより快適な住空間とは言えないと考えます。もちろん、投資効率を考えるとリフォーム代は安いに越したことはないのですが、その為にこのような項目を省いて、その分家賃もグッと相場より安くして貸し出すという考え方もありますが、「リーズナブルで快適な住空間に再生する」という当協会の考え方に反しますので、とにかく安く済ませたい大家さんとは当方は合わないかもしれません。だって、賃貸業も商売なので、お客さんに家賃でも空間でも満足して貰いたいじゃないですか！という事で間取りはこんな感じにしました。

しかしながら、３００万円で購入しまして、３００万円で直すという計画が３３０万円での購入になりましたので、古家再生士のKさん、プランナーのOさんにいろいろと案を持ち寄りましてリフォーム予算は２７０万円で行くことにしました。

当初予定の２の項目の一部グレードを落としたり省いたりした感じですね。

この物件の場合は、ユニットバスを入れる予定のところを、パネルやシート貼り、浴槽交換に変更したという事で圧縮したんですね。そうするとこんな感じです。

ユニットバスには劣りますが、決して入りたくないお風呂でもなくなりました。

他、平屋なので天井を落として空間を広くとることができました。これが平屋ならではの醍醐味ですね。他、リフォーム後の写真ご覧くださいませ。

不人気物件の仲間入りをしていた平屋のリフォーム後を公開

ホームステージングまで行いまして、和モダン平屋の完成です！

やっぱり平屋は入居希望の方にも人気なようで、募集開始から早々に申し込みもいただく事ができました。

外観はこんな雰囲気で、表面だけ塗装しましていい感じ。

これは、古家再生投資プランナーⓇOさんが、夏のとても暑い日を選んではいませんが、たまたま当たってしまっての汗の結晶です。平屋だったら手も届きますもんね。

また庭ですが、奥に入り込んだ位置にあるものの、門を解体すれば駐車場にすることができます。表の駐車場化は実施すると物件の魅力度があがると思われる項目であり、家賃が上がることに直結しますので、道路付け状況から可能なら実施を優先したい項目ですね。ちょうど２ｍの接道というお家が多いので、軽自動車は入れられるようになるケースが多いものです。

以上、　今回の古家再生のレポートでした！

P.S.
Oさん次の物件も素敵に再生いたしましょう！

最後までお読みいただき、有難うございました。

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