こんにちは。

随分ブログをさぼっておりましたが、随分関わらせていただきました物件が増えて参りましたので再スタートいたしました！今日ピックアップさせていただきますのはタイトルの通り平屋でございます。

この平屋は、こんな感じの玄関です。

建替え用地としてはちょっと勝手が悪く、不人気物件の仲間入りをしていた再生前物件･･･

こちらの物件･･･。立地自体はよい場所にある物件なんですが、公道から５ｍほど奥に入り込んだ所にあり、建替え用地としてはちょっと勝手が悪く、残念ながら不人気物件の仲間入りをしていたようです。また、駅は遠いのですが、綺麗な街並みの人気の（悪くはないという程度？）住宅街に位置してます。

業者さんからお話をいただきまして、久々の平屋だったのですぐに見学物件の候補にしました。物件ツアーでいくと、やはり平屋はたまーにしか登場しないので皆さんご関心があるようですね。(これからも物件収集頑張りますね！)

家賃は周辺相場から考えて、ちょっと堅目に６万円くらいかなと想定し、リフォームは３００万円と仮定して申込み額は３００万円と見定めました。

買付申込をしたのは、女性の古家再生投資プランナーⓇOさん

買付申込は、女性プランナーのOさん、数軒ご一緒させていただいておりますので、もう慣れたご様子でご不安はなさそうでした。

家賃からの逆算で、家賃をやや低い目に想定し、逆にリフォーム代はやや高い目に想定する。そこから算出した申込金額であれば失敗に至ることはないということはもうご理解いただいている様子ですね。買付申込書をお預かりしまして、早速業者さんへ提出。

何度かお取引をご一緒させて頂いているご担当の方でしたが、率直に指値価格をお伝えし、やや苦笑。（Aさんいつも大変失礼いたしております！）

失礼でなければ、売主さんに「お譲りいただきましたら３００万円ほどの改修費を投じ、再生して大事に利用させて頂く目的である」ということを合わせてお伝えいただくように申し添え提出いたしました。

基本、投資という観点からすると、殆どの場合、売主さんのご希望価格では収支上合わないので、恐縮ながらご希望価格より低い金額で申し込みをさせて頂く事が多いのです。

それは、こちらはあくまでの事業としての取り組みであるからではあるものの、一方的であったりもします。思い入れのあるお家（中にはそうでないケースも往々にありますが）の価値が落胆させてしまうような価格であるという事から、ガックリさせてしまうと思われるので、その買付価格で打診頂くかは、業者さんのご判断に委ねるようにしています。あくまでも失礼でなければと申し添えまして。

また、取得金額には拘りはありますが、時期については問わないので(三年後となると困りますが)、一定期間販売活動をされて希望者が現れない場合は、再度、この金額の当方を思い出して声かけてください。とお伝えしておくと一定数、一定期間をおいてのレスポンスがあったりします。

３００万円で提示した物件が１０日ほど過ぎてご返答あり。価格は･･･

という事で･･･

３００万円で提示しまして、当初販売価格からの額面の乖離もあり、ご調整に時間を要しておられるようでした。１０日ほど過ぎまして、お電話をいただき、交渉の結果としては、３３０万円でいかがかというレスポンス、そのようにして前向きにおとらえいただいているという事も含めてプランナーOさんにお伝えし、私からも３３０万円で話をすすめようとOさんにお伝えし了承されましたので、無事購入されたといところです。

ここでポイントになるのがリフォーム代ですが、当初の想定時には、あそこを直して、ここも直してという風に項目は多岐に渡っていきますが、

1. 絶対に直さなければならない項目
2. このままでもどうかな～予算があれば直したいな～という項目
3. 実施すると物件の魅力度があがると思われる項目

リフォーム代の算出は、大別すると上記のように分けることができると思いますが、

当協会で皆さんにお伝えさせて頂くのは、１と２は含まれていて、３については含んで考えるか含まず考えるかは物件毎に変わるという感じで考え、お伝えしております。

今回の平屋でお話させていただきますと、あ、まずは中の状態をご紹介しますね。

不人気物件の仲間入りをしていた平屋の再生前の状態

間取りはこんな感じでした。

この物件でいくと、絶対に直さなければならない項目は、床の補強や表装工事、設備の交換など沢山ありますが、当方は間取りの変更も必須だと考えていますので、最初から予算の中に入れています。

ご覧の通り、浴室から出るとそこはキッチンで且つ玄関からも見えます。これでは物件の魅力度が落ちますし、なにより快適な住空間とは言えないと考えます。もちろん、投資効率を考えるとリフォーム代は安いに越したことはないのですが、その為にこのような項目を省いて、その分家賃もグッと相場より安くして貸し出すという考え方もありますが、「リーズナブルで快適な住空間に再生する」という当協会の考え方に反しますので、とにかく安く済ませたい大家さんとは当方は合わないかもしれません。だって、賃貸業も商売なので、お客さんに家賃でも空間でも満足して貰いたいじゃないですか！という事で間取りはこんな感じにしました。

しかしながら、３００万円で購入しまして、３００万円で直すという計画が３３０万円での購入になりましたので、古家再生士のKさん、プランナーのOさんにいろいろと案を持ち寄りましてリフォーム予算は２７０万円で行くことにしました。

当初予定の２の項目の一部グレードを落としたり省いたりした感じですね。

この物件の場合は、ユニットバスを入れる予定のところを、パネルやシート貼り、浴槽交換に変更したという事で圧縮したんですね。そうするとこんな感じです。

ユニットバスには劣りますが、決して入りたくないお風呂でもなくなりました。

他、平屋なので天井を落として空間を広くとることができました。これが平屋ならではの醍醐味ですね。他、リフォーム後の写真ご覧くださいませ。

不人気物件の仲間入りをしていた平屋のリフォーム後を公開

ホームステージングまで行いまして、和モダン平屋の完成です！

やっぱり平屋は入居希望の方にも人気なようで、募集開始から早々に申し込みもいただく事ができました。

外観はこんな雰囲気で、表面だけ塗装しましていい感じ。

これは、古家再生投資プランナーⓇOさんが、夏のとても暑い日を選んではいませんが、たまたま当たってしまっての汗の結晶です。平屋だったら手も届きますもんね。

また庭ですが、奥に入り込んだ位置にあるものの、門を解体すれば駐車場にすることができます。表の駐車場化は実施すると物件の魅力度があがると思われる項目であり、家賃が上がることに直結しますので、道路付け状況から可能なら実施を優先したい項目ですね。ちょうど２ｍの接道というお家が多いので、軽自動車は入れられるようになるケースが多いものです。

以上、　今回の古家再生のレポートでした！

P.S.
Oさん次の物件も素敵に再生いたしましょう！

最後までお読みいただき、有難うございました。

Tweet