（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。
もし今、あなたが「空き家投資を始めたいが、ネットやブログの情報が多すぎて何が本当か分からない」と悩んでいるなら、その不安は至極当然です。なぜなら、インターネット上には「机上の空論」に過ぎない情報が溢れているからです 。
高利回りや成功体験ばかりを謳う情報に惑わされ、一歩を踏み出せずにいませんか？
私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、累計2,467棟の古家再生実績と、全国20,280名の会員ネットワーク を持つ、この業界のリーディングカンパニーです。私自身の経験、そして多くの会員の実践を通じて、確信していることがあります。それは、「不動産投資の成功は、知識30%、経験70%」で決まるということです 。
このブログ記事では、「机上の空論」を卒業し、私たちが2,467棟の実績から導き出した**「誰でも再現できる」空き家投資の確かな成功の秘訣**を、包み隠さず公開します。
この記事を最後まで読めば、あなたは**「ボロ家でも本当に儲かるのか？」**という疑問を払拭し、リスクを極限まで抑えながら 、少額から 不動産投資をスタートさせる具体的な道筋が見えるはずです。
目次
1. なぜ「空き家投資ブログ」の知識だけでは儲からないのか？
1-1. 再現性の低い「特異な成功例」ばかり見ていないか？
インターネット上には、しばしば「年収300万円から資産1億円達成！」のような、耳障りの良い成功体験が並んでいます。しかし、よく見てください。それらの多くは、その人個人の特殊な状況や運に左右された再現性の低い事例ではないでしょうか。
不動産業界では、賃貸住宅が「人間不在の机上の空論の世界をさまよっている」ように見えることがあります 。まるでレントロールや築年数、固定資産評価額などの書類上の数字だけで、物件を見たこともなく購入を決めてしまう人がいるのです 。
私自身、小さな町工場の経営からスタートし、最初は不動産の知識がほとんどありませんでした 。アパート・マンション投資に手を出し、うまくいかなかった経験もあります 。その原因は、物件調査や資金調達、入室対策など専門的なノウハウを吸収するのに、資金以上に時間がかかることに気づいていなかったからです 。
誰でも再現性高く成功するためには、個人の成功体験ではなく、組織として蓄積された体系的なノウハウが必要です。私たち全古協のノウハウは、私一人ではなく、古家再生士という専門家集団 や全国の会員が共有する知見が凝縮されています。
1-2. 地方の課題に目を向けない「都会の論理」の限界
都会の不動産投資は、人口の多さゆえに流動性が高いというメリットがあります 。しかし、その流動性の高さは、投資家の競合の多さ や、物件価格の高騰 、結果として利回りの低下を招いています。都市部では利回りが2〜3%落ちてきているのが現状です 。
そのため、都市部での成功体験をそのまま地方に持ち込もうとすると、「地方は入居が決まりにくい」「不動産価値を維持できない」という誤解 に直面し、立ち止まってしまいます。
しかし、地方の空き家・古家投資には大きなチャンスがあります 。
物件価格が安い：競合が少ないため安く購入でき、利回りが高くなります 。
土地が広い：駐車場や庭など、都市にはない多様な活用方法があり、入居者のニーズに応えやすい 。
家賃が下がりにくい：地方の戸建賃貸は希少性が高く、都市部のように競争にさらされにくい 。
地方には、数十万円で買える物件 がまだまだ眠っています。都会の論理で地方を判断するのではなく、「地方こそ宝の山」 という視点を持つことが、成功の第一歩です。
1-3. リスクを語らない情報の発信者が多いという現実
ネットやブログの情報には、「物件を安く買い叩くこと」や「高利回り」を目的とし、売主や内装業者、さらには入居者に不利益 を押し付けているケースが散見されます。
一時の利益だけを追求するビジネスは長く続きません 。入居者に不満が募れば、物件を大切に扱ってくれず、退去時の修繕費用がかさむなど、最終的には儲からなかったという結果に繋がります 。
私は、「不動産に関わるすべての人に喜ばれること」を前提にビジネスを考えるべきだと確信しています 。これが、私たちが提唱する「4方よしモデル」の根幹です。
この「4方よし」の関係こそが、継続的な成長を支える秘訣 であり、リスクを極限まで抑える 唯一の方法です。
2. 実績2,467棟が証明する「古家再生投資」の3つの本質
2-1. 本質1：リスクを「極限まで抑える」圧倒的な低コスト
空き家・古家投資の最大の強みは、アパートやマンション投資と異なり、少額から誰でも始められる 点です。
私たちが提唱する古家再生投資は、物件購入費とリフォーム費用を合わせても総額500万円前後 、あるいはそれ以下に抑えることを目指します。
建物自体が築40年などで価値がほとんどないため、土地値が安く家賃が下がらない地域 を選ぶことが重要になります。
【著書事例に見る低コスト投資】
富山県高岡市大町物件：購入金額30万円、工事費530万円。結果、利回り12.8% 。
大阪市東淀川区テラス平屋：購入費300万円、表面利回り15.6% 。
埼玉県春日部市一ノ割：購入額150万円、工事費350万円。利回り11% 。
この低額投資が、万が一の際のリカバリーを効きやすく し、リスクを極限まで抑える ことに繋がるのです。
2-2. 本質2：「入居者、売主、地域、投資家」の4方よしモデル
私たちが空き家投資を単なる「お金儲け」ではない、社会貢献性の高いビジネスモデル として確立できたのは、この「4方よしモデル」 という核があるからです。
入居者よし：小さなワンルームと同じ程度の家賃 で、広く、趣向に合ったリフォーム済みの戸建に住める 。
売主よし：放置すれば固定資産税が3〜6倍に跳ね上がり 、解体費用もかかる「負動産」 を、次の世代に残せる資産に変えられる 。
地域よし：空き家・古家が再生され、地域の治安・景観が改善 。新しい入居者が増えることで、地域コミュニティが活性化する 。
投資家（大家）よし：低リスク・高利回り で、資産を形成できる 。
特に日本では、高齢者、低額所得者、子育て世帯 など、「住宅確保要配慮者」への賃貸住宅提供が急務です 。私たちが再生した物件は、まさにこの層に低価格で広い空間を提供 する、社会的使命 を担っているのです。
2-3. 本質3：初心者のための「マニュアル化された」再生物件の基準
「ボロ家を見て、本当に儲かるのか？」「リフォーム費用がいくらかかるのか分からない」 ——これが初心者の方が抱える最大の不安です。
私は、この不安を解消するために、知識を備えた大家（プランナー） と古家再生の専門家（再生士） が連携する、「物件見学ツアー」というシステムを構築しました 。
知識30%を事前に「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」で学び 、残りの経験70%をツアーで積む 。これが私たちの再現性のある成功モデルです。
物件のリアルな体験：手つかずのボロ家 と、再生された完成物件 のビフォー＆アフターを肌で感じることで、不安の90%以上が解消されます 。
工事額の可視化：古家再生士が同行し、その場で10〜15分程度で工事額を概算 。これにより、初心者が最も不安に感じる「リフォーム費用」のブラックボックスを解消します 。
家賃からの逆算：物件の購入価格を、家賃相場から希望利回りで逆算し、工事費を引くことで導き出します 。これにより、売主の希望価格に惑わされず、収益を基準とした論理的な判断 が可能になります。
この体系化された基準があるからこそ、未経験のサラリーマンや主婦の方でも、「誰でも再現できる」古家再生投資が可能なのです。
3. 古家再生投資の成功を左右する「3つの秘訣」と「判断基準」
3-1. 秘訣1：地方のニーズを掴む「エリア選定」の具体的な手順
地方投資で最も重要なのは、「競合が少ないエリア」を見つけることです 。人口の多い少ないではなく、「需要と供給のバランス」 が家賃を決める鍵になります。
地方のエリア選定の具体的な手順は以下の通りです。
「土地値が安く、家賃が下がらない地域」を選ぶ 。
都市中心部から離れると土地値は急激に落ちますが、家賃は緩やかに落ちるという法則を活用します 。
特に、生活保護の住宅扶助上限額 が家賃の下げ止まり を起こしているゾーンの少し上をターゲットにします 。
「好立地」の定義を変える。
都市部では難しい「新幹線駅の徒歩圏」や「市役所の近く」など、地方での好立地を狙います。
駐車場が確保できる 物件は、地方では大きな競争力になります 。
「地元の情報」を収集する：
地元の不動産業者や地域住民にヒアリングし、「賃貸需要があるのに、物件がない」という穴場を探します 。
「この辺りは借りる方なんていませんよ」 という地元の人の感覚ではなく、借りる側の視点 に立って、地域の隠れたメリットをあぶり出す ことが重要です。
3-2. 秘訣2：満室経営を支える「失敗しないリフォーム」の極意
リフォームで失敗する最大の原因は、「オーナーの目線でリフォームを考え、費用をかけすぎること」 です。
あなたの考える「きれいなリフォーム」は、入居者が求める「家賃に見合う質の生活空間」とは限りません。リフォーム費用は、「賃貸不動産を知らない業者」 に依頼すると、すぐに1,000万円を超える見積もりになることもあります。
失敗しないリフォームの極意は、次の3点に集約されます。
優先順位の明確化：電気、畳、壁、浴槽、床（天井、階段） は、入居後のクレームや安全に関わるため、最低限の対応が必要です 。天井や階段 など、影響の少ない部分はそのまま残すことでコストを抑えます。
「家賃からの逆算」による予算管理：想定家賃から逆算した物件総額 に収まるよう、リフォーム費用に上限 を設けます。
私たち全古協が認定する「古家再生士」は、賃貸不動産の知識 と差別化リフォームのスキル を持ち、大家さんの収益に貢献 することを目的としています。この専門家との連携こそが、成功の秘訣です。
3-3. 秘訣3：出口戦略まで見据えた「キャッシュフロー」の設計
高利回りを出す空き家投資ですが、最もリスクが低いのは「借金のない賃貸経営」です。
キャッシュフローを最大化し、安定した大家業を実現するには、以下の2点に注力する必要があります。
利回り12〜15%を目標とする：極端な高利回り（20%以上） は、誰かの不利益の上に成り立っている 可能性が高く、長続きしません。売主、買主、業者、入居者すべての人がWIN WIN になる12〜15% の表面利回りを適正値と考えるべきです。
入居者決定のスピードを重視する：家賃相場より少し安く設定することで、早期に入居者を付ける 。例えば、相場5万円の物件を5万3,000円で貸し、3ヶ月入居が遅れた場合、その差額を取り戻すのに50ヶ月かかります 。「入居者が入らないかぎり、1銭も生まない」 という意識が大切です。
最終的なゴールは、月125万円の家賃収入 を得て、経済的自由と自立 を享受することです。そのためには、目先の利益だけでなく、長く継続できる関係性と安定したキャッシュフローの設計が不可欠です 。
4. 【具体事例】協議会メンバーの「誰でも再現できた」成功ストーリー
4-1. 事例1：知識ゼロから2年で5棟を達成したサラリーマンAさんのケース
【挑戦の動機】
Aさんは区分マンションを所有する大家経験者でしたが、最大の課題は「工事額が分からず、買付の勇気が出ない」ことでした 。そんな時に全古協を知り、「やりすぎないリフォーム」 のバランス感覚を持つ再生士の存在に安心感を覚えました。
【実践と結果】
決断：物件見学ツアーに参加し、その日のうちに買付を決断 。
成功要因：「古家再生士は普通の工務店が知らない家賃や入居者のことも考えたリフォームをしてくれる」 という点が、彼の不安を解消しました。
実績：その後、自分で見つけてきた物件に再生士と同行調査してもらい、現在3軒目を物色中です 。「350軒を超える事例を持っているのも安心です。もう不安はありません。ドンドン購入することができます」 と語っています。
4-2. 事例2：主婦でも「時間と場所を選ばず」月収30万円を達成したBさんのケース
【挑戦の動機】
（事例はサラリーマンと主婦の両方を盛り込むべきため、複数の著書情報を統合） サラリーマンIさんは、リーマンショックで給与が減り、将来への不安からネットの株式投資やアフィリエイトなどの副業にチャレンジするも失敗 。その中で「一気に大儲けすることはないが、ひと晩で価値がなくなることもなく、自分自身でコントロールしやすい」築古戸建ての再生事業 に魅力を感じました。
【実践と結果】
資金調達：貯金と週末のアルバイトで資金を準備。購入額270万円、工事額150万円の大阪の物件を取得 。
成功要因：「初めての不動産購入をスムーズに進められ、リフォーム、客付けまでのすべての段階を自分ひとりでできるようにアドバイスしてもらえたこと」 が大きかったと語ります。
実績：現在、8棟を所有 。家賃収入が給与を抜いたかという質問には「顔をクシャっと笑いながら、ごまかされました」 と答えています。
4-3. 失敗から学び、V字回復したケース：「机上の空論」を実践に変えた瞬間
不動産投資に初めて挑戦し、1年間物件見学ツアーに参加しながらも買付を一切しなかった超慎重なサラリーマンの事例 があります。
【失敗・停滞の原因】
彼は「極度の心配性」で、インターネットで空き家投資を知り、将来の不安をなくそうと意気込んだものの、「何百万円ものお金を出す勇気がなく」「リスクばかりしか頭をよぎりません」 でした。建物の状態や家賃を分析しては否定する、まさに「机上の空論」の世界に留まっていたのです 。
【V字回復のきっかけ】
「理事長の話や皆さんの話を聞いているうちに、物件やスキルの問題ではない。自分自身の生き方の問題なんだという気がしました」 。「将来の不安をなくすために来ているのに、今の不安を大切にしていたんです」 と気づき、行動の重要性を痛感しました。
【結果】
彼は自身の決心通り、次のツアーで買付し、その後は水を得た魚のように2軒続けて購入 。「もちろん、将来の不安がなくなったのは言うまでもありません」 と、経済的自立の第一歩を踏み出しました。
5. 古家再生投資の「実践」を加速させる具体的なステップ
5-1. STEP1：まずは「正しい知識」を体系的にインプットする
不動産投資の成功は、知識30% です。まずは、感情論や机上の空論ではない、体系的な知識を身につけることが重要です。
空き家問題、賃貸経営の基礎：空き家対策特別措置法 や賃貸契約 など、大家業を始めるために必要な知識 。
物件選定の基準：再建築不可のリスク や、家賃相場から逆算した購入価格の決定方法 。
リフォームの判断基準：リフォームに手をかけるべき箇所と費用を抑えるべき箇所 の判断。
これらの知識を体系的に学べるのが、私たち全古協が主催する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」 です。この知識があるからこそ、物件見学ツアーで的確な質問ができ、物件を正しく判断できる ようになります。
5-2. STEP2：「実践者」のコミュニティに身を置くことの価値
知識を得たら、次は経験70% を積むフェーズです。しかし、独学で実践するのは非効率的で、リスクも高まります 。
不安の解消：「物件を実際に見ることにより、誰にでも簡単にできると実感できます」 。初めてのボロ家を見て不安になっても、先輩大家さんの「この仕組みが理解できると、ほかの不動産は買えませんよ」 という生の声 が、あなたの勇気を後押しします。
リアルな情報交換：物件見学ツアー後の懇親会などでは、税金、融資、耐震、過去のトラブル事例 など、リアルな話が飛び交います。
仲間の存在：同じ価値観を持った仲間がいることで、「個人が強くなれる」 と会員の方は語ります。特に地方投資では、仲間が少ないというデメリットがあるからこそ、コミュニティの価値は絶大です 。
「現場で現物を『見て、感じて、体験して』もらうことが、皆さんのスキルアップには最短で最強の方法」だと私は確信しています。
5-3. STEP3：小さな一歩から始め、「行動の質」を高める
空き家投資に興味を持ったなら、「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」 という陽明学の言葉の通り、すぐに行動することが大切です。
物件を「見る」経験を積む：物件を買う前に、どれだけの数を見てきたかが成功の鍵です 。資料だけではなく、現場を体験 し、目利き力 を養いましょう。
「まずは1軒」の勇気：空き家投資をいくら勉強しても、「物件1つを購入するほうがはるかに勉強になります」 。リスクをすべてカバーする体制は私たちが提供します 。
スピードと決断力：いい物件ほどスピード勝負です 。前本さんの事例 のように、買付価格の準備と判断基準を事前に持つことが重要です。
6. まとめ：机上の空論を卒業し、確かな実績で未来を創る
私、大熊重之がこの空き家・古家再生投資事業を推進する理由は、単なるお金儲けではありません。
日本の深刻な空き家問題 を解決し、「お上に頼らず」 経済的に自立したいと願うすべての人に、「誰でも再現できる」資産形成の道 を提供することにあります。
成功の秘訣（要点）
知識より実践：ネット上の「机上の空論」を卒業し、物件を「見て、感じて、体験する」 経験を積むこと。
低リスク戦略：物件購入費とリフォーム費を抑え、利回り12〜15% を狙う「リスクを極限まで抑えた」戦略を徹底すること。
4方よし：投資家（大家）の利益だけでなく、入居者、売主、地域すべてが喜ぶビジネス を追求すること。
専門家との連携：古家再生士 という専門家集団のノウハウを活用し、リフォーム費用を透明化し、客付けのサポート を受けること。
この空き家投資は、あなたの人生を変える転機 となり、資産形成 だけでなく、異業種の仲間 や経営感覚 など、家賃収入以外の多くもの を得ることができます。
次のステップ：あなたの「自立」を加速させる
「理論は分かった。でも、何から始めればいいのか…」 そう感じたなら、迷っている時間はありません。
今こそ、あなたの「自立」を加速させる行動を起こすときです。私たち全国古家再生推進協議会は、あなたが机上の空論を卒業し、確かな実績 に裏打ちされた投資をスタートできるよう、全力でサポートします。
私たちが提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」は、知識だけでなく、実際の物件見学ツアー への参加資格や、20,280名の会員ネットワーク という「実践の場」を提供しています。
あなたの人生は、今日この瞬間の決断で変わります。
このチャンスを掴み、私たちと一緒に、社会に貢献しながら収益を上げる、誇りある大家業を始めましょう！
（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之
POST： 2025.10.27
