（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし今、あなたが「空き家投資」に興味を持ちながらも、「もし失敗したらどうしよう」「高額な借金や損失を出したら立ち直れない」と不安を感じているなら、ご安心ください。その不安は、あなたが真剣に成功を考えている証拠です。不安に蓋をするのではなく、正面から向き合うことこそ、成功への第一歩です 。

私たち全国古家再生推進協議会は、空き家・古家不動産投資の分野で、累計2,467棟もの再生実績を持ち（2025年10月20日時点） 、20,280名もの会員の皆様をサポートしてきました（2025年10月20日時点） 。私自身、小さな町工場から事業を始め、最初の不動産投資で失敗を経験しています 。だからこそ、机上の空論ではなく、現場の「失敗談」こそが、誰もが成功を再現できるための最高の教科書であると確信しています 。

この記事では、私が自らの経験と、全国の会員様から集積された膨大な事例から見えてきた、初心者が「絶対ハマる5大落とし穴」を包み隠さず公開します 。そして、それらのリスクを極限まで抑えるための具体的な回避術を、協会のノウハウとしてお伝えします 。

この記事を最後まで読めば、あなたは不安を自信に変え、「失敗から学ぶ」という宝の山を手に入れ、一歩を踏み出す勇気を持つことができるでしょう。

1.失敗を恐れるな！空き家投資の「失敗談」が宝の山である理由

1-1：失敗事例を知ることは、成功への最短ルートである

多くの人は、投資というと「成功者」の華々しい話ばかりに目が行きがちです。しかし、私に言わせれば、成功者の自慢話を聞くよりも、「なぜあの人は失敗したのか」を知ることのほうが、遥かに価値があるのです 。

私自身、空き家・古家投資を始める前、小さな町工場の経営者として、元請けからのダンピング要請に耐え、常に「来月は仕事があるのか？」という不安を抱えていました 。この下請け体質からの脱却を目指し、空き家投資に挑戦しましたが、最初のマンション投資で失敗しています 。知識と経験がなければ、不動産業者や管理会社の言いなりになり、「依存状態」になってしまう 。

この経験から、私は「知識と経験」こそが、投資における最大のリスクヘッジだと学びました 。そして、他人の失敗談を「自分の経験」として脳内にインプットすることこそ、再現性の高い成功への最短ルートだと確信したのです 。

1-2：協議会で共有される失敗談が「再現性」を高める

私たち全国古家再生推進協議会（全古協）の強みは、この「失敗から学ぶ文化」を、20,280名の全国コミュニティ全体で共有している点にあります 。

個人の経験には限界があります。しかし、全国各地の多様な物件、多様な投資家が経験した「失敗」を集積し、「古家再生士®️」と呼ばれる専門家たちがその原因を分析することで、「誰もが再現できるノウハウ」へと昇華されるのです 。

「この物件は工事費がかかりすぎて数字が合いません」 、「この傾きは基礎工事からきているのでやめときましょう」 ――私たちは、会員の「買いたい衝動」を止めることも、大切な仕事だと考えています 。なぜなら、リスクを極限まで抑えることこそ、空き家投資の成功の鍵だからです 。

1-3：空き家投資における「リスク」と「失敗」の定義を明確にする

空き家投資における「失敗」とは、必ずしも「破産すること」ではありません。

多くの初心者が直面する失敗のほとんどは、「回避可能な失敗」です。

• 致命的な失敗（低確率）： 融資を使いすぎた、物件の瑕疵担保責任を負った、など（これは知識と体系的な学習で防げます）

• 回避可能な失敗（高確率）： リフォーム費用が予算オーバーした、入居付けに半年以上かかった、など

私たちが教えるのは、「小さく始めて、小さく失敗し、大きく成長する」ためのノウハウです 。現金で購入し、低額から始める空き家投資は、株式のように「紙切れ（ゼロ）」になることはまずありません 。しかし、「予想外の出費」や「長期空室」で、資金繰りが悪化し、精神的に疲弊してしまうケースは多くあります。

今から、その「回避可能な失敗」を知り、対策を打つことが、あなたの投資人生を大きく左右するのです。

2.初心者が陥る！物件選びの「罠」と正しい相場観

初心者が最もハマりやすい落とし穴は、物件探しの段階で生まれます。「見た目の安さ」や「物件資料の数字」に惑わされ、「お宝物件」だと勘違いしてしまうことです。

2-1：相場価格を無視した「割高」物件を掴む失敗

空き家・古家投資の物件は、一般的に路線価以下で買えるものが多く、投資的には非常に優位性が高いと言えます 。しかし、だからといって、売主のつけた販売価格を鵜呑みにしてはいけません 。

私たちの物件購入の検討基準は、「家賃からの逆算」です 。

（相場家賃 × 12ヵ月 ÷ 期待利回り）－ リフォーム費用 ＝ 購入額

物件の「販売価格」はこの計算式には含まれていません 。重要なのは、その物件が「どれくらいの収益を生むか」です 。

回避術：不動産業者と信頼関係を築き、「根拠ある指値」を行う

不動産屋の売値が400万円だったとしても、この計算で「買付額が200万円」なら、200万円で指値（購入希望価格）を入れなければ、採算が合いません 。

大切なのは、「安く叩いてやろう」という姿勢ではなく、「私たちの試算に合っていれば売値で購入、合わなければ価格を抑えてもらう」というビジネスとしての根拠を示すことです 。これにより、不動産業者との良好な関係を維持しつつ、情報を集めやすくなるのです 。

2-2：見た目の安さに騙される「事故物件・特殊事情」の見落とし

数十万円の超低価格物件には、必ず「安いのには理由がある」というリスクが潜んでいます 。

• 再建築不可物件（更地にして新たな建物を建てられない土地）

• 越境物（隣の建物の一部が自分の土地に食い込んでいる）

• 汲み取り式トイレ（水洗工事が困難な地域）

• 瑕疵担保免責（売主が雨漏りやシロアリ被害などの欠陥責任を負わない）

特に地方では、汲み取り式トイレが残っているケースもありますが 、地元の実態を理解せずに購入すると、入居付けで苦労します。

 回避術：地元の情報通と専門家を同行させる

知識や情報に100%はありません 。物件を「見て、感じて、体験して」、自分の目で納得できない限り、決断はできません 。

物件調査には、地元の工事業者や古家再生士を同行させるのが鉄則です 。彼らはその場で「工事費がいくらくらいかかるか」を10〜15分で概算できます 。工事額が分かれば、すぐさま収益計算ができ、「買い付けのスピード」を上げられます 。

2-3：地方の優良物件を見つけるための「足で稼ぐ」重要性

地方の空き家投資は、競合が少ない分、高い利回りを叩き出せる宝の山ですが 、物件情報は都市部と比べて圧倒的に少ないのが現実です 。

「超低価格の物件を狙うのはあまりにも効率が悪い」

闇雲にインターネットで検索し、不動産屋を回るだけでは、時間と手間ばかりかかり、疲弊してしまいます 。

回避術：コミュニティと現地見学ツアーで効率を高める

私たちが提供する「空き家・古家物件見学ツアー」は、この「非効率」を解消するために作られました 。

• 効率化: 半日で4〜5軒の物件をまとめて見学し、知識と経験を積む 。

• 情報網: 地元の古家再生士が事前に調査した**「収益物件になる見込みがある物件」**のみを紹介 。

• ライブ感: 工事途中や完成物件のビフォーアフターを体感し、イメージを具体化する 。

経験を積むことで、現地調査から物件を購入できる確率が、都市部の2%程度に対し、地方では10%程度に高まります 。

3.「安いはずが…」再生費用が青天井になる「見積もり地獄」

空き家投資の失敗談の核となるのが、リフォーム費用です。想定外の出費で、当初の利回り計算が崩壊し、「儲からないボランティア物件」になってしまうケースが後を絶ちません 。

3-1：経験不足による「水回り」「シロアリ」などの隠れたダメージ見誤り

古家は築年数が古いため、床下や屋根裏など、「目に見えない部分」に大きなダメージを抱えていることが多いのです 。

• シロアリ被害対策: 空き家再生の多くは「瑕疵担保免責」であり、シロアリ被害があった場合、買主が処置をする必要があります 。購入後に床をめくり、基礎や土台、柱の状態を確認し、著しい場合は交換、そうでなければ薬を散布します 。

• 配管の老朽化: 床調整をする際に、内部の給排水も確認・補修が必要です 。

• 電気容量: 古家は電気の容量が足りず、入居後にヒューズが飛ぶクレームが多いため、電気のリフォームは必須です 。

回避術：現地調査で「必ずリフォームしなければならない箇所」をチェック

リフォーム費用を安くしたいからといって、必要な部分を省いてはいけません 。私たちが重視するのは、「入居後のクレーム」を防ぐことです 。

3-2：「素人DIY」による失敗談の共有と警鐘

リフォーム費用を抑えるための「セルフリフォーム（DIY）」は巷で流行していますが 、初心者が安易に手を出すと「思うより大変で手間と時間がかかり、結果的にコストが高くつく」という失敗に陥りがちです 。

ある大家さんは、「ノリなしのクロスを買って自分で張り付けようとしましたが、ノリ付けにムラが出て、模様も合わず、壁はボコボコ。結局、臭くて眠れなくなり、全部剥がしてやり直す大失敗に終わりました」 。

また、別の大家さんは水道の蛇口交換で、ネジの巻き方を知らずに作業した結果、水漏れで噴水になり、業者を呼んで高い取り付け代を請求されたそうです 。

結局、この方は1年間のDIYとムダな歳月を費やし、最終的にプロに依頼して多額の費用がかかりました 。「賃貸住宅は、あくまで入居者という第三者に住んでもらう」ものです 。素人レベルの仕上がりでは、家賃を払う入居者は納得できません 。

3-3：古家再生士を活用した「定額制リフォーム」の回避術

リフォーム費用が青天井になるのを防ぐ唯一の方法は、「賃貸住宅のことを熟知し、収益を理解している専門家」に依頼することです 。

私たちが育成した古家再生士は、単なる工務店ではありません。彼らは、以下の3つのスキルを兼ね備えたプロフェッショナルです 。

1. 大家業（賃貸不動産の知識）: 家賃相場、入居付けの仕方を理解し、収益を提供する 。

2. 差別化リフォームの技術: 家賃相場に合わせた予算内で、競合物件より良いリフォームを提案する 。

3. 協議会のルール: 無情にも、収益が合わない物件の購入を止める 。

彼らは、「この家賃帯ならこれくらいの設備が必要」という判断ができるため、余分な工事をせず、費用を極限まで削減し、オーナーの収益最大化を目指します 。

3-4：予算オーバーを避けるための「優先順位」決定法

リフォームで失敗する人の多くは、「自分の目線」でリフォームを考えてしまいます 。あなたの考える生活レベル（家賃月10万円）と、入居者が求めるレベル（家賃月5万円）の間には、大きなギャップがあります 。

 回避術：入居者目線での「LDK化」と「室内洗濯機置き場」

ファミリー層をターゲットにする戸建賃貸では、**「リビングの広さ」**が大きな決め手になります 。

• LDK化: 古家は台所と居間が分かれていることが多いため、壁を取り払い、LDK化してゆったりとした空間をつくるのが必須の工程です 。

• 室内洗濯機置き場: 古家には室外に洗濯機置き場があるケースが多いですが、現代の入居者は夜間に洗濯機を回すことも多く、室内に置き場をつくることは、入居動機になる重要なポイントです 。

4.「想定外の長期空室」を生む『賃貸ニーズの読み違い』

リフォームが完了しても、入居者が決まらなければ、その物件は「空き家」のままです 。想定外の「長期空室」は、家賃収入の機会損失を生み、投資の失敗に直結します 。

4-1：自分の好みで物件を再生し、客付けに失敗するケース

「きれいなリフォームをすれば入居者が付きやすくなる」 という考え方は、一見正しいようで、実は危険です。

賃貸市場は「家賃」に見合う「質」を求めています 。高すぎる質は「ボランティア物件」となり、利回りを損ないます 。

 回避術：戸建の「希少価値」を生かした「差別化リフォーム」

戸建賃貸は、アパート・マンションに比べ、極端に数が少ないため、それ自体が希少価値です 。その希少性を最大限に引き出すのが、「差別化リフォーム」です 。

• 和室を残す: あえて和室を洋室化せず、古民家の趣を残す 。

• 塗装: クロスではなく塗装で、安価にモダンな雰囲気やデザインを演出する 。

• ステージング: 魅力的な家具や小物で部屋を演出する「ステージング」は、ネットで物件を探す現代において、内見者を「ここに住みたい」と思わせる最大の差別化となります 。

4-2：地方物件で失敗しないための「周辺環境」リサーチ術

地方物件では、「立地が悪いから入居者が付かない」という固定概念を持つ人が多いですが、これは誤解です 。地方の賃貸ニーズは、都市部とは異なります。

 回避術：駐車場と広さのニーズに応える

地方では、車での移動が必須となるため、駐車場の有無が物件選びの最重要ポイントです 。

• 駐車場確保: 1台分だけでなく、2台分を確保できないか、庭をつぶす、1階をガレージにするなどの工夫が必要です 。

• 庭の活用: 雑草が生え放題の庭はクレームの原因となるため、人工芝を張り詰めることで、見た目をスッキリさせ、入居者に喜ばれます 。

4-3：「家賃設定」の失敗と適正家賃調査の方法

家賃設定を誤れば、「1000円でも入居付けに影響します」 。

• 長期空室のリスク: 相場より高く設定し、3カ月入居付けが遅れた場合、その損失を取り戻すのに50カ月もかかります 。

• オーナーの希望を優先する失敗: 自分の希望で家賃を上げるのではなく、入居者の目線で設定することが大切です 。

 回避術：賃貸業者へのヒアリングで「競合に勝てる家賃」を知る

家賃を決めるには、ネット調査だけでなく、「地元の賃貸仲介業者」に直接ヒアリングすることが最も確実です 。

• 競合物件の調査: 「この物件なら、どんな競合がありますか？」と聞き、「木造アパート」や「鉄骨アパート」に勝てる家賃と質を知る 。

• 交渉: 「敷金・礼金をゼロゼロにする」「エアコンを付ける」 など、家賃以外の柔軟な条件も提案し、客付け業者のモチベーションを上げるのです 。

• 低家賃帯の需要: 私たちがターゲットにする低家賃帯は、**「生活保護の住宅扶助」**の価格帯から少し上のゾーンであり、最も人口が多いゾーンです 。この層をターゲットにすることで、入居付けは格段に安定します 。

5.「融資・税金・トラブル」をめぐるその他のリスクと対応策

空き家投資の失敗談は、物件やリフォームだけに留まりません。知識不足による「ソフト面」の失敗も大きな痛手となります。

5-1：融資が引けず、現金比率が高くなりすぎる失敗

空き家・古家投資は少額から現金で始められるのが魅力ですが 、規模を拡大する際には融資を検討します。しかし、築年数が古い物件は、法定耐用年数（木造22年）を超えているため、民間金融機関の融資対象から外れることが多いのです 。

回避術：政策金融公庫と「実績」で信用を得る

サラリーマン大家が融資を活用するなら、日本政策金融公庫や信用金庫が活用できます 。

• 利用条件: 「不動産貸付業」で利用できる融資枠があります 。

• 信用: 「誰かの紹介」での訪問がベストです 。

• 実績: 1軒目を現金で買って実績を積めば、2軒目以降は融資を引き出しやすくなります 。

5-2：税務・法務の知識不足による失敗（特に固定資産税・譲渡税）

不動産投資は、登記・税務・保険・リフォームが必須です 。

• 法人の設立: 家賃収入が1,000万円を達成したいなら、1軒目から法人にするほうが賢明です 。個人所得税率の上昇傾向に対し、法人税率は下がる傾向にあるためです 。

• 保険の過失: 入居者が契約と違う使い方（例：焼肉屋、共同アトリエ）をした場合、火を使う事業かどうかで保険料が変わるため、通常の保険では保険金が下りない可能性があります 。利用目的に合わせて保険の変更をしなければなりません 。

 回避術：専門家チームの活用

不動産投資に司法書士、税理士、保険代理店、古家再生士の専門家は必須です 。全古協の会員は、これらの専門家チームの紹介を受けることで、法務・税務のリスクを低減しています 。

5-3：入居者・近隣住民トラブルへの不適切な対応

入居者トラブルや近隣住民からのクレーム対応は、大家の精神的な負担となります 。特に地方では、近所の方が「遠くから来た見知らぬ人間がよからぬことをするんじゃないか」と警戒していることがあります 。

回避術：「4方よしモデル」の導入と「自主管理の姿勢」

• 入居者の質: **「ペット可」は単なる家賃アップの手段ではありません 。猫12匹の家族に入居を決めた大家の事例のように 、「お困りの方に応える」**という商売の原点を実践する姿勢が、大事に住んでもらえる入居者を見つける鍵になります 。

• 近隣対策: 「挨拶」をきっちりとし、工事の途中や完成の様子を見せてあげることで、近隣の信頼を得ることが大家にとって大きなパワーになります 。

• 4方よしモデル: 私たちが提唱する「4方よし」（買主、借主、地域、売主のすべてが幸せになる仕組み） の精神を導入すれば、地域社会に貢献する事業として、トラブルを未然に防げます 。

6.失敗を「宝の山」に変える古家再生投資プランナー®️の力

投資家にとって必要な能力は、「物件を探すこと」「入居者を付けること」「お金をつくること」の3つだけです 。これら以外は専門家に任せても良いのです 。

しかし、その3つの能力を身につけるには、体系的なノウハウと実践的な経験が必要です。

6-1：体系的なノウハウが「再現性」と「リスクヘッジ」を生む

私たちが提供する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座では、単なる知識ではなく、体系的に整理されたノウハウを学ぶことができます 。

• 学習項目: 日本の空き家問題、物件選定と検討、リフォームと差別化、賃貸経営、ファイナンス、税務申告など、大家業に必要なすべての知識を網羅しています 。

• リスクヘッジ: 知識と経験を積めば、「物件の購入範囲が広がり」、「収益がアップ」します 。想定外のトラブルに対処する経験が、あなたの大家力となり、「ハードルが下がる」ことがわかります 。

6-2：「組織力」でリスクを乗り越える

空き家投資で成功した大家さんの多くは、「チームで大家業をしているからこそ、自信を持ってここまでできた」と語っています 。

• 災害時の対応: 能登半島地震の際、私たちは再生士同士の協力体制で、被災物件の安否確認と修繕作業を迅速に行うことができました 。エリアを分散して物件を持つことは、災害に対する大きなリスクヘッジになります 。

• 仲間: 懇親会では、同じ価値観を持った仲間と失敗談を共有し、互いに励まし合う環境があります 。不動産屋から「絶対に無理」と言われた物件も、仲間や再生士のアドバイスのおかげで、「何とかなるんだ」と勇気を持つことができます 。

6-3：古家再生投資プランナー®️資格が提供するもの

古家再生投資プランナー®️資格は、単なる資格ではありません。

1. 専門知識: 失敗を回避するための体系的な知識 。

2. プロ集団との連携: 再生士や管理会社、税理士、司法書士などの専門家ネットワーク 。

3. 情報: 全国で集積された成功・失敗事例のデータベース 。

4. 再現性: 誰でもゼロから始められる成功のステップ 。

「いつかやりたい」と思っているだけでは、何も変わりません。でも、今日この瞬間に一歩を踏み出せば、1年後のあなたは全く違う景色を見ているはずです 。

まとめ

空き家投資の失敗談は、決してネガティブなものではありません。それは、あなたが成功への最短ルートを進むための宝の山です。

初心者が絶対ハマる5大落とし穴は、以下の通りです。

1. 物件選びの罠: 家賃からの逆算をせず、割高な物件を掴む。

2. 見積もり地獄: 素人DIYや無知な工務店でリフォーム費用が青天井になる。

3. 賃貸ニーズの読み違い: 自分の好みを優先し、地域の賃貸ニーズから外れる。

4. 融資の壁: 実績がないため、規模拡大に必要な融資が引けない。

5. 法務・税務リスク: 保険や税務の知識不足で想定外の損失を被る。

これらを回避する鍵は、「知識への投資」と「チーム（コミュニティ）」の力です。

私自身、小さな町工場から不動産投資を始めた際、「もっと早くから始めていれば良かった」と強く思いました 。日々汗水たらして働くことと、資産形成を同時に行うことこそ、輝かしい将来につながります 。

あなたの行動が、あなたの人生を切り開く鍵となります。次はあなたが失敗から学び、成功を手にする番です。

さあ、私たち協議会のドアを叩き、最初の一歩を踏み出しましょう。

古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座で、あなたの「空き家投資 失敗談」が「最高の成功ストーリー」に変わるよう、私たち全国古家再生推進協議会が全力でサポートさせていただきます。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。