（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

日本全国で深刻化する空き家問題。テレビや新聞で「負の遺産」「社会の重荷」として報じられるたびに、私も胸を痛めてきました。しかし、私たちはこの空き家を「最大のチャンス」であり、「宝の山」だと断言します 。

私たち協議会は、これまでに累計2,467棟以上の古家を再生し、全国20,280名の会員ネットワークとともにこの「宝の山」を活かしてきました 。机上の空論ではなく、すべてが実績に裏打ちされた実践の歴史です 。

特に地方の空き家は、正しいノウハウで再生すれば、高利回り20%超えも夢ではありません 。この記事では、私の著書や協議会の実例に基づき、その具体的なノウハウと、投資家・借り手・地域社会・元の所有者すべてが豊かになる「4方よし」の成功事例を徹底解説します 。

この記事を最後まで読めば、空き家投資に対する不安は消え去り、「小さな資金で、社会貢献しながら大きな資産を築く」という具体的な一歩が明確になることをお約束します。

1. なぜ空き家問題が「宝の山」なのか？古家再生投資の真価

1-1. 空き家率上昇の現状と「地方こそチャンス」の理由

現在、日本には空き家・古家が800万戸以上あると言われています 。この問題は、地方から都市部への人口流出と高齢化によって引き起こされましたが、この「負の側面」の裏側にこそ、私たち投資家にとっての最大のチャンスが眠っています 。

都市部（三大都市圏）では、空き家投資の認知度が高まり投資家が増えた結果、良質な物件の競合が激化し、利回りは5年前に比べて2〜3%落ちてきています 。

しかし、地方都市では状況が全く異なります。

• 競合が少ない: 地方は戸建の賃貸物件そのものが少なく、競合が少ないため物件を安く購入できます 。

• 家賃が下がりにくい: 地方でも家賃が極端に低くなるわけではなく、都市部と比べても2〜3割減にとどまっています 。

• 土地が広い: 都市部と比べて土地が広く、駐車場や庭など多様な活用ができるため、入居者への訴求力が高くなります 。

地方物件は、安く仕入れて、競合が少ないマーケットで比較的高い家賃を取れるという、収益性を高めるための最もシンプルな構造を持っているのです 。

1-2. 協議会の実績が示す！高利回り20%超を狙える構造

「地方物件で本当に儲かるのか？」と疑問に思う方もいるでしょう。しかし、私たちの協議会が2022年に行った全国の再生実績データが、その真実を裏付けています 。

データが示す通り、地方都市であっても家賃は都市部と遜色なく、地域によっては確定利回り15%超えを実現しています 。

さらに、特殊な事情がある物件では利回り25%という驚異的な数字を叩き出した事例もあります 。空き家・古家投資の利回りは、一般的なアパート・マンション投資（10%以下が多い）と比べ、10%以上を安定してたたき出すことが可能であり 、これは低額の物件価格と、後述するリフォーム費用の圧縮によって実現できる構造です 。

1-3. リスクを極限まで抑える「大熊式」無借金投資の哲学

不動産投資と聞くと、「多額の借金が必要で怖い」というイメージが先行しがちです 。しかし、私は自らのバブル崩壊時の苦い経験から、「借金のない賃貸経営」を目指すことを強く推奨しています 。

空き家・古家投資は、少額の資金（車1台分くらい）から始められるため、不動産投資への入口・スタートとして最適です 。

1. 少額スタートで経験を積む: まずは1軒目を現金で買うこと 。これにより、初めての不動産投資で起こりがちな失敗のリスクを小さく抑えられます 。

2. 知識と経験でリスクヘッジ: 物件の見方、リフォーム費用、家賃相場の算出など、知識を体系的に学ぶことで、不動産業者や管理会社の言いなりになる依存状態を避けられます 。

3. 複収入で心の安定: 毎月決まった家賃収入は、本業の収入以外に精神的な基盤となり 、コロナ禍のような突発的な出来事でも生活を救ってくれます 。

「知識30%、経験70%」です 。まずは低リスクな古家投資で経験を積み、知識と経験の貯金をすることが、長期的な成功への最も確実な道です。

2. 【高利回り20%実現】成功事例5選：実践者たちのリアル

私たちの協議会が全国で再生をサポートしてきた事例は、2,467棟を超えます 。ここでは、その中から特に地方のポテンシャル、高利回り、そして再生の醍醐味を体現した5つの実例をご紹介します。

2-1. 事例①：購入価格50万円！低予算スタートから月5万円家賃を生んだ事例

【物件概要：大阪府阪南市箱作】

• 築年数: 53年

• 購入額: 50万円

• 工事費: 498万円（追加工事350万円含む）

• 確定家賃: 6万6000円（管理費・ペット込み）

• 表面利回り: 13.5%

汲み取り式トイレが残る物件でしたが、この地域では汲み取り式が普通であり、家賃を低く設定すれば入居者が付くことが分かっていました 。このオーナーは強気に家賃を設定し、結果的に想定（5万5000円）以上の家賃で入居が決定 。

物件が安かった分、リフォームに費用を集中投下でき、トータルコストを抑えつつも高クオリティな再生を実現できた好例です。数十万円の物件は効率が悪いと思われがちですが、掘り出し物を見抜く「目利き力」があれば、低予算で大きなリターンが得られます 。

2-2. 事例②：サラリーマンが週末DIYで実現した部分リフォームの極意

【Kさんの事例：奈良県（自営業大家）】

• 投資スタイル: 地元奈良で物件を探し、古家再生士とチームを組んで開拓.

• ノウハウ: 駐車場必須の地域特性を把握し、物件を買い増し 。

• 成果: 2年目で8棟を所有し、家賃収入が年間約400万円.

Kさんのような経験者は、DIYのメリットとデメリットを理解しています 。DIYは材料費のみで圧倒的に安くつくのがメリットですが 、「中途半端なDIY」は品質のばらつきや保証の問題、時間的ロスが大きく、結果的にコストが高くつくというリスクがあります 。

彼の成功の秘訣は、古家再生士というプロに任せられる部分はすべて任せ 、「DIYのあとの仕事を断る業者もいるくらい」の賃貸経営のリスクを回避した点にあります 。費用対効果を重視し、プロの技術で確実に品質を担保したことが、短期間での複数棟所有と資産拡大につながっています 。

2-3. 事例③：相続で困っていた空き家を売らずに活用し、感謝された事例

【東京都豊島区要町（相続物件）】

• 課題: 相続した実家を売却するか賃貸化するかで悩んでいた

• 投資: 物件の購入費用は不要で、リフォーム費用のみで大家業をスタート.

• 成果: リフォーム後、1ヵ月を待たずに入居者が決定 。

• メリット: 「思い出のある家を手放さずに、継続的に所有し、関わることができた」という経済的価値以外の大きな価値を提供.

相続物件を放置すれば、固定資産税や管理の負担でどんどん損をしていきます 。特に、1年間手入れをせず放置すると、その建物の傷みは思っている以上にひどくなります 。

この事例のように、相続した家を賃貸化することは、投下資金の回収が早いという最大のメリットがあります 。古家再生投資は、単に投資家を儲けさせるだけでなく、相続問題の解決という社会的な役割も果たしています。

2-4. 事例④：地域の特性を活かし、ユニークな用途で満室経営を実現した事例

【高利回り25%超：大阪環状線駅近くの再建築不可物件】

• 物件の課題: 築45年、前道が細く再建築不可。そのまま賃貸では利回り12%で不合格.

• 再生のアイデア:「民泊」への用途転換.

• 工事: 旅館仕様にするため工事費は400万円.

• 成果: 宿泊料から計算すると利回り25%を達成 。2年後に1200万円で売却（キャピタルゲインも確保）.

この事例は、物件のデメリットを逆手に取ったユニークな活用法の好例です。地方では、広い土地を生かしたガレージハウスやアトリエ/事務所利用など、多様なニーズに応えることで家賃アップを狙えます 。

「空き家＝外国人」というキーワードも今後ますます注目されます 。地方都市の戸建は、単身者ではなく、外国人向けのシェアハウスや法人の借り上げ社宅として利用されることが多く、滞納リスクも低くなるメリットがあります 。

2-5. 事例⑤：複数棟所有へ！低リスクで資産を拡大する秘訣

【Tさんの事例：関東での融資活用】

• 初期資金: 手持ち500万円.

• 戦略: 2棟の購入を目指し、物件価格を安価（250万円）に抑え、リフォーム費用（300万円）を融資でまかなう.

• 成果: 500万円の資金で月額約12万円の家賃収入（2棟）を実現

空き家・古家投資は、築年数が古い物件を扱うため、原則として融資は困難ですが、日本政策金融公庫や信用金庫など、個人の属性や事業実績によって融資が可能なケースがあります.

「1軒目は現金で買って、2軒目以降は融資でもOK」というアドバイスの通り 、まずは小さな成功体験と実績（確定申告）を積み上げることが、次の融資への信用力につながるのです 。

3. 古家再生投資の核：「4方よし」モデルの設計図

私がこの古家再生事業を推進する核となるのは、「4方よしモデル」です。単なる金儲けの投資ではなく、社会貢献と収益が両立する持続可能なビジネスでなければ、長く続けることはできません 。

1. 買主（投資家）よし

2. 借主（入居者）よし

3. 地域（社会）よし

4. 売主（所有者）よし

3-1. 投資家：安価な仕入れと高利回りを確保する仕組み

投資家であるあなたが、安価に仕入れ、高い利回りを確保できるのは、以下の構造があるからです。

• 物件価格は安く: 処分に困っている空き家所有者から物件を買い取ります。所有者は固定資産税や管理の負担から解放されるため、安価での売却に応じやすいのです 。

• リフォームは費用対効果を追求: 後述しますが、プロのノウハウで費用を抑え、賃貸ニーズに合わせた最低限の投資に留めます。

• 家賃からの逆算: 私たちの投資の基準は、売主がつけた販売価格ではありません 。「相場家賃×12ヵ月 ÷ 期待利回り – リフォーム費用 = 購入額」という公式で、収益から逆算して適正な購入価格を算定します 。

この論理的な計算に基づいているため、感情的な買い付けを避けられ、安定した高利回りが確保できるのです 。

3-2. 借り手：低家賃で質の高い住環境を手に入れるメリット

高利回りというと、入居者が我慢を強いられているのではないか、と心配するかもしれません。しかし、私たちの再生物件は、借り手にとっても大きなメリットがあります。

• 広くて安い: 小さなワンルームと同じ程度の家賃で、広い空間の戸建に住むことができます 。

• ストレスフリー: アパートやマンションと異なり、上下左右の音を気にせず生活でき、ペットを飼うことも容易になります 。

• 安心感: 老朽化した家も、プロの再生士によって水回りなど生活に必要なインフラは完全に整備されます 。

低所得者層にとって、広い住居・プライバシーが確保され、ペットなどと共に生活できる低価格帯の戸建賃貸は、非常に希少価値が高いのです 。

3-3. 地域社会：景観改善と活性化への貢献（協議会の実績2,467棟）

空き家を放置することは、地域の治安悪化や景観の荒廃につながります 。誰も住まなくなった家に明かりを灯し、入居者という新しい住民を呼び込むことが、そのまま地域社会への貢献となります 。

私たち全国古家再生推進協議会が累計2,467棟の古家を再生してきた実績は、2,467回、地域に貢献してきたという証です 。

• 景観の改善: ボロボロの家屋が再生され、景観が改善されます.

• 人口流入: 新しい入居者が地域に活気をもたらします.

• 雇用の創出: 再生工事を担う地元の工務店（古家再生士）に安定した仕事が生まれます.

私たちが進める空き家活用は、単なる投資事業ではなく、「空き家問題の解決」という社会貢献の事業でもあるのです 。

3-4. 空き家所有者：固定資産税・管理負担から解放される道

売主である空き家所有者も、この仕組みの受益者です。

• 損を食い止める: 空き家を放置すると、固定資産税の特例対象から除外され、税金が3〜6倍に跳ね上がる可能性があります 。売却は、この負担から解放されるための合理的な選択です。

• 負の遺産の解消: 処分に困っていた老朽化した物件を、手間なく売却できます 。

• 資産を生かす: 相続した家を賃貸化することで、先祖の資産を生かすことができます 。売却を迷うなら、賃貸化という選択肢が家賃収入という形で継続的な価値を生みます 。

4. リフォームの極意：費用を抑え、価値を最大化する実践ノウハウ

空き家投資の成否は、物件価格よりもリフォーム費用にかかっていると言っても過言ではありません 。一般的な工務店に依頼すると、新築と同じクオリティを求めてしまい、簡単に1000万円近い見積もりが出てくるのが常識です 。

そこで私たちは、「費用を抑え、入居者のニーズに合った最低限の品質を確保する」という原則を徹底します 。

4-1. 著書から抜粋：リフォーム費用を半額にする「3つの黄金ルール」

リフォーム費用を大幅に削減するために、私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』から、「3つの黄金ルール」を実践してください。

1. 「家賃からの逆算」による工事範囲の決定

   • 工務店は「きれいにする」ことを目的としますが、私たちは「収益を上げる」ことを目的とします 。

   • その地域の家賃相場（例: 5万円）を基準に、「5万円の入居者が満足する工事」を逆算して決めます。7万円の物件のようなリフォームはしません 。

   • 「どこを直し、どこを残すか」の判断を、家賃相場から始めるのです 。

      

2. 多能工（ワンオペ）業者とのタッグ

   • リフォーム費用の大半は「人件費」です 。

   • 通常、キッチン1つの移設でも、大工、配管工、設備業者、左官屋など多数の職人が関わり、費用がかさみます 。

   • 1人で多様な工事ができる多能工に依頼すれば、費用も日数も大幅に削減できます 。

      

3. 内装デザインの差別化は「安価な塗装」で

   • 高価な設備交換ではなく、安価な塗装を使うことで、土壁や綿壁の上からでも差別化されたモダンな雰囲気を演出できます 。

   • 汚れが目立たない天井はそのまま生かす、使えるキッチンは扉だけ色を変えるなど、「余分な工事はしない」工夫が重要です 。

4-2. プロの領域とDIYの境界線：初心者が手を出していい場所は？

「DIYでコストを抑えたい」という気持ちはよく分かります 。しかし、私自身、DIYで失敗し、結局プロに頼み直して1年分の家賃を損したという事例も見てきました 。

初心者が手を出してはいけない領域があります 。

DIYで水漏れを起こせば、業者に高い取り付け代を請求されることになります 。入居者に家賃をいただく以上、最低限のインフラの質はプロの技術で確実に確保することが、結果的に最もリスクが低いのです 。

4-3. 賃貸ニーズを高める「ターゲットに合わせたリフォーム戦略」

闇雲にきれいにするのではなく、「誰に住んでもらいたいか」を明確にしてリフォームすることが、賃貸ニーズを高める最大の戦略です 。

• 地方物件: 土地が広いメリットを活かし、駐車場を増設するリフォームは家賃アップに直結します 。熊本県の事例では、駐車場を増やしたことで想定利回り13.2%が**18.0%**に上がりました 。

• 猫好き世帯: ペット可物件が少ない現状で、キャットウォークや猫部屋を設置するなど、ニッチなニーズに応えれば競合は激減します。猫12匹の家族に家賃1万円アップで貸し出した事例も、その希少性が生んだ成功です 。

• ファミリー層: 古家は台所と居間が分かれているものが多いため、壁を撤去して広々としたLDKに変更するリフォームは、入居動機を高める必須の工程です 。

「こんな程度でいいの？」と思うくらいでちょうどいい、という入居者目線が、リフォーム代のムダ遣いを防ぎます 。

5. 古家再生投資プランナー®️への道：成功への羅針盤

5-1. 机上の空論で終わらせない！体系的な学びの重要性

不動産投資は、株式投資のようにネットの情報だけで成功できるほど甘くはありません。ましてや空き家投資は物件の個性が強く、体系的な知識と経験が不可欠です 。

私がこの空き家活用を広めるために設立したのが一般社団法人全国古家再生推進協議会です 。私たちが提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」は、以下の3つのノウハウを体系的に学ぶことができます 。

1. 大家業のノウハウ：物件の探し方、購入の決断、資金づくり。

2. 賃貸不動産のノウハウ：家賃相場の調査、入居付け、管理。

3. 工事業のノウハウ：リフォームのコスト管理、工事範囲の判断。

これら3つの能力を身につけて初めて、あなたは業者に依存しない真の大家として自立できます 。知識を体系的に学ぶことで、現地での物件見学も的確な質問ができる「答え合わせ」の場となり、成長スピードが格段に上がるのです 。

5-2. 認定プランナーが手にする「最強のネットワーク」

空き家投資は、一人でやるには情報と経験の蓄積に限界があります。私たちの協議会では、以下の「最強のネットワーク」を提供しています。

• 古家再生士: リフォームのプロである古家再生士は、投資家と同じ目線で収益を考え、工事後のことまで責任を持って対応する地域ごとのパートナーです 。彼らの協力がなければ、遠隔地での地方投資は成り立ちません 。

• 仲間: 物件見学ツアーでは、同じ志を持つ仲間と出会えます 。先輩大家の成功談や失敗談を直接聞くことで、自分が買うときの恐怖が和らぎます 。

孤独な経営者にとって、このコミュニティは知識だけでなく心の安定をもたらす、何ものにも代えがたい財産です 。

5-3. 理事長 大熊重之が伝えたい「行動することの価値」

私自身、小さな町工場の経営者として、将来への不安を抱えながら古家投資に出会いました 。株式投資やアフィリエイトなどさまざまな副業で失敗しましたが , 空き家投資だけは成功できました 。

その理由は、理論ではなく実践と行動に価値を置いたからです。

中国の陽明学の言葉に「知行合一」があります。「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」という意味です 。

この本を読んで知識を得たあなたは、すでに宝の山の存在を知っています。あとは、この知識を活かして行動するだけです 。

「いつかやろう」と迷っている時間は、利回りのチャンスを逃しているのと同じです。あなたの一歩踏み出す勇気が、あなた自身の資産を築き、そして日本の社会課題を解決する力となるのです。

まとめ：空き家問題は、投資家の手で解決できる

空き家問題は、私たち投資家の手によって「宝の山」に変えることができます。最後に、この記事の最重要ポイントを3点再確認しましょう。

1. 地方こそ最大のチャンス: 都市部で利回りが低下する中、地方の空き家は安価な仕入れと競合の少なさから、高利回り15%〜20%超を狙える構造を持っています 。

2. 成功の鍵は「4方よし」モデル: 投資家だけが儲けるのではなく、借り手、地域社会、売主すべてが喜ぶ仕組みを設計することで、持続可能で安定した大家業が実現します 。

3. リスクは知識と行動で極限まで抑える: 「家賃からの逆算」で物件価格を決定し 、プロのノウハウでリフォーム費用を圧縮する。知識を身につけ、実践することこそが、最大の安全策です 。

私は、この古家再生事業を通じて、日本の社会を変えていけると確信しています 。

この本を読んだことで、あなたの「行動」へのエンジンはすでに温まりました。あとは、アクセルを踏み込むだけです。

「話を聞いてみたい」「自分の地域の物件はどうか？」そう思われた方は、まず私たち協議会の扉を叩いてみてください。

あなたのチャレンジを、心よりお待ちしております。

次のステップへ：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座のご案内

机上の空論ではなく、実践的なノウハウを体系的に学びたい方へ。

私たち協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、今日ご紹介したすべてのノウハウ、成功事例、そして古家再生士のネットワークへの道筋を明確に示しています。

• 知識ゼロから3つの専門能力を習得 。

• 認定者数は1,429人を超え、全国に仲間がいます 。

• 空き家・古家物件見学ツアーへの参加優先権が得られ、現場でプロの解説を聞きながら実践的な目利き力を養えます 。

まずは一歩を踏み出し、私たちと一緒に社会貢献と収益を両立する大家を目指しましょう。