（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが今、「不動産投資は本当に儲からないのだろうか？」「失敗して借金を抱えるのは嫌だ」といった不安を抱えて、このページにたどり着いたのなら、それはごく自然なことです 。なぜなら、世の中には不動産投資の成功事例と同じくらい、あるいはそれ以上に、「儲からない」「失敗した」というネガティブな情報があふれているからです。

しかし、私たち全国古家再生推進協議会は、その声を真っ向から否定します。

私たち協議会が立ち上げからわずか数年で築いた再生実績は、累計2,467棟 、そして同じ志を持つ会員さまは20,280名 を超えました（2025年10月20日時点）。これは、机上の空論ではなく、現場の実践によって「誰でも再現できる」成功法則が証明されている揺るぎない事実です。

この記事では、不動産投資が「儲からない」と言われる本質的な原因、すなわち多くの初心者が知らずに踏み込んでしまう「3つの罠」を、私、大熊重之が理事長の立場から包み隠さず断言します 。そして、その罠を避け、リスクを極限まで抑えて安定した収益を実現できる、古家再生投資の戦略を具体的にお伝えします 。

この記事を最後まで読めば、あなたの不動産投資に対する不安は解消され、「今すぐ行動すべき道筋」が明確になることをお約束します。

なぜ「不動産投資は儲からない」と言われるのか？

不動産投資が儲からない、失敗するという話を聞くとき、その多くは投資手法と構造的な問題に起因しています。特に従来の不動産投資は、初心者にとってあまりにも敷居が高く、不利な戦いを強いられる構造になっていました。

従来の投資家が陥る「高額・高リスク」のワナ

従来の不動産投資の主流といえば、新築・中古のアパートやマンション（アパマン）の一棟買いや区分所有でした。

• 高額な初期投資: 新築や築浅のアパート・マンションは、その時点で数千万～数億円という大金が必要です 。

• 融資への依存: ほとんどの投資家さまは、この高額な初期投資を**銀行融資（借金）**に頼って始めます 。

• 高リスク: 借金が大きいということは、それだけ金利変動や空室リスクのダメージも大きくなります 。地震で基礎に影響が出て空き室だらけになったり、競合の新築物件ができて入居者が決まらなくなるなど、大規模なリスクも存在します 。

私がなぜ空き家・古家投資を提唱するのかというと、それは、「戦国時代の桶狭間の戦いの織田信長のように、いきなり大きな勝負に出るのは無謀です。リスクが高すぎます」と考えるからです 。まずは低額から投資を始め、リスクを極限まで抑えることが、誰でも再現できる成功への道なのです。

「知識ゼロ」の素人対「ノルマあり」のプロの構図

不動産投資に失敗する人が多い背景には、知識や経験の差があります。

• 情報の非対称性: 不動産業界は、太古から存在し、お金の元となっている「王様業」です 。王様は民に知識をつけさせず独占することが利益につながります 。多くの人が不動産についての知識がないため、高額な資金という壁で一般の人には手が出せない業界でした 。

• プロのノルマ: あなたが頼る不動産業者や管理会社は、プロフェッショナルです。彼らはビジネスであり、成功報酬やノルマを果たす必要があります 。

• 依存による失敗: 知識と経験がない初心者がいきなり高額物件を購入すると、物件調査・長期収支シミュレーション・資金調達・入室対策など、すべてにおいて不動産業者や管理会社の**「言いなり」になってしまいます 。これは依存状態**であり、自立とは真逆の方向へ向かっています 。

不動産投資は副業といえども「経営者」です 。空き家・古家投資で小さく経験を積み、経営の「人・モノ・カネ・情報」のすべてを経験することで、自立への強力なエネルギーとなるノウハウを蓄積するべきなのです 。

「机上の空論」と「現場の実践」の決定的な違い

不動産投資は、現場の実態を知らなければ絶対に成功しません 。

• データ偏重の危険性: 多くの投資家は、不動産投資サイトでレントロール（家賃収入明細表） や築年数、固定資産評価額といった机上の情報だけを見て、物件を一度も見ずに買付を出してしまうという行動を取ります 。

• 現場のリアリティ: しかし、不動産は英語で「リアルエステート（Real Estate）」 、つまり「リアルな存在」です。現場に一歩足を踏み入れれば、「こんなボロ家が本当に直るのか？」「誰がこんな家に住むんだろう？」と、不安になるほどの生々しい現実が待っています 。

• 経験70%の法則: 私は、不動産投資の成功者は「知識30%、経験70%」だと断言しています。知識だけで経験が少ないうちに購入してしまうから、あとで苦労するのです 。

私たち協議会が定期的に物件見学ツアーを開催するのは、まさにこの「現場の実践」を積んでもらうためです 。ボロボロの現場（ビフォー）を見た後に、同じような物件が魅力的な賃貸物件（アフター）に生まれ変わった姿を目の当たりにすれば 、不安の90%以上は解消されます 。

理事長が断言！不動産投資で失敗する人が知らない3つの罠

不動産投資で儲からない、失敗するという人は、物件や市場のせいにする傾向があります。しかし、失敗の本質的な原因は、投資家自身が踏み込んでしまう「3つの罠」、つまり知識と経営感覚の欠如にあると私は断言します 。

罠1：賃貸経営を「経営」として捉えていない（顧客不在の投資）

賃貸経営は、誰でも個人で始められますが、これは立派な「経営」です 。そして、経営で最も重要なのは「顧客（入居者）」です。

• 顧客不在の大家: 多くの大家さんは、「自分が住みたい家」という自己満足の目線でリフォームを考えがちです 。

• 質のギャップ: しかし、あなたの目線で10万円のクオリティーを目指しても、入居希望者は5万円の家賃で物件を探しています 。入居者が求めていない余分なコストをかけるのは、投資としては採算度外視の「ボランティア物件」になってしまいます 。

• 「四方よし」の哲学: 私たち協議会が提唱するのは、「四方よしモデル」の経営哲学です 。大家（投資家）、入居者、工務店（古家再生士）、そして地域社会のすべてがWin-Winになる関係を追求すること 。これこそが、長く継続し、地域社会に貢献しながら収益を上げる持続可能なビジネスモデルだと確信しています 。

罠2：家賃相場を自分で算出できない（投資家として失格の判断基準）

不動産投資は、家賃収入という「リターン」を見極められなければ、一歩も進めません 。しかし、多くの失敗した投資家は、この最も重要なポイントを怠っています。

• 業者任せの危険: アパート・マンション投資では、売主が高い家賃で物件を売却するために、客付け業者に破格のリベート（広告料）を支払い、相場より2割も高い家賃で満室にして売り抜けるケースがあります 。

• 自力で調べる姿勢の欠如: その後、次の買主（大家）は、相場を調べずに同じ高い家賃で募集し、結果的に空室が続出。自分の物件の家賃相場さえわからない人は、投資家として最初から失格です 。

• 確実な家賃設定: 私は、家賃設定は「確実な家賃設定を試算するように」と常に指導しています 。立地や地域性、環境をしっかり踏まえた上で、あくまで入居者の目線で試算する。1,000円の誤りでも入居付けに影響するため、厳しく判断する必要があります 。

私たち協議会の物件見学ツアーでは、最後に必ず物件の査定と家賃設定の検討会を行います 。これは、参加者さまが「入居者の目線で家賃を決める」という、空き家・古家投資の本質を理解してもらうためです 。

罠3：リフォーム費用をかけすぎる（採算度外視の「ボランティア物件」）

「安く物件を買ったから、リフォームを豪華にしよう」――これもまた、失敗への典型的な思考回路です。

• リフォーム費用の実態: リフォーム代で最もコストがかかるのは、実は材料費ではなく「人件費」です 。一般の建設業界は、細分化された専門職人によって作業が行われるため、小さな物件でも多くの職人が関わり、費用がかさみます 。

• 素人DIYの末路: 「人件費を削るため」にセルフリフォーム（DIY）に手を出す人もいますが 、プロの技術がないと「クロスがボコボコ」「水道が噴水」といった失敗を招き、結局プロに頼むことになり割高になります 。さらに、工事の遅れは家賃収入のチャンスロスとなり、1年で160万円の損失になった事例もあります 。

• プロの判断基準: 儲かるリフォームとは、「家賃相場に合ったリフォーム」をすること 。古家再生士は、相場家賃から逆算して「余分な工事はしない」という判断を徹底します 。例えば、浴槽がきれいならそのまま使い、和室はあえて洋室化しないなど、安価に差別化する工夫を凝らします 。

リスクを極限まで抑える「空き家・古家再生投資」の戦略的優位性

従来の不動産投資に存在する多くの罠を回避し、初心者でも成功を収められるのが、私たち協議会が推進する「空き家・古家再生投資」です。

投資規模の優位性：少額投資で「紙切れ」リスクがない現物資産

• 低資金で参入可能: 空き家・古家投資は、高額なアパマン投資と違い、少額の資金から始められる新しい不動産投資です 。物件購入費とリフォーム費を合わせても400万円程度で済む場合が多く 、これは「少し高い車1台分くらい」の資金で始めることができます 。

• 現物資産の安定性: 株式やFXのような非現物資産は、大きく儲けるチャンスがある一方で、「ゼロ（紙切れ）になる」という大きなリスクがあります 。しかし、空き家・古家は現物資産であり、建物が朽ちても土地が残るため、価値がゼロになることはまずありません 。

• 不況に強い家賃収入: 不動産投資（インカムゲイン）は不況時に強いと言われており、過去の歴史を見てもリーマン・ショックや東日本大震災でも家賃相場は大きく下がっていません 。コロナ禍においても、私たち協議会の会員さまの約半数が家賃収入に「助かった」と感じており、精神的な安定に大きく寄与しています 。

収益性の優位性：「平均利回り12%超」を安定して出す仕組み

• 高利回りの実現: 投資信託の平均利回りが4%前後であるのに対し 、空き家・古家再生投資は平均利回り12.9%、確定利回りでは14% と、高い収益性を誇ります。アンケート結果からも、会員さまの90%以上が利回り10%以上を確保していることが分かっています 。

• 低額購入と高付加価値: この高利回りは、安価な築古物件を購入し、リフォーム費用を戦略的に抑えることで実現されます 。例えば、物件価格50万円、工事費60万円で、利回り25%というお宝物件となった事例もあります 。

• ほぼ「実質利回り」: 一般的なアパート・マンション経営と異なり、空き家・古家には共有部分の維持管理にかかる手間やコストがありません。そのため、表面利回りがほぼ実質利回りになるという、大家にとってやりやすい点があります 。

競争力の優位性：「戸建賃貸」という需要が供給を上回る希少性

• 戸建賃貸の希少性: 賃貸市場全体で見て、戸建の貸家はアパート・マンションに比べて極端に少ないのが現状です 。この希少性こそが、古家再生投資の大きな強みになります。

• 入居者のニーズ:

  • ファミリー層: 小さいお子さまがいる家庭は、上下左右の音を気にせず子育てができる戸建賃貸を求めます 。

  • ペット愛好家: ペットを飼う世帯が増える一方で、ペットOKのマンションは少なく、戸建賃貸への需要は非常に高いです 。

  • 割安感: 古さやデザインを気にしない方にとって、戸建はアパマンに比べて割安感があります 。

• 管理のしやすさ: 管理会社から見ても、戸建は共用部分がないため管理がしやすく、入居者も自分の家のように大切に扱う傾向があるため、管理のしやすい物件と評価されます 。

地方こそ「宝の山」！高利回りを狙う投資エリアの見極め方

これまでの空き家・古家投資は都市部（三大都市圏）が中心でしたが、今、その流れは地方へと大きく向かっています。都市部での投資競争が激化し、利回りが落ちている今、地方こそが「宝の山」だと断言します 。

都市部の利回り低下と地方が持つ「土地の広さ」という武器

• 都市部物件の限界: 都市部では、外国人投資家も参入し、空き家・古家投資の利回りは5年前に比べて2〜3%落ちてきています 。資産価値は高いものの、高値掴みによる収益性の低下という問題に直面しています。

• 地方の武器「広さ」: 地方都市に行くと、都市部での平均10〜20坪に対し、20〜50坪という広い土地の物件が多くなります 。この「土地の広さ」が、地方投資の強力な武器となります 。

  • 駐車場需要: 地方では車が生活に不可欠なため、駐車スペースの確保が大きな訴求力になります 。庭を潰して駐車場にしたり 、1階をガレージに改造する**「インナーガレージ」**などの工夫で 、家賃アップを狙えます 。

  • 多様な活用: 広い土地は、ドッグランや家庭菜園スペースなど、地方ならではのライフスタイルに合わせた多様な活用方法を生み出します 。

  • 法人需要: 駐車場が多く取れると、法人借り上げの社員寮としての需要も増え、家賃交渉もしやすくなります 。

地方投資への誤解（「入居が決まらない」「融資が出ない」）を解消する

多くの人が地方投資に躊躇する理由は、「5つの誤解」にあります 。しかし、これらは全てイメージによるもので、事実ではありません 。

「競合不在」のエリアをどう見つけるか？（借りる側の視点）

地方投資の最大のチャンスは、「競合が少ない」こと、つまり独占企業が一番儲かるという原則に基づいています 。

• 地元住民の「悲観」を信じるな: 地元住民は「うちの地元は利便が良くなくて柄が悪いからダメですね」「何もないところですから」と地元を卑下することが多いですが、これはあくまで住んでいる人の感覚にすぎません 。

• 「借りる人の視点」に立て: 大切なのは、借りる人の気持ちになることです 。医者から運動を勧められて坂の上の物件を借りた人 、田舎が汲み取り式だったので汲み取り式トイレの物件を気にせず借りた人 など、借りる側のニーズは多様です。

• 需要と供給のバランス: 人口が多くても競合が多ければ意味がなく、逆に田舎で人口が少なくても貸し出す物件が少なければ家賃は上がります 。重要なのは、その地域の「空き家・古家の投資実績があるか」です 。

• 掘り出し物件の見つけ方: 超低価格物件（数十万円）を狙うのは効率が悪いですが 、効率を高めるためには、最初から地方を狙うこと 、その場で工事費が出せる業者と同行すること 、そして地元の小規模な不動産業者と関係を築くことが重要です 。

「再現性100%」の成功法則：古家再生のプロチームと実践ノウハウ

不動産投資で成功するための最も確実な方法は、知識と経験を体系的に学び、プロのチームと連携することです 。私たち協議会が提供するのは、まさにそのための「仕組み」です。

物件の良し悪しを30分で判断する古家再生士の技術

• 古家再生士という専門家: 空き家・古家再生に特化した専門家集団が「古家再生士」です 。彼らは、大家業・賃貸不動産業・工事業の3つのノウハウをすべて熟知しています 。

• 収益からの逆算: 古家再生士は、家賃からの逆算でリフォーム費用を考えます 。オーナーに収益を提供することが仕事なので、「余分な工事はしない」という徹底したコスト管理を行います 。

• 高速な見積もり: 現場に行って30分ほどでリフォーム費用を入力すれば、その場で見積もりが出てくる「空き家再生見積システム」を開発・活用しています 。これにより、スピード勝負となる良い物件の購入を逃しません 。

• 無情な判断: 会員が「欲しい！」と衝動的に欲しがる物件であっても、古家再生士は「工事費がかかりすぎて数字が合いません」「躯体が弱すぎます」と、無情にも正しい判断を下すことがあります 。

「守破離」のステップで進む知識と経験の積み上げ

• 学びの「守破離」: 知識と経験を積み上げるプロセスは、茶道や武道における「守破離」の3段階に分けられます 。

  1. 守（基本を忠実に真似る）: 古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座で基本を学び、物件見学ツアーで先輩の成功例をひたすら真似る 。

  2. 破（自分なりのアレンジ）: 全体像がわかってきて、自分なりのエリアやデザインを付加する 。

  3. 離（独自のスタイル）: まったく独自に、自分の生き方やライフスタイルに合わせて自由に突き進む 。

• 物件見学ツアーの価値: 物件見学ツアーでは、未着手のボロ家から再生後の完成物件までを見学し 、さらに購入希望者はその場で買付の希望を出すことができます 。この「見て、感じて、体験して」、そしてプロのアドバイスを受けるライブ感 こそが、スキルアップの最短かつ最強の方法です 。

「四方よしモデル」で実現する地域貢献と収益の両立

• 社会貢献の意識: 空き家・古家再生事業は、単なる投資事業ではなく、日本が抱える「空き家問題」という課題解決に貢献する社会貢献の事業です 。

• 四方よしモデル: 私たち協議会は、「四方よし（大家、入居者、工務店、地域）」の理念のもと、事業を進めています 。

  1. 大家（投資家）: 低額・高利回りの安定収益 。

  2. 入居者: 低額の家賃で広い戸建に住める 。

  3. 工務店（再生士）: 安定した受注と、顧客から「ありがとう」という言葉をもらえる誇り 。

  4. 地域: 空き家が減り、そこに人が住むことで地域が活性化する 。

これは、単なる金儲けの投資とは一線を画す、持続可能なビジネスモデルであり、2016年には「関西IT百選」という権威ある団体から優秀賞をいただきました 。地域に貢献しながら収益を上げる。これこそが、あなたの人生を豊かにする道なのです。

まとめ

「不動産投資は儲からない」というネガティブな声は、従来の高リスクな手法と、投資家自身の知識・経験の不足からくるものです。不動産投資で失敗する人が知らない3つの罠とは、「経営意識の欠如」「家賃設定の誤り」「リフォーム費用の無駄遣い」に他なりません。

しかし、私たち協議会が推進する空き家・古家再生投資は、その全てを戦略的に回避します。

• 低額・低リスクで現物資産を取得し、利回り12%超という高い収益性を実現 。

• 古家再生士というプロチームの知識と経験を活用し、再現性の高い成功に導く 。

• 「四方よし」の理念に基づき、社会貢献と収益を両立する持続可能な大家業を実践する 。

私が小さな町工場を経営していた時、「来月は仕事があるのか？」「このままずっと従業員を守れるのか？」と、いつも不安な気持ちでいっぱいでした 。そんな私がこの投資法に出会い、わずか4年で数十戸の大家となり、資産1億円、家賃収入1,500万円を大家業として得ています 。

「もっと早くから始めていれば良かった」 。これが、私が経営者として不動産投資を始めて一番強く思ったことです 。

あなたが今すぐ取るべき次のステップ

あなたが不動産投資で失敗しないために、そしてリスクを極限まで抑えた資産形成を始めるために、やるべきことはシンプルです。

1. 知識の習得: まずは、私たちが2,467棟の再生実績から体系化した「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」で、正しい知識を身につけてください。

2. 現場の体感: そして、必ず「空き家・古家物件見学ツアー」に参加し、現場のボロさを知り、その再生後のギャップを「見て、感じて、体験して」ください 。

知識は実践することが大切です。中国の陽明学の言葉に「知行合一」があります。「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」 。

迷っている暇はありません。今日この瞬間に一歩を踏み出せば、あなたの人生は必ず変わります。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。