（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資は「自己資金が数千万円必要」という常識に縛られていませんか？その固定観念こそが、多くの人が資産形成を諦めてしまう最大の壁です。私たち協議会は、空き家・古家再生投資を通じて、この常識を完全に覆してきました。

累計2,467棟の再生実績と20,280名の会員ネットワークが証明しているのは、自己資金の多寡ではなく、「発想」が投資の成否を決めるということです。

私自身、かつては東大阪の小さな町工場を経営し、不動産投資とは無縁の人間でした。しかし、自己資金がほとんどない状態から、知恵と工夫で空き家・古家再生投資を成功させ、今ではグループ売上5.7億円の企業を率いるに至っています。机上の空論ではなく、誰もが再現できる実践的なノウハウがここにはあります。

この記事では、私が古家再生投資プランナー®️として実践し、利回り20%超えも実現する「最強の逆算思考」を徹底解説します。最後まで読めば、あなたの自己資金に対する考え方が180度変わり、低額からでも成功できる道筋が明確に見えてくるでしょう。

従来の不動産投資が陥る「自己資金」の罠と誤解

多くの人が不動産投資を始めようとした時、まず立ちはだかるのが「自己資金」の壁です。新築アパートや都心の高額なマンションに投資しようとすれば、物件価格の1割〜2割、つまり数百万から数千万円の自己資金が求められます。

しかし、この「自己資金が必要」という常識は、特定の投資手法、すなわち「銀行融資を前提とした投資」が生み出した幻想にすぎません。私たち協議会が提唱する古家再生投資は、この幻想から完全に脱却した、全く新しい発想に基づく投資法なのです。

銀行融資が求める自己資金の正体：なぜ高額が必要なのか

従来の不動産投資、特に高額な物件を購入する際には、銀行からの融資が不可欠です。銀行は融資を行う際、リスクを最小限に抑えたいと考えます。そのために「担保評価」や「属性」を重視しますが、何よりも「この人が本当に返済能力があるのか？」という信用の証として、自己資金を要求します。

この自己資金は、多くの場合、購入価格の10%〜20%に設定されます。

• 銀行の立場：万が一、投資家が破綻した場合でも、自己資金分がクッションとなり、銀行の損失を軽減できます。

• 投資家の立場：自己資金が多いほど融資の審査が通りやすくなり、金利面でも優遇される傾向があります。

しかし、これは投資の成功を担保するものではありません。むしろ、「自己資金さえあれば、あとは借金でなんとかなる」という誤った安心感を生み、結果として多額の借金を背負うという大きなリスクを抱え込ませる原因になるのです。

「借金依存」の投資が抱えるリスクとキャッシュフローの脆さ

多額の融資を受けて不動産投資を始めることは、常に金利変動リスクと空室リスクに晒されることを意味します。私の著書『不動産投資入門.pdf』にもあるように、借金に依存した投資のキャッシュフローは非常に脆いものです。

毎月のキャッシュフローの構造は以下のようになります。

もし空室が続いたり、金利が上昇したりすれば、たちまち支出が収入を上回り、赤字経営に転落します。その結果、本業の給料から補填し続ける「貧乏大家」になってしまうのです。自己資金を捻出して始めたにもかかわらず、毎月お金が出ていく。これは、本来の資産形成とは真逆の結果です。

私たち協議会では、「無借金」または「極小借金」での投資を推奨しています。特に初期の段階では、借金自体がリスクであるという発想を持つことが、堅実な資産形成の土台となります。

投資の成否は「金額」ではなく「発想・設計力」で決まる

では、投資の成否は何で決まるのでしょうか？それは、自己資金の「金額」ではありません。私が断言します。投資の成否を決めるのは、「発想」と「設計力」です。

• 「発想」の転換: 「高くて新しいものが良い」という常識を捨て、「価値を再生して生み出す」という発想に転換すること。

• 「設計力」の向上: 投資したい金額から物件を探すのではなく、「得たい利益」から逆算して投資の上限額と再生プランを設計する力。

この「発想」と「設計力」さえあれば、極端に言えば自己資金100万円からでも、高利回り・高収益の物件を生み出すことが可能になります。

自己資金を「発想」で解決する古家再生投資の逆算思考

自己資金の「壁」を打ち破る鍵、それが古家再生投資の核となる「逆算思考」です。従来の投資家は、「今ある資金」や「借りられる金額」から物件を探します。これでは、物件主導で価格が決まり、自分の都合や目標は二の次になってしまいます。

一方、古家再生投資プランナー®️が実践するのは、「ゴール」から逆算していく手法です。

古家再生モデルは「再生後の市場価値」からスタートする

古家再生投資の考え方は、物件購入前の段階で、すでに勝敗が決まっています。

1. ゴール設定（家賃設定）: 再生後の物件が、「満室になったらいくらで貸せるか」という家賃を周辺相場から徹底的にリサーチし、設定します。

2. 市場価値の創出（リフォーム）: 設定した家賃で借り手がつくよう、ターゲット層に合わせた最小限かつ効果的なリフォームを設計します。

3. 投資上限額の決定（逆算）: 設定した家賃から、目標とする利回りを達成するために「いくらまでなら購入・リフォームに投じられるか」いう上限額を算出します。

この流れを見ていただければ分かる通り、スタート地点は「再生後の市場価値」、つまり「出口」なのです。

利回り20%超を導く「目標利回り→投資上限額」の逆算方程式

私たちが「自己資金は発想で決まる」と主張する最大の理由は、この逆算方程式にあります。

一般的に、不動産投資における利回り（表面利回り）は以下の式で計算されます。

従来の投資家は、「総投資額」を先に決めてしまうため、利回りは物件次第になります。しかし、私たちは利回りを先に設定するのです。

例えば、年間家賃収入を72万円（月6万円）と設定し、目標利回りを20%にしたいと考えたとしましょう。

この場合、総投資額の上限は以下の式で逆算できます。

つまり、この物件の購入とリフォームにかける総費用の上限は360万円となります。この360万円の中から、さらに物件価格とリフォーム費用を内訳として割り振っていくのです。

• 物件価格150万円 ＋ リフォーム費210万円 = 360万円（総投資額）

このように逆算することで、目標を達成するために必要な自己資金と借入額の上限が明確に決まります。物件価格が安い古家で、さらにリフォーム費用をDIYやコストコントロールで抑えるからこそ、この逆算が成立し、低額な自己資金でスタートできるのです。

投資規模を小さく保ち「高速回転」させる古家投資の優位性

「地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける『空き家・古家』不動産投資.pdf』」にも記していますが、古家再生投資は、投資規模を小さく保ち、「高速回転」させることに優位性があります。

＜古家再生投資の「高速回転」モデル＞

1. 低額の自己資金で物件Aを購入・再生（総投資額360万円）

2. 利回り20%で運用開始し、毎月安定したキャッシュフロー（手残り）を確保

3. このキャッシュフローと次の少額な自己資金を合わせて、物件Bを購入・再生

4. （1）〜（3）を繰り返すことで、雪だるま式に資産を増やしていく

高額なアパート投資では、次の物件を購入するまでに数年単位で資金を貯める必要があります。しかし、古家投資なら、投資規模が小さいため、数ヶ月〜1年で次の投資の準備が整うのです。これが、私たち協議会の会員が短期間で複数の物件を保有し、資産を拡大している最大の理由です。

【実践ノウハウ】自己資金を極限まで抑えるための3大戦略

逆算思考で投資の上限額が決まったら、次はそれを実現するための具体的な戦略です。自己資金を極限まで抑えるためには、「購入費」と「再生費（リフォーム費）」の双方で工夫を凝らす必要があります。

戦略1：相場の数分の1で手に入れる「宝探し」の物件取得術

自己資金を抑える第一歩は、物件を安く買うことです。しかし、ただ単に安い物件を探すのではありません。市場に流通していない「埋もれた物件」を見つけ出すことが重要です。

1. 情報源の多様化

一般的な不動産仲介サイトに載っている物件は、多くの人が見ているため競争率が高く、価格交渉の余地も少ない傾向にあります。

• 市町村の空き家バンク: 地域自治体が管理している空き家は、非常に安価なものが多く、中には無償譲渡のケースもあります。

• 不動産仲介業者への「飛び込み営業」: 「古家を探している」という熱意を伝え、まだ表に出ていない情報をいち早く手に入れます。

• 地元の工務店やリフォーム業者: 地元ネットワークを持つ業者は、所有者の高齢化などで売却を検討している情報を握っていることがあります。

2. 「古家専門」としての交渉力

古家の所有者の多くは、「早く手放したい」「固定資産税の負担から逃れたい」と考えています。

• 現状引き渡しを承諾する: リフォームせずに現状のまま引き取ることを条件にすることで、価格交渉を有利に進めます。

• 「4方よし」の理念を伝える: 私たち協議会は、単に安く買い叩くのではなく、「空き家問題を解決し、地域に貢献する」という社会的使命を掲げています。この理念を伝えることで、所有者の共感を呼び、結果的に交渉が円滑に進むケースも多いのです。

戦略2：「DIY」と「4方よしリフォーム」を組み合わせるコストコントロール

自己資金を抑える上で、リフォーム費用のコントロールは極めて重要です。リフォーム費用は総投資額の大きな割合を占めますが、ここを抑えることができれば、その分を物件購入費に回すか、全体の投資額を下げることにつながります。

1. 最小限かつ効果を最大化する「4方よしリフォーム」

リフォームは「入居者が決まるために必要な最小限の作業」に限定します。

リフォームの目的は、「新築並みにすること」ではなく、「ターゲットとする入居者にとって住みやすく、清潔感がある状態にすること」です。これを実践することで、リフォーム費用を従来の1/2〜1/3に抑えることも可能です。

2. コミュニティの力を活用した「DIY」

古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座の受講生の中には、仲間と協力してDIYを行う事例が数多くあります。

• プロとの協業: 難しい水回りや電気工事はプロに依頼し、解体、塗装、床張りなどの軽作業は自分で行う。

• 会員ネットワークの活用: 協議会の会員ネットワークを活かし、他の会員のリフォームを手伝うことで、自分のリフォーム時に助けてもらう「ギブ＆テイク」の仕組みを実践しています。

これは単なる費用削減ではなく、投資家自身の「再生スキル」という知識の自己資金を増やしている行為であり、「儲かる！空き家・古家不動産投資入門」でも、実践的なスキルアップの重要性を強調しています。

戦略3：購入費を自己資金とみなすための「契約と資金調達の工夫」

自己資金のハードルは、物件の購入時にもあります。ここでも「発想」の転換が必要です。

1. 契約と決済の時期を工夫する

自己資金の大部分がリフォーム費用に充てられる場合、購入資金をどう工面するかが問題になります。

• 契約金の低額化交渉: 契約金を低く抑え、残りの残代金決済までの期間を長く設定してもらうことで、自己資金の準備期間を確保します。

• 「融資実行日＝決済日」の徹底: 融資を受ける場合、自己資金で一旦全額を支払うのではなく、融資実行日に売主口座へ直接振り込んでもらう手配をすることで、一時的な自己資金負担を軽減できます。

2. 少額融資の活用と自己資金の定義

全額無借金が理想ですが、どうしても資金が足りない場合は、「古家再生投資の融資」を検討します。これはアパートローンなどの大規模なものではなく、協会の提携金融機関や、地域の信用金庫・信用組合など、古家再生投資の価値を理解してくれる場所で、リフォーム費用の名目などで少額の融資を相談することです。

重要なのは、「自己資金＝現金」という定義を広げることです。

この方程式で考えれば、古家再生投資プランナー®️として知識と人脈を身につけること自体が、数百万の現金に匹敵する「最強の自己資金」となるのです。

成功事例：自己資金100万円で高利回り物件を達成した会員の軌跡

私たち協議会の会員の中には、自己資金をほとんど使わずに大きな成功を収めた事例が多数あります。一例をご紹介しましょう。

＜会員A氏（30代・会社員）の事例＞

A氏は、自己資金100万円のうち、約半分を最初の物件に投じ、残りの半分は予備費として確保しました。この成功のポイントは、徹底した逆算思考と、リフォーム費用を抑えるためのDIYスキルです。A氏は、リフォーム作業を通じて地域のリフォーム業者と信頼関係を築き、次の物件ではさらに低コストで再生できるようになり、現在では5棟を保有し、月間30万円以上の不労所得を得ています。

彼の成功は、知識と行動力が、高額な自己資金に勝ることを証明しています。

理事長・大熊重之が伝える！「知識」こそ最強の自己資金である

私がこの古家再生投資を推奨し、全国古家再生推進協議会を立ち上げたのは、多くの人に自己資金の壁に諦めてほしくないという強い思いがあるからです。自己資金は「お金」だけでなく、「知識」「技術」「人脈」の総和である。この考え方を体現しているのが、私たちの活動であり、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座です。

「古家再生投資プランナー®️」の知識は数千万円の自己資金に勝る理由

なぜ「知識」が数千万円の自己資金に勝るのでしょうか。それは、知識があれば「失敗を回避できる」からです。

高額な自己資金を持つ人が、知識やノウハウがないまま投資をすれば、高値で物件を掴まされ、高額なリフォームを押し付けられ、結果的に利回りの低い物件で失敗します。その損失は数千万円に及ぶこともあります。

一方、古家再生投資プランナー®️として体系的な知識を身につけた人は、

1. 物件の本当の価値を見極めることができる。

2. 利回りから逆算した投資上限額を厳守できる。

3. リスク（欠陥）を事前に見抜き、対策を講じられる。

4. 効果的なリフォーム手法とコストコントロールを知っている。

この知識とスキルは、何千万円の投資損失を防ぐ「保険」であり、利回り20%超えを実現する「武器」となります。知識という自己資金は、一度身につければ誰にも奪われることなく、永続的にあなたの資産を増やしてくれるのです。

行動を阻む心理的障壁を打ち破る「実践力」のマインドセット

自己資金の「壁」は、物理的な金額の問題だけでなく、「失敗への恐れ」という心理的な障壁でもあります。

• 「借金は怖い」

• 「失敗したら家族に迷惑がかかる」

• 「自分にできるのだろうか」

私自身、最初の投資は大きな不安がありました。しかし、私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資.pdf』でも繰り返しお伝えしていますが、リスクを極限まで抑える設計をすることで、この恐れを打ち破ることができます。

1. 少額投資: 投資額が小さければ、最悪失敗しても生活が破綻することはありません。

2. 無借金/極小借金: 返済義務がないため、精神的負担が少ない。

3. 「4方よし」: 投資が地域社会に貢献するという使命感は、大きなモチベーションになります。

私たちは、単なるノウハウだけでなく、成功者の実践マインドセットも伝えています。このマインドセットを持つことで、あなたは「自己資金が少ない」という悩みを「少額だからこそリスクを抑えて始められる」という強みに変えることができるのです。

社会貢献と利益を両立させる「4方よしモデル」の社会的意義

私たち全国古家再生推進協議会が最も大切にしている理念が、「4方よしモデル」です。

これは、単なる儲け話ではありません。日本が抱える深刻な空き家問題」という社会課題の解決に、投資活動を通じて貢献することなのです。

私たちは、会員20,280名のコミュニティで、この4方よしモデルを実践し続けています。投資活動を通じて地域社会を活性化させるという社会的使命感こそが、私たちの活動の原動力であり、このモデルの価値をさらに高めています。

会員20,280名、2,467棟再生の実績が証明する再現性

私たちの活動実績は、この古家再生投資が机上の空論ではないことの何よりの証拠です。

• 会員数20,280名: 全国でこれだけ多くの人がこの投資法を実践しています。

• 累計2,467棟の再生実績: 多くの古家が再生され、新しい入居者を得て地域に貢献しています。

• 古家再生投資プランナー®️認定者1,429人: 専門知識を身につけたプロが全国で活躍しています。

これらの実績は、特別な能力や巨額の自己資金がなくても、体系的な知識とノウハウがあれば、誰でもこの投資を成功させ、資産を築き、社会に貢献できるという高い再現性を証明しています。

小さな自己資金を「億」に変えるキャッシュフロー最大化の出口戦略

自己資金の「壁」を打ち破って物件を再生したら、次は「どのようにキャッシュフローを最大化し、次の投資に繋げるか」という出口戦略、つまり「知識」を「現金」に変えるフェーズです。

わずかな資金を次の投資へ回す「資金の高速循環」の仕組み

古家再生投資は、高利回りであるため、初期の自己資金を早期に回収できる可能性が高いのが特徴です。

回収した資金は、元本を割らずに次の物件への自己資金として投入することができます。これが、前述した「高速回転」の仕組みです。「儲かる！空き家・古家不動産投資入門」にもあるように、複利効果を最大限に活かし、加速度的に資産を増やしていくことが、億単位の資産形成への近道となります。

高い入居率と収益性を維持するための物件管理とリフォームの鉄則

せっかく高利回りの物件を再生しても、入居率が低ければ意味がありません。継続的にキャッシュフローを最大化するためには、再生後の物件管理が重要です。

• 入居者の「声」を聞くリフォーム: リフォーム段階で、ターゲット層が求める設備（例えば、インターネット無料、駐車場付帯など）を最小限のコストで導入することを検討します。

• プロパティマネジメント: 自主管理が基本ですが、遠方の場合や物件数が増えてきた場合は、古家再生投資のノウハウを理解している管理会社に委託することが重要です。

最も重要なのは、「入居者にとっての住みやすさ」を追求し続けることです。入居者が長期にわたって住んでくれることが、最大の収益最大化戦略となります。

古家再生投資プランナー®️への道：体系的な知識で投資を加速させる

この記事で解説した「逆算思考」や「3大戦略」は、私たち協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」で体系的に学ぶことができます。

古家再生投資は、「知識」という自己資金が、そのまま「現金」という利益に変わる数少ない投資法です。

• どうやって利回り20%超えを逆算するのか？

• どうすれば相場の数分の1で物件を手に入れられるのか？

• どうやってリフォーム業者と交渉し、コストを極限まで抑えるのか？

これらの実践的なノウハウは、一冊の本や一つの記事ですべてを網羅することはできません。

「知識に投資すること」こそが、自己資金の壁を最も早く、最も確実に打ち破る方法です。私たち協議会は、単なる知識提供だけでなく、20,280名の会員ネットワークという「人脈」という自己資金を提供することで、あなたの投資を徹底的にサポートします。

「自己資金が少ないから無理だ」と諦める前に、ぜひ、私たちが提供する「発想の転換」という最強の武器を手にしてください。あなたの行動が、あなた自身の未来だけでなく、日本の空き家問題の解決にも繋がるのです。

まとめ：自己資金の「壁」は「発想」で壊せ！

（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

この記事では、「不動産投資の自己資金は高額でなければならない」という固定観念を打ち破る、古家再生投資の「最強の逆算思考」を解説しました。

記事の要点まとめ

1. 自己資金の定義を変える: 従来の不動産投資の自己資金は「借金依存」のリスクの現れ。投資の成否は「金額」ではなく、「発想」と「設計力」で決まる。

2. 逆算思考が利回り20%超を生む: 「目標利回り」から「投資上限額」を逆算することで、自己資金の必要額を極限まで抑える設計が可能になる。

3. 自己資金を抑える3大戦略: ①相場以下の物件取得術、②「4方よしリフォーム」とDIYによるコストコントロール、③契約・資金調達の工夫。これらを実践することで、自己資金100万円からでも高利回り投資が実現可能です。

4. 「知識」こそ最強の自己資金: 古家再生投資プランナー®️の体系的な知識は、数千万円の投資損失を防ぎ、利益を生み出す武器となる。

5. 社会的使命: あなたの小さな投資が、地域社会を再生し、「4方よし」の未来に貢献する。

私たちが提唱する古家再生投資は、普通のサラリーマンや主婦でも、多額の借金や自己資金に頼らず、低リスクで確実な資産形成を実現できる、再現性の高い手法です。

「もう一歩踏み出したい」「体系的に古家投資を学びたい」という方は、ぜひ私たちの協議会の活動、そして古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座にご注目ください。私たちが持つ2,467棟の再生実績と20,280名のネットワークが、あなたの行動を全力でバックアップすることをお約束します。