（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資を志す方が、最初にぶつかる壁が「軍資金」です。手元に500万円ほどの余裕ができたとき、多くのサラリーマンや公務員の方が検討するのが「中古ワンルームマンションの区分投資」ではないでしょうか。

「管理が楽そう」「都心なら安心」「500万円なら現金で買える、あるいは少額の融資で済む」――。こうした甘い言葉に誘われ、深く考えずに区分マンションを購入してしまう初心者が後を絶ちません。しかし、ちょっと待ってください。

私はかつて、東大阪で従業員3人の小さな塗装会社を経営し、下請けの厳しい現実に喘いでいました。そこから這い上がるきっかけとなったのが、不動産投資です。しかし、私が見出したのはマンション投資ではありませんでした。誰もが見捨てた「空き家・古家」を再生し、価値を吹き込む投資法です。

現在、私たちの協議会には20,280名を超える会員が集まり、累計2,467棟（2025年10月時点）の再生を実現してきました。その圧倒的な現場データから言えることは、「500万円あるなら、マンションの1室ではなく、戸建ての1棟オーナーになるべきだ」ということです。

この記事では、中古ワンルームマンション投資に潜む見えないリスクを暴き、なぜ今、古家再生投資が最強の選択肢なのか、その真実を余すことなくお伝えします。

500万円の中古ワンルームマンション投資が「一見」魅力的に見える理由

なぜ、多くの人が500万円の中古ワンルームに惹かれるのでしょうか。そこには、投資初心者が陥りやすい「心理的なハードル」と「表面的なメリット」が存在します。

手離れの良さと管理のしやすさという幻想

マンション投資の最大のセールスポイントは「何もしなくていい」ことです。共用部の清掃やエレベーターのメンテナンス、ゴミ出しの管理はすべて管理会社にお任せ。オーナーがやることは、毎月通帳に振り込まれる家賃を確認するだけ……。忙しい現役世代にとって、これほど魅力的な響きはありません。しかし、この「楽さ」こそが、投資家としての「経営権」を放棄していることに他ならないのです。

少額融資や自己資金で始められる心理的ハードルの低さ

500万円という金額は、不動産投資の世界では「少額」の部類に入ります。銀行融資を使わずに現金で決済できる、あるいは日本政策金融公庫などで低金利の融資を受けやすい価格帯です。「失敗しても致命傷にはならない」という安心感が、慎重なはずの投資家の目を曇らせてしまいます。

ターゲットとなる「属性」の良さ

投資用マンションの営業マンが狙うのは、決まって「属性の良い」サラリーマンや公務員です。彼らにとって、マンション投資は「節税」や「年金代わり」という言葉とセットで語られます。しかし、投資の本質は「利益を出すこと」です。節税ありきの投資は、逆を言えば「赤字を出している」ことの裏返しである場合が非常に多いのです。

プロが指摘する中古ワンルーム投資「3つの見えないリスク」

著書『不動産投資入門』でも触れましたが、マンション投資、特に「区分所有」には、オーナーの努力ではどうにもならない外部要因が多すぎます。

利益を食いつぶす「管理費・修繕積立金」の増額リスク

ここが最も重要なポイントです。マンションの管理費や修繕積立金は、建物の老朽化とともにほぼ確実に上がっていきます。また、昨今の建築資材の高騰により、大規模修繕の予算が足りず、いきなり「一時金」として数十万円の請求が来るケースも珍しくありません。戸建て投資であれば、修繕のタイミングや内容はすべてオーナーであるあなたが決められますが、区分マンションでは管理組合の決定に従うしかありません。

自分でコントロールできない「空室」と「家賃下落」

ワンルームマンションは供給過剰です。隣の部屋が家賃を下げれば、あなたの部屋も下げざるを得ません。差別化しようにも、管理規約でリフォームの内容が制限されていることが多く、結局は「価格競争」に巻き込まれます。また、一度空室になれば、その期間の収支は完全にマイナスです。1室しかない区分投資において、空室率は「0%か100%か」の極端な戦いになります。

出口戦略の難しさ

築30年、40年と経過した区分マンションを、誰が買ってくれるでしょうか。土地の持ち分が極めて少ない区分マンションは、建物価値がゼロになれば資産価値もほぼゼロになります。しかも、建物を取り壊すには所有者の4/5以上の賛成が必要であり、現実的には不可能です。「売るに売れない、持ち続けると持ち出しが増える」という負動産化するリスクが、500万円の中古物件には常に付きまといます。

【比較】500万円あれば「戸建て1棟」のオーナーになれる

ここで視点を変えてみましょう。同じ500万円を投じるなら、マンションの「1室」ではなく、土地付きの「戸建て1棟」を買うことができる。これが古家再生投資の醍醐味です。

マンション区分投資 vs 古家再生投資の収支シミュレーション

仮に500万円で中古ワンルームを買ったとします。

• 家賃：5万円

• 管理費・積立金：1.5万円

• ネット家賃：3.5万円

• 実質利回り：8.4%

一方、私の提唱する古家再生投資ではどうでしょうか。

• 物件購入：200万円

• リフォーム：300万円（合計500万円）

• 家賃：6.5万円

• 管理費・積立金：0円

• ネット家賃：6.5万円（固定資産税等は別途）

• 実質利回り：15.6%

この差は歴然です。月々3万円の差は、年間で36万円。10年で360万円もの差になります。これが「1棟丸ごと所有する」ことの威力です。

「土地」が残るか残らないか――資産価値の決定的な違い

古家再生投資の最大の強みは、たとえ建物価値がゼロになっても「土地」という資産が残ることです。著書『地方は宝の山！』でも詳しく解説していますが、地方や郊外の古家であっても、土地があれば更地にして売却することも、建て替えることも、駐車場にすることも可能です。区分マンションにはない、圧倒的な「出口の選択肢」があるのです。

自由度の違い：付加価値戦略

戸建ては、マンションでは不可能な差別化が容易です。

• ペット多頭飼いOKにする

• DIY可能な物件にする

• 庭をドッグランにする

• 駐車場を2台分確保する これらはすべて、入居者にとって強烈な魅力となり、相場より高い家賃でも「ここに住みたい」と言わせる要素になります。マンション投資が「スペック競争」なら、古家投資は「企画・経営の戦い」なのです。

大熊重之が2,467棟の再生で確信した「古家再生投資」の爆発力

私が協議会を立ち上げた理由は、単に儲かるからではありません。日本の深刻な「空き家問題」を解決しながら、投資家も、住む人も、地域も、みんなが幸せになる仕組みを作りたかったからです。

利回り15％超えは当たり前？驚異の再現性

私たちの協議会で学ぶプランナーの多くが、利回り15%〜20%を達成しています。これは私が特別な才能を持っているからではありません。著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で公開した通り、仕組み化された「安く買い、適切に直す」というメソッドがあるからです。500万円という予算は、このメソッドを回すのに最も適した「黄金の予算帯」なのです。

実録：会員の成功事例

ある30代のサラリーマン会員は、最初の1棟を総額450万円で完成させました。当初は奥様に猛反対されたそうですが、今では月々7万円の家賃収入が入り、家計の大きな柱となっています。彼は言います。「マンション投資を検討していた頃は不安でしたが、自分の手で再生した家に入居者が決まった時の感動は、単なる通帳の数字以上の価値がありました」と。

「4方よし」モデルが投資を安定させる

1. 買い手（投資家）：高利回りで安定収益。

2. 貸し手（家主・地域）：放置された空き家が解消される。

3. 使い手（入居者）：安くて綺麗で広い家に住める。

4. 世間（社会）：治安の向上と資源の有効活用。

この「4方よし」が成立している投資は、社会から必要とされます。社会に必要とされるビジネスは、結果として長く安定するのです。

【実践編】500万円で古家再生投資を成功させる3ステップ

具体的に、500万円をどう動かすべきか。そのステップをお伝えします。

ステップ1：安く仕入れるための「物件選び」

狙うのは、不動産業者が「扱いたくない」と言うようなボロボロの物件です。再建築不可や、残置物だらけの家。これらは指値（値切り）が通りやすく、100万円、200万円で買えるお宝が眠っています。ただし、シロアリや構造の腐朽だけはプロの目（古家再生士）によるチェックが欠かせません。

ステップ2：「魅せるリフォーム」の極意

すべてを新品にする必要はありません。使える柱や梁は活かし、入居者が「おっ、おしゃれだな」と感じるポイント（キッチンや水回り、アクセントクロスなど）に集中して予算を投じます。私たちはこれを「入居者目線のリフォーム」と呼んでいます。300万円あれば、古家は驚くほど見違えます。

ステップ3：地域密着型の客付け業者との連携

リフォーム中から、地元の不動産屋さんに声をかけます。私たちは全国にネットワークを持っていますが、最終的に入居者を見つけるのは地元の業者さんです。「この大家さんの物件はいつも綺麗で決まりやすい」という信頼関係を築くことが、空室期間を最短にするコツです。

初心者がハマる「古家再生」の落とし穴と回避策

もちろん、古家再生はバラ色の世界だけではありません。リスクを正しく理解することが、成功への唯一の道です。

修繕費の読み違えを防ぐ

初心者が一人で挑むと、リフォーム見積もりが跳ね上がり、利回りが悪化することがよくあります。これを防ぐために、私たちの協議会では「古家再生士」という専門家が、事前に正確な修繕費を算出します。この「目利き」の力を借りることが、500万円投資で失敗しないための最大の防御策です。

出口戦略の立て方

「地方の家なんて最後はどうするの？」という質問をよく受けます。答えはシンプルです。10年、15年と家賃を受け取れば、すでに投資元本は回収しています。その後の物件は「タダ」と同じ。最後は更地にして近隣の方に売ってもいいし、二束三文で売却しても、投資全体で見れば大成功なのです。この「負けない戦い方」が古家投資の強みです。

まとめ：500万円を「消費」するか「投資」するか

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

500万円の中古ワンルームマンション投資は、一見すると安全で楽な道に見えるかもしれません。しかし、それは「誰かにコントロールされた土俵」での戦いです。

一方、古家再生投資は、あなた自身が「経営者」として、古いものに価値を与え、地域に貢献しながら確かな利益を手にする道です。

• 500万円で、マンションの「1室」の持ち主になるか

• 500万円で、土地付き「戸建て1棟」のオーナーになるか

10年後、どちらがあなたの人生に大きな自由をもたらしているか、想像してみてください。

もし、あなたが「自分の手で未来を切り拓きたい」「社会に役立つ投資をしたい」と少しでも思うなら、ぜひ私たちのコミュニティを覗いてみてください。

実は、私たちが提供している「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、この記事で書ききれなかった具体的なノウハウをすべて体系化してお伝えしています。受講生の中には、不動産未経験から始めて、数年で脱サラを実現した方もたくさんいらっしゃいます。

机上の空論ではない、現場から生まれた「本物の投資」を一緒に学びませんか？

あなたの500万円が、素晴らしい未来を再生させるための鍵となることを、心から願っています。