（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資に興味を持ち、情報を集めている方なら一度は「利回り10%」という数字を目にしたことがあるでしょう。しかし、都心部の新築マンションや築浅のアパートを探しても、出てくるのは利回り3%や4%といった数字ばかり。「本当に10%なんて可能なのか？」「何か裏があるのではないか？」と不安に感じている方も多いはずです。

結論から申し上げます。私たちの（一社）全国古家再生推進協議会（以下、全古協）が推進する「空き家・古家再生投資」の世界では、利回り10%超えは決して珍しいことではありません。むしろ、12%〜15%、時には20%を超えるような物件も現実に存在します。

私はもともと、東大阪で従業員3人の小さな町工場を経営していました。当時は下請け仕事の価格競争に明け暮れ、将来への不安でいっぱいでした。そんな私が、空き家・古家不動産投資に出会い、自分自身も大家として実績を積み上げ、今では会員数20,280名、再生実績2,467棟（2025年10月20日時点）を誇る組織を率いるまでになりました。

この記事では、私が著書『地方は宝の山！』や『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で語ってきたノウハウを凝縮し、初心者が「負けない」ための物件の探し方を、理事長としての視点で徹底解説します。最後まで読めば、あなたがこれまで見ていた不動産市場が「宝の山」に見えてくるはずです。

1. （一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之からのメッセージ

なぜ今、不動産投資で「利回り10%」が重要なのか

投資の世界には、リスクとリターンという表裏一体の関係があります。多くの人が手を出したがる都心部の築浅物件は、一見安定しているように見えますが、利回りが低すぎるために、空室が発生した瞬間にキャッシュフローが赤字になるリスクを孕んでいます。

一方、利回り10%という基準は、不動産投資において「事業としての健全性」を保つための防波堤です。固定資産税や管理費、修繕積立金などの諸経費を差し引いても、手元にしっかりと現金が残り、次の投資への原資を作ることができる。この「現金を生む力」こそが、特にこれから資産を築きたい初心者にとって最も重要な指標なのです。

会員数20,280名、再生実績2,467棟のデータが示す真実

私たちが運営する全古協には、現在2万人を超える会員がいます。これまでに再生してきた2,467棟（2025年10月時点）の膨大なデータを分析すると、興味深いことがわかります。それは、高利回りを実現しているのは「特別な才能を持った人」ではなく、「正しい仕組みを愚直に実践した人」だということです。

都心の不動産価格が高騰し、プロの投資家が鎬を削る中で、私たちが戦うのは「地方の空き家」や「築古の戸建」です。ここは大手不動産会社や機関投資家が手間を嫌って参入してこない、いわばブルーオーシャンです。この市場で、私たちが提供する「空き家・古家再生投資法」を実践すれば、初心者であっても安定して利回り10%以上を確保することが可能なのです。

「4方よし」の精神がもたらす持続可能な収益モデル

全古協が最も大切にしている価値観に「4方よし」があります。これは、近江商人の「3方よし（売り手よし、買い手よし、世間よし）」に、さらに「地球よし（環境よし）」を加えたものです。

1. 投資家（あなた）：高利回りで安定した収益を得る

2. 入居者：綺麗に再生された戸建で、手頃な家賃で豊かな暮らしを送る

3. 地域社会：放置されていた空き家が再生され、防犯・景観上の問題が解決する

4. 地球環境：建物を壊さず再利用することで、廃材を減らしSDGsに貢献する

単なる金儲けではありません。社会課題である「空き家問題」を解決しながら、感謝されて収益を上げる。この誇り高い投資スタイルこそが、長続きする秘訣だと私は確信しています。

2. 不動産投資の現実：なぜ多くの人が利回り10%を達成できないのか

都市部マンション投資の限界（利回り3〜4%の罠）

書店に行けば「区分マンション投資でサラリーマンが大家になる」という本がたくさん並んでいます。しかし、そこに書かれている利回りは、多くの場合が3%前後。ここからローンを支払い、管理費や修繕積立金を引くと、手元に残るお金（キャッシュフロー）は月々数千円、あるいはマイナスになることさえあります。

「将来の節税になる」「生命保険代わりになる」という営業トークに惑わされてはいけません。これらは資産を「増やす」ための投資ではなく、資産を「守る」あるいは「節約する」ためのものです。利回り10%を目指すなら、戦う土俵を変える必要があります。

「新築・築浅」というブランドに隠れたリスク

多くの人は「古い家は怖い」「新築の方が安心だ」と考えます。しかし、不動産投資において最大のリスクは、建物の古さではなく「価格の暴落」と「収支の悪化」です。新築マンションは、鍵を受け取った瞬間に価値が2割下がると言われます。これは、販売価格に不動産会社の利益や広告宣伝費がたっぷりと乗っているからです。

逆に、私たちが扱う築40年、50年の古家は、建物の価値はすでにほぼゼロか、あるいはマイナス査定されています。つまり、価格の下げ止まりの状態からスタートできるのです。適切にリフォームし、価値を「再生」させることで、購入価格以上の価値を生み出すことができる。これこそが、中古再生投資の最大の強みです。

検索サイトで「利回り10%」の物件が出てこない本当の理由

楽待や健美家といった投資物件検索サイトを眺めていても、利回り10%を超えるような優良物件はなかなか見つかりません。なぜでしょうか。答えは簡単です。本当にお宝と言える物件は、ネットに載る前にプロや顔馴染みの投資家の間で売れてしまうからです。

また、ネットに載っている「高利回り物件」には、再建築不可であったり、シロアリ被害が甚大だったりと、初心者には手に負えない爆弾が隠れていることも少なくありません。本当の「利回り10%」とは、誰かが用意してくれるものではなく、あなた自身が見つけ、作り上げるものなのです。

3. 利回り10%以上を確実に狙う「空き家・古家再生投資」の仕組み

著書『地方は宝の山！』で説く、土地と建物の価値の考え方

私の著書でも詳しく述べていますが、日本の不動産市場には「築年数が経過すると建物の価値はゼロになる」という独特の評価基準があります。銀行融資の面では不利に働きますが、現金で投資する側からすれば、これほど美味しい話はありません。

例えば、土地価格が300万円の場所にある古家を、土地代以下の200万円で買えたとしましょう。建物の価値をマイナスと評価してくれているわけです。そこに300万円かけてリフォームを施せば、合計500万円の投資です。その物件を月額6.5万円で貸し出せば、利回りは15.6%になります。これが空き家再生投資の基本的なマジックです。

投資効率を最大化する「安く買って、適切に直す」技術

利回り10%を達成するための方程式はシンプルです。

（家賃収入）÷（物件購入費 ＋ リフォーム費） ＞ 10%

家賃を相場より高く取ることは難しいですから、コントロールすべきは「物件購入費」と「リフォーム費」です。 全古協では、数多くの失敗と成功を繰り返す中で、入居者に喜ばれるポイントと、逆にコストをかけても意味がないポイントを熟知しています。例えば、外壁塗装にはお金をかけて「見た目の印象」を劇的に変える一方で、構造に関係ない壁の凹みなどはパテで補修して安く済ませる、といったメリハリです。

実例紹介：利回り12%〜15%を実現した具体的なケーススタディ

実際に私が関わった事例をご紹介しましょう。 石川県金沢市のある物件は、長年放置されたボロボロの平屋でした。購入価格はわずか50万円。リフォームには水回りの新設を含めて350万円をかけました。総額400万円の投資です。 この家を「古家再生士®」のプロデュースにより、若者に人気のレトロモダンな空間に仕上げたところ、家賃5万円で入居が決まりました。利回りはちょうど15%です。 このように、地方や郊外には、都心では考えられないような高利回りのお宝が、今もあちこちに眠っています。

4. 理事長が教える「勝てる物件」の探し方：3つの黄金ルート

不動産投資で最も大切なのは「物件の探し方」です。私が実践し、会員の皆さんにも推奨している3つのルートを公開します。

【ルート1】ネット情報の裏を読み、お宝物件を見つける検索術

大手ポータルサイトを使う場合でも、コツがあります。それは「誰もが避ける条件」に注目することです。「築50年以上」「雨漏りあり」「残置物あり」「再建築不可」といったキーワードで検索してみてください。

多くの人はこれを見て「うわ、大変そうだ」とスルーします。しかし、私たちは「直すプロ」である古家再生士®とチームを組んでいます。雨漏りも、残置物の片付けも、コストをあらかじめ計算できていれば、それは単なる「値引き交渉の材料」に変わります。ネットで見つけた「ボロ物件」を、価格交渉によって「お宝物件」に変えるのです。

【ルート2】地元の不動産業者と「相棒」になるためのコミュニケーション

ネットに出る前の情報は、地元の不動産業者の頭の中にあります。しかし、いきなり行って「利回り10%の物件ください」と言っても相手にされません。彼らにとってボロ物件の仲介は手数料が安く、手間ばかりかかる「面倒な仕事」だからです。

そこで大切なのが、「私はボロ物件でもすぐに決断します」「リフォームは自分で手配するので、現状渡しで構いません」という姿勢を見せることです。業者さんにとっての「面倒」をあなたが引き受けることで、彼らはお宝情報を真っ先にあなたに運んでくれるようになります。

【ルート3】協議会の全国ネットワークと「古家再生士®」の活用

これが最も再現性が高く、初心者におすすめの方法です。全古協では、全国各地で「物件見学ツアー」を開催しています。これは、実際に売りに出されている物件を、プロの古家再生士®と一緒に見て回るツアーです。

現場で「ここを直すのにいくらかかるか」「この地域なら家賃はいくら取れるか」という具体的な数字をその場で教えてもらえます。自分一人では不安な物件選びも、仲間の大家さんやプロの視点が入ることで、確信を持って買い付けを入れることができるようになります。

5. 物件探しの際に必ずチェックすべき「大熊流」5つの判断基準

物件を目の前にした時、どこを見るべきか。私が350棟以上の再生を通じて培ったチェックポイントを5つに絞ってお伝えします。

建物構造：直せる家と、手を出してはいけない家の見極め

どんなに安くても、手を出してはいけない物件があります。それは「直すのに莫大な費用がかかり、利回りを圧迫する物件」です。 具体的には、建物の傾きが1000分の6を超えているものや、基礎が完全に割れていて修復不能なものは、初心者にはおすすめしません。逆に、屋根の雨漏りや、シロアリの被害（柱の芯まで食われていない場合）などは、今の建築技術なら比較的安価に、かつ確実に直せます。

立地：地方でも「入居ニーズ」が絶えないエリアの共通点

よく「地方は人口が減っているから空室が怖い」と言われます。しかし、戸建の需要はマンションとは別物です。 近くに小学校がある、スーパーがあるといった生活利便性は重要ですが、それ以上に「そのエリアに綺麗な戸建賃貸がどれだけあるか」をチェックしてください。供給が極端に少ないエリアであれば、築50年でも綺麗に再生されていれば、奪い合いになるのが戸建投資の面白いところです。

再生コスト：利回り10%を逆算するためのリフォーム見積もり術

物件を見ながら、常に頭の中で算盤を弾いてください。 「家賃6万円 × 12ヶ月 = 年間収入72万円」 「利回り10%を狙うなら、総投資額は720万円以内」 「物件価格が300万円なら、リフォームは420万円まで」 この逆算をその場で行い、古家再生士®に「この予算で入居が決まるレベルまで直せるか？」と確認するのです。このスピード感が、お宝物件を逃さない秘訣です。

駐車場：地方投資で成否を分ける最重要ポイント

地方の物件探しにおいて、建物以上に重要なのが「駐車場」です。車社会の地方では、駐車場がない戸建は、どれだけ中が綺麗でも入居が決まりにくいのが現実です。 もし駐車場がなくても、庭を潰して駐車場を作れるスペースがあるか、あるいは近隣に安く借りられる月極駐車場があるかを必ず確認してください。駐車場を1台確保できるだけで、入居率は劇的に上がります。

出口戦略：将来の売却までを見据えた物件選定

投資の出口は「誰かに貸し続ける」か「売却する」かの二つです。 古家再生投資の素晴らしい点は、数年貸して投資元本を回収した後に、実需（自分が住むために買う人）向けに売却できることです。 住宅ローンが使える物件（再建築可能、接道条件をクリアしている等）であれば、相場より安く仕入れた物件を、再生した付加価値を乗せて高く売ることができます。買う段階で「これは将来、普通に住みたい人が買ってくれるか？」という視点を持っておきましょう。

6. 初心者が陥りやすい「高利回り」の落とし穴と回避策

「表面利回り」だけで判断してはいけない

不動産会社の資料にある「利回り」の多くは表面利回りです。ここには固定資産税、火災保険料、管理委託料、そして空室リスクが含まれていません。 初心者は必ず「実質利回り」で計算する癖をつけてください。特に、リフォーム費用を過小評価して「表面15%！」と喜んでいたら、追加工事が次々出てきて最終的に5%になった、という話はよくあります。

空室リスクを最小限に抑える「リーシング（客付け）」の事前調査

物件を買う前に、必ず地元の仲介店を3軒は回ってください。 「このエリアで、家賃6万円の3K戸建を出したら決まりますか？」「どんな人が住んでいますか？」と聞くのです。 彼らから「その条件ならすぐに決まりますよ」という太鼓判をもらってから買う。これが、私たちのコミュニティで推奨している「負けないための事前調査」です。

協議会の失敗事例から学ぶ、リスク管理の徹底

私たちの協議会には、成功事例だけでなく失敗事例も蓄積されています。 例えば、「自分でDIYすれば安く済む」と過信して、結局1年経っても工事が終わらず、家賃収入が得られないまま固定資産税だけ払っていた大家さんの事例。 あるいは、安さだけで選んで、周囲にゴミ屋敷があるような環境の悪い場所を買ってしまい、入居者が定着しなかった事例。 こうした「他人の失敗」を学べる環境に身を置くことで、あなた自身の致命的な失敗を回避できるのです。

7. 10年先を見据えた資産形成：空き家投資から広がる未来

1棟で終わらない。複利で資産を増やすステップアップ法

利回り10%以上の物件を1棟手に入れると、年間で数十万円の現金が手元に残ります。これを生活費に消すのではなく、2棟目のための軍資金に回してください。 1棟目は現金で買い、その実績を元に2棟目、3棟目は銀行融資を組み合わせていく。あるいは、高利回りの戸建を複数持つことで「安定した担保価値」を作り上げ、将来的に大きなアパートやビルへ投資を広げていく。空き家投資は、あなたの投資家としての土台を作る、最高のトレーニングの場なのです。

社会課題「空き家問題」を解決しながら収益を得る誇り

日本には現在、800万戸を超える空き家があると言われています。これはもはや、国全体の大きな損失です。 私たちが古い家を再生し、新しい家族を呼び込む。それは、地域の防犯性を高め、自治体の税収を維持し、日本の街並みを守る活動そのものです。 「大熊さん、この家を綺麗にしてくれてありがとう」と、近所の方や入居者から言われる。この達成感は、画面上の数字を追うだけの投資では得られない、代えがたい喜びです。

古家再生投資プランナー®️が、あなたの投資人生を変える

もし、あなたが「自分一人で物件を探し、リフォームし、入居者を付ける自信がない」と感じているなら、私たちが体系化した「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を検討してみてください。 ここでは、私が30年以上かけて培ったノウハウを、誰でも再現できるようにステップ・バイ・ステップで教えています。認定者数はすでに1,400名を超え、多くのサラリーマンや主婦の方が、第一歩を踏み出しています。 仲間がいて、プロのサポートがある。その環境が、あなたの「不安」を「確信」に変えてくれるはずです。

8. まとめ：利回り10%は「探し方」ではなく「仕組み」で作る

いかがでしたでしょうか。利回り10%超えは、決して魔法でも詐欺でもありません。 「放置された空き家という負債」を、「適切なリフォームという魔法」で「収益を生む資産」に変える。その仕組みを理解し、実践している人が、当たり前のように手にしている結果なのです。

本記事の重要ポイントを振り返ります。

• 利回り10%は、投資の安全性を守るための最低基準である。

• 築古戸建は、価格の暴落リスクが低く、初心者にこそ適している。

• 物件探しはネットだけでなく、足を使った業者訪問や、見学ツアーを活用する。

• 駐車場や建物構造など、5つの判断基準を常に意識する。

• 「4方よし」の精神で、社会貢献と利益を両立させる。

不動産投資は、始めてからが本当のスタートです。しかし、その「最初の一歩」をどこに踏み出すかで、その後の景色は大きく変わります。 私と一緒に、日本の空き家を宝の山に変えていきませんか。

（一社）全国古家再生推進協議会は、志を同じくするあなたの挑戦を全力で応援します。

次は、実際に動いている物件をその目で確かめる「物件見学ツアー」でお会いしましょう。