（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資に興味を持ち、ようやく「手元に500万円ほどの余剰資金ができた。これで資産形成の第一歩を踏み出そう」と考えているあなたへ。この記事は、まさにそんな初心者の岐路に立つ方のために書きました。かつて私も、あなたと同じように悩んでいました。東大阪で小さな町工場を経営し、下請け仕事の将来に不安を感じていた頃、最初に出会ったのが区分マンション投資でした。しかし、結論から申し上げると、私はそこで手痛い失敗を経験しました。そして、その失敗があったからこそ、今では累計2,467棟以上の再生実績を誇る（一社）全国古家再生推進協議会（全古協）を立ち上げ、20,280名を超える会員の皆様と共に「古家再生」という新しい道を切り拓くことができたのです。

この記事を最後まで読めば、500万円という貴重な資金を「区分マンション」に投じるべきか、それとも「戸建て（古家再生）」に投じるべきか、その明確な正解が分かります。机上の空論ではなく、私自身の失敗談と、全国各地で成功を収めている多くのプランナーたちの実例に基づいた真実をお伝えします。

不動産投資の第一歩、500万円の予算で「区分か戸建てか」迷うあなたへ

不動産投資の世界に足を踏み入れようとするとき、まず候補に挙がるのが「区分マンション」と「戸建て」です。特に500万円という予算は、多くのサラリーマンや個人投資家が最初に目指す現実的な金額でしょう。

サラリーマンが500万円を手に持ったときに陥る「思考の罠」

多くの方はこう考えます。「500万円あるなら、都心や駅近の中古マンションを1室買えば、管理も楽だし安心だろう」。これは非常に理解しやすい考え方です。区分マンションは管理会社が建物の維持管理を行ってくれますし、駅に近ければ空室リスクも低いように思えます。

しかし、ここに大きな罠があります。500万円で買える区分マンションとは、どのような物件でしょうか。都心の築浅物件であれば、500万円は「頭金」にしかなりません。フルローンを組むことが前提となりますが、今の金利情勢や融資審査の厳しさを考えると、初心者にはハードルが高いのが現状です。一方で、500万円で「現金購入」できる区分マンションとなると、築年数が40年を超えていたり、駅から遠かったり、あるいは地方のワンルームマンションといった「出口が見えにくい物件」になりがちです。

私の著書『不動産投資入門』でも触れていますが、不動産投資は「買う」ことが目的ではありません。「持ち続け、利益を生み出し、最後に高く売る」あるいは「収益を上げ続ける」経営なのです。

投資の目的を再確認：小遣い稼ぎか、資産形成か

あなたが不動産投資を始める目的は何でしょうか。月に1万円程度の「お小遣い」が欲しいだけなら、区分マンションでも良いかもしれません。しかし、将来の不安を解消し、安定した第2の収入源として「資産形成」を目指すのであれば、500万円という資金の使い方は劇的に変わります。

戸建て投資、特に私たちが推進している「古家再生投資」は、500万円あれば「現金購入＋リフォーム」を完結させることができます。借金なしでスタートできる安心感は、初心者の精神衛生上、計り知れないメリットとなります。

徹底比較！区分マンション投資のメリットと見過ごせないデメリット

区分マンション投資が全くダメなわけではありません。しかし、500万円という予算を軸に考えたとき、そこには隠れたリスクが数多く存在します。

管理の手間は少ないが、手残り（キャッシュフロー）が少ない現実

区分マンションの最大のメリットは「手離れの良さ」です。共用部の清掃、エレベーターの保守、大規模修繕などは管理組合や管理会社にお任せです。忙しいサラリーマンにとっては魅力的でしょう。

しかし、その代償として毎月の「管理費」と「修繕積立金」が発生します。これが家賃収入を大きく圧迫します。例えば家賃6万円のワンルームマンションで、管理費・積立金が合計1.5万円だとすれば、それだけで収入の25％が消えます。さらに固定資産税や賃貸管理手数料を引くと、手元に残る現金（キャッシュフロー）はごくわずかです。

著書『地方は宝の山！』の中で私は、不動産投資は「スピード感」も重要だと述べています。月々数千円、数万円の利益では、次の物件を買うための資金を貯めるのに何十年もかかってしまいます。

自分の意思でコントロールできない「管理費・修繕積立金」の増額リスク

これが区分マンション投資の最も怖い点の一つです。建物が古くなればなるほど、修繕費用は膨らみます。管理組合の決議一つで、積立金が5,000円アップ、1万円アップすることは珍しくありません。

戸建て投資であれば、いつ、どこを、いくらかけて直すかは、大家である「あなた」が自由に決められます。屋根を直すのか、外壁を塗り替えるのか、あるいは内装だけで済ませるのか。この「経営の自由度」こそが、リスクヘッジに直結するのです。区分マンションでは、あなたは経営者というより、ただの「出資者」に過ぎず、決定権を持てないのです。

500万円の区分マンションは「出口戦略」が極めて難しい

500万円で買えるような古い区分マンションを、10年後、20年後に誰が買ってくれるでしょうか。銀行融資が付きにくい物件は、買い手が現金客に限られます。現金客はより高い利回りを求めるため、売却価格はさらに下がります。結局、出口で損をして、これまでの家賃収入をすべて吐き出す結果になるケースも少なくありません。

なぜ大熊は「戸建て（古家再生）」を推奨するのか？

私が区分マンション投資での苦い経験を経て辿り着いたのが「戸建て（古家再生）」でした。なぜ、これほどまでに戸建てを推すのか。そこには明確な理由があります。

土地という資産が残る安心感と、自由度の高いリフォーム

戸建て投資の最大の強みは、建物が古くなっても「土地」が残ることです。区分マンションの場合、建物の価値がゼロになれば資産価値はほぼ消失しますが、戸建てなら土地として売却したり、更地にして活用したりする道が残されています。

また、リフォームの自由度も魅力です。区分マンションでは専有部しか触れませんが、戸建てなら外観も庭も思いのままです。著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも紹介していますが、少しの工夫で見違えるほど魅力的になるのが古家の面白さです。

区分マンションには真似できない「利回り15〜20％」の世界

区分マンションの利回りは、都心なら3〜5％、地方でも8〜10％程度が一般的です。一方、私たちが手がける古家再生投資では、実質利回りで12〜15％、中には20％を超える物件も珍しくありません。

500万円を投資して、年間利回り15％なら年間75万円の収入。10％なら50万円です。この25万円の差は、10年で250万円の差になります。これこそが「複利の力」ならぬ「投資効率の差」となって現れます。

全古協の2,467棟の実績が証明する、戸建て投資の再現性

「そんな古い家、本当に入居者がつくの？」と不安になるかもしれません。しかし、私たちの協議会ではこれまで2,467棟以上（2025年10月時点）の再生を手がけてきました。その入居率は極めて高い水準を維持しています。

理由は簡単です。世の中には「集合住宅ではなく、庭付きの一軒家に住みたい」というニーズが確実に存在するからです。子供の足音を気にしなくて済む、ペットを多頭飼いできる、趣味の道具を置ける。こうした「戸建てならではの価値」を求める層にとって、リフォーム済みの古家は非常に魅力的な選択肢なのです。

500万円をフル活用する「古家再生投資」の具体的シミュレーション

さて、具体的な数字の話をしましょう。500万円という資金をどのように配分すれば、最も効率的に運用できるでしょうか。

物件購入200万円＋リフォーム300万円で作る「高収益物件」

これが私たちの基本モデルの一つです。

• 物件価格：200万円（諸経費込み）

• リフォーム費用：300万円

• 合計投資額：500万円

この物件を月額6万円から7万円で賃貸に出します。

• 年間家賃収入：72万円〜84万円

• 表面利回り：14.4％〜16.8％

リフォームに300万円かけると、水回りを新調し、壁紙や床を清潔感のあるものに変え、外壁塗装まで行える場合が多いです。こうなると、入居希望者はすぐに見つかります。中古マンションではこれほどの利回りを実現するのは至難の業です。

地方・郊外こそが「宝の山」である理由（著書：地方は宝の山！より）

「そんなに安い物件が本当にあるの？」と思われるでしょう。都心だけを見ていては見つかりません。しかし、少し視野を広げて郊外や地方都市に目を向けてみてください。

日本では空き家問題が深刻化しており、所有者が「処分に困っている」家が山ほどあります。相続したけれど住む予定もなく、固定資産税や庭の手入れに疲れている方は大勢います。そうした方々から適正な価格で譲り受け、私たちが再生させる。これこそが、私の提唱する「地方は宝の山」という考え方です。

地方であっても、生活の利便性が一定以上あり、賃貸需要があるエリアを正しく選定すれば、空室リスクは驚くほど低く抑えられます。

空き家問題という社会課題を解決しながら利益を得る「4方よし」モデル

私たちの投資は、単なる金儲けではありません。「4方よし」という言葉を大切にしています。

1. 所有者：処分に困っていた空き家を手放せて嬉しい

2. 入居者：綺麗に再生された一軒家に安く住めて嬉しい

3. 地域社会：地域の防犯・景観を脅かす空き家が減って嬉しい

4. 大家（投資家）：高い利回りと安定した収益を得られて嬉しい

この「三方よし」ならぬ「四方よし」の精神があるからこそ、私たちは誇りを持ってこの事業を進めることができているのです。500万円という資金を投じることで、あなたもこの社会貢献の輪に加わることができます。

【実録】初心者がやってしまいがちな失敗事例と回避策

もちろん、不動産投資にはリスクが付きものです。私の失敗も含め、あらかじめ知っておくべき「罠」をお伝えします。

区分マンションで「赤字垂れ流し」になった私の苦い経験

私がまだ若かりし頃、町工場の経営をしながら始めた区分マンション投資。当時の私は「大手の不動産会社が勧めるのだから間違いないだろう」と盲目的に信じていました。

しかし、現実は甘くありませんでした。空室が出れば家賃収入はゼロ。その間もローンの返済、管理費、積立金の支払いは止まりません。入居者がついても、エアコンが壊れた、給湯器が故障したといった修繕費の連絡が来るたびに、その月の利益は吹き飛びました。

結局、物件調査も不十分で、長期的な収支シミュレーションも甘かった。まさに「机上の空論」で投資をしてしまったのです。この時の「毎月自分の財布からお金が出ていく恐怖」は、今でも忘れません。

古家投資で失敗しないための「三種の神器」：知識・仲間・仕組み

古家投資でも失敗する人はいます。その共通点は「一人でやろうとすること」です。

• 物件の目利きができる「知識」

• 困った時に相談できるプロの「仲間」

• 安定してリフォームや客付けを行える「仕組み」

この3つが欠けると、修繕費をぼったくられたり、全く入居者がつかないエリアで物件を買ってしまったりします。私たちが「全古協」というコミュニティを作ったのは、初心者がこうした致命的な失敗をしないためです。

結論：500万円の資金を最大限に活かす「正解」の選び方

さて、ここまで読んでくださったあなたには、もう答えが見えているはずです。

自分のライフプランに合わせた投資手法の最終判断基準

もしあなたが、

• 投資効率よりも、とにかく「手間」を極限まで減らしたい（利益が少なくても良い）

• 都心のマンションオーナーという「ステータス」が欲しい

• 数千万円の借金を背負うことに抵抗がない というのであれば、区分マンションも一つの選択肢かもしれません。

しかし、もしあなたが、

• 500万円という自己資金を失いたくない（無借金で始めたい）

• 月々のキャッシュフローを確実に増やし、早期に2棟目、3棟目を目指したい

• 社会貢献を実感しながら、誇りを持って不動産経営を行いたい というのであれば、間違いなく「古家再生投資（戸建て）」が正解です。

まずは「古家再生投資プランナー®️」の門を叩いてみる

とはいえ、いきなり一人で古家を探し始めるのは危険です。シロアリの被害はないか、再建築不可ではないか、適正なリフォーム費用はいくらか。これらを判断するには専門的な知識が必要です。

私たちの協議会では、こうしたノウハウを体系的に学べる「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供しています。すでに1,429名（2025年10月時点）の方がこの資格を手にし、実践的な大家業をスタートさせています。

500万円という資金を投じる前に、まずは正しい「学び」に投資すること。それが、遠回りのようでいて、最も確実な成功への近道です。

まとめ：あなたの不動産投資を「社会貢献」に変えるために

不動産投資は、単なる数字のゲームではありません。そこには人の生活があり、地域の物語があります。

500万円という資金は、あなたのこれまでの努力の結晶でしょう。その大切な資金を、ただ「楽をしたいから」という理由で区分マンションに投じるのはもったいない。古いものに新しい価値を吹き込み、誰かの「住まい」という幸せを形にする。そしてその対価として、あなたも安定した収益を得る。そんな「4方よし」の世界がここにあります。

最後に、私の大切にしている言葉を贈ります。 「行動だけが現実を変える」

迷っている時間は何も生み出しません。この記事が、あなたの第一歩を後押しする力になれば幸いです。全国の物件ツアーやセミナーで、あなたにお会いできる日を楽しみにしています。

共に日本の空き家問題を解決し、豊かな未来を築いていきましょう。