（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「今の給料だけでは将来が不安だ」「複数の収入源を持ちたい」――。 そんな思いを抱えながらも、一歩踏み出せない最大の理由が「会社に副業がバレたらどうしよう」という恐怖ではないでしょうか。特に、最近は副業解禁の流れがあるとはいえ、依然として保守的な企業や、公務員のように厳しい制約がある方も多いはずです。

しかし、安心してください。結論から申し上げれば、不動産投資は正しく行えば「会社にバレる」ことはありません。そして、私が推奨する「古家再生投資」こそ、サラリーマンが顔を出さず、名前を出さず、少額から着実に月10万円の副収入を築くための最も適した手法です。

私はこれまで、東大阪の小さな塗装会社の経営から始まり、空き家投資との出会いを通じて、グループ売上5.7億円を超える企業体へと成長してきました。私自身も「知識ゼロ」からのスタートでした。この記事では、私の著書『地方は宝の山！』などの知見を凝縮し、あなたが安心して投資家としての第一歩を踏み出すためのすべてのノウハウを公開します。

この記事を最後まで読めば、税金面での対策から物件選びの秘訣まで、会社に依存しない「自立」への道筋が明確に見えるはずです。

なぜ不動産投資は「副業」ではなく「資産管理」と言えるのか？

多くの会社員が誤解していますが、不動産投資は法律や社会通念上、単なる「アルバイト」のような副業とは一線を画します。まずはその正当性を正しく理解しましょう。

公務員や大手企業でも認められる「5棟10室」の基準とは

不動産投資が「副業」とみなされにくい最大の理由は、それが「資産運用」としての側面が強いためです。例えば、親からアパートを相続した人が「副業禁止だから手放せ」と言われることはありません。

公務員の世界では一つの指針として「5棟10室未満」であれば、職務に支障がない範囲の「自立的な管理」として認められる傾向にあります。これを超える規模になると「事業」とみなされる可能性がありますが、月10万円程度の収益を目指す段階（古家再生なら2〜3棟）であれば、全く問題のない範囲です。

就業規則の「副業禁止」が指す本当の意味

企業の就業規則にある「副業禁止」の主な目的は以下の3点です。

1. 本業の職務遂行に支障が出る（過労など）

2. 企業の機密情報が漏洩する

3. 企業の社会的信用を損なう

不動産投資は、入居者の募集や建物の管理を「管理会社」に委託することができます。つまり、あなたが汗水垂らして働く必要はなく、本業の就業時間中に影響が出ることはありません。また、他社の競合に関わることもありません。したがって、多くの判例でも、不動産投資による資産運用を理由に解雇や厳しい処分を下すことは極めて困難とされています。

大熊流：会社に堂々と「投資です」と言えるマインドセット

私はよく、「不動産投資は社会課題の解決だ」と言います。日本中で増え続ける空き家を再生し、住まいを求める人に提供する。これは立派な社会貢献です。 もし万が一、会社から何か聞かれたとしても、「将来の蓄えのために、小規模な資産運用をしています」と堂々と答えればよいのです。投資信託や株取引をしていて怒られることがないのと同様、不動産も「現物資産への投資」に過ぎません。

会社にバレる最大の原因は「住民税」！回避する鉄則

実務面で「バレる」きっかけの9割は、実は住民税の変動です。ここを対策すれば、リスクはほぼゼロに抑えられます。

給与天引き（特別徴収）の仕組みを理解する

通常、サラリーマンの住民税は会社が給料から天引きして代わりに納めます（特別徴収）。この際、不動産投資で利益（所得）が出ると、自治体から会社へ「この人の所得が増えたので、これだけの住民税を天引きしてください」という通知が行きます。会社の経理担当者が「この給料に対して住民税が高すぎるぞ？」と気づく、これがバレる王道パターンです。

確定申告時に「普通徴収（自分で納付）」を選択する具体的な手順

これを防ぐ唯一にして最強の方法が、確定申告時の手続きです。 毎年2月〜3月に行う確定申告書の第二表に「住民税に関する事項」という欄があります。ここで、**「自分で納付（普通徴収）」**にチェックを入れるだけです。

こうすることで、給与所得分の住民税は会社へ通知され、不動産所得分の住民税については、自宅に直接納付書が届くようになります。会社にはこれまで通りの金額しか通知されないため、経理担当者に気づかれる心配はありません。

もし会社から聞かれた時の「賢い切り返し」事例集

万が一、チェックを忘れたり、自治体の手違いで通知が行ってしまった場合も焦る必要はありません。 「実家の不動産を家族で管理することになり、一時的に所得が出ています」 「以前から行っている株式投資やふるさと納税の影響で税額が変わったようです」 このように、プライベートな資産運用の範囲であることを冷静に伝えれば、それ以上深く追求されることは稀です。

バレにくく、月10万の副収入に最適なのは「古家再生」である理由

不動産投資には新築アパートや区分マンションなど様々な種類がありますが、なぜ会社員に「古家再生」が最適なのか。それは「匿名性」と「利回り」のバランスにあります。

新築・区分マンション投資よりも目立たず始められるメリット

都心の区分マンション投資などは、電話営業や派手なセミナーが多く、意外と人の目に触れる機会が多いものです。一方、地方の古家再生は、まさに「隠れたお宝探し」です。 誰にも見向きもされない古い家を、ひっそりと買い取り、リフォームして再生させる。このプロセスは非常に地味ですが、だからこそ周囲に気づかれることなく進めることができます。

著書『地方は宝の山！』から引用：少額投資がリスクを最小化する

私の著書でも強調していますが、古家再生投資の最大の武器は「安さ」です。物件価格は数十万円から数百万円。リフォーム代を含めても500万円以下で収まるケースがほとんどです。 借金をせず、自己資金の範囲で始めることも可能です。銀行融資を引かない（または少額にする）ということは、銀行からの在籍確認などのリスクも減らせることを意味します。

管理会社を活用して「自分の時間」と「顔」を出さない仕組み作り

「大家業」と聞くと、自分で家賃を回収に行ったり、入居者の苦情対応をしたりするイメージがあるかもしれませんが、それは昔の話です。 客付け（入居募集）からクレーム対応、家賃回収まで、すべてプロの管理会社に委託してください。費用は家賃の5%程度です。あなたがやることは、月に一度届く管理報告書をチェックし、通帳に振り込まれる家賃を確認するだけ。 これなら、会社帰りに物件に立ち寄る必要もなく、入居者にあなたの顔や勤務先がバレることもありません。

実践！古家再生投資で「月10万」を作る3ステップ

具体的に、どのようにして月10万円のキャッシュフロー（手残り）を作るのか。協議会の20,280名の会員が実践している王道ルートを紹介します。

ステップ1：利回り20%超を狙える物件の探し方

月10万円の手残りを作るには、例えば家賃5万円の家を2〜3軒所有することを目指します。 狙い目は、地方都市や郊外の「築40年以上の戸建て」です。多くの投資家が「古すぎる」「ボロボロだ」と敬遠する物件こそが、私たちのターゲットです。 私たちの協議会では、全国で「古家物件ツアー」を開催していますが、そこで私たちが重視するのは「構造上の問題がないか」一点です。見た目のボロさはリフォームでどうにでもなります。

ステップ2：入居者が即決する「4方よし」のリフォーム術

リフォームに1,000万円もかける必要はありません。ポイントは「清潔感」と「住みやすさ」です。

• 水回りの一新（キッチン、トイレ、風呂）

• 壁紙と床の張り替え

• 明るい照明への交換 これだけで、古い家は見違えるほど魅力的になります。 私たちが掲げる「4方よし」――買主よし、借主よし、地域よし、売主よし。 安い家賃で綺麗な戸建てに住める借主さんは、本当に喜んでくれます。この「喜び」が長期入居に繋がり、安定した収益を生むのです。

ステップ3：2棟、3棟と買い増して安定収益を構築する

1棟目で家賃5万円（利回り15〜20%）を確保できれば、その実績をもとに2棟目へと進みます。 著書『不動産投資入門』でも触れていますが、一度サイクルを回してしまえば、あとは同じことの繰り返しです。2棟持てば月10万円、3棟持てば月15万円。 ここまで来れば、会社の給料とは別の「太い柱」が立ち、心に余裕が生まれます。「最悪、会社を辞めても生きていける」という自信こそが、あなたの最大の資産になります。

会員20,280名の成功事例：会社員から「自立」した仲間たち

全国古家再生推進協議会には、あなたと同じ不安を抱えていた仲間がたくさんいます。

地方物件1棟から始め、3年で給料超えを達成した事例

ある30代のサラリーマン会員さんは、最初の一歩が怖くて半年間悩んでいました。しかし、意を決して千葉県の郊外に300万円で古家を購入。セルフクリーニングも取り入れながら再生させ、利回り18%で貸し出しました。 その手応えを感じた彼は、その後1年に1棟のペースで買い増し。3年後には月収20万円を超え、現在は「会社に依存しない自由な働き方」を選択しています。

家族名義や資産管理法人の活用

規模が大きくなってきたら、奥様やご家族を代表にした「資産管理法人」を設立するのも一つの手です。 法人化することで、所得を分散させ、節税効果を高めることができます。また、対外的には家族が経営している形にすることで、あなた自身の名前が表に出るリスクをさらに極限まで下げることが可能です。

失敗しないためのリスク管理：大熊重之の著書から学ぶ教訓

投資に絶対はありません。だからこそ、リスクもしっかりお伝えします。

「機上の空論」に騙されない！現地調査の重要性

ネット上の数字だけで判断してはいけません。必ず現地に足を運び、自分の目で物件と周辺環境を確かめてください。 「本当にここに住みたい人がいるのか？」「スーパーや病院は近くにあるか？」 私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で何度も説いている「現場主義」こそが、失敗を避ける唯一の道です。

空き家放置は社会問題。再生による地域貢献という大義名分

不動産投資を「金儲け」としか捉えないと、挫折しやすくなります。 しかし、私たちが取り組んでいるのは「日本の空き家問題を解決する」という大きなプロジェクトです。 あなたが1軒の家を再生させるたびに、街が綺麗になり、自治体の税収が増え、誰かの住まいが確保される。この誇りを持って取り組んでください。この志があれば、会社にバレる・バレないという小さな悩みを超えた、大きなエネルギーが湧いてくるはずです。

まとめ：会社に依存せず、自分の人生を自分でコントロールするために

長文をお読みいただき、ありがとうございます。最後に大切なことをお伝えします。

会社にバレずに不動産投資を始めることは、技術的には「普通徴収」を選択するだけで解決します。しかし、本当に大切なのは「なぜ投資をするのか」というあなたの目的です。

1. 不動産投資は「資産管理」であり、法的にも守られている。

2. 住民税対策を徹底すれば、会社に気づかれることはまずない。

3. 古家再生投資は、少額から始められ、社会貢献度も高く、副業に最適。

今の時代、会社が一生あなたの人生を守ってくれる保証はありません。自分の人生の手綱は、自分自身で握る必要があります。

もし、あなたが「自分にもできるだろうか」と不安に思っているなら、まずは一歩、知識を深めることから始めてみてください。私たちが提供している「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、この記事で書ききれなかった具体的な物件の見極め方や、リフォームのコストダウン術、さらに多くの成功事例を体系的に学ぶことができます。

受講者満足度が高く、1,429名以上の認定プランナーが全国で活躍しています。同じ志を持つ仲間との出会いは、あなたの人生を劇的に変えるきっかけになるでしょう。

あなたの挑戦を、全国古家再生推進協議会は全力で応援しています。 一緒に、空き家を宝の山に変えていきましょう！