京都在住古家再生投資プランナーⓇのつぐみと申します。

今回、空き家・古家物件見学ツアーのレポーターとして初めて姫路エリアの見学会に参加することになりました。まず私の活動状況から説明させて頂くと、2022年の春に古家再生投資プランナーⓇ資格を取得。3度の枚方ツアー参加を経て、現在枚方市内に2軒の物件を保有しています。先日1軒の入居が決まったばかりで、古家再生投資プランナーⓇとしても大家業としてもまだまだ初心者ですがよろしくお願いします。

１．姫路市、加古川市、高砂市について

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の当日は集合時間の１時間前に古家再生士Ⓡさんと加古川駅前で合流し、事前打ち合わせを行いました。今年に入ってスタートした「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」は、臨時ツアーを合わせると11月27日の時点で合計9回開催されています。古家再生士Ⓡさんのお話では、このエリアの空き家・古家物件見学ツアーはスタートしてまだ日が浅く、参加者が少ない事が悩みの種なのだそうです。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」がカバーしている地域は、姫路市、高砂市、加古川市の三都市。調べたところ、姫路市の面積は兵庫県内で第3位、人口は第1位の巨大都市。姫路市と明石市に挟まれる加古川市と高砂市は姫路へは電車で10分程度。三ノ宮へは30分、大阪へは1時間以内という場所にあります。

ちなみに私自身が姫路市について知っていることは、「姫路城」「姫路セントラルパーク」という誰でも知っているベタな知識のみ。加古川市はJRの駅名でしか把握しておらず、高砂市に至っては絶望的に何も知らないという状況です。全国的にネームバリューのある姫路と違って、他府県の人にとっても加古川市や高砂市に関する印象は私とそう変わらないと思います。

今回の「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」では、残念ながら姫路市内の物件はありませんでしたが、加古川市と高砂市で合計４軒の物件を見学させてもらいます。

２．「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の開始

11月27日午後12時45分。加古川駅前で今回参加される古家再生投資プランナーⓇさん2名と合流しました。おひとりは初参加 の古家再生投資プランナーⓇさんで、もうおひとりはリピーターの古家再生投資プランナーⓇさん。お二人ともツアーの参加経験が豊富で、既に4軒の物件をお持ちのベテランです。

それにしても事前情報通り参加人数が少ないです・・・

私がこの取材のオファーを頂いた11月11日の時点では、古家再生投資プランナーⓇは満員御礼状態だったのですが、後にキャンセルが重なってしまったそうです。

① 加古川市東神吉町

１軒目は加古川駅から車で10分程度の穏やかな住宅街の中にある物件でした。車2台駐車可。しかも再建築可。私が所有する物件の地域からは、考えられないようなスペックです。

「めちゃ綺麗やん！これって古家になるん？」

物件の見てくれに舞い上がる私をよそに、ベテランの古家再生投資プランナーⓇさん達は、周辺環境や外壁の状態などをシビアにチェックされています。

玄関間口が特に綺麗で、誰かが住んでいるようにさえ感じます。

確かに和室は古くなっていますが、キッチンやバストイレも状態は良く、ちょっと我慢すればこのままでも住めそうな気さえしてきます。
壁にエアコンの穴が開いたままで、様々な修繕箇所はあるのですが、私が今まで見てきた物件はよっぽどハードな古家だったのだろうかと、自分の中の古家基準がおかしくなってきます。

以降この「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」で私は、物件のスペックに終始舞い上がり続けることになります。

②加古川市加古川町

2軒目の加古川町の物件は、駅からは若干遠く車が必須の地域になります。
それでも人気の小学校区のため子持ち世帯が多く、徒歩圏内にスーパーもあり住みやすさが窺えます。

この物件は車2台の駐車は少し厳しいかもしれませんが、自転車、バイクを複数台収容できるキャパがあります。

家の中は1軒目と比べて痛んでいる箇所が見られるものの全然許容範囲。むしろ普段見ている古家レベルからすると、物足りなさを感じる状態です。

日当たりが良くて部屋の中も明るく、一階にはサンルームもありました。

案内して下さった不動産業者さんによると、ここはご近所との関係も良好で、近隣トラブルはないとのこと。一軒目と同様落ち着いた住環境です。
このようにいい条件が揃っているにも関わらず買い手がつかないため、半年ほど前に値下げされたそうです。
古家再生投資プランナーⓇ目線では値下げはウェルカムではありますが、このような状態の良い空き家が放置されているのは本当にもったいないと感じます。

③加古川市別府町

３軒目は角地で道幅も広く、最寄り駅まで徒歩圏内と立地条件は悪くありません。
駐車スペースは若干の手直しが必要ですが、私自身はファーストインプレッションで３軒中1番魅力を感じました。

ここに来る前に古家再生士Ⓡさんが「次の家はあまり状態が良くないんですよ。」と言われていたので、それなりに心構えをしていたのですが、私にはそんなに酷い状態には見えません。
確かにキッチンの床が抜け落ちそうでしたが、これも許容範囲です。

洗面所が浴室内にある物件なので、リフォームの際には洗面所の確保が必要です。

駐車場の奥には鶏小屋、もしくはウサギ小屋らしき痕跡が・・・　

見学ツアーでは過去に住んでいた人の魔改造を見かけることが度々あります。生活の工夫なのか、非常に面白い（危ない）改造がなされていて、個人的にはそんな痕跡を見つけることもツアーの楽しみのひとつになっています。

正直に言うと魔改造を見て物件に飛びつく傾向が無きにしもあらずです。但しリフォームの際に余計な費用が発生してしまうことは言うまでもないのですが・・・

④高砂市伊保崎

今回唯一の高砂市の物件は、残念ながら家の中を見ることはできず、外から物件を検めことになりました。

内見できない理由は、「不動産屋さんがお休みだから」とのこと。それなら鍵だけでも貸してくれたらいいのにと思ったのですが、業者立ち合いが必須条件となる場合もあると古家再生投資プランナーⓇさんから教えてもらいました。

ロケーションは最寄り駅まで徒歩圏内。駐車場はないものの、バイク、自転車を複数台置けるスペースがあり、近隣には駐車場もあります。

古家再生士Ⓡさんによると、当初は残置物が多く飼い猫による影響も多数見受けられたそうですが、見学当日までには残置物は撤去、クリーニング済だったため、窓越しに見える部屋は綺麗な状態に見えました。

見える範囲では飼い猫による痕跡はわかりません。動物臭が気になるところですが、再生士さんの話ではそれは問題ないとのことでした。
日当たりも良さそうなので、中に入れないことが本当に残念でした。

３「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」終了　そしてミーティング

午後４時過ぎに「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」は終了。
「空き家・古家物件見学ツアー 」ではいつもそうなのですが、物件ツアー開始当初は、古家再生投資プランナーⓇさんや古家再生士Ⓡさん達と車の中で和気あいあいと話が弾むのですが、複数の物件を回っている内に段々無口になってきます。
移動の疲れもありますが、短時間で多くの事を目まぐるしく判断するので、情報量で頭がパンパンになっているのかもしれません。

車の中で古家再生士Ⓡさんからお聞きした話では、姫路市、加古川市、高砂市の三都市は、平坦な街並みの海側の市街地エリアから少し山の方へと向かうと、がらっと印象が変わってくるのだそうです。
山側の地域にはかなり安い物件もあり、不動産屋さんから声がかかる事があるそうなのですが、その代わり賃貸需要も相当低くなるので、古家再生投資プランナーⓇさんに紹介することが難しいと言われていました。
古家再生投資プランナーⓇさんの期待に応えるべく物件を厳選される古家再生士Ⓡさんには、頭が下がる思いです。

ミーティング会場は加古川駅前のフリースペースでした。
私自身は先日２軒目の決済が終わったばかりで資金的に難しいため、残念ながら今回の買付けは不参加です。

ベテランの古家再生投資プランナーⓇさん達のシビアなやり取りの結果、４軒中1軒（加古川市内2軒目）が買付されることになりました。
そして「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」終了の数日後、この物件の買付が無事通ったと古家再生士Ⓡさんより連絡がありました。ずいぶん早い決着で驚きましたが、この物件を担当されている不動産業者さんが非常にきびきびとした感じの良い方だったので、きっとこの先の取引もスムーズに進むことと思います。

ちなみに今回見学した物件は、土地面積が95m2から最大で135m2。延床面積57m2から最大で103m2と、私の所有する物件と比較するとかなり大きいものばかりでした。
それ故物件の状態次第ではリフォーム費用が跳ね上がることになるので、私の推し物件（加古川市別府町）は、リフォーム費がぶっちぎりの価格となってしまいました。
そうなると買付価格や表面利回りの面で厳しい選択が迫られ、なるほど物件が大きくなるとこのような難しさがあるのかと感じました。

４「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」について考察

ここからは今回の「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」を通じて感じた事を、初心者目線で率直に書かせて頂こうと思います。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の魅力を簡単にまとめますと、私は「一戸建てで、資産価値の高い物件が多い」という点にあると感じています。

私が古家再生投資プランナーⓇになりたての頃は、資産価値や出口戦略を考慮して、「一戸建て」「再建築可」を必須条件としていたのですが、「空き家・古家物件見学ツアーin枚方」に参加して古家再生士Ⓡさんや古家再生投資プランナーⓇん達のお話しを聞いているうちに、その条件への拘りは無くなりました。
そもそも枚方近辺でそのような条件の物件は価格的に手が出せないというのもありますが、古家の利用目的を「住居」以外にも視野を広げたという点も、私が「一戸建て」「再建築可」に拘らなくなった理由にあります。
例えば、学習塾、事務所、プライベートサロン、ものづくりの作業場、倉庫、趣味に特化した用途などなど、古家の多様な可能性に面白味を感じるようになったと言えます。

このように私自身はあまり多くの拘りを持たずに物件探しをしていますが、私とは真逆の古家再生投資プランナーⓇさんもたくさんおられると思います。また、私と同じようなスタンスでも、「住居」として魅力的な物件も探している古家再生投資プランナーⓇさんも多いと思います。
「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」はそんな古家再生投資プランナーⓇさんの要望に応える手堅い物件が眠っている地域だと言えます。

今回残念ながら姫路市内の物件は見学出来ませんでしたが、加古川市、高砂市ともに市街地が非常に綺麗で車の交通量も少なく、京都や大阪のようなゴミゴミした印象がありません。
細かい話ではありますが、今回高砂市を除いて全ての物件で不動産業者さんが立ち会われて、見学者の人数分スリッパを事前に用意して下さったことや、どの物件も残置物がなく内覧しやすい状態にお膳立てされていた点などからも、この地域の特性を個人的に感じています。

＜加古川駅近くの大型商業施設＞

＜商業施設前の道路。日曜日なのに車が少ないです＞

新参者の私がそのように感じるくらいなので、一般投資家が目をつけないはずはありません。実際に売主の言い値で速攻買われてしまうケースもあるそうです。
今回買付けが通りましたが、今後は厳しさが増すことが予想されますので、出遅れて後から歯ぎしりするよりも、多くの古家再生投資プランナーⓇさんに「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」に参加して頂いてこの地域での実績を増やしてほしいと思います。

今回、私のようなビギナーが「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」のツアーレポートを書いたため、チェックポイントが甘かったり、非常に内容が乏しいと感じられるかたもおられると思います。また、私の認識に間違いがあるかもしれませんが、その点につきましては、今後ともベテランの古家再生投資プランナーⓇの皆さん、古家再生士Ⓡさんから学ばせて頂きたいと思います。

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