こんにちは！滋賀県在住の古家再生投資プランナーⓇのジェンワンです。

不動産投資に興味を持ち本を読み漁っていたところ、古家再生投資の書籍に出会いました。

え！？借金しないでいいの？

しかもWIN-WINでみんなHappyになれる不動産投資ができる！

そんな内容に衝撃を受け、古家再生投資プランナーⓇになりました。

オンラインを除いて今回は2回目の空き家・古家物件見学ツアー参加で、まだ物件は持っていない初心者古家再生投資プランナーⓇです。ベテランではないですが初心者と同じ目線でレポートしていきたいと思いますのでよろしくお願いします。

姫路エリアを担当する古家再生士Ⓡさんのご紹介

姫路エリア空き家・古家物件見学ツアーを開催して下さった古家再生士Ⓡさんは横山哲志さんです。

古家再生士Ⓡの中では最年長の方ですが、古家再生士Ⓡを知るやいなやあっというまに古家再生士Ⓡになってしまったとてもバイタリティーにあふれる方でした。

優しく穏やかな方でツアー当日はわからないことばかりの私に丁寧に教えてくださいました。横山さん自身も３軒の古家をもつ大家さん。大家さん目線でのアドバイスも頂ける頼りになる親父さん的存在です。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」開始

自己紹介と古家再生士Ⓡさんの紹介が終わったところで、早速姫路エリア空き家・古家物件見学ツアーについてのレポートを始めさせていただきます。

ツアーの数日前にメールで集合場所に指定されたのは兵庫県加古川駅です。加古川？？え！？姫路じゃないの？「白鷺（さぎ）城」を文字って「白すぎ城」と言われたあの姫路城が見れるかもしれない！と思っていたので、集合場所を聞いた時は少し残念な気持ちになったのですが、この加古川という場所、、、調べてみると結構面白いのです。

加古川市の人口は約25万人。兵庫県の中ではそれほど大きな市ではありません。ただこの25万人。多いと感じる方、少ないと感じる方いろいろな方がいるとは思いますが、他の県だと県庁所在地に次ぐNo.2を狙えるくらいの人口規模なんです！そしてなんと県庁所在地の佐賀市や鳥取市よりも人口が多いんです！（鳥取と佐賀出身の人ごめんなさい）

他県だったらNo.1にもなれるポテンシャルを持つ人口規模の加古川市。なぜ加古川市の人口がそんなに多いのかというと、電車で姫路まで10分、神戸三宮までが30分と通勤圏内で、さらに大阪までも電車で約1時間という利便性の良い場所にあり、それらの都市のベッドタウンとして発展してきた歴史があるからだそうです。

そんなポテンシャルを感じさせる姫路、、、もとい加古川ツアー。わくわくしながら集合場所である加古川駅に向かいます。

加古川駅に到着です。ツアー当日は晴れていましたがとても寒い日でした。だからなのか人もまばらだったように感じました。

今回のツアーは3人の参加者と古家再生士Ⓡの横山さん、そして私の5人でした。参加者は広島、東京から来た方々で遠方からの参加でした。やはり姫路エリアは注目されているのかもしれません。

開始前にお互いに軽く自己紹介をしたあと、横山さんから本日の物件情報をまとめた資料が配布され、当日のツアーのスケジュールと注意事項の説明がありました。

ツアー開始前にスケジュールや物件情報が記載された資料が配られました。
ツアー中のメモ等こちらに書き込めばノート等も必要ありません。でも筆記用具は忘れずに！

資料を見てみると、今日は３軒の物件と先月買付された一軒の物件見学ができるようです。盛りだくさんですね。では早速出発です！

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の１軒目

まず1軒目は加古川市のお隣高砂市の物件です。「いきなり加古川市じゃないじゃん！」というツッコミが聞こえてきそうですが、そんなこともあるのが空き家・古家物件見学ツアー。高砂市は加古川市の隣の市、ほぼ加古川市なので気にしなくて良いです(高砂市の皆様すみません)。到着したのは少し山の中に入った住宅街の中の物件でした。

そんな1軒目の写真はこちらです！

あれ？思ったよりきれいだな・・・というのが第1印象でした。

この物件にはまだ住んでる方がいらっしゃったので、家の中の写真を撮るのを控えましたが、比較的キレイな物件でした。

トイレ、お風呂、洗面台、キッチン等一つ一つ確認しながらどの程度リフォームが必要なのか？と推測する材料を集めます。そしてせっかく住人の方がいらっしゃったので将来の入居者が気になるポイント、普段のお買い物は便利な場所があるのか等の確認を同時に行なっていきました。

多少床がたわんでいる場所はありましたが、古家再生投資プランナーⓇはそんなこと気にしません。むしろ当たりまえです。ただこの住人の方のコメントで一点だけ気になったのは、毎年ではないがシロアリが発生しているとのこと。駆除にはこの家の規模では20万円程度かかるそうです。聞いておいて良い情報でした。

また忘れてはいけないのが駐車場。再生士の横山さん曰く、姫路エリアは大都市ではないので生活するために車は必須。最低でも1台分の駐車スペースは必要で、あればあるほど良いとのことでした。その観点から言うとこの物件は2台分の駐車場があったので、バッチリです。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の2軒目

次に2軒目の紹介です。2軒目は（ほぼ加古川市の）高砂市から加古川市に戻ります。2軒目に向かう車の中で横山さんから「次の物件はかなり残置物が多いので足の踏み場がないかもしれません。覚悟しておいてください」とのお話が。むしろそういうのが空き家・古家物件見学ツアーの醍醐味だなと思っていたので、期待しながら物件に向かいました。

そんな2軒目の写真はこちらになります。

写真には写っていませんが家の壁にはツタが伸びていて、まさに古家・・・といった感じです。

横山さんが仰っていたように、家の周りには確かにかなりものが置かれています。家の中にはそれ以上の残置物があるのか！？とワクワクしながら入ってみると、、、あれ？？と思うくらいキレイでした。いや、キレイと言う訳ではないのですが、思っていたよりはキレイでした。この家はやばいかもしれないとハードルを上げておいて、大したことないじゃん買っちゃえ！と思わせる横山さんの作戦かと思いましたが、どうやら住人の方が事前に片付けてくれていたようです。

今はお一人で住んでいるようで、必要最低限のものしか置かれておらず非常に見やすいお家でした。駐車場は1台分しかありませんでしたが、近隣に月極駐車場があるとのことで問題なさそうです。

しかもこの物件の良いところは最寄りの駅から13分という立地。さらに再建築可の物件なので、たとえ住めない状態になったとしても、土地として売却すると言う出口戦略を取ることができます。はじめはゴミ屋敷（ごめんなさい）を見ることができると思っていましたが、一転してこのお家がキラキラ輝いて見えてきました。これは、お宝物件なのかもしれない！と感じました。

今までは古家再生投資の対象になるのは、駅から離れているけど駐車場があるので問題ないという物件ばかりかと思っていました。だからこそ安く購入ができるのだと思っていました。そう思い込んでいました。でもこの物件に出会って古家再生投資に駅近物件というものが存在することを知ることが出来ました。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の3軒目

そんな2軒目を後にし、3軒目に向かいます。

３軒目は2軒目のすぐそば。ということはこちらも駅近物件です。2軒目よりは少し駅から離れてしまいましたが、それでも最寄駅からは歩いて15分。駅までギリギリ歩いて行ける15分という距離。駅近だとギリギリ受け入れてもらえる物件だと思います。

3軒目にして初めて住人のいない物件でした。

駐車場は家の前に1台駐車できました。

この物件は外から見ると結構大きい家だなと言う印象です。3軒目にしてようやく住人のいない物件。ここぞとばかりに写真を撮りました。

古いけど磨けば光りそうなキッチン

古家あるある(笑)急な階段です。

これも古家あるある。ステンレス製のお風呂とタイルの組み合わせ。壁塗装とバスシートでリフォームするようです。

部屋はキレイで壁の塗装だけで十分そう。畳もそのまま使えそうです。

古家で必ず確認すべきポイントの一つ雨漏りのあと。

残念ながら雨漏り跡があったのですが、雨漏り跡自体が古く、その下の畳には雨漏りのシミもなく一時的なものかもしれないとのことです。

だれも住んでいないので家の中に物はなく、がらんとしており、こちらもキレイな物件だと感じました。贅沢を言わなければすぐにでも住めそうな気がします。こちらももちろん再建築可物件。土地として売却という出口戦略をとることが可能です。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の4軒目

3軒を見た後、コンビニで15分くらいの休憩をしました。コーヒーを飲んだり、トイレに行ったりちょっと小休止。ツアー参加者同士でのおしゃべりも楽しいものです。そして最後の4軒目に向かいます。4軒目は先月のツアーで購入された物件の見学という位置づけ。リフォーム中の物件を見ることができる！と期待していましたが、残念ながらまだリフォームは始まっておらず古家の状態を保っていました。こちらもかなりきれいな物件でした。

もうこの物件は買えないと思うと余計に欲しくなりますね。

サンルームのある素敵な物件でした。この物件もそのままでも住めそうでした。
以上で今回の物件ツアーは終了です。

ツアー後ミーティング

空き家・古家物件見学ツアーが終わったら解散！！というわけではなく、本日の物件についていくらで買い付けを入れるべきか、そして実際に買い付けをいれるかどうかを決めるためにツアー後ミーティングが開催されます。

今回はツアー後ミーティングのために、加古川駅前のおしゃれなコワーキングスペースの会議室を横山さんが準備してくれました。

このおしゃれな会議室でミーティングを行いました。フリードリンクもあり快適でした。

ツアー後ミーティングは

① まずは想定家賃を決めます。私はスマホを使って不動産のポータルサイトで似たような物件を探して大体の家賃の予想をしてみました。

② 目標の利回りが12-13%になるように物件購入にかかる予算（買付価格＋リフォーム費用）を算出します。

③ 古家再生士Ⓡの横山さんから物件ごとに必要なリフォームの内容そして見積もったリフォーム費用が説明されます。

④ ②で算出した物件購入にかかる予算（買い付け価格＋リフォーム費用）からリフォーム費用を引いて買付価格を決めます。

1軒1軒このような流れで進んでいきました。初心者の私でも参加者みんなで計算しながら進めていくので、問題なくついていくことが出来ました。初心者のみなさん安心してください！

買付価格を決定後、さらに古家再生士Ⓡの横山さんから、この物件は価格が下がったばかりだから、私たちが想定する買付価格だと厳しいかもしれない。ということだったり、不動産屋さんがこれくらいの価格までなら交渉できそうと言っていたから、私たちが想定した買付価格よりもう少し価格を下げることが出来そう等々の追加情報が共有されました。
なるほど・・・勉強になることばかりです。

今回の物件情報をまとめてみると以下のような状況でした。

そして・・・いよいよ買付希望の確認に入ります。

ドキドキ・・・今回の結果は如何に！？

参加者の一人からさっと手が上がります。

その方が買付希望を出したのは3軒目の物件でした。この物件は算出した買付価格よりも価格を下げることができそうなので利回りも13%程度は見込める物件。さらに駅から徒歩15分ということで、住めなくなったら更地にして売るという手法も取れます。買付が入るのも納得だなと感じました。

おわりに

姫路エリア空き家・古家物件見学ツアーのご紹介いかがでしたでしょうか？古家とはいえ結構きれいだったり、駅近で出口戦略も考えられるような物件があったりと目からウロコの1日でした。私にとってなじみのない土地でしたが、魅力的な物件があることがよくわかりました。

ツアーに参加して感じた姫路エリアがおすすめな人は.…

・関東方面や大阪周辺等に所有物件が集中しており、天災リスクを低くするため物件の場所を分散していきたい方

・再建築不可物件よりも再建築可物件を購入したい方

・出口戦略があった方が安心な方

・大都会よりも田舎が好きな方

・もちろん姫路や加古川が好き！という方

です。

結構当てはまる人は多いのではないでしょうか？

今回のツアーレポートを読んで姫路が気になったら、来たついでに姫路城観光もできる姫路エリア空き家・古家物件見学ツアーにぜひ参加してみてください。

一度参加してみたら姫路の魅力に取りつかれること間違いなしです！

では最後までお読みいただきありがとうございました。

Tweet