こんにちは！古家再生投資プランナー🄬のマドカと申します！

今回、兵庫県は姫路エリアの空き家・古家物件見学ツアーに参加してきました。姫路は昨年に新たに追加されたエリアで、関西で物件拡大を目論んでいる私自身も、前々からとても興味を持っていたツアーです。

ツアー担当_古家再生士🄬の横山哲志さんに半日同行させていただき、姫路ツアーの魅力と、着実に再生実績を上げ続けている、その秘訣を色々と教えていただきました。

ツアーの中で、かなり興味深いお話をお聞きできましたので、姫路エリアの魅力とともにお伝えしたいと思います。それでは早速参りましょう！

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」をお勧めする理由3選

最初に結論から申します。「私も次に買う物件はここで探そう」と思ったほど、魅力的なツアーでした！

私は2019年に古家再生投資プランナー🄬となってから、これまで4件の物件を買い進め、延べにして50件以上の古家を見てきました。

その中でも今回のツアーで、特に私が魅力的だと感じたことを、まずは3つに絞ってお伝えしたいと思います。

 理由①：物件が広く、リフォームが楽しそう！
 理由②：競合が少ない！
 理由③：これからの需要拡大に期待大！

それでは、ひとつずつご説明いたします。

理由①：物件が広く、リフォームが楽しそう！

まず、物件が広いということが一つ目の理由です。今回見学した物件は計4件でしたが、土地の広さの平均は何と111㎡！建物の広さも平均81㎡と、私が所有している物件の広さ（平均：土地82㎡、建物64㎡）と比べるとかなり大きな物件が多く、「これはリフォームが楽しみになるなぁ…」と感じました。

一方で物件が大きくなると、気になるのはリフォーム工事費用のことですが、比較的キレイな物件が多く、私が今まで見てきたツアーの物件の工事費用と比較しても、ほぼ変わらない金額でした。このあたりは後程またご説明します！

理由②：競合が少ない！

姫路ツアーは昨年の4月から新たに始まったツアーであり、今回で10回目となります。そのため、競合が他のエリアに比べてまだ少ないことが理由の2つ目となります。
私が所有する物件のエリア情報と比較してみましょう。
下記の表を見ると、同じ関西エリアの中でも、一戸建ての賃貸物件募集の割合が少ないことがわかります。この数字からもわかるように、お客様の需要が供給を上回っている可能性が高いエリアであると考えられます。

【参考】賃貸形態別の物件割合

※出展：SUUMO／各エリア／家賃7万円以下で検索した場合（2023年/1月時点）

理由③：これからの需要拡大に期待大！

これは同行いただいた仲介会社の担当さんからお聞きした話ですが、実はお隣の「明石市」からの移住者が姫路ツアーのメインエリアに多く発生しているそうです。
明石市は「子育て支援」など福祉関連の政策により、10年連続で人口増加しているそうですが、一方で人気のあまり、賃料が年々高騰しており、近隣のエリアに引っ越しを検討される方も少なくないとのこと。
姫路ツアーのメインエリアは明石市からすぐの「加古川市」「高砂市」。明石市で生活していた方も、お仕事などの環境を変えずに移住しやすいエリアであり、理由②のことも含めると、これからますます戸建賃貸需要が増える可能性があるな、と感じたことが3つ目の理由です。

以上、私が姫路ツアーで特に魅力的に感じたことをお伝えいたしました。それでは、ここから先はその詳細についてレポートしていきたいと思います。

姫路エリアの概要と、物件見学ツアーの特徴について

エリア概要

姫路エリアの空き家・古家物件見学ツアーは、先述の通り「加古川市」「高砂市」がメインエリアです。兵庫県南部の播磨灘に面し、海岸線にはわが国有数の鉄鋼工場があり、播磨臨海工業地帯の一翼を担っています。

「加古川市」「高砂市」は姫路市と明石市に挟まれ、電車で姫路までは10分、神戸三ノ宮へは30分程度でアクセス良好、大都市のベットタウンという位置づけにあります。また、平坦な道が多く、アップダウンが少ないことも特徴のひとつ。そのため、自転車での通勤や通学もラクチンのようです。

そして、加古川グルメといえば名物「かつめし」。私も少し早く現地入りし、しっかり食してきました。美味しかった～！

古家再生士🄬についてご紹介

姫路物件見学ツアーの企画・運営をご担当されている古家再生士🄬は「横山哲志さん」です。御年65歳！現役の古家再生士🄬の中では最高齢とのことです。

横山さんは、59歳までサラリーマンをされておりましたが、職種は建築関係で業務は幅広く、建物にかかわる様々なご経験を積まれてきたそうです。定年を間近に控える中、全古協の存在を知り、「四方良し」の理念に強く共感され、古家再生士🄬の道を志したとのこと。サラリーマン時代のご経験も古家再生士🄬のお仕事に存分に活かされているのだと思います。

合格率22.7％と難関の不動産賃貸経営管理士の資格も取得され、現在は「株式会社JointPro」の代表取締役としてもご活躍されています。

・・・と、硬いご紹介になってしまいましたが、とても気さくなおっちゃん（失礼）という感じで、人見知りの私もお会いして数分お話をするだけですっかり緊張がほぐれました（笑）ツアーの車中でもいろいろな話題を振ってくれており、参加者からの質問にも的確にアドバイスされていたのが印象的でした。横山さん、また色々ご相談させてください…！

お宝ザクザク！？いざ！物件見学ツアーへ！！

集合～出発進行！

12時45分、指定されていた加古川駅南口すぐのロータリーに向かいます。今回の参加者は私を含め3名。いずれも県外からお越しのプランナーさんでした。

横山さんの車に乗り込み、今回の物件概要資料が配られます。注意事項などのご説明があったあと、いよいよ車が発進され、ツアーがスタート。

車中ではまず参加者さんの自己紹介があります。私は物件ツアーの楽しみ方のひとつとして「仲間が増える」ことが挙げられると思っています。皆さん様々なご経験をされており、そのどれもが私にとっては新鮮であり、新たな知見を得ることが出来るのです。

そんな中、今回の参加者さんの話もとても興味深かったです！少しだけご紹介しますと…

Ａさん（男性）：
参加したツアーは今回で3回目。古家再生物件こそまだお持ちでないようですが、実は現在賃貸アパート1棟を所有されているとのこと（しかも新築で購入）！参加された理由をお聞きすると「本業のサラリーマンとは別の収入を増やしていきたいと思っています。投資金額が少なく再現性が高い不動産投資として、古家再生投資の存在を知りプランナーとなりました」とのことでした。

Ｂさん：（男性）：
今回がプランナーとなって初めて参加したツアーとのことで、もちろん物件購入はこれからとなります。こちらも本業はサラリーマンですが、何と株式投資で数千万円の資産をお持ちとのこと（みんな凄い…）！お子さんも社会人となり、これからのご自身の人生をより豊かなものにするために、精神的な疲労が伴う株式投資から、毎月決まった額の収入が見込まれ、安定感のある古家再生投資の世界に足を踏み入れることにしたそうです。

私も先輩プランナーとして、色々とわかる範囲でいただいた質問にお答えしたり、逆に私から皆さんのこれまでの体験をお聞きしたり、車中は常に会話にあふれていました。そんな中、最初の物件に到着しました。

物件について

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の1件目

エリアは高砂市。最寄り駅から徒歩16分の位置ですが、何と軽自動車が3台駐車できます。こちらは以前に一度、本ツアーで見学をした物件であるとのことでしたが、その時はまだ入居者様が住んでいる状態であり、細かいところまでは見ることが出来なかったそうです。今回は入居者様も引っ越され、残置物もすべて撤去された状態となり、再度のチャレンジとなる物件です。

印象としては、「広くてキレイ！」といった感じです。というか、本日見た物件はみんなこの印象です。一体、どうなっているのでしょう。私の持つ古家のイメージとは大きく（良い方向に）乖離が見られます。。

この物件の唯一の注意点としては、「玄関にシロアリ跡」が見られること。詳しく調査してみないことには断言できませんが、もしも駆除することになれば20万円ほど費用が追加されるとのことでした。

ちなみに、ここで仲介会社の担当さんからこんな一言が。

「僕、駆け引きとか苦手なタイプでして…ぶっちゃけ、この物件、●●万円まで下げられます。それ以上は無理です。そこんとこ、よろしくお願いいたします。」

ほ、ほほぉ～。この物件が●●万円で買える…金額は伏せますが、格安です。

「今日は荒れそうだな」そう感じました（笑）

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の2件目

2件目も高砂市の物件です。こちらも最寄り駅から徒歩16分。駐車場は2台スペースがあります。この物件も広い！そしてキレイ！！

入ってすぐ、まず目に留まったのは「玄関からの吹き抜け」があります。こんな造り、今までの古家で見たことありません。すごく開放感があります。

間取りとしては、1階はダイニングキッチン（6帖）、和室（6帖）×２の3部屋、2階は洋室（6帖）、和室（6帖）×２部屋の3部屋となり、5DKです。

空き家となったばかりで残置物がまだ整理されていないようですが、状態はとてもしっかりしているように見えました。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の3件目

3件目は加古川市に移りました。この物件がまた…なんとも面白い物件でした。
造りは古家には珍しい「鉄骨造」！物件の広さは建物で106㎡！！驚くのはそれだけではありません。なんとこの物件、まだ入居者様がいらっしゃるのですが、入居者様の趣味が120％反映されたDIY物件だったのです。

1階LDKはもともとあった流し台を撤去し、音楽活動をするためのスタジオへ！他の部屋も見渡す限りのギターとレコードの数々。
2階に上がると、おそらく1階にあったであろう流し台がポツンと和室に設置されていました。

私も音楽が好きなこともあり、個人的にはすごく共感できる物件でした（笑）
こんな物件もあるので毎回のツアーが楽しみになります。

「空き家・古家物件見学ツアーin姫路」の4件目

いよいよ本日最後の物件となります。4件目は、加古川市にある最寄り駅からは徒歩25分となる駅からは少し離れた位置にある物件です。

駐車場はもちろん2台駐車可、それも普通車が悠々と停められそうです。

まず外観から驚きました。なんと駐車場の片側がリフォームされ、ピカピカの宅配BOXが設置されています。ホントに古家と言って良いのだろうか…。

小学校と中学校にはいずれも徒歩10分以内、スーパーやコンビニも近くにあり、車があれば生活はとても便利そうです。

今回見た物件の中では一番小さな物件でしたが、それでも建物で57㎡あり、古家再生物件としては十分な大きさです。「1階の和室の収納部分を抜いて隣のDKと繋げられれば魅力的なLDKになるだろう」と横山さんがしっかりとプランを検討されていました。物件のスペック的に私的にはこの物件が一番魅力的に移りました。

物件見学終了➡ミーティングへ！

ミーティング会場へ移動

物件見学が終わると、本日見て回った物件について、期待利回りと想定賃料、そしてリフォーム費用から、いくらで買付をすれば良いのかを確認し、購入希望者を確認するミーティングに移ります。

ミーティング会場は加古川駅からすぐの商店街にあるコワーキングスペースでした。なんだかめちゃくちゃオシャレで、居心地が良いです。

フリードリンクでした。ありがたい…

横山さんが会議室を抑えてくれていました。各々席に着き、お茶をすすりながらミーティングが始まります。

買付金額の算出

まずは想定家賃についての議論が始まります。

1件目から順に横山さんのファシリテートにより、「Aさんはいくらで予想しましたか？Bさんは？」と確認されていきます。最後に横山さんの想定家賃の発表があり、参加者の意見も含めながら想定家賃を決めていきます。そのあと、横山さんからリフォームの工事内容とその費用の説明があります。そこから期待利回りを設定し、最終的に想定賃料から買付金額を算出します。

式にすると

年間想定家賃÷期待利回り＝予算…A
予算（A）-工事費用＝買付金額

となります。これを本日見てきた物件すべてで算出していきます。

こちらがその時使用したホワイトボードです。

印象的だったことは「工事費用」について。物件が大きい割に、それほど高額ではなかったこと。私が過去に実施した物件の工事費用は平均「256万円」でした（今回ツアーの想定工事費は平均240万円）。もちろん、先述の通り、いずれも物件は私が所有する物件のほうが小さいです。やはりキレイでそれほど傷んでいない物件が多かったことが理由であると感じました（いいなぁ…と思いました）。

※念のためですが、今回見た物件はいずれも上記の通りでしたが、今後もずっとそうであるかは不明です。競合が少ない今の段階では、こういった嬉しい物件が多いのかもしれませんね。

購入希望者の確認

買付金額が算出され、いよいよ購入希望者の確認に移ります。横山さんから「この物件に買付
を入れたい方はいますか？」と1件目から順に声がかかります。

そんな中、今回はAさんが1件目物件に手を上げられました。そうです、1件目物件のレポートにも記載したとおり、仲介会社の担当さんが大幅値下げを示唆してくれていた物件です。期待利回りはなんと驚愕の16％越え！！本当にこれは掘り出し物だな…と感じました。

通常はここから買付金額に対し、売主さんが受諾してくれるかどうかの問題があるのですが、今回は値下げの範囲内ということでほぼ確定となりました（Aさん、おめでとうございます！！）。

さっそく買付申込書にサインするAさん

まとめ

冒頭にご説明しましたが、改めまして私が感じた姫路物件ツアーの魅力としては

 理由①：物件が広く、リフォームが楽しそう！
 理由②：競合が少ない！
 理由③：これからの需要拡大に期待大！

の3点です。

実際に参加してみて、本当に「欲しい！」と思える物件ばかりでした。

私は昨年、新たに物件の決済をしたばかりで、現在キャッシュ温存中であるため今回は買付をすることが出来ませんでしたが、今後は姫路エリアで物件購入にトライしてみようと思っています。それも、ライバルが増える前になるべく早く。ここで魅力をたっぷりと伝えてしまったので若干不安ですが…（笑）

興味を持たれた方、まずは一度　姫路物件見学ツアーに参加してみてはいかがでしょうか？
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました！！

Tweet