こんにちわ！古家再生投資プランナー🄬の赤司です。

古家再生投資プランナー🄬として8年目になりました。現在、関西圏に4戸所有。ありがたい事に前回の記事が好評で、「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」の取材オファーもいただきました。空き家・古家物件見学ツアーが変われば地域の特徴や雰囲気もガラッと変わりますのでご自身が普段参加している空き家・古家物件見学ツアーとも比較してみたくださいね！

TSMCを制する者は熊本を制す

「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」の詳細を知る前に、まずは『TSMC』。これだけは何がなんでも覚えてください。絶対に。「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」にとって120％必要なビックワードです。

『TSMC』ご存知ですか？？

『TSMC』とは台湾で創業された世界の半導体受託生産の半分以上を占めるモンスター企業です。
半導体世界3大メーカー『サムスン』『Intel』そして『TSMC』。アナタの普段使ってる身近なケータイやパソコン、そして遥か彼方にある人工衛星にまで『TSMC』の半導体が使われています。これを知っただけでも、すごいという事は伝わったのではないでしょうか？

その『TSMC』が今、熊本に工場を建設しているのです！

と、ドヤ顔テイストで書いてますが、調べるまでは私もそんなにすごい企業だとは知りませんでした。皆さんも時間があれば下の記事も見てみてくださいね。

”日経ビジネス ∼台湾の“化け物”TSMC知られざる強者の実力” からの引用
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00393/113000002/

熊本は世界にも類を見ない〇〇〇都市

でもなぜ、熊本なのか？？

東京や大阪でもなく、ましてや福岡からも少し距離がある熊本を『TSMC』は選んだのでしょうか？
そう思いますよね。

実は、これには「水」が大きく関係しています。

半導体を作る際はナノレベルのゴミも許されない非常に厳しい基準が求められる世界。とにかく洗浄作業が多い。自国台湾では、2020年に1日約20トンの水を使用しているという報告レポートもあります。

そんな量を熊本でどう賄っているかと不思議に思うかもしれませんが、実は熊本県は水道水を100％地下水でまかなっている日本唯一の地下水都市なのです。ちなみに熊本の人口は約74万人。驚きしかないですね・・・

もちろんTSMCだけでなくSONY、東京エレクトロン、HONDAなど大手企業の工場も熊本に集結しております。なので、TSMCが熊本を選んだのはごくごく自然なことなんです。

”東洋経済ONLINE 日本人が知らない｢熊本の水がすごい｣本当の理由” からの引用
https://toyokeizai.net/articles/-/514271

”熊本市役所 環境局” からの引用
https://www.city.kumamoto.jp/kankyo/hpkiji/pub/Detail.aspx?c_id=5&id=20463

熊本エリアの把握と賃貸需要

前置きが長くなりましたが「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」では菊池市と山鹿市をメインとして回っています。

菊池市は熊本県北東部で大分県との県境山鹿市は熊本県北部で福岡県との県境に位置しています。
尚、熊本市からは大体1時間ぐらい。どちらの県も電車の駅からは離れており、車社会のエリアになります。

人口は約5万人前後。

熊本市を含めると8，9位の人口になります。（1位は熊本市）

”ホームメイト 熊本県の市別人口一覧表” より抜粋
https://www.homemate.co.jp/research/population/pr-kumamoto/city/?city_sb=1&order=desc#anc01

イマイチ想像が付かないので他県で比較対象を探してみると・・・

大阪なら阪南市、四条畷市
東京なら福生市、羽村市

んんっ？？

余計にぼんやりしましたね。

賃貸の家賃相場を見てみましょう。

【菊池市】

”ホームズ見える賃貸経営” から抜粋
https://toushi.homes.co.jp/owner/kumamoto/city439403/

【山鹿市】

”ホームズ見える賃貸経営” から抜粋
https://toushi.homes.co.jp/owner/kumamoto/city430208/

こ、これは、非常に危険な香りが（汗）

データ見る限り正直賃貸需要は無いっ！！
と、言いたくなる結果でした。

ただ、「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」が始まったのは2021年9月。TSMCが来るという情報は出回っていない時期からスタートしているということは実績があるという裏返し。これは現地でしか分からない何かがきっとあるはずです。

そんな半信半疑の想いを内に秘めて現地に向かいました。

「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」はチーム戦

現地に到着して古家再生士🄬の川口さんと合流。

ただ、空港の駐車場がものすごく混んでいて少々時間がかかり「ツアー開始時間に間に合いますかね？」と確認したところ「社長の平川が向かってるので大丈夫です！！」との返答が。

実は熊本エリアは認定工事会社REAF社長の平川さんと古家再生士🄬の川口さん、後、川口さんの旦那様の3名で動いています。役割としては物件調達などは平川さん、修繕は古家再生士🄬の川口さんがメインで、旦那さんがサブの位置づけ。

また、平川さんは古家再生以外で不動産会社経営されているので、直接売主様からご相談を受けたりすることもあるそうです。売主と直接繋がっているツアーは初めてかもしれません。

単純に複数で動けるのはとても大きなメリットですね。物件調査の時間も他のツアーに比べて多くかけれますし、売主からの相談であればいち早く物件を確認することもできます。

まさにチーム戦ですね。

一体、どんな物件が出てくるのか楽しみです。

「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」の物件たち

＜ 1件目 山鹿市＞

さすが地方と言いますか5LDK～6DKの間取りを持つ大型物件。再建築も可で、しかも庭を使えば車は4～5台は置ける。そんな夢のような物件が100万台で交渉できる可能性があるだとぉ～！？我らが全国古家再生推進協議会の本拠地である東大阪でスタートした私からすると、ただただ呆然。

いや、これ絶対何かある。間違いない。
古家再生投資プランナー🄬赤司のシックスセンスがそう言ってます。

しかし、何も見つからない・・・1階はね。

2階に行くと、「いよっ！！待ってました！！」

屋根裏も懐中電灯がいらないほどの丸見えのスケルトン物件。ここまで屋根裏がハッキリ見れる物件は初めてかも。昔、太陽が見えたという物件も聞いたことありますけど（笑）

そうね～そうよね～。

何かないと中々そんなウマい話は転がってこない。皆さんも価格にはそれなりの理由があるという事は覚えておいてくださいね。

ちなみにこの天井の芸術具合を見てワクワクしてるのは私だけでした。

あれ？おかしいですかね？？

これだけ明らかな修繕箇所があるという事は値段交渉しやすいというのは古家再生投資プランナー🄬の方であれば超初級問題だと思います。

もしや皆さん買付けの価格交渉されたことがない？？

これから大家業としてやっていこうと決めているのであれば避けては通れない道ですよ。いつもは古家再生士🄬の皆さんがしてくださっているので甘えさせていただいてますが、不動産会社に嫌な事を言われるのも古家再生士🄬です。そんな古家再生士🄬の方にも交渉しやすい材料が発見できただけでもありがたいと思ってくださいね。ホント値段切り出す時はめちゃくちゃ緊張します。あの緊張感を少しでも軽減するには交渉材料があってマイナスなことはないです。ただただ、ツアーに参加するだけではなく自分1人で物件探しをするくらいの気持ちで物件をみると、物件をみる目が養えますよ。間違えても何の理由も無しに値段だけ下げる要求をするのはやめてくださいね。不動産会社に120％嫌われます。

＜ 2件目 山鹿市＞

今度は駐車場は無しで間取りは5～6DK

ただ、1つずつの部屋は小さいので結構小ぶり。以前は分割してどちらもスナックとして使われていたそうです。レトロな雰囲気は良いのですが、この物件は正直難易度が高い。

だって扉がないんですよ。トイレの。。。

そんな事ある！？

いくら店舗と貸し出してても扉はいるでしょ。さすがにこれは皆さん苦笑でした。でも、トイレ自体はめちゃくちゃ立派なヤツ

違うっ！！そこじゃ、そこじゃないんだ。

他にも無理やり作ったのが分かるくらい構造がおかしい。

屋根裏階段もあるのに真下に蛇口を作ってるから階段を下ろすことができない。こうなってしまうとどんどん余計な修繕費がかかってしまい利回り低下に繋がります。素人DIY物件などもこのパターンが多いです。

皆さんも変な作りの物件に出くわした際は今ある形で創意工夫できないか考えましょう。

古家再生投資プランナー🄬の方に「赤司さんならこの物件どうされますか？」と聞かれたのですが、土間があって、直通でシャワー室と洗濯置場・・・

悩んで出した答えが「バイクマニア物件ですね」

2～3台置ける土間でバイクをカスタマイズして、ドロドロになった衣類を洗濯機に入れて一気にシャワー。後は2階で寝るだけ。敷地内なのでバイクが盗難に合う確率もほぼ無い。駐車場や駅も近くにないのでファミリーは無理。それならターゲットを絞って尖らすしかない！！と、閃いたかのようにいってますが、このアイデアや視点にいたったのも過去の空き家・古家物件見学ツアーで似たような物件があったから。

物件探しはスピードが勝負ですが、良い物件をすぐ見に行けるとは限りません。と言うか、ほとんどが売れ残ってる物件でしょう。そうなると現状の物件でどうやって付加価値や差別化を図っていくかという視点が重要です。

空き家・古家物件見学ツアーで興味のない物件だったとしても自分ならこの物件にどうやって良い物件にしていくか。そういった気持ちで常に物件を見るようにしてくださいね。それだけでもどんどん経験値が積み上げられ今回のようにアイデアを引き出すこともできます。お宝物件はアイデアで作り上げることもできるのです！！

＜ 3件目 菊池市＞

1件目が良すぎてもうあれ以上の物件は今日はないかな～

と、思ってたら更にそれを超えてくる驚くべき物件が！？

もう到着した時点でマイクロバスが3台くらい止めれる敷地や牛舎と思われる建物、そして家の正面にはどこかの家紋が。。。聞いてみると、武家の方のお屋敷らしい。

入ってみるとホント立派な造りで差し込む光に癒されます。ホントちょっといい所の旅館ですよ。額縁には「佐藤栄作」内閣総理大臣からおくられた賞状が。不動産投資とは言え、こんな素敵なお屋敷に入れるなんてありがたいことです。

更に驚くべきことに、こんな立派過ぎるお屋敷が200万円代だとぉ～

もう感覚がマヒしてきますね。

ただ、大きな問題点が2つありまして、まず1つ目は傾き。真ん中を辺りからハッキリと傾斜を感じます。これだけ大きい家だと修繕を検討するのは難しい。現状のままいくしかなさそうです。

後もう1つが告知事項アリです。

基本的に告知事項アリはデメリットとらえることが大きいです。古家再生士🄬によっては扱ったり、扱わなかったりもします。

ただ、今回は扱ってきました。広大な敷地、傾き、告知事項アリ。もう貸し出す方向性は『TSMC』関連しかなさそうですね。

物件の直接相談を受けている「平川さん」も下記のように話しています。

「現在『TSMC』の影響で近隣のホテルはもちろんレンタカーさえ借りれない状況です。また、急ピッチで労働者の住居建設が行われているものの、新たに住居を立てれる土地が圧倒的に足りておらず長期スパンでこの問題が続くのは間違いありません。この需要と供給の釣り合うこのタイミングでしか活用できないと思い、今回取り扱うことにしました。」

論理的で今後の展開を想定した戦略的投資ですね。

もしアナタが『TSMC』の担当者だとして近場でマイクロバスが数台止めれる広大な土地があり大人数が住める家があると聞いたら、それは助かる！！ありがたい！！と、思いませんか？

それがこの物件のターゲットであり方向性です。これだけの情報とロジックがしっかりあれば十分なポテンシャルを発揮できる物件だと感じませんか？

「でも、告知事項や傾きがありますよ？」

確かにそうですが、古家再生投資プランナー🄬の方で告知事項物件を海外の方に貸したことがある人の話だと海外の方はそれで賃料が安くなるなら問題ないと答える人が大半のとのこと。これは海外の方が人間の命について限りある物だとという認識が強く、霊的なものをそこまで大きくとらえないという傾向があります。

傾きに関してはもちろん完全に直すべき！！ではありますが、「不動産投資」としてやっている以上コストや回収期間などを自分で戦略的に考えてやらないと自身の手出し分だけが増え、結果的にリスクが高くなります。今回は需要と供給のバランスで供給側にメリットがあると判断してツアーと組み入れられた物件です。後は私たち古家再生投資プランナー🄬がどう判断するかだけですね。

初心者の方は避けるべき物件ですが、高い利回りを求める方や広い視野で判断できる方には狙い目だと感じます。

気になる方は古家再生士🄬 川口さんまでご一報を。

＜4件目 合志市＞

いやはや、何というか順番が悪すぎますね。

あの広大な物件を見た後に平屋で金額が3件目物件の2倍以上・・・

皆さん「もう見終わってしまいましたね」と苦笑。私も写真を撮るのを忘れてしまいました。

ただ、古家再生投資プランナー🄬の外城さんだけはくまなく物件を見てらっしゃる。

聞いてみると「この合志市はめちゃくちゃ人気のあるエリアなんですよ」とのこと。外城さんはこの熊本エリア 空き家・古家物件見学ツアーで数件物件を持ってらっしゃる地場の古家再生投資プランナー🄬さん。

事前の情報収集で賃貸需要が全くなかったので、これは良いチャンスだと客付けの話を聞いてみると

「いや、賃貸需要がないとは感じないですね。」

「そんな苦戦した感覚もないです。」とのこと。

ほほう。

これは不動産屋の平川さんも同意。平川さんが言うには

「そもそも戸建賃貸の数が少ないだけで需要自体はあります。」

「おそらく掲載されていないか、不動産側の理由で案内していないだけです。」

なるほど～

たまに他のエリアでもこういった需要と供給が違うエリアがあります。こんなエリアを古家再生投資プランナー🄬の間では「お宝エリア」と読んでいます。

「お宝エリア」を見つけるとホント良い事しかありません。

こんなエリアを見つけるとほぼ不動産投資で苦労しません。

都市部のエリアではプレイヤーが多いのでほとんどありませんが、人口が密集していないエリアなどでは眠ってることが多いです。

もしかしたら「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」は「お宝エリア」の宝庫なのでは！？

一応、今回参加しているのは熊本エリア 空き家・古家物件見学ツアーの魅力を伝えるためですので
外城さんに「ライバルが増えてしまうかもしれないですが記事を書いてもいいですか？」と確認したところ、5秒くらいの間をいただき「大丈夫です」と許可をいただきました。

古家再生投資プランナー🄬の皆さ～ん！！

「お宝は熊本にありますよ～、早くしないと外城さんが買い占めますよ～」

TSMCの波と共に便乗しましょう～

＜5件目 菊池市＞

空き家・古家物件見学ツアーではよくある事ですが、終盤になるにつれて口数が少なくなっていく現象。なんやかんや皆さん神経使って疲れてくるんですよね。そんな中、平川さんが

「最後の物件はめちゃくちゃいいですよ」

「ホントたたずまいが素晴らしく、歴史を感じる物件です」

と、ハードルを上げてきます。

これはもしかして私が一番好きな物件パターンなのでは！？そんな話を聞くと急に口数が戻ってくる単純な私。

到着して早々出迎えてくれるのは木の門。
もう時代劇ですよ。太秦ですよ。

いや～、おしゃん（おしゃれという意味です）

絶対みんなの頭の中は門たたいて「山」、「川」って、秘密の暗号かわしたいと思ってるはず～！！

中に入ると更に驚き！！

先程の武家屋敷も素晴らしかったですが、この物件はホント昔のまま時が止まった状態。
しかも状態がめちゃくちゃいい！！

平川さんが歴史を感じると言ったのも納得です。

皆さんも旅行先などで昔の建物に感動したことないですか？
あの感覚が空き家で体験できるんですよ！

2階に上がると天上に棟梁の名前が！？

いや～、おしゃん（2回目）カッコ良すぎでしょ。

今の時代なら間違いなくクレーム物ですが、ここまでハッキリ書いていただけると安心できるというかしっかり建ててくれたんだな～と、私は感じます。

こんなに素晴らしい物件なら先程のTSMCの宿泊先でも貸せますし、1日限定10食、予約のできない馬肉料理店など色々なアプローチができそうですね。

これなら私が買い付け入れたいとワクワクしていたのですが、実はこの物件修繕費だけで片手で収まりません。

後、水道が通ってない。

えっ、そんな所あるの！？

と、私もめちゃくちゃ驚きましたが実は熊本ではごくごく普通。記事の序盤でもお伝えしましたが、熊本は100％地下水でまかなえる地下水都市！もちろん日本で唯一の県です。

ただ、地下水を汲み取るために採掘とポンプが必要です。費用は掘る深さやポンプが手動か電動かで金額が変わりますが今回はざっくり80万ぐらいとのこと。想像以上にかかりますね。

後、設備も10～15年周期で交換が必要なのも押さえるべきポイントです。井戸物件に出会った時のために覚えておきましょう。確かにこのような物件がお手軽にGETできるはずがないですよね。素敵な物件に出会うとついつい舞い上がってしまいます。さすがに私の予算には合わなかったので見送りますが、気になる方は是非、古家再生士🄬川口さんまでお問い合わせください。

ちなみに車も2～3台は止めれるし、再建築も可能。TSMC工場からも近い。ん～、考えれば考えるほどプラスしかないですね。ホント締めにふさわしい物件でした。

不動産投資の本質は仕入れ

一通り物件ツアーが終了して感じたことは「仕入れ」は大事。分かりやすく言えば「売主との距離」熊本ツアーでは、特にこの部分を強く感じました。

認定工事店と不動産会社の2刀流の持ち主、平川さん。今後、古家再生推進協議会の大谷と呼ばれるのも遠くはないはず。（大谷選手は・・・岩手県出身でした。残念。）

今回ツアーで回った物件の3件は平川さんの所に相談があった物件です。しかも販売価格が設定されていないという超川上物件。不動産投資は仕入れが大事と言われますが、実際体験してみないとこの凄さは分からないですね。もちろん、価格設定がされてないからといっていくらでもいい訳ではなくちゃんと売主様と話し合ってボーダーラインは決まっています。それでも先に売主様とお話していただけてるのは圧倒的に有利。この優位性を活かせるのは熊本エリア 空き家・古家物件見学ツアーのストロングポイントになるのは間違いない。

また、古家再生士🄬川口さんとの関係性もとても良好でまさにWinWinの関係性。そして私達古家再生投資プランナー🄬が加わることにより「三方良し」のバランスが見事に取れたエリア

平川さんも

「地方には地方なりの不動産状況があります。」

「熊本は今TSMCでこれまでに無い流動性が出てきており誰も先が読み切れない状況です。」

「現地の状況、情報、物件事情を精査し、単なるファミリーの入居だけでなく、法人や事業なども想定した提案をしていきたいと思っている。」

「今の熊本にはそれぐらいのポテンシャルを感じています。」

と、力強くおしゃっていました。

また古家再生士🄬川口さんも

「基本ツアーでの工事内容は自分達で設定し提案いたします。」

「ただ、今の熊本は創意工夫をすることで何倍にも化ける物件があるので、予算内で収まるのであれば古家再生投資プランナー🄬の要望にも添えれるような再生をしていきたいと思います。」

と、古家再生投資プランナー🄬の気持ちも汲み取りたいという古家再生士🄬川口さんの優しさを感じました。ちなみに今回5件回った中で2件買い付けが入りました！！＜その１と３＞で、買付けを入れたのは2件とも外城さん。流石地場のプランナー。決断力がありますね。

空き家・古家物件見学ツアーでとにかく買い付けを入れるというのはとても重要です。買付けが通らない事も多々ありますが、それでも不動産会社からするとありがたいですし物件を揃えてくださった古家再生士🄬の面子も立ちます。それに後々になって話が戻ってくることもよくあります。迷うぐらいであれば買い付けをいれてみる。そうやって積極的に行動されてる方ほど大家業で成功されてるイメージが多いですね。

ついつい物件を準備していただけるので忘れがちになりますが、こんないい物件を簡単に見れることは普通ではありえないですからね。古家再生投資プランナーの皆さんも自分1人で物件ツアーしてみてください。準備やスケージュール組み立てるだけでも、いかに大変なのかが分かると思います。

ホント皆さまいつもありがとうございます。

現地にいかないと良さが分からない「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」

今回「空き家・古家物件見学ツアーin熊本」に参加し、地方だから不動産投資に不利という思い込みは捨てるべきだと感じました。むしろ古家再生投資プランナー🄬がもっと色々な地域の空き家・古家物件見学ツアーに参加し色んな情報や物件に触れて可能性をご自身で感じるのが重要ですね。

この記事を読んで少しでもワクワクや可能性を感じた人は迷わずGO

「探せ！！日本のお宝物件はそこに置いてきたっ！！」

と熊本出身の尾田栄一郎先生も言ってるとか言ってないとか。知らんけど。

ではでは、皆さん熊本で待ってますっ！

阿蘇くまもと空港にて（撮影者 ：赤司）

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