初開催の仙台エリアに潜入

そうだ、仙台に行こう

最近、古家再生投資プランナーⓇのあいだでよく聞く話がある。それは空き家・古家物件見学ツアーに申し込んだけど、満席で参加できないというものだ。たしかにどのエリアもキャンセル待ちになっているし、一年前は空いていたエリアも参加者が増えている。また古家再生投資プランナーⓇになったけど、どのエリアがいいのかよくかわからないという話も聞く。エリアによって賃貸需要がちがうので、特徴がわからないと投資するのに躊躇してしまう。その気持ちはよくわかる。

もしあなたがどの空き家・古家物件見学ツアーにいくか迷っているとしたら、おすすめしたいエリアがある。それは仙台エリアだ。とくに仙台エリアは初めての古家再生投資プランナーⓇにうってつけだ。

初開催の仙台エリア

小雨の降る東京をあとにして、新幹線に揺られ仙台にやってきた。初めて開催される仙台エリアの空き家・古家物件見学ツアーに参加するためだ。雨はあがっていたが、仙台の天気は曇り空でぐずついている。気温も十二度と寒い。今回はどんなツアーになるか。不安と期待が入りまじりながら、ホームの階段をおりる。

改札をでると、楽天イーグルスの幟が駅を埋め尽くしていた。球団があるとはいえ、あふれんばかりの野球熱に圧倒される。そういえばWBCでは多くの東北出身の選手が活躍していた。

待ちあわせは、仙台駅西口にあるステンドグラスのまえだった。英語で書かれたプラカードやパンフレットを掲げている人がたむろしている。どうやら定番の待ち合わせ場所らしい。

当日は古家再生士Ⓡが、パンフレットをかざして出迎えてくれた。それでも人通りが多いせいで、すぐには見つからない。迷子になって、なかなか出会えない人もいた。仙台エリアに参加するときは、古家再生士Ⓡの電話控えておこう。

当日は古家再生投資プランナーⓇが七名が参加していた。初開催を踏まえるとまずまずの盛況ぶり。幸先がいい。

初参加が多い

ステンドグラスを背に、古家再生投資プランナーⓇ同士のあいさつが始まる。名刺交換しながら、とあることに気づく。

「今日初めて参加するんです」「オンラインツアーはやったことあるけどリアルの物件ツアーが初めてなんで」みんなが口々にそういっている。初参加の人がたくさんいるのだ。事実、今回のツアーは初参加が半分を占めた。

たいてい空き家・古家物件見学ツアーに参加すると、二回以上ツアーに参加している人が二、三人いて、ベテランプランナーが一名、初めての方はひとりいるかいないかといった構成になる。つまり初めて参加する古家再生投資プランナーⓇは、いつも少数派なのだ。だけどここ仙台エリアは、初めての人が多数派を占めている。

初めて参加する人が多いと、聞きたいことを素直にきける。こんなときどうすればいいの？

物件ツアーの仕組みがよくわかっていないけどだいじょうぶかな。地方物件でリフォームして本当に借りる人がいるのかとかこんなこと聞いてだいじょうぶだろうか？　そういった心配は無用だ。みな同じ立場なので、とてもフラットで話しやすい。こういった雰囲気のエリアはとても珍しい。仙台エリアは初めて参加するのにうってつけなのだ。

仙台エリアってどんな場所？

意外と近い仙台

東北というと遠くにあるイメージだが、実際に仙台にやってくるとイメージがガラリと変わる。一言でいうと、仙台はとても利便性が高い。

まず仙台は新幹線で一時間半の距離にある。大阪に行くより三十分近いし、金沢・富山エリアに行くよ、一時間早く到着する。思ったより気軽に行ける場所にある。極端なことをいえば、千葉から八王子にいくより、東京から仙台にいくほうが早い。それほど新幹線のアクセスがいい。

仙台の利便性の良さは、これだけにとどまらない。高速道路をつかえば福島、山形に足を伸ばせるし、仙台空港をつかうと大阪まで一時間でいける。さらに北海道も片道一時間ほどで、しかも一万円の料金で行けてしまう。新幹線、高速道路、仙台空港までふくめると、仙台は巨大なハブになっている。アクセスの良さを知ると、仙台のイメージがガラリと変わる。もし東京近辺でツアーに参加できないという古家再生投資プランナーⓇがいるなら、ぜひ仙台エリアをおすすめしたい。

宮城県の県南エリア

あらかじめ断っておくが仙台エリアの空き家・古家物件見学ツアーは、仙台市中心部の物件はなかった。理由は仙台は土地が小さく人口が多く、競争が激しいからだ。ただ今後は仙台市中心部でも再生物件が出てくるかもしれない。そのあたりは期待したい。

今回まわったのは仙台市ではなく、宮城県の県南エリアになる。ここは宮城県と福島県の県境に位置する場所で、仙台から高速道路で一時間ほどかかる。

親子で古家再生士Ⓡ

今回ツアーに同行してくれた二名の古家再生士Ⓡを紹介する。ひとり目は高橋成信さん、建築歴四十年のベテランだ。三年前に再生士となり、現在は福島エリアで物件ツアーを開催している。会津若松で五棟の再生事例があり、福島エリアは着実に実績を積んでいる。成信さんは口元の髭がワイルドで、とてもダンディな風貌だ。成信さんいわく、前々から県南エリアは可能性があると思っていたとのこと。

もうひとりは一年前に古家再生士Ⓡとなった高橋智大さんだ。名前からわかるとおり成信の息子さんで、親子で古家再生士Ⓡをつとめている。初めての仙台エリアでもふたりの息はぴったりで、今回念願の仙台エリア進出ということもあり、智大さんはなみなみならぬ情熱を燃やしている。

仙台エリアでみつけた古家物件

角田市はこんな場所

今回の空き家・古家物件見学ツアーでは宮城県の県南エリアをまわった。具体的には角田市、白石市、柴田町になる。いずれも聞き慣れない地名だ。しかも仙台市から車で一時間もかかるときけば、それなりに不安を覚える。たしかに大阪や東京のように賃貸需要が多いエリアではない。また地方は車社会であり、駅近より駐車場付きの物件が好まれる傾向にある。そういう意味ではいつもと考え方を変える必要がある。

東北地方には奥羽山脈を中心に大小さまざまな山が連なり、そのあいだに盆地が点在している。そして盆地にあわせるように街が形成されている。角田市も山にかこまれた盆地のような場所にある。

高速をおりて延々と山間の道を走っていたかとおもうと、急の開けた場所にでる。そこから阿武隈川をわたるとすぐに角田市の中心となり、市街地が顔をのぞかせる。

ピンクと紫にのエリアが、店舗が立ち並んでいる市街地だ。それを包むように住宅地が形成される。数は限られるが一定の賃貸需要が見込まれるエリアで、市街地には人があつまっていて生活環境がととのっている。

角田市は人口は二万五千人ほどの街になる。戸建賃貸はおもに若い夫婦、子育て世代がターゲットになる。数は多くはないが、しかし確実に子育て世代の層が存在している。

大規模経済圏だと、多くの潜在的な入居者に、競合物件のなかから古家再生した物件を選んでもらうことを想定する。そのためある程度、差別化しないと競争に勝ち抜けない。しかし地方都市の場合、賃貸物件自体が少ないので、競合を気にする必要がない。賃貸需要の多さより、ニーズにあった物件を用意できるかを考えたほうがよい。つまり地方では局地戦の考え方が必要になる。同じような戦略は通用しないが、考え方を変えれば十分に勝算がある。

角田のロケットハウス

角田市ではロケットを背景にした空き家を見学した。なんと角田市には、人工衛星のロケットのエンジンの研究をおこなっている拠点があるという。研究センター自体はべつの場所にあるのだが、台地のうえの公園にロケットのモニュメントがあり、今回の空き家はそのふもとに建っていた。

ロケットを背景にした空き家など滅多にお目にかかれない。とても奇怪な光景だ。

家のまわりは、大量のゴミが散乱している。古家にはよくあることだが、残置物がかなりある。

今回は家のなかを内覧できなかった。なんとか中の様子を見れないかと、みんな家の周囲をぐるぐるするはめに。

近くに学校とかありますか？と質問があった。やはり生活環境が気になる様子。成信古家再生士Ⓡが丁寧に受けこたえする。

内覧できないので、空き家のまえで物件談義でもりあがった。

「仙台ツアーではボロボロの物件ないんですか？」「今回は状態が良い物件だけですよ」

ためしに他エリアのボロ家の様子をみせると、みんな目を丸くする。「壁壊れてますけど、これ家ですか？」「こんなの買う人いないでしょ」「とおもうでしょ。でもこれが結構人気なんですよ」そういうと、ええ、そうなんですか！　とびっくりしていた。初めての参加者が多いので、反応がとても初々しい。

ちなみに角田市では再生事例があり、すでに入居者が付いているという。角田市の最大の特徴は、賃貸物件そのものが少ないこと。そのため競合が少なく、古家再生投資は大きなチャンスとなる。

白石市はこんな場所

角田市から山を越えて内陸にむかうと、蔵王山のほど近くに四方を山に囲まれた盆地がある。そこが次の物件のある白石市だ。

小さな盆地に市街地が形成されているのは、先の角田市とおなじだ。角田市にくらべるとやや住宅地が多い。

ターゲットとなる子育て世代の割合は角田市とほぼ同じ。やはりここでも局地戦の考え方がものをいう。

白石の猫ハウス

白石市の物件は居住部分は平家の建物になっているが、地下一階が駐車スペースとガレージが確保されている。どの物件でも駐車場付きなのはありがたい。

ガレージは趣味のスペースとしても使えそうだ。

居住部分は平家になっていて、戸建賃貸向けの物件だ。

家のなかはとても状態がよかった。キッチン、水回りはきれいに使われていた。

洗面台の水回りもきれいだ。

「お風呂の浴槽は変えてもいいな。アメリカ風のバスタブにしてもおもしろいかも」と古家再生士Ⓡの談。

障子がところどころ破れているあたり、古家らしさを感じる。

こちらの物件に居住している二匹の猫ちゃんたち。飼い主が定期的に様子を見にくるんだとか。

白石市の物件でも、古家再生投資プランナーⓇからの質問が相次いだ。足をとめてひとりひとり向き合いながら答えていく。

天井を見上げて雨漏りの状態を確認しているところ。「雨漏り修理したといってたけどリフォームのとき確認しないといけないな」とこちらは智大古家再生士Ⓡ。

物件には、荷物を持ち上げる用の謎リフトが設置されていた。「このリフトはどうするんですか？撤去ですか」と聞くと、いやあどうしましょうと成信古家再生士Ⓡも頭を掻いて苦笑い。あまりにイレギュラーなものだと、さすがの古家再生士Ⓡも答えられない。

東北への想い

実直な人柄

古家再生士Ⓡの成信さんは建築一筋四○年のベテランで、物件の状態やリフォームについて詳細な説明をしていた。物件横にある空き地について投資プランナーからの質問があったときも、急がことなくじっくり話を聞く。いろんな角度から質問が飛ぶなか、ゆっくりした口調で実直に答えていた。

そんな成信古家再生士Ⓡの人柄が伝わってくる場面があった。物件を内覧していたとき、たたみの下がべこべこと歪む部屋があった。そのとき居間の畳がめくってあり、ベコベコするのは畳の下にある土台がたわんでいるからなんですよと説明してくれた。土台は湿気などの理由でたわむという。

「もう土台がダメなんで、リフォームするときは土台から変えないといけんです」土台の状況を見てもらうために畳を一枚めくっておくあたりにベテランの気遣いがうかがえる。古家再生投資プランナーⓇはリフォームの知識は乏しい。基本的なことだけど、知らないことも多い。本来なら畳のしたの土台なんか説明しなくてもいいのだが、わざわざそういった説明をするところに成信古家再生士Ⓡの実直さが垣間見える。

基礎的なことを疎かにしない。あたりまのことをひとつひとつ確認する。おそらくリフォームするときも、そういった作業を大切にしているのだろう。その道四十年のベテランが情熱を衰えることなく、実直に古家とむきあっている。初めての古家再生投資プランナーⓇにとって、これほど信頼できる古家再生士Ⓡはいない。

震災の爪痕

もうひとつ今回のツアーで印象的な出来事があった。物件を見おえて仙台市へもどる高速道路の途中で、仙台空港を通りかかったときのことだ。日がおちて暗くなりはじめた車内で、成信古家再生士Ⓡは3.11でおきた震災について、訥々と語りはじめた。

高速道路の右側は、太平洋側から空港にむかって津波がおしよせ、車や船が運ばれたきた場所だった。当時は一面水浸しになり、自動車や船、瓦礫が散乱していたという。だけど高速道路が架かっていたおかげで、瓦礫はこの場所で止まった。

どんどん暗くなる車内で、成信古家再生士Ⓡの声がひびく。語りながらその感情は、震災当時にむかっていたようにおもう。車窓から高速道路の奥をながめると、海側のエリアは灯りがすくないのに対し、左側には煌々と電灯がともっていた。津波の影響をまざまざと感じる光景だった。

全国古家再生推進協議会は空き家問題を解決して地域貢献することを目標として掲げているが、震災に見舞われた東北ではその重みがちがう。成信さんの東北への想いは相当なものだ。すこしずつでもいいから地域をよくしたい。空き家を減らしたい。東北を良くしたい。きっといろんな経験があってこの仙台ツアーにつながっているのだ。そう考えると、胸に熱いものがこみあげてきた。

勉強会と懇親会

車のなかで勉強会

時間がせまってきたため、仙台にもどる車内で勉強会がはじまった。結論をいうと勉強会は大いにもりあがった。初開催のエリアでは誰も手をあげないことも予想されたが、この日参加された投資プランナーは投資意欲が高かった。

角田市の１件目はオンライン物件ツアーから買付だったが、この日見学された投資プランナーからOKの返事がでて申込がはいった。OKの返事がでた瞬間、車内で拍手がわきおこった。

二件目に内覧した白石市の猫ハウスでは指値条件交渉の余地を残しつつ、興味ありの投資プランナーが手を挙げた。これも申込が入った。

三件目の角田市のロケットハウスは、二人の古家再生投資プランナーⓇから申込があった。しかしこの物件は内覧できていないため、後日再生士が内部をみて、投資プランナーと調整することとなった。

四件を見てまわり内三件に投資プランナーの手があがる結果となった。仙台市から離れているのがネックとなり、申込が見送られる可能性もあっただけにこの結果は大成功だろう。それにはいくつか理由がある。

リアルだからわかること

まず実際に車を走らせながら県南エリアを見てまわったことが大きい。今回初めて参加した古家再生投資プランナーⓇで東京の物件ツアーに申し込んだけど満席で参加できず、オンライン物件ツアーに申込したという方がいた。

「オンライン物件ツアーにはメリットがあるけど、zoonだけでは実際の情報がわからないことも多くて」とのこと。「初めてリアルの物件ツアーに参加したけど、車で走れば距離感、市街地なのか大体のあたりがつくし。実際物件に触れるとすみずみまで状態がよくわかりますよね。古いのか傷んでいるのか、状態のよしあしとか。あと残置物の状況も見れるので」なるほど、たしかにそのとおりだ。

初めて古家再生投資するとなればメリットよりデメリットが気になる。そういった状況を直にみることで納得が得られたのだ。

思いかえせば、古家再生投資プランナーⓇからいろんな質問が飛んでいた。古家再生士Ⓡはその都度ひとつひとつ丁寧に答えていた。どんな人が入居されるんですかとの質問があれば、大学生でシェアハウスしたいという人たちがいてと直近の入居者情報を話していた。

移動中でもいろんな質問があり、古家再生士Ⓡはいやな顔ひとつせず頷きながら聞いていた。地方物件のデメリットを考慮しても、なお古家再生士Ⓡの対応をみてここなら投資できると判断したのだろう。

懇親会で舌鼓

さて仙台にもどって懇親会となった。場所は仙台市国分町。東北一大繁華街で飲食店や夜のお店がひしめく場所だ。ディープな居酒屋ののれんを、いそいそとくぐる。

成信古家再生士Ⓡの音頭で乾杯。懇親会がスタートと同時に、投資プランナーの笑顔が弾ける。

懇親会では今後どうしていくべきか、具体的な相談が相次いだ。初めての人が多いから、遠慮なく聞きたいことがきける。古家再生士Ⓡはじっと聞きいるように耳を傾けている。

懇親会ででてくる料理が絶品だった。仙台の地物はうまいの一言に尽きる。

ふつうの刺身が圧倒的においしい。とくに鮮度が抜群。たこの刺身なんか身がぷりぷりだ。

馬肉の刺身。肉厚で柔らかくておいしい。

成信再生士おすすめの日本酒「ロ万」。仙台エリアにいったときはぜひ試してほしい。

ボリューム満点のお鍋。豚肉の旨みが存分て出ているので食がすすむ。気取ったお店ではないのに出てくる食材がびっくりするくらいおいしい。懇親会だけでも仙台エリアにくる価値がある。

これからどうなる？　仙台エリア

古家再生士Ⓡにインタビュー

智大古家再生士Ⓡは、待合せのときから精力的に動いていた。仙台エリアを担当する智大古家再生士Ⓡに今後の展望をうかがった。

東北では福島エリアで空き家・古家物件見学ツアーがあり、仙台エリアはそれに次ぐ開催地となる。福島エリアを立ち上げには智大さんも関わっており、当時から苦労が絶えなかったという。まず福島は遠い地方エリアということで、古家再生投資プランナーⓇに足を運んでもらえない時期がつづいた。またいざ物件を回っても、土地勘がないからわからないといわれ、投資に至らない。そもそも古家再生投資プランナーⓇに興味をもってもらえないと感じることが多かった。だから、今回の仙台エリアがうまくいくかどうか不安だったという。

土地勘がないのは仕方ないとして、実際に参加しておもったのは、仙台エリアはとても魅力的だということ。福島エリアで古家再生事例をみれば明らかだが、仙台エリアでは手数をかけないシンプルなリフォームをめざしている。これはリフォーム代が抑えられるというメリットがあり、古家再生投資プランナーⓇからすると納得が得られやすい。とくに初めて古家再生投資する場合、納得できるかどうかが大きい。そのときリフォーム代が抑えられていると大きな安心材料となる。

また地方物件だと利回りが出ないというのも妥当ではない。実際のところ仙台エリアでは、固めに家賃を見ているとおもう。家賃相場のレンジが６万から４万代になるため、無理のない家賃相場で利回りを計算している。利回りが出ないのではなく、あえて固めの想定しているとみるべきだ。

仙台は投資家メリットを優先しているとても親切なエリアだ。というのも、先の福島エリアで古家物件ツアーを開催したとき参加者ゼロという経験をしていることが大きい。その苦い経験があり、古家再生投資プランナーⓇと向きあおうという姿勢が随所にあらわれている。「もう来てくれるだけでありがたいんです。仙台エリアの魅力を知ってもらって、あそこのエリアはいいよっていわれるような、そんなツアーにしていきたいんです」智大さんはそう語る。

若い感性による古家再生

仙台エリアではデザインを智大再生士が、リフォームを成信再生士が担当するという。デザインするときにどんなことを心がけているのかを聞いてみた。

「実際に入居する人は、僕と同世代の人が多いんです。その人たちの印象にのこるようデザインを心がけています」

智大古家再生士Ⓡは、若い人のあいだで新築ブームが廃れているのではないかと分析している。「すこしまえだと家族のためにマイホーム買うのがあたりまえだったけど、いまはマイホーム神話だけでなく他の選択肢もえらべるようになっています。だから賢く家を借りるという人が増えてるんですね」たしかにそういった傾向はある。

「若い人たちは、お金よりも幸福度で考えることが多くなっています。家を借りるときでも自分の満足できるところにお金をかけたいというニーズはけっこう高いんです。それは内装のデザインだったり水回り、趣味のことだったり多様なニーズがあるので一概にいえないけど、賢く家を借りたいという流れはこんご増えていくとおもいます」

若い智大さんの感性に触れ、ハッと気づくものがあった。人口減少がすすむなかで、いいものを残して次の世代に渡していく取り組みは、今後増えていくだろう。全国古家再生推進協議会はそのための具体的な仕組みをもっていて、それがいま仙台エリアで実践されようとしている。

智大さんが若い感性でリフォームのデザインを手掛け、ベテランの成信さんがリフォームをおこなう。そして古家を若い世代に借りてもらう。リフォームされた古家は、長く使ってもらうことで地域のインフラとして残っていく。智大さんと成信さんの関係は、古家再生の縮図なのだ。古いものから、新しいものバトンタッチしていく。時代の後押しのなかで、人も、家も、地域も変わっていく。

智大さんも初めて参加した方に寄り添って、ものすごく親切に話をしていた。それは古いものから新しいものへという想いが、胸のうちにあるからだろう。

若い古家再生士Ⓡのもと、仙台エリアははじめの一歩をふみだした。このエリアは今度どうなっていくだろう。きっと新しく集まった古家再生投資プランナーⓇとともに、手をとりあって前にすすんでいくにちがいない。ゆっくりと、しかし着実に成長しながら──。

仙台エリアの動向から目が離せない。

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