（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資に興味はあるけれど、「大きな借金をするのは怖い」「何から始めたらいいか分からない」と足踏みしていませんか？実は、私たちが推進している築古戸建て投資（空き家・古家再生投資）は、そんな初心者にこそ最適な手法です。

現在、日本には850万戸以上の空き家があり、社会問題となっています。しかし、私たちはこれを「宝の山」と捉えています。これまで2,467棟以上の再生を手がけ、20,280名の会員とともに歩んできた実績から断言できるのは、正しいステップを踏めば、初心者でも利回り15％、さらには20％を超える安定した収益を得ることは十分に可能だということです。

この記事では、私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』などの知見を凝縮し、初心者が成功を掴むための5つのステップを徹底解説します。最後まで読めば、あなたも「古家再生大家さん」への第一歩を確信を持って踏み出せるはずです。

初心者が築古戸建て投資を選ぶべき3つの決定的理由

なぜ、数ある不動産投資の中で「築古戸建て」が初心者に向いているのでしょうか。そこには、他の手法にはない圧倒的なメリットがあるからです。

【理由1】100万円単位から始められる「圧倒的な低資本」

不動産投資といえば、数千万円から数億円の融資を受けてアパート一棟を購入するイメージが強いかもしれません。しかし、築古戸建て、特に地方や郊外の物件であれば、土地付きの建物が数十万円から数百万円で手に入ります。

リフォーム費用を合わせても、300万円〜500万円程度で1棟を完成させることが可能です。これは、銀行融資に頼らず、まずは手元の自己資金だけで始められることを意味します。「借金というリスク」を背負わずにスタートできる点こそ、初心者が精神的な余裕を持って取り組める最大の理由です。

【理由2】土地が残るため、出口戦略（売却）でのリスクが低い

築古物件の価格の多くは「土地値」に近い状態で取引されます。建物自体の価値がほぼゼロに近い状態で購入するため、それ以上価格が下落するリスクが極めて低いのです。

賃貸として運用し、投資した資金を家賃収入で回収した後は、たとえ建物を解体して更地にして売却しても、大きな損失が出ることはありません。むしろ、リフォームによって建物の寿命を延ばし、収益を生む資産に変えることで、購入時よりも高値で売却できる「キャピタルゲイン」を狙うことも可能です。この「出口の固さ」が、投資の安全性を担保してくれます。

【理由3】競合が少なく、ブルーオーシャンである「地方・郊外」の魅力

多くの投資家は、都心の新築や築浅物件に目を向けます。そのため、都心部の物件は利回りが低下し、競争も激化しています。一方で、地方や郊外の築古戸建ては、大手資本や一般的な投資家が敬遠する傾向にあります。

しかし、日本全国には「古くても一軒家に住みたい」という安定した需要が確実に存在します。特に、ペットを飼いたい家族や、静かな環境で子育てをしたい世帯にとって、戸建て賃貸は非常に魅力的な選択肢です。競争相手が少ない場所で、確実に需要を捉える。これこそが、初心者が高利回りを実現するための王道なのです。

【実践】利回り15％を実現する！築古戸建て投資の5ステップ

それでは、具体的にどのように投資を進めていけばよいのでしょうか。私の著書でも提唱している、再現性の高い5つのステップをご紹介します。

STEP1：物件探し｜ポータルサイトと地場業者の使い分け

投資の成否は「入口」で決まります。まずは物件を見つけることから始めますが、初心者が陥りがちなのが「ネットの画面上だけで判断すること」です。

ポータルサイト（楽待、健美家、アットホームなど）は毎日チェックすべきですが、本当の「お宝物件」は表に出る前に売れてしまうこともあります。そのため、地元の不動産業者と良好な関係を築き、「ボロい戸建てが出たら教えてください」と伝えておくことが重要です。最初は相手にされないかもしれませんが、何度も足を運び、こちらの本気度を伝えることで、非公開情報が舞い込んでくるようになります。

STEP2：物件調査｜「直すべき場所」と「見送るべき致命的欠陥」

良さそうな物件が見つかったら、必ず現地に足を運びます。私たちはこれを「リアルエステート（現実の資産）」と呼び、五感で感じることを大切にしています。

チェックすべきは、建物の構造と再生費用です。 ・雨漏りの有無（屋根裏や天井のシミを確認） ・シロアリ被害（床がフカフカしていないか） ・基礎のひび割れ ・傾き（レーザー水平器やビー玉で確認） これらはリフォーム費用を大きく左右します。特に「再建築不可」の物件は安く手に入りますが、出口戦略が限られるため、初心者は慎重に判断する必要があります。ただし、融資を使わず現金で運用し続けるのであれば、超高利回りを実現する武器にもなり得ます。

STEP3：買付証明と価格交渉｜初心者が守るべき指値のルール

購入したい物件が決まったら「買付証明書」を提出します。ここで重要になるのが「指値（価格交渉）」です。築古戸建て投資において、言い値で買うことはまずありません。

「リフォームに300万円かかるので、この価格でなければ利回りが合いません」という論理的な根拠を持って交渉に臨みます。売主さんにも事情があるため、無理な押し付けは厳禁ですが、空き家を放置して固定資産税を払い続けるリスクを説明し、納得してもらうことが大切です。私たちの協議会では、この交渉術も体系化して教えています。

STEP4：リフォーム企画｜入居者が決まる「4方よし」の再生術

物件を手に入れたら、いよいよ再生です。ここが最も楽しく、かつ最も重要なステップです。初心者がやってしまいがちなのが「自分の好みで高価な設備を入れること」や、逆に「安かろう悪かろうの適当な修繕」です。

私たちが提唱するのは「4方よし（売主よし、買主よし、入居者よし、社会よし）」の精神に基づいたリフォームです。 ・清潔感のある壁紙 ・温水洗浄便座などの必須設備 ・ターゲット（単身、家族、ペット可）に合わせた内装デザイン 過度な豪華さは不要ですが、入居者が「ここに住みたい！」と思えるワクワク感を演出することが、早期入居と長期入居に直結します。

STEP5：賃貸管理｜入居付けを加速させる客付け業者への営業法

リフォームが完了したら、入居者募集です。管理会社に任せきりにせず、自らも客付け業者（賃貸仲介会社）を回り、物件の魅力をアピールしましょう。

「ペット可」「初期費用安め」などのフックを作り、業者の担当者に「紹介しやすい物件」だと思ってもらうことがポイントです。入居者が決まれば、いよいよ大家さんとしての生活がスタートします。戸建ては集合住宅に比べて入居期間が長く、管理の手間も少ないため、一度決まってしまえば非常に安定したキャッシュフローをもたらしてくれます。

大熊流・失敗しないための「物件選び」3つの基準

これまで多くの物件を見てきた中で、初心者が絶対に外してはいけない基準が3つあります。

建物構造（シロアリ・雨漏り）のチェックポイント

見栄えの良さに騙されてはいけません。大切なのは「骨組み」です。 雨漏りを放置している物件は、柱や梁が腐食している可能性が高いです。また、シロアリ被害は床下だけでなく、柱の内部まで浸食していることがあります。リフォーム業者（古家再生士）に同行してもらい、修繕にいくらかかるのかを正確に見積もることが、予算オーバーを防ぐ唯一の方法です。

再建築不可物件との向き合い方

価格の安さに惹かれて「再建築不可」に飛びつく初心者がいますが、注意が必要です。これは、現在の法律では一度壊すと新しく家を建てられない土地のことです。 銀行融資がつきにくいため、売却時に苦労することがあります。しかし、リフォームをして貸し出す分には全く問題ありません。むしろ、土地値が極端に安いため、利回り20％超えを狙えるのもこのタイプです。「ずっと持ち続ける」「現金で買う」と決めているなら、強力な投資対象になります。

エリア選定｜人が住みたいと思う「最低限のインフラ」

どんなに安くても、誰も住まない場所では意味がありません。 ・最寄り駅から徒歩圏内、または駐車場が確保できるか ・スーパーやコンビニ、病院が近くにあるか ・周辺に空室だらけのアパートがないか 地方であっても、生活に不自由しない「居住ニーズ」があるエリアを選んでください。私たちの協議会では、全国各地の見学ツアーを通じて、その土地ごとの「勝ちパターン」を共有しています。

初心者が陥りがちな3つの落とし穴と回避策

失敗を恐れる必要はありませんが、あらかじめ落とし穴を知っておくことでリスクは最小限に抑えられます。

リフォームにお金をかけすぎて利回りが下がるケース

「せっかくだからキッチンも最新式にしよう」と、次々に要望を増やすと、リフォーム代が膨らみ、当初予定していた利回りが10％を切ってしまうことがあります。 あくまで投資であることを忘れず、家賃相場から逆算して「かけるべきお金」をコントロールしてください。100万円で直して家賃5万円なら利回り十分ですが、300万円かけて家賃6万円では効率が悪すぎます。

自分の好みで内装を決めてしまう「大家の自己満足」

「私はピンクの壁紙が好きだから」と個性的すぎる部屋を作ると、入居者の対象を狭めてしまいます。 ターゲットは誰か？その人が好むのはどんな空間か？を客観的に考えることが重要です。迷ったら「シンプルで清潔感のある白」を基調にし、アクセントクロスで少しだけ個性を出すのが鉄則です。

融資に頼りすぎてキャッシュフローが回らなくなる恐怖

初心者のうちは、最初からフルローンを狙うのは危険です。金利の上昇や空室期間の支払いで首が回らなくなる可能性があるからです。 まずは少額の自己資金で1棟目を買い、その家賃収入を貯めて2棟目の軍資金にする。この「雪だるま式」の資産形成が、最も堅実でストレスのない方法です。

【事例紹介】自己資金300万円からスタートしたAさんの成功物語

ここで、実際に私たちの協議会で学ばれた方の事例をご紹介します。

Aさんは40代の会社員で、老後の資金に不安を抱えていました。当初は「不動産なんて自分には無理だ」と思っていましたが、私の著書を読み、まずは物件見学ツアーに参加されました。

そこで見つけたのは、地方にある築50年のボロ戸建て。購入価格はなんと100万円でした。 「本当にこれが直るんですか？」と不安げだったAさんですが、認定された古家再生士のアドバイスを受けながら、200万円かけてフルリフォームを行いました。

合計投資額は300万円。 完成した家は、見違えるほどモダンで温かみのある空間に生まれ変わりました。募集を開始すると、わずか2週間で「ペットと一緒に住みたい」というご家族の入居が決定。家賃は周辺相場より少し高めの5万5,000円に設定できましたが、それでも入居者さんは「こんな綺麗な一軒家に安く住めて嬉しい」と喜んでくれました。

年間の家賃収入は66万円。利回りは22％です。 Aさんは今、その家賃収入を次の物件の頭金にするため、2棟目の計画を立てています。「あの時、勇気を出して一歩踏み出して本当に良かったです」という言葉が、私の何よりの喜びです。

空き家問題の解決が、あなたの資産を築く

私たちが提供しているのは、単なる投資手法ではありません。 現在、日本中で増え続けている空き家は、放置されれば風景を損ない、治安の悪化を招きます。しかし、私たちが手を加え、再び誰かが住む「家」として再生させることで、街が元気になり、地域社会に貢献することができます。

大家さんは家賃を得て豊かになり、入居者さんは安くて良質な住まいを手に入れ、工務店さんは仕事が増え、そして地域から空き家が減る。 これこそが、私たちが大切にしている「4方よし」のモデルです。自分の利益だけを追求するのではなく、誰かの役に立ちながら資産を築く。その誇りこそが、この投資を長く続けられる原動力になります。

まとめ・結論

築古戸建て投資は、正しい知識とステップさえ守れば、初心者でも安全に高利回りを実現できる、現在進行形の「お宝」投資です。

1. 低資本で始められるリスクの低さ

2. 実績に基づいた5つのステップの遵守

3. 「4方よし」の精神での再生

これらを意識して、まずは身近な場所の空き家を探すことから始めてみてください。一人で不安な方は、私たちが開催している物件見学ツアーや、全国の仲間が集まるコミュニティを頼ってください。

さらに詳しく、体系的にこのノウハウを学びたいという方のために、私たちは「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を用意しています。すでに1,429名以上が認定を受け、全国で活躍しています。この講座では、物件の目利きからリフォームのコツ、入居付けの極意まで、私の350棟以上の再生経験をすべて詰め込んでお伝えしています。

「いつか始めたい」を「今日から始める」に変える。 その一歩が、数年後のあなたの人生を劇的に変えるはずです。一緒に、空き家という宝の山から、輝く未来を掘り起こしましょう。