（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし、あなたが「不動産投資に興味はあるが、多額の借金は避けたい」「老後資金のために、100万円程度の少額から始められる副収入の柱が欲しい」と感じているなら、この記事はあなたのためのものです。私自身、従業員3人の小さな町工場の経営者から、空き家・古家投資をきっかけに資産1億円を築き上げました 。その経験から断言します。空き家・古家は、正しいノウハウさえあれば100万円台から始められる「宝の山」です 。

私たち全国古家再生推進協議会（全古協）は、累計2,467棟以上の再生実績 と20,280名を超える会員ネットワーク を持つ、空き家投資のプロフェッショナル集団です。本記事では、机上の空論ではなく、この確かな実績に裏打ちされた「低予算で高利回り」を実現する空き家・古家再生投資の極意を、包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読み込めば、なぜ空き家・古家投資が最もリスクが低いのか、そして地方の物件が持つ無限の可能性と、失敗を回避するための実践的な「逆算思考」が分かります。

1: 100万円から始める投資が「王様業」に変わる理由

1-1: なぜ古家再生は「低額・低リスク」で始められるのか

古代から、土地を支配し、そこから税を徴収する不動産業は「王様業」と呼ばれてきました 。かつての王たちも、日本の大手財閥も、最終的なゴールは不動産でした 。しかし、不動産投資には「資金が必要」という大きな壁がありました 。

その壁を、私たち「空き家・古家投資」は打ち破ります。

• 物件価格が安い: 都市部の空き家・古家はもちろん、地方では数十万円から購入できる物件がゴロゴロ転がっています 。極端な例では、富山県高岡市大町の事例のように、30万円で購入できた物件もあります 。

• 低リスク: 投資資金が少額で済むため、万が一の際の損失ダメージが限定的です 。また、現物資産なので株式のように「紙切れ（ゼロ）」になることはまずありません 。

• 始めるハードルが低い: マンションやアパート一棟投資とは違い、少し高い車1台分くらいの資金から始められる「王様投資」なのです 。

これは、不動産投資の知識や経験を積むための「入口・スタート」としても最適です 。小さく経験を積み、ノウハウを蓄積してから、大きく勝負に出ればいいのです 。

1-2: 不動産投資は他の投資と比べ「収益性が高い」実績

投資の収益率を比較してみましょう。一般的な投資信託や積み立て投資の利回りは4%前後 が普通です。しかし、空き家・古家投資はそれをはるかに上回ります。

• 全古協の平均実績: 2022年の全国平均データでは、平均確定利回りは**14%**でした 。これは、平均購入額318万円、平均工事額279万円に対し、平均確定家賃が6万8000円という実績に基づいています 。

• 会員の驚愕の利回り: 会員へのアンケート結果を見ても、90%以上が利回り10%以上を確保し、条件によっては20%近くを叩き出す人もいます 。

• 不況に強い: 不動産投資（インカムゲイン）は、リーマン・ショックや東日本大震災の歴史を見ても、家賃相場が大きく下がっていないほど不況時に強いと言われています 。

このような収益率と安定性を両立できる投資法は、他にありません。

1-3: 古家再生投資が持つ「高い利回り」の具体的データ

私たちが目指す利回りの目安は、リスクヘッジの観点から12%〜15%です 。

この高利回りの秘密は、「リフォーム費用にある」と断言できます 。一般のアパート・マンションのように大規模修繕や共有部分の維持費がかからず、表面利回りがほぼ実質利回りとなる点が、この投資法の強みです 。

2: 地方の空き家・古家こそ「宝の山」である根拠

「地方の空き家・古家なんて投資物件になるの？」と疑問に思う人がほとんどでしょう 。しかし、これは大きな誤解であり、地方にこそ投資のチャンスがゴロゴロ眠っています 。私たち全古協の活動を通じて、以下の事実が判明しています。

2-1: 都市部と地方で家賃の「落ち幅」が違う法則

空き家・古家投資の最大のポイントは「土地値と家賃」の関係にあります 。

• 土地値の急落: 都市中心部から郊外へ離れるほど、土地の価格（土地値）は急激に落ちます。時には5分の1になることもあります 。

• 家賃の緩やかな落ち込み: 一方、家賃は土地値ほど急落しません。都心部と比較しても、2〜3割減に留まることが多いのです 。

つまり、物件の購入費用（土地値）は劇的に安いのに、家賃収入はそこまで下がらないという、収益を上げやすい構造が地方には存在するのです 。実際に、関西都市圏の平均確定家賃が6万1308円であるのに対し、北陸地方は7万0010円と、地方の方が家賃が高い地域もあります 。

2-2: 地方でこそ好立地・広い土地の物件が買えるチャンス

地方の物件は、都市部にはない大きな魅力を備えています。

• 広い土地の多様性: 都市部では平均10〜20坪ですが、地方都市では20〜50坪が一般的です 。この広い土地は、駐車場や庭、ドッグランなど、さまざまな活用方法を生み出します 。特に車社会の地方では、駐車スペースの多さは大きな武器になり、家賃アップに直結します 。

• 好立地の可能性: 都市部では大手企業や富裕層のマーケットになってしまうような、新幹線駅の徒歩圏内や繁華街の近くの物件を、地方都市なら購入できる可能性があります 。岐阜県岐阜市松下町の事例では、岐阜駅に近く、金華山の麓という好立地が決め手になったオーナーもいます 。

• 資産価値の維持: 路線価（国税庁が決めた土地の価格）以下で買える物件が多いのも地方の特徴です 。リフォーム代を含めても路線価以下になれば、資産価値がこれ以上落ちないことを意味します。むしろ投資対象としての不動産価値が高いと言えるのです 。

2-3: 地方投資の最大の誤解「入居者が決まりにくい」は嘘である

全古協の会員アンケートでも、地方投資の最大のデメリットとして「入居が決まりにくい」が挙げられました 。しかし、これは根拠のないイメージにすぎません 。

• 戸建賃貸の希少性: 地方には持ち家文化が根強く、そもそも戸建の賃貸住宅の数が極端に少ないのです 。そのため、データそのものが存在せず、統計にすらなりません 。

• 競合が少ない: 都市部のようにアパートやマンションの競争に晒されず、競合が少ないため、入居付けは意外なほど楽に済みます 。福島県会津市では、戸建賃貸が1軒もなかった地域で空き家を再生したところ、想定以上の賃料で入居者が決まった事例もあります 。

• 借りる側の多様なニーズ: 地元の不動産屋が「駐車場がないから決まらない」と言った物件でも、入居者が決まることは一度や二度ではありません 。大切なのは、その地域の土地勘ではなく、需要と供給のバランス、そして入居者側の視点に立つことです 。

2-4: コロナ禍以降、地方物件の需要が高まる社会的背景

新型コロナウイルスの流行は、人々の働き方や生活の価値観を大きく変えました 。

• テレワークの普及: 在宅ワークやワーケーションの浸透により、通勤や職場の場所に依存しない働き方が可能になりました 。心にゆとりを持って生活できる地方の戸建賃貸の需要が増えています 。

• 企業移転と人口流入: パソナの本社機能の一部移転（淡路島）や、TSMCの進出（熊本県）のように、企業自体が地方を目指す動きも加速しています 。これにより、土地の値段や人口、所得が急激に増えている地域もあります 。

• 地方移住への関心: 総務省のデータでも、全国的な地方移住への関心が高まり、過去最多の移住相談件数となっています 。

行政や企業が地方創生に乗り出す前に空き家・古家投資を始めれば、先行者利益を得られる可能性が高いのです 。

3: リスクを極限まで抑える「逆算思考」の物件選定術

少額からの投資といえど、失敗は避けたいものです。空き家・古家投資でリスクを極限まで抑える秘訣は、「家賃から逆算する」という徹底したシミュレーションにあります。

H3-3-1: 失敗しない物件購入は「家賃から逆算」で始まる

私たちが物件を購入する際に最も重視するのは、売主が設定した「販売価格」ではありません 。その物件が「どれくらいの家賃収入を生み出せるか」です 。

物件購入を決断するための「逆算の公式」は以下の通りです 。

この公式に当てはめれば、高すぎる販売価格に惑わされることなく、その物件を「いくらで買っても儲けが出るか」という根拠のある数字を導き出せるのです 。

3-2: なぜ「販売価格」ではなく「想定家賃と利回り」が重要なのか

多くの初心者が陥る失敗は、「販売価格が安いから儲かるだろう」という安易な判断です 。

• 家賃が全て: 投資におけるリターン（家賃収入）を見極められないのは、投資家として失格です 。家賃設定を1,000円でも誤れば、入居付けに影響します 。

• 家賃相場の正確な把握: 自分で最低でも3軒以上の不動産業者にヒアリングし、周辺の競合物件を調査するなど、適正な家賃相場を徹底的に調べる必要があります 。

• 利回りのバランス: 再建築不可などの条件が悪い物件は、リスクを収益で補うため、希望利回りを1〜2%高く設定するなど、リスクとリターンのバランスを常に意識することが大切です 。

3-3: 現地で「10分〜15分」で工事費を概算するプロのスピード

「リフォーム費用がわからないから、買付の勇気が出ない」という声はよく聞かれます 。しかし、良い物件ほどスピード勝負です。

• 再生士の概算力: 全古協の古家再生士は、現地に着いてわずか10分〜15分で工事見積もりを概算します 。これは、チェック項目が整理され、余計な時間をかけないためです。

• プロとの同行の価値: 経験の少ない方は、再生士と一緒に現地調査に行くことを強くお勧めします 。これにより、「ここも工事が必要」「こんなところが壊れている」といった、購入後に発覚するはずのリスクを事前に把握し、工事額に反映させることができます 。

• 買付の迅速性: 家賃と工事額がその場で出せれば、逆算の公式から即座に購入可能額が算出でき、迷いなく買付証明書を提出できます 。これは、お宝物件を獲得するための必須スキルです。

3-4: 投資家が最も陥りやすい「リフォーム代かけすぎ」の罠

多くの大家さんが陥る失敗は、「入居者のため」と思ってリフォーム費用をかけすぎてしまうことです 。

• 採算割れのボランティア物件: 投資物件なのに、あれこれと追加工事をしてしまい、結果的に利回りが出ない「ボランティア物件」になってしまう人がいます 。

• 目線のギャップ: 入居希望者は家賃月5万円の予算で物件を探しています 。そこに家賃10万円クラスのクオリティーのリフォームを施しても、家賃は上がりません 。大家さんの目線から見て「こんな程度でいいの？」と思うくらいで、ちょうどいいのです 。

• 予算内での最大効果: 重要なのは、工務店に言われるがままにリフォームするのではなく、大家さん自身が「200万円の予算の中でできる最大限の品質」を追求することです 。

4: 低予算で入居者を惹きつける「差別化リフォーム術」

低予算ながらも入居者に選ばれる物件にするためには、「安価に、印象的に、住みやすく」する差別化リフォームのノウハウが必要です。

4-1: 賃貸不動産のリフォームで最もコストがかかるもの

リフォーム費用で最もコストがかかるのは、材料費ではなく「人件費」です 。

• 多能工の活用: 建設業界は専門の職人によって細分化されていますが、小さな工事でも工程数が減らず人件費がかさみます 。そこで、ペンキ塗り、クロス張り、大工仕事など、複数の工事をこなせる「多能工」がいる業者を選ぶことが、費用削減のコツです 。

• 相場を理解する業者: 古家再生士は、この地域の家賃相場を把握しているため、5万円の家賃相場なら、その予算の中で競合物件より良いリフォームをします。余分な工事をしないことで、コストを極限まで抑えるのです 。

4-2: 古家の個性を生かす「塗装」によるデザイン差別化

賃貸住宅を探す人のほとんどがインターネットで物件を探す現代において、物件写真の「第一印象（インパクト）」が極めて重要です 。

• 和室を活かす塗装: 私たちは、和室をあえて洋室化せず、古い家の良さ、すなわち「古家の個性」を残すようにしています 。土壁や砂壁にもクロスではなく塗装を用いることで、安価ながらモダンな雰囲気を演出し、競合物件との差別化を図ります 。

• センスのいいデザイン: 壁の一部に絵画やイラストを描いたり 、照明や飾り付けを工夫したり 、猫との暮らしを想定したキャットウォークを設置したりと 、低コストで入居希望者が「この家に住みたい」と思わせる仕掛けを施します 。

• 成功事例: 大阪府枚方市の平屋物件では、リフォーム前の家賃4万円で2年間決まらなかったものが、リフォーム後におしゃれなカフェ風のデザインに変更し、家賃を1万円アップした5万円ですぐに決まった事例があります 。

4-3: 汲み取り式トイレや築古の庭を「魅力」に変えるアイデア

地方の空き家・古家には、汲み取り式トイレや荒れた庭など、一見デメリットに見える要素が多くあります。しかし、これらも工夫次第で魅力に変えられます。

• 汲み取り式を水洗化: 地域の特性で汲み取り式トイレが残っている物件でも、トイレだけを公共の下水につなぐことで、コストを抑えながら水洗化を実現した事例があります 。これによって利回り13.5%を達成した事例もあります 。

• 庭を人工芝・駐車場に: 荒れ果てた庭は、入居者任せにすると近隣トラブルの原因になりかねません 。そこで、リフォーム時に草木を取り除き「人工芝」を張り詰めることで、手入れの手間を省きつつ見た目をきれいにし、入居付けに成功した事例があります 。駐車場を増設することで、想定利回りが13.2%から18.0%に上昇した熊本の事例もあります 。

4-4: 必ずリフォームすべき「安心・安全」に関わる必須箇所

リフォーム費用を削る中でも、「安心・安全」に関わる箇所は絶対に手を抜いてはいけません 。入居後にクレームや事故につながると、修理費用以上に信用と時間が失われるからです。

• 電気の容量: 古家は電気の容量が足りず、ヒューズが飛ぶことが多いため、アンペアチェックと必要に応じた電気のリフォームは必須です 。

• 水回り（給排水）: 排水管の老朽化によるトラブルは多いです。床をめくる工事の際に、内部にある給排水の確認と補修を行います 。

• 畳と壁: 畳はほとんどの場合、表替えします 。壁は塗装できれいにするのが基本ですが、水回りの壁（浴槽・洗面）は入居者の清潔感に直結するため、優先度が高いです 。

• ベランダの防水: 戸建てではここからの雨漏りが多い**「ベランダの防水塗装」**は、状態にもよりますがほとんどの場合行います 。

5: 社会貢献と収益を両立する「4方よしモデル」の実践

私が空き家・古家投資を単なる金儲けのビジネスではないと考えるのは、私たちが提唱する「4方よしモデル」にその根幹があるからです 。

5-1: 買主・借主・地域・売主すべてが喜ぶビジネスモデル

私たちのビジネスは、次の4者がすべて利益を享受する「四方良し」の仕組みを追求しています 。

1. 買主（投資家）よし：低額の資金から始められ、高い利回り（12〜15%）で収益を確保し、資産形成ができる 。

2. 借主（入居者）よし：低額の家賃で、広くて良質な戸建の住環境（リフォーム済み）を得られる 。

3. 地域（社会）よし：放置された空き家が減り、地域の景観維持や防犯に貢献できる 。近隣住民からも喜ばれます 。

4. 売主（所有者）よし：処分に困っていた、または多額の解体費用がかかるはずだった物件を活用してもらえる 。

この好循環こそが、空き家・古家投資が長く継続できる持続可能なビジネスである証拠です 。利回りだけを貪るビジネスは長続きしません 。

5-2: 空き家・古家が解決する「老後2000万円問題」と「空き家問題」

空き家・古家投資は、日本が抱える二つの大きな社会課題を同時に解決できる、社会貢献性の高い投資です 。

• 老後2000万円問題の解決: 公的年金だけでは不足する老後資金を、安定した家賃収入という「企業や国に依存しない複収入」で確保します 。わずか数万円の家賃収入でも、精神的な安定や、会社に縛られず自由に生きる選択肢を与えてくれます 。

• 空き家問題の解決: 現在、日本には800万戸以上の空き家・古家があると言われていますが 、これを投資物件として再生することで、国に頼ることなく空き家を減らすことができます 。

私は、この両方の問題を解決するポイントは「自立」にあると思っています 。個人が経済的に自立し、主体的に行動することが、社会を変える力になるのです 。

5-3: 実績に裏打ちされた「古家再生士」の役割と価値

私たちの成功は、空き家・古家投資のプロフェッショナル集団である**「古家再生士」**の存在抜きには語れません 。

• 多機能な専門家: 古家再生士は、大家業、賃貸不動産業、工事業の3つのノウハウをすべて熟知し 、物件探しからリフォーム、客付けまですべてを担える専門家集団です 。

• 安心のパートナー: 投資家が最も不安に感じる「リフォーム工事費の概算」や「建物のリスク判断」を、長年の経験と実績に基づき適正に行います 。

• チームの協力体制: 2024年の能登半島地震の際にも、再生士たちが被災地で迅速に入居者の安否確認や建物の状況確認、保険申請のサポートまで行いました 。これは、個人で活動する大家にはできない、組織的な協力体制と社会的使命感があるからです 。

まとめ

100万円から始められる空き家・古家再生投資は、単なる投資手法の一つではありません。低リスク、高利回りという経済的なメリットに加え、老後不安の解消と社会課題の解決を同時に実現する、現代に最も求められているビジネスモデルです。

改めて、成功の極意を4つの要点にまとめます。

• 低予算・高利回り: 平均利回り14%という収益性を、100万円台からの少額資金で実現できる。

• 地方の可能性: 土地値が安く家賃が下がりにくい地方こそ、先行者利益が得られる「宝の山」である。

• 逆算思考の徹底: 販売価格ではなく、「想定家賃と希望利回り」から購入可能額を逆算し、リスクを極限まで抑える。

• 「4方よし」の実践: 買主、借主、地域、売主すべてが喜ぶビジネスモデルを追求する。

この知識を机上の空論で終わらせてはいけません。

私たち全古協では、この知識を実践に落とし込むための古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座や、実際に物件を見て再生士からノウハウを学べる物件見学ツアーを全国で開催しています 。

もし、あなたが「この瞬間から人生を変えたい」「社会貢献しながら資産を築きたい」という志を持っているなら、あとは一歩踏み出す「勇気」だけです。

あなたの参加を心よりお待ちしております。この瞬間に一歩を踏み出せば、1年後のあなたは全く違う景色を見ているはずです。