（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「不動産投資なんて、お金持ちがやるものだ」 「銀行から数千万円借りる勇気も、担保もない…」

今、この記事を読んでいるあなたは、そう思っていませんか？ もしそうなら、あなたの不動産投資に対するイメージは、もう時代遅れかもしれません。

かつて町工場を経営していた私自身も、知識もコネも資金も少ない状態から不動産投資の世界に足を踏み入れました。そして、無借金で億を超える資産を築き、今では全国に20,280名（2025年10月 20日時点）の会員と2,467棟を超える再生実績を持つ協議会の理事長を務めています。

私や私たち協議会の会員が証明しているのは、「不動産投資は、やり方さえ間違えなければ、誰もが低資金で始められる再現性の高いビジネスである」ということです。

この記事では、「少額不動産投資」と呼ばれる分野を、空き家・古家再生投資を軸に据えながら、REITやクラウドファンディングといった他の主要な種類と比較し、その全貌を明らかにします。そして、初心者が陥りがちな「危険なワナ」とその回避策まで、理事長としての責任と経験をもって具体的に解説します。

この記事を最後まで読めば、資金の多寡に悩むことなく、あなたに最適な不動産投資の最初の一歩が明確になります。

1. 不動産投資は「富裕層のもの」という誤解を解く

世間では「不動産投資＝銀行融資でアパート一棟買い」というイメージが根強くあります。しかし、それはもはや定石ではありません。私が最も提唱しているのは、「少額・無借金」で始める実物資産投資です。

私が『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』などの著書で一貫して伝えているのは、普通のサラリーマンや主婦でも、特別なスキルがなくても、無借金で資産を築けるということです。これは、高額な新築物件や都心のワンルームマンションではなく、地方に眠る空き家・古家にこそ、その可能性が詰まっているからです。

1-1. なぜ今、少額からの不動産投資が注目されるのか

少額不動産投資が注目される背景には、2つの大きな社会トレンドがあります。

1. 空き家問題の深刻化（社会背景）: 全国で空き家が急増し、社会問題となっています。これは見方を変えれば、「安く手に入り、再生すれば借り手が付く」という投資家にとっての未開拓の宝の山が広がっていることを意味します。私たちが扱う古家は、都心の新築では考えられないような高利回りを生み出すポテンシャルを秘めています。

2. インフレと円安への対策: 長引くデフレからインフレに転換しつつある現代において、現金の価値は目減りしていきます。REITやクラウドファンディングを含む不動産投資は、インフレに強い実物資産への投資、または実物資産の価値に連動する投資として、資産防衛の観点からも重要性が増しています。

1-2. 大熊重之が少額から始めた実例（町工場からの転身）

私自身、最初から不動産投資のプロだったわけではありません。2000年に東大阪で部品塗装の町工場を創業しましたが、下請け業の経営は厳しく、資金繰りに苦しむ日々でした。

転機となったのは2013年に始めた空き家・古家再生投資です。当初は、自分の身の丈に合った小さな物件を、自己資金の範囲内で買って、自分でリフォームするというごくシンプルな手法からスタートしました。

融資に頼らず、低資金で始める。これが私の哲学であり、資金力のない個人投資家が生き残るための鉄則です。この泥臭い実践の積み重ねが、現在、グループ売上5.7億円、そして会員19,024名を擁する全国組織へと繋がっています。

「知識ゼロ、資金ゼロに近い」ところからでも、正しいノウハウさえあれば、誰でも再現できるのが少額不動産投資の魅力なのです。

2. 少額不動産投資の全種類とそれぞれの「本当のリスク」

「少額不動産投資」と一口に言っても、その種類は多岐にわたります。資金の出どころ、投資対象、そして何よりもリスクの性質が全く異なります。

ここでは、少額から始められる主要な投資の種類を客観的に比較し、私が理事長として現場を見てきたからこそ分かる「本当のリスク」を解説します。

2-1. REIT（不動産投資信託）：手軽さの裏にある株価変動リスク

REIT（リート）は、投資家から集めた資金で複数の優良なオフィスビルや商業施設などの不動産に投資し、その賃貸収入や売買益を配当として還元する金融商品です。

【理事長の見解：本当のリスク】
REITは「不動産」という名前がついていますが、実態は金融商品です。あなたが直接不動産を所有するわけではないため、資産防衛の観点で最も重要な「インフレに強い実物資産を保有する」という目的を完全に満たすことはできません。市場のボラティリティ（変動性）に左右されやすいのが、REITの最も大きなリスクです。

2-2. 不動産投資型クラウドファンディング：高利回りの誘惑と流動性リスク

インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、その資金で特定の不動産開発や賃貸事業を行うものです。

クラウドファンディングは手軽で高い「予定利回り」を提示されますが、一度投資すると現金がロックされ、期間満了まで引き出せません。これが最大のデメリットである「流動性リスク」です。また、金融庁に登録された業者でも、ファンドの運用実態は不透明になりがちです。私たちは「自分の手でコントロールできる実物資産」への投資を推奨しており、他者に資金を預けるこの手法は慎重な見極めが必要です。

2-3. 区分マンション投資（中古）：見えない修繕費のワナ

中古のワンルームマンションの一室を購入する投資法です。

区分マンション投資は、毎月の管理費や修繕積立金、そして突発的な修繕積立金の値上げなど、見えないコストに圧迫されがちです。また、融資を受けることでレバレッジを効かせられますが、これは同時に借金というリスクも最大化します。私たちは、借金をせずともキャッシュフローを生み出せる古家再生投資こそ、低資金の初心者にとって最も堅実な道だと確信しています。

2-4. 空き家・古家再生投資：実物資産の安心感と最大のメリット

数十万円から数百万円で古家を購入し、低予算でリフォーム・再生して賃貸に出す投資法です。

【理事長の見解：決定的な違い】
空き家・古家投資が他の少額投資と決定的に違うのは、実物資産を自分のコントロール下で保有でき、しかも無借金で始められるという点です。金融市場の動向に左右されず、自分で物件を再生することで資産価値を創造できます。手間はかかりますが、その分だけ知識と経験がリターンとなって返ってくる、最も再現性の高い初心者向け実物投資であると言えます。

3. 空き家・古家再生投資を「最も低リスク」にする鉄則

空き家投資が高利回りであることは事実ですが、どんな不動産投資にもリスクは存在します。ここでは、私たちが2,467棟以上の再生実績から導き出した、「空き家・古家再生投資」を最も低リスクにするための3つの鉄則をお伝えします。

3-1. 鉄則1：物件は「出口」から逆算して選ぶ

多くの初心者は「とにかく安い物件」を探しがちですが、これは大きな間違いです。『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』でも強調している通り、最も重要なのは「売却（出口）」と「賃貸需要（キャッシュフロー）」です。

• ✕ ： 価格重視：「10万円の物件だ！安い！」

• ◎ ： 出口重視：「10万円で買って、50万円かけてリフォームすれば、家賃5万円で入居者がつき、将来80万円で売れる」物件だ！

購入前に、周辺の賃貸相場、地域の人口動態、そして将来的な売却可能性（古家を求める投資家が存在するか）を徹底的にリサーチします。「安いから買う」のではなく、「需要があるから再生する」という逆算思考こそが、リスクを極限まで抑える鍵です。

3-2. 鉄則2：「高利回り20%超」を実現するリフォームの秘訣

高利回りを実現するためには、購入価格を抑えるのと同時に、リフォーム費用を徹底的に圧縮する必要があります。ここで重要になるのが、私たち協議会が体系化している「安くて効果的なリフォームノウハウ」です。

例えば、著書にも記載していますが、リフォームは「必要な箇所だけを直す」のが鉄則です。

私自身、最初の頃はDIYを積極的に行いました。自分でできることは自分でやる、プロに頼む部分も相見積もりを取り、「本当に収益に直結するリフォームか？」を常に問う姿勢が、利回り20%以上という数字を生み出すのです。

3-3. 鉄則3：組織の知恵を活用する（全古協のネットワーク）

個人の投資家が最も困難に直面するのは、物件情報と再生ノウハウ、そして地域の専門家（リフォーム業者など）との繋がりです。

私の著書には多くの成功事例が載っていますが、これは私個人の力だけでなく、全国古家再生推進協議会の会員20,280名のネットワークの知恵を集結させた結果です。

私たちの協議会では、以下の「組織力」を提供しています。

1. 物件情報の共有: 一般には出回らない空き家情報を、会員間で共有する仕組み。

2. 専門家紹介: リフォーム業者、司法書士、不動産業者など、古家再生投資を理解している専門家を地域ごとに紹介。

3. ノウハウの体系化: 成功・失敗事例を基に、再現性の高いノウハウを「古家再生投資プランナー®️」資格として体系化。

机上の空論ではなく、全国の現場で培われた生きた知恵を活用することが、あなたの投資リスクを劇的に下げる最善の方法です。

4. 知っておくべき「少額投資」全般に共通する３つの危険なワナ

少額から始められる投資が「初心者向け」であることは事実ですが、そこには必ず「初心者が陥りやすいワナ」が存在します。このワナを知り、回避することが、あなたの資産を守るために不可欠です。

4-1. 「短期で大儲け」を謳う話に飛びつくワナ（長期視点の欠如）

「この物件は半年で価格が倍になる！」「クラウドファンディングで年利10%を確約！」

投資の世界には、常に甘い言葉が溢れています。しかし、『不動産投資入門』にも書いた通り、不動産投資の本質は「長期的な資産形成」です。

• 短期視点（✕）： 「早く売って利益を出したい」→ 焦って高値掴み、安値売却に繋がる。

• 長期視点（◎）： 「物件を保有し、家賃収入というキャッシュフローを積み重ねる」→ 経済状況に左右されない安定した収益基盤を作る。

特に空き家・古家投資は、購入価格が低い分、時間をかけて家賃収入を得ることで、物件価格以上のリターンを得られるビジネスモデルです。短期的な投機ではなく、長期的な事業として捉えることが、ワナを回避する最も重要な考え方です。

4-2. 「全てお任せ」で思考停止するワナ（自分で勉強しないことのリスク）

「知識がないから、全て管理会社に任せよう」「資格を取れば勝手に儲かるだろう」

少額投資の中には、REITやクラウドファンディングのように「プロに運用を任せる」ことで手間がかからない手法もありますが、その分、投資家自身の勉強と判断が疎かになりがちです。

私たちが提唱する空き家再生投資は、自分で物件を選び、再生戦略を考え、客付けの工夫をする参加型の投資です。一見すると手間がかかるようですが、この「手間」こそが、投資家を成長させ、リスクを予見・回避する能力を養います。

特に古家再生においては、どのリフォームが必要で不要かを判断する知識が必要です。この知識武装こそが、管理会社やリフォーム業者に無駄な費用を搾取されるワナから身を守る唯一の手段です。

4-3. 「融資神話」に頼りすぎるワナ（無借金経営の優位性）

不動産投資の常識では、「借金（融資）をしてレバレッジをかける」ことが推奨されます。しかし、少額投資のフェーズにある初心者にとって、多額の借金は即座に事業を破綻させる危険なワナです。

私たちが「無借金」にこだわる理由はシンプルです。

1. 金利リスクの回避: 金利が上昇しても、あなたのキャッシュフローは影響を受けません。

2. 精神的安定: 借金がないため、空室が続いても精神的な余裕を持って対応できます。

3. 柔軟な出口戦略: 売却を焦る必要がないため、最も良いタイミングを選んで売ることができます。

低資金から始めるあなたは、まず自己資金の範囲内で物件を転がすことに集中してください。古家再生投資は、それが現実的に可能な唯一無二の不動産投資手法なのです。

5.【社会課題解決者として】空き家投資がもたらす「4方よし」の価値

私の使命は、単なる「儲かる投資法」を広めることではありません。私たち協議会は、空き家問題という社会課題に真正面から向き合い、「4方よし」という独自の価値観を通じて、日本の未来に貢献することを目指しています。

これは、投資家であるあなた自身が、社会の一員として誇りを持てる活動でもあります。

5-1. 投資家よし：低資金から資産形成を実現

これが「あなた」にとってのメリットです。自己資金数十万円からでも、高利回りの家賃収入を手にし、安定した資産を築くことができます。これは、将来への不安を解消し、真の経済的自由を得るための最も確実な道筋です。

5-2. 借主よし：手頃な家賃で良質な住環境を提供

再生された古家は、立地こそ都心から離れていることが多いものの、リフォームによって清潔で快適な住空間を提供します。これは、現代の収入が伸び悩む社会において、手頃な家賃で良質な住まいを求める人たちにとって大きな救いとなります。

5-3. 地域よし：空き家を減らし地域を活性化

空き家は、倒壊リスクや治安悪化の原因となり、地域の景観と活力を奪います。私たちが古家を再生し、新しい住民を呼び込むことは、固定資産税の徴収増や地域の消費活動の活性化に直結します。

5-4. 社会よし：日本の空き家問題を解決に導く

最終的に、この投資活動は、日本全国の空き家問題を解決に導く一助となります。私たち協議会は、国や自治体とも連携を取りながら、この社会課題解決を事業として成立させるモデルを広めることを目標としています。

単なる「儲け」だけでなく、社会に貢献できるこの投資法こそ、低資金から大きなことを成し遂げたいあなたに、自信を持っておすすめできるのです。

まとめ

最後に、最初の一歩を踏み出すあなたへ。

この記事では、空き家投資だけではない、REITやクラウドファンディングといった少額不動産投資の全種類を比較し、その危険なワナを具体的に解説しました。

重要なポイントを再度、整理します。

1. 不動産投資は資金力が全てではない: 私や協議会会員の実績が示す通り、無借金・低資金から始められる空き家・古家再生投資こそ、初心者がリスクを抑えて資産を築く最も確実な道です。

2. 金融商品と実物資産の違いを理解する: REITやクラウドファンディングは手軽ですが、市場リスクや流動性リスクを伴います。空き家投資は実物資産を自分でコントロールできる点で圧倒的に優位です。

3. 「出口逆算」と「知識武装」がリスク回避の鉄則: 物件選びは「出口」から逆算し、リフォームは「高利回り」に直結する知識（古家再生投資プランナー®️として体系化されたノウハウ）を武器に徹底的にコストを圧縮してください。

4. 投資は「4方よし」の事業: 空き家投資は、単なる利益追求ではなく、借主、地域、社会、そして投資家であるあなたのすべてが豊かになる社会的意義の大きな活動です。

私が伝えたかったことは、不動産投資は決して夢物語ではないということです。必要なのは、最初の一歩を踏み出す勇気と、正しい知識、そして実践者から学ぶ姿勢です。

【次なる行動へ】古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座のご案内

この記事で解説した「出口逆算の物件選び」「高利回りを実現するリフォームノウハウ」「組織の知恵の活用」といった、私たちが2,467棟以上の再生実績から体系化した知識を、あなたも体系的に学ぶことができます。

それが、受講者満足度95%以上を誇る「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」です。

机上の空論ではなく、現場の成功事例と失敗事例に基づいた生きたノウハウを学ぶことで、あなたは危険なワナを回避し、最短ルートで利回り20%超えを実現する古家再生投資家になれます。

私自身が理事長として、あなたの挑戦を全力でバックアップすることをお約束します。

あなたの人生を変える最初の一歩を踏み出してみませんか？

古家再生投資プランナー認定講座の詳細はこちら→ 古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座 公式サイト