（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが空き家・古家投資を始めようと物件を探し始めたなら、「旧耐震」という言葉に必ずぶつかるはずです。築年数が古い物件、特に1981年以前に建てられた建物は、この「旧耐震基準」に該当します。この瞬間、多くの投資家は「危ないのではないか？」「融資が下りないのではないか？」と、不安から検討を止めてしまいます。

しかし、立ち止まるのは、もったいない。

私たち全国古家再生推進協議会は、設立以来、累計2,467棟（2025年10月20日時点）もの空き家・古家を再生してきました。その中には、当然ながら多くの旧耐震物件が含まれています。机上の空論ではなく、2,467棟の現場で培った実績から言えるのは、「旧耐震」というデメリットは、割安な価格で仕入れられるという最大のメリットに直結し、そのリスクを理解し再生ノウハウを持っていれば、高利回り20%超の「宝の山」になるということです。

「旧耐震だから買ってはいけない」という短絡的な判断は、大きなチャンスを逃しています。

この記事では、旧耐震物件が持つ本当の「3大リスク」を包み隠さず公開します。そして、そのリスクを極限まで抑え、地域社会に貢献しながら収益を上げる、私たち協議会独自の**「リスクを宝に変える再生の秘訣」**を、具体的な会員事例と共に徹底的に解説していきます。

この記事を最後まで読めば、「旧耐震」物件に対する不安が消え、高収益を生む物件を見極める“目利き力”が身につくことをお約束します。

1: 旧耐震物件が投資家を遠ざける「3大リスク」とは

1981年6月1日に建築基準法が改正され、それ以前の基準で建てられた建物は「旧耐震基準」と呼ばれます。旧耐震物件が投資対象になるのは、ひとえにその仕入れ価格の安さにあります。しかし、安いのには理由があります。投資家が最も懸念し、購入を躊躇する「3大リスク」を、まずは正直に理解しておきましょう。

1-1: 震災時に直面する「倒壊リスク」の現実と対策

旧耐震基準は、「震度5程度の中規模な地震で建物が倒壊・崩壊しないこと」を目的に設計されていました。これに対し、改正後の新耐震基準は、「震度6強から震度7の大規模な地震でも倒壊・崩壊しないこと」を目的としています。この基準の違いこそが、旧耐震物件の最大のデメリットです。

熊本地震や能登半島地震などの近年の大災害を見ても、震度6を超える直下型地震に見舞われた場合、旧耐震の建物が大きな被害を受けるリスクは否定できません。私たち協議会がこの問題にどう向き合っているかといえば、それは「投資のリスクとして許容」することです。

建物が旧耐震基準だとしても、そもそも貸家であろうが居宅であろうが、リスクは同じです。そこは投資なので、リスクも含めて考えてください 。

もちろん、耐震補強工事をすることも可能ですが、一般的に最低150万円の費用がかかり、利回りが悪くなってしまいます 。協議会では、当初から耐震工事を行うことは、投資として成り立たないという見解を持っています。その代わりに、地震保険への加入を強くお勧めしています 。エリアを分散して購入する、いわゆるポートフォリオを組むことも、災害リスクヘッジに有効です 。

1-2: 「融資の壁」が立ちはだかる財務上のデメリット

不動産投資において、融資は時間を買うための重要なレバレッジですが、旧耐震物件はこの融資のハードルが非常に高くなります。

• 法定耐用年数超過: 木造の場合、法定耐用年数は22年と定められています。築40年を超える旧耐震物件は、この法定耐用年数を超過しているため、都銀や地銀の民間金融機関の融資対象から外れてしまうのが一般的です 。

• 担保価値の低さ: 建物自体の担保価値はほとんどゼロと見なされるため、物件を担保にした融資が難しいです。

融資を使えないとなると、手持ちの現金で購入せざるを得ません。しかし、この「融資の壁」こそが、旧耐震物件を安く仕入れられる要因でもあります。金融機関の意向に左右されない少額投資だからこそ、私たちは旧耐震物件にチャンスを見出しているのです。

ただし、日本政策金融公庫や信用金庫などでは、個人の属性や大家業の実績、リフォームローンなどを活用することで、融資を得られる可能性はあります 。

1-3: 見えない部分に潜む「シロアリ・基礎の傷み」の恐怖

築年数が古い旧耐震物件は、長年の放置により、目に見えない部分で劣化が進んでいることが多いです。

• シロアリ被害: 古家の場合、床が緩んでいたり、一部が下がっていたりするのをよく見かけます 。空き家再生の多くが売主の「瑕疵担保免責」であるため、買主がシロアリによる被害の処置をしなければなりません 。購入後、床をめくって基礎と土台、柱の状態を確認する必要があります 。

• 基礎の傷み: 築40年以上の建物の多くは「布基礎」であり、建物の傾きが見られることがあります 。傾きがひどい場合は、基礎をジャッキアップ等で上げる工事が必要になり、多額の費用がかかり投資に見合いません 。

私たちが主催する物件見学ツアーでは、古家再生士®︎が同行し、こうした傾きやシロアリの痕跡を専門家の目で判断します。傾きが造作で床をレベル調整できる範囲内か、基礎自体を直す必要があるか、その見極めが投資の成否を分けます 。

2: 旧耐震物件を「宝の山」に変える逆転の発想

「旧耐震」という言葉で不安になるのは、あなたが「消費者」の頭で考えているからです。今すぐその思考回路を「投資家」の頭に切り替えましょう 。

旧耐震物件のデメリットは、そのまま「誰も買わない」という状況を生み出し、仕入れ価格を極限まで押し下げます。ここにこそ、私たちが目指す高利回り投資のチャンスが生まれるのです。

2-1: 割安な仕入れ価格で得られる「高利回り」の可能性

不動産投資は、収益（家賃）がすべてです。旧耐震物件の仕入れ価格が安ければ安いほど、最終的な表面利回りは高くなります 。

私たち協議会の会員の実績でも、表面利回り20%以上を叩き出す「お宝物件」の多くは、この旧耐震物件や再建築不可などの条件が悪い物件です。

• 物件価格が安い: 地方物件であれば、リフォーム代を含めても路線価以下になるものもあります 。つまり、これ以上資産価値が落ちないことを意味します。

• 再生能力の向上: 誰もが嫌がる「条件の悪い物件」を再生した経験こそが、大家業の成長スピードを速めます 。

• 投資はバランス: 高い利回りを求めすぎると落とし穴にはまる可能性が高くなりますが、12%〜15%程度の適切な利回りを狙うことで、売主・買主・業者のすべてがWin-Winになる関係を築けます 。

2-2: 融資のハードルを乗り越える「現金投資＋リフォーム融資」戦略

旧耐震物件の購入において、全額融資に頼ろうとするのは得策ではありません。私たちは「1軒目は現金で買って、2軒目以降は融資でもOK」というアドバイスをしています 。

手持ちの資金が少ない場合でも、旧耐震物件は物件価格が安いため、物件購入費は現金で賄い、リフォーム費用だけを融資で賄うというハイブリッドな戦略が有効です 。

• 公庫の活用: 日本政策金融公庫や信用金庫などであれば、築年数が古い物件でも、個人の属性や大家業の実績があれば融資が可能な場合があります 。

• リフォームローンの利用: 従来は自宅しか使えなかったリフォームローンが、低金利・長期（10年）で賃貸住宅でも受けられるところが出てきました 。物件取得費は出なくても、リフォームに対して最大500万円の融資が可能な商品もあります 。

• 実績の積み上げ: 1軒目を現金で購入し、成功体験を積んで確定申告（大家業実績）を行えば、それが銀行に対しての信用となり、2軒目以降の融資に繋がります 。

2-3: 旧耐震物件でこそ活きる「土地値」という最大の強み

旧耐震の古家は、建物にはほとんど価値がありません。私たちが着目するのは、建物ではなく土地です 。

特に地方の物件は、都市部と比較して土地が広いというメリットがあります 。

• 広大な土地の多様性: 都市部では平均10〜20坪ですが、地方都市では20〜50坪の土地を得られることもあります 。

• 駐車場需要: 広い土地は、地方で必須となる駐車場スペースを複数台分確保できる可能性を生みます 。地方の生活には車が欠かせないため、駐車スペースの確保は家賃アップに直結します , 。

• 路線価以下での購入: リフォーム代を含めても路線価以下で購入できる物件が多いため、資産価値がこれ以上落ちないという点で優位性があります 。

旧耐震物件の建物リスクは「土地の広さ」という不変の価値でヘッジし、駐車場や庭といった付加価値を付け加えることで、入居者に選ばれる物件に再生できるのです。

3: 古家再生士®︎が実践する「リスク極限まで抑制」のノウハウ

私たちが旧耐震物件に自信を持って投資できる最大の理由は、「古家再生士®︎」という専門家集団の存在と、徹底的な現場ノウハウがあるからです。

私たちが行ってほしい工事とは、賃貸住宅の戸建てリフォームです 。一般的な工務店は、新築依存の体質であり、家賃相場を知らないため、どこまで工事をすればいいか分かりません 。そこで私たちは、大家業・賃貸不動産業・工事業の3つのノウハウを熟知した「古家再生士®︎」を養成し、コストと収益のバランスを取れるようにしました , 。

3-1: 傾きやシロアリを見抜く「現地調査」の重要性

旧耐震物件のリスクを低減するには、購入前の現地調査がすべてです。

• 短時間で判断: 私たちの古家再生士®︎は、現地に着いてから約30分ほどで工事見積もりを出します 。これは、人気の物件はスピード勝負になるため、余計な時間をかけず、効率を高めるためです 。

• 隠れた問題の特定: 床の緩みや基礎のクラック（ひび割れ）など、シロアリや腐食の可能性を想定しておきます 。あまりに老朽化していれば、再生士は「この物件はリスクが高すぎるので辞退しましょう」と、投資家の買いたい衝動を止める役割も担います 。

• 逆算思考の徹底: 現地で家賃相場を確認し、そこから得たい利回り（12%〜15%）を割り戻し、リフォーム費用を引いて、買付額を算定します。この「家賃からの逆算」こそが、旧耐震物件を適正価格で仕入れるための秘訣です 。

3-2: 利回りを落とさない「費用対効果の高いリフォーム」の原則

旧耐震物件だからこそ、無駄なリフォームは許されません。リフォーム代をかけすぎると、たちまちボランティア物件になってしまいます 。

古家再生士®︎は、「家賃に見合う質の工事」を徹底します 。

1. 優先順位の決定: 毎日使う「電気・畳・壁・浴槽・床」など、入居者の生活に直結する部分を優先します 。特に、電気容量のアップは必須です 。

2. コストダウンの工夫: 汚れが目立たない天井はそのまま生かす 。和室はあえて洋室化せず、塗装でモダンな雰囲気や古民家の雰囲気を演出します , 。土壁にクロスではなく塗装を使うことで、安価に差別化が図れます 。

3. 付加価値の創出: 広い土地があれば駐車場をつくる 。和室を潰して広々としたLDKにする , 。猫OKの物件にするならキャットウォークを設置するなど、入居者に選ばれるための差別化を図ります。

旧耐震物件は、物件価格が安く予算が取れるため、ユニットバスを入れられたり、外壁を塗装できたりと、建物自体の価値を上げやすいのです 。

3-3: 建築のプロが語る「旧耐震への考え方」と地震保険の活用

耐震工事について、私たちは現実的な考え方を持っています。

• 旧耐震は倒れない: 新耐震基準そのものが実情とギャップがあると考えています 。古い建築物が倒れないのは、しなやかに変形することで地震の振動エネルギーを上手に逃す仕組みがあるからです 。

• リスクとリターン: 耐震補強で利回りを悪くするよりも、その資金をリフォームに回し、収益を上げながら、念のための地震保険に入っておくことをお勧めしています 。

災害リスクに対する具体的なヘッジとしては、複数の地域で物件を所有し、エリアを分散するというのも有効な手段です 。これにより、ある地域で災害が発生しても、別の地域の物件の家賃収入で補填し、被害のなかった地域の工務店を通じて修繕対応できるなど、組織的な対応が可能になります 。

4: 旧耐震物件のデメリットを上回る「4方よし」の実践事例

旧耐震物件の再生は、単なる投資ではありません。売主・買主・借主・地域社会の「4方よし」を実現する、社会貢献型のビジネスモデルです , 。

4-1: リスク物件で高収益を上げた会員の成功ストーリー

私たち協議会の会員は、旧耐震物件を含むリスクを乗り越え、次々と成功を収めています。

• 【お宝物件事例】：ある会員は、物件ツアー前日の夜に情報が入った、駅から7分の3階建て築30年の旧耐震物件を、200万円で買付ました。リフォーム額230万円と概算し、家賃5万5000円で利回り15%を上回ることが判明。翌日に買付が通り、高利回り物件が完成しました 。

• 【融資活用事例】：サラリーマンのTさんは、旧耐震物件を安価に2棟購入。手持ち資金500万円で、物件購入費（250万円×2棟）を現金で払い、リフォーム費用（300万円×2棟）を日本政策公庫からの融資で賄いました。結果、手元に300万円を残し、月額約12万円の家賃収入を得ることに成功しました 。

4-2: 地方の旧耐震物件で「社員寮・ガレージハウス」へ用途転換

旧耐震物件は、その立地や広さから、居住用以外の用途に転換することで、一気に収益性を高めることができます。

• 【法人寮への転用】: 宮城県柴田町の旧耐震物件（5LDK）を170万円で仕入れ、リフォーム。3台駐車可能な庭を、入居した地元の土木会社が自費で6台駐車可能な駐車場へと整備してくれました 。法人契約による社宅として家賃アップに成功し、確定利回り15.7%を実現しています 。

• 【ガレージハウス転用】: 千葉県八千代市の築50年以上の旧耐震物件は、1階が事務所だったため使い道が限られていました。しかし、これをバイクガレージに改装したところ、バイクガレージの需要の強さから、相場家賃よりも2万円以上の家賃アップになりました 。

4-3: 「汲み取り式トイレ」でも高利回りを実現した地方の再生術

地方の空き家・古家投資では、旧耐震以外にも「汲み取り式トイレ」という大きなデメリットが残っていることがあります。

• 【汲み取り式トイレの克服】: 大阪府阪南市の汲み取り式トイレの旧耐震物件（築53年、購入額50万円）は、本来なら敬遠されます。しかし、その地域の人が汲み取り式に慣れているという特性を利用し、家賃を低めに設定する戦略が有効です。この事例では、汲み取り式でも強気に家賃を上げた結果、確定家賃6万6000円、表面利回り13.5%を実現しました 。

• 【行政との交渉】: 福島県会津市の旧耐震物件では、下水工事に100万円以上かかることが判明。オーナーの「トイレだけは水洗にしたい」という意向を受け、水道局と交渉し、トイレの下水だけを公共桝につなぐ許可を得ることで、大幅なコスト削減に成功しました 。この工夫により利回り12.9%を達成しています 。

5: 「投資家」として旧耐震物件と向き合うための覚悟

旧耐震物件は、あなたに「投資家」としての覚悟と自立を求めます。

5-1: 知識と経験を積む「古家再生投資プランナー®️」の道

「旧耐震」の物件で失敗しないためには、事前の知識と現場での経験が不可欠です 。

• 体系的知識の習得: 不動産法規、賃貸契約、管理、税務、リフォーム、ファイナンスなど、大家業で成功するために必要な知識を体系的に学ぶ必要があります 。

• 実戦的なノウハウ: 私たちの協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、空き家・古家再生の特徴を体系的にまとめ、知識を身につけられます。

• 現場での実践: 知識を学んだら、次は物件見学ツアーなどの現場で「見て、感じて、体験して」、ご自身のスキルアップに繋げることが最短で最強の方法です 。

5-2: 業者や市場に依存しない「自立した経営者」の視点

大家業は、誰でも個人で人を雇うことなく始められますが、これは明らかに「経営」です 。

• 大家業の3つの能力: 大家の仕事は「物件を探すこと」「入居者を付けること」「お金をつくること」の3つに集約されます 。旧耐震物件は、この3つの能力が試される最高の教材です。

• 家賃設定の重要性: 自分の物件の家賃相場もわからない人は、投資家として最初から失格です 。家賃設定は、入居者の目線で考え、確実な家賃設定を試算することが、空き家・古家不動産投資の成功を左右します 。

• 経営者としての信用: 不動産の実績（確定申告や決算）を積むことは、いざという時に融資を引き出すための信用力につながります。

5-3: 「不動産はリアルエステート」—現場で判断する目利き力の養い方

不動産は英語で「リアルエステート（Real Estate）」と言います 。まさにリアルな存在である不動産を、資料だけで判断してはいけません。

• 現地での対話: 物件見学ツアーでは、先輩大家さんの生の声や、古家再生士®︎の専門的な解説を聞くことで、90%以上の不安が解消されます 。不動産業者ではなく、仲間で安心して本音を言い合いながら体験する場が、目利き力を養います 。

• 知識30% vs 経験70%: 不動産投資の成功者は「知識30%、経験70%」です。経験が少ないうちに買ってしまうから苦労するのです。物件を体験する経験を十分に持てば、自信ができてきます 。

• 旧耐震は怖くない: 実際にボロ家を目の前にしたとき、誰でも「こんなボロ家が不動産投資の対象になるのだろうか？」と不安になります 。しかし、再生後の完成物件を見れば、「こっ、これはすごい！」と衝撃を受けるはずです。このビフォー＆アフターの体験こそが、あなたの目利き力を磨き、旧耐震物件の魅力を理解する鍵となります。

まとめ

「旧耐震」物件は買ってはいけない、という考えは、もう捨ててください。

旧耐震物件は、たしかに「倒壊リスク」「融資の壁」「見えない劣化」という3大デメリットを抱えています。しかし、そのデメリットを織り込み済みで安く仕入れられることで、高利回り（20%超の可能性）という最大のメリットに転換できます。

大切なのは、リスクを承知のうえで、知識と経験、そして私たち協議会のような専門家集団のサポートを得て、リスクを極限まで抑えることです。

• 旧耐震はチャンス: 安く仕入れ、リフォーム費用を家賃から逆算する「投資家」の頭で考えれば、旧耐震物件は高収益の宝の山です。

• 再生士のノウハウ: 古家再生士®︎による費用対効果の高い差別化リフォームと、徹底した現地調査が、見えないリスクをコントロールします。

• 4方よしモデル: 旧耐震物件の再生は、売主の悩み、入居者の住環境、地域社会の活性化、そして投資家の収益という「4方よし」を実現します。

「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」（知行合一）。

今こそ、不安を知識と行動で解消し、この巨大な空き家市場に参入する時です。この瞬間に一歩を踏み出せば、あなたの人生は大きく変わるでしょう。

「まずは一歩」を踏み出し、旧耐震物件という最大のチャンスを掴みましょう。

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あなたの行動を心よりお待ちしております。