（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし、あなたが「将来の年金不安」「老後2000万円問題」に直面し、「何か手を打たなければ」と投資を考え始めたのなら、それは賢明な判断です 。しかし、数ある投資のなかで、どれが自分にとって最適なのか、特に地方の空き家投資に「本当に儲かるのか？」「リスクはないのか？」と不安を抱えている方も多いでしょう 。

私は、東大阪の小さな町工場経営から空き家投資に参入し、今では累計2,467棟の再生実績、会員20,280名（2025年10月20日時点のデータに基づく）を誇る全国コミュニティを率いています。この実績から断言できます。空き家・古家は「宝の山」であり、特に地方には大きなチャンスが眠っているのです 。

この記事では、まず不動産投資の基礎から、空き家投資がなぜ低リスク・高利回りを実現できるのかを解説します。その上で、多くの方が誤解している「地方投資のデメリット」の真実を明らかにし、都市部と地方の決定的な違いを徹底比較します。

机上の空論ではなく、私たちの協議会が培ってきた確かな実績と実践ノウハウに基づき、あなたが失敗しないための物件選びの「判断基準」と「コスト削減戦略」を包み隠さず公開します。この記事を最後まで読めば、あなたの地方空き家投資に対する誤解は解け、大きなチャンスにワクワクする気持ちでいっぱいになるはずです 。

数ある投資のなかで、なぜ「空き家・古家投資」が最適なのか？（基礎知識）

不動産投資は「王様業」であり、経営者としてのスキルを養う

まず、大前提として、不動産投資は他の投資とは一線を画します 。私は不動産業を「王様業」と呼んでいます 。太古の昔から、王様はその土地を支配することで民から税を取り、権力を得てきました。日本の大手財閥も、最終的には不動産業に行き着いています。つまり、不動産は「すべてのお金の元となっている」ビジネスなのです 。

しかし、不動産業は資金という壁で一般の人には手が届きにくい、いわば「王様」のビジネスでした 。それを低額・低リスクで始められるのが、私たちの提唱する空き家・古家投資です 。少し高い車1台分くらいの資金から始められる、まさに「1棟から始める王様業」なのです 。

さらに、不動産投資は単なる副業ではありません。大家業は「経営」そのものです 。物件の選定、リフォーム、入居付け、管理、資金調達。これらはすべて、経営の「人・モノ・カネ・情報」を経験することにつながります 。町工場経営で「利回り」という言葉すら知らなかった私が、空き家投資を始めて経営感覚を身につけ、企業からの自立という大きなテーマを達成できたのも、この経営者としての視点があったからです 。

株式投資よりもリスクが低く、利回り10%以上をたたき出す理由

株式投資やFXは、値動きが激しくプロでも失敗するハイリスク・ハイリターンの世界です 。実際、私の知り合いにはFXで4,000万円の借金をした人もいます 。しかし、不動産投資、特に空き家・古家投資は、これらと比較して圧倒的にリスクが低いと言えます 。

空き家・古家投資の収益性の高さは、私たちの実績が証明しています 。

一般的に、投資信託の利回りが4%前後で、長期的に10%を超えるパフォーマンスを出すのが難しい中 、空き家投資は平均で14%もの確定利回りを叩き出しています 。アンケート結果を見ても、90%以上の会員が利回り10%以上を確保できています 。

これは、築古物件の物件価格が安いため、物件購入価格とリフォーム費用を合わせた総投資額が小さく、利回りを高く設定できるからです 。また、現物資産であるため株のように紙切れ（ゼロ）になることはありません 。

空き家・古家投資が不況や突発的な出来事（コロナ禍など）に強いワケ

空き家・古家投資の最大の強みは、不況時に強い安定した家賃収入（インカムゲイン）があることです 。過去の歴史を見ても、リーマン・ショックや東日本大震災の際も、家賃相場は大きく下がっていません 。

特に2020年に発生したコロナ禍では、この安定性が証明されました 。

アンケートでは、約半数（48.9%）の会員が、コロナ禍でも家賃収入があって「助かった」と感じています 。

残業が減って収入が下がった人、会社の状況が悪化して転職を余儀なくされた人も、「家賃収入があったことが不安を和らげてくれた」「心の安定に寄与している」と語っています 。経営者である私自身も、工場の経営がコロナの影響を受けた際、空き家投資による複収入で会社を安定的に回すことができました 。

家賃収入という経済的な心の支えは、会社に縛られず自由に生きる選択肢を与えてくれます 。実際、会員の約半数が、空き家投資によって起業・独立を積極的に検討、またはすでに実現しています 。

初心者が抱く「地方投資への5つの誤解」とその真実

「空き家投資に興味はあるけれど、地方の物件は不安だ」と感じる人は多いでしょう。しかし、これは多くが「知らないことによる勝手なイメージ」に過ぎません 。地方への投資をためらわせる「5つの誤解」について、私たちの実績をもってその真実を解説します。

誤解1：「入居者が決まりにくい」はデータ不足が生む誤解

「人口が減少している地方では、入居者が決まらないだろう」というイメージが最も多い誤解です 。

しかし、賃貸住宅のデータはほとんどがアパート・マンションのデータであり、戸建て賃貸のデータそのものが不足しています 。戸建て賃貸は市場に数が少ないため、統計にすらならないのです 。

• 実際の事例: 福島県会津市で戸建て賃貸を調べたところ1軒もありませんでした。そこで空き家を再生してみると、すぐに想定以上の賃料で入居者が決まったのです 。

地方でも、戸建て賃貸は希少価値があります 。特に広い空間、ペット可、音を気にしないといった戸建てのメリットは、ファミリー層や多様なライフスタイルを求める層からの需要が高く、競争が少ない分、むしろ入居が決まりやすいエリアも存在します 。

誤解2：「不動産価値を維持できない」は低額購入でリスクヘッジ可能

「地方の不動産は値下がりするから価値を維持できない」という不安もあります 。

都市部では投資資金が集まるため、需要に関係なく価格が上がり、高く買えば当然、価値は維持できません 。しかし、空き家・古家投資では、地方であれば低額で現金購入が可能な物件が多く、金融機関の意向に左右されにくいという強みがあります 。

さらに、地方物件は路線価（国税庁が決めた土地の価格）以下で買えることが多く、時にはリフォーム代を含めても路線価以下になるものもあります 。これは、これ以上資産価値が落ちないことを意味します 。むしろ、低額で購入できる地方の物件は、投資対象としての不動産価値が高いと言えるのです 。

誤解3：「融資を活用しにくい」は少額融資と公庫利用で解決

都市部以外での不動産融資は難しいと思われがちです 。数千万円の融資はハードルが高いですが、数百万円で済む戸建ての融資ならハードルは下がります 。

• 融資の工夫: 地方の金融機関や日本政策金融公庫を利用することで、無担保の融資を受けられた会員もいます 。

• 信用力の示し方: 「祖父の地元でお墓がある」「信頼できる工務店・管理会社がそのエリアに整っている」など、地域へのコミットメントと体制を示すことで、融資担当者も稟議を上げやすくなります 。

誤解4：「物件の管理がしにくい」は戸建て賃貸の特性が強みになる

遠隔地での管理は不安ですが、戸建て賃貸はマンション・アパートと異なり、共用部（エントランス、階段など）がありません 。そのため、問題が起きにくいのが最大のメリットです 。

• 管理の実際: 修理も少額で済み、入居者が自分で修理してしまうケースすらあります。管理は地元の管理会社に任せれば、手間はほとんどかかりません 。

誤解5：「交通費・宿泊費で費用がかさむ」は諸経費のトータルで判断せよ

地方へ行くための交通宿泊費はかかりますが、これは総額で判断すべきです 。

• 総額のメリット: 地方投資は物件購入費が安いため、仲介手数料や不動産取得税、登記費用などもトータルで安く抑えられます 。

• 効率化の仕組み: 私たちの協議会では、最短3回の訪問で完了できる仕組み（物件調査、契約、決済）を構築しており、交通費がかさんでも総額で十分ペイできます 。

【徹底比較】都市部と地方の空き家・古家投資「8つの決定的な違い」

都市部での空き家投資は一般化が進み、競争激化で利回りが落ちてきています 。しかし、地方にはまだまだ先行者利益を得られるチャンスがあります 。都市部と地方の物件が持つ決定的な違いを知り、地方のポテンシャルを見極めてください。

物件価格と利回りの違い：地方のほうが収益性が高い理由

地方が都市部より収益性が高い最大の理由は、競合が少ないため、安く購入できることに尽きます 。

地方では、持ち家文化が根強いため、戸建てを賃貸にする考え方が少なく、競合が少ないため、リフォームによって賃貸の選択肢が増えると、家賃が上ぶれする傾向にあります 。競合が少ないマーケットは、楽に賃貸経営ができるということです 。

土地の広さ・建物の大きさの違い：多様な活用法の可能性

都市部の物件の平均坪数が10〜20坪であるのに対し、地方都市では20〜50坪と土地が広いのが特徴です 。

• 駐車場の確保: 地方の生活に車は必須です。広い土地があれば、駐車場を複数台分（3〜6台）確保でき、法人需要（社員寮など）にも対応でき、家賃アップの強力な武器になります 。

• 多様な利用: ペット可のドッグラン、家庭菜園のスペース、外国人シェアハウス、民泊施設など、都市にはない幅広い活用方法が可能です 。

• 建物の個性: 地方では建売が少なく個性的な物件が多く、リフォームで楽しめるという魅力もあります 。

競合状況の違い：地方こそ競合が少ない独占マーケット

「コミュニティーがない、情報がない」という地方のデメリットは、実は「競合が少ない」という最大のチャンスを意味します 。独占企業が一番儲かるように、人と逆のことをするのが儲けの秘訣でもあります 。

• 市場の歪み: 都市部の投資家が増え利回りが落ちている今、地方に目を向けることで、まだ誰も気づいていないお宝物件を見つけられます 。

• 隠れた需要の発見: 地元の不動産会社や住民が「借りる人はいない」と言っていた地域でも、実際には法人需要や田舎暮らし希望の需要が隠れていることがあります 。

セカンドハウス利用や災害リスクヘッジとしての地方投資の魅力

地方の物件は、投資収益以外にも大きなメリットがあります。

• セカンドハウス/ワーケーション: 働き方の多様化により、購入物件をセカンドハウスとして利用したり、ワーケーションの場所にしたりする投資家が増えています 。物件を所有することで、その地域に行く理由ができ、風土や人々との触れ合いを楽しめるのです 。

• 災害リスクヘッジ: 地震や台風などの災害リスクを考慮し、エリアを分散して物件を所有する（ポートフォリオを組む）ことは、大きなリスクヘッジになります 。能登半島地震の際も、北陸エリアの再生士同士が協力し、迅速に被害確認や修繕対応を行うことができました 。

空き家・古家投資で失敗しないための「物件選定と購入の判断基準」

投資で失敗しないための唯一の基準は、「どれだけ儲かるか」であり、それを判断するための確固たる「判断基準」が必要です 。

失敗は許されない！「家賃から逆算する」購入価格の算定式

物件を購入する際に、売主の販売価格に惑わされてはいけません。収益不動産は家賃から逆算して、買ってもいい価格を算出するのが鉄則です 。

【物件購入価格の算定式】

• 相場家賃: インターネットや不動産業者へのヒアリングで、リフォーム後の賃料を正確に算出します 。

• 希望利回り: 地域や物件のリスクに応じて設定します。関西では13〜15%、関東・名古屋地域では12〜14%が相場です 。テラスや再建築不可物件などリスクが高い物件は、利回りを1〜2%高く設定します 。

• リフォーム費用: 再生士などの専門家に現地調査をしてもらい、正確な概算を出すことが重要です 。

この算定式に合わない場合は、いくらその物件が魅力的でも、勇気を持って諦めることが大切です 。

地方でお宝物件を見つけるための「工務店・不動産業者との関係構築術」

お宝物件は、インターネットや店頭に並ぶことはほとんどありません。物件情報に強い「人」とつながることが、地方投資で成功する鍵です 。

1. 地元の小規模不動産業者を狙う: 大手は少額物件を扱いたがりません 。地元の不動産業者は、地域の情報や、処分に困っている相続物件の情報を握っています 。

2. 工務店とチームを組む: 地方では、空き家再生に特化した業者が少ないのが現状です 。信頼できる工務店をパートナーにし、現地調査に同行してもらいましょう 。これにより、その場で工事額が出せ、スピード勝負となる優良物件の買い付けを逃しません 。

3. 社会貢献をアピール: 不動産業者に「自分の利益だけでなく、空き家再生で地域貢献をしたい」という理念を具体的に伝えることで、信頼され、良い情報が得られやすくなります 。

実践事例で学ぶ！高利回りを生む「差別化リフォーム」の極意

空き家投資におけるリフォームの目的は、「入居者に感動を与え、家賃に見合う品質で、安価に仕上げる」ことです 。

• 地方の事例（駐車場）: 地方物件の最大の武器は駐車場です 。宮城県柴田町の事例では、購入後に土木会社が入居し、自費で庭の木の根を抜き、駐車場を6台分に拡大してくれました 。これによりオーナーは費用をかけずに賃料アップと高利回り（15.7%）を実現しました 。

• 個性を残すデザイン: 和室を無理に洋室化せず、和のテイストを残したモダンなデザインにすることで、ネット検索での写真映えを狙います 。安価な塗装を使うことで、クロスよりもコストを抑えつつ差別化が図れます 。

• LDK化の工夫: 古家は台所と居間が分かれていることが多いので、壁を取り除いて広々としたLDK化することが、現代のファミリー層のニーズに応える必須の工夫です 。

リスクを抑えるための「瑕疵担保免責」と「建物の劣化チェック」

築年数の古い古家は、売主が「瑕疵担保免責」を設けていることがほとんどです 。これは、雨漏りやシロアリなどの欠陥があっても売主は責任を負わないという意味です。だからこそ、購入前に建物の劣化を徹底的にチェックしなければなりません 。

• シロアリ被害対策: 床が緩んでいる場合は、腐食やシロアリを想定します。購入後に床をめくり、白アリの薬を散布するなどの処置が必要です 。

• 基礎の傷み・傾き: 建物が傾いている場合、床を造作でレベル調整できる範囲か、基礎のジャッキアップが必要かを見極めます 。後者の場合は多額の費用がかかるため、投資には見合いません 。

• 配管、配線の老朽化: 古い配線は電気容量が足りず、ヒューズが飛ぶ原因となります。入居後のクレームを防ぐため、電気容量のアップや配線の取り換えを勧めます 。

リスクを極限まで抑える！コスト削減を実現する実践的ノウハウ

空き家投資で高利回りを維持するには、リフォーム費用を「極限まで抑える」ことが不可欠です 。リフォームとは、きれいな家をつくることではなく、収益を上げるための戦略なのです 。

リフォーム費用のコスト構造：材料費より「人件費」を抑えろ

リフォーム費用で一番コストがかかるのは、実は材料費ではなく「人件費」です 。

建設業界は分業化が進んでおり、小さな工事でも大工、配管工、設備業者、左官屋、内装屋、電気屋など多くの職人が関わり、それぞれに人件費が発生します 。

• 多能工の活用: 1人の職人が大工仕事、塗装、クロス張りなど複数の作業をこなせる「多能工」に依頼することで、人件費を大幅に削減できます 。私たちの古家再生士は、まさにこの多能工であり、賃貸市場の知識も持つ「古家戸建て賃貸の専門家」です 。

• 「家賃から逆算する」見積もり: 再生士は、大家に収益を提供する立場です 。そのため、5万円の相場家賃なら、その予算内で競合物件より良いリフォームを提案し、余分な工事は一切しません 。これが大手業者との決定的な違いです。

「中途半端なDIY」が最もコストを高くする理由と失敗事例

リフォーム費用を節約しようと「中途半端なDIY」に手を出す初心者がいますが、これは最も危険で、結果的にコストを高くする行為です 。

• 失敗事例: 埼玉県で410万円の戸建てを購入しDIYに挑戦した力石さんの事例では、クロスのノリ付けに失敗、水道管が破裂するなど、10カ月と50万円をムダにし、最終的にプロに200万円で依頼し直しています 。

• プロの修正費用: DIY後の物件は、プロがその失敗を修正するために、通常よりも20〜30%割増の料金がかかることがあります 。

• 入居後のリスク: 素人レベルのDIYは、入居後に水漏れや不具合でクレームの嵐につながり、最悪の場合、入居者が退去し、精神的負担や大きなチャンスロス（空室期間の長期化）を生みます 。

DIYは「自分の人件費さえ考えなければ安くつく」のは当然ですが 、賃貸住宅は入居者という第三者に住んでもらうビジネスです 。品質を維持できないなら、プロに任せてスピーディーに家賃を稼いだほうが賢明です 。

古家リフォームの必須箇所：「電気・畳・壁・浴槽・床」のチェックポイント

リフォーム費用を抑えるといっても、入居者の生活に直結する「やらなければならないこと」はあります 。

• 電気: 古家は電気容量が足りないことが多く、すぐにヒューズが飛ぶ原因になります。必ずアンペア数をチェックし、必要に応じてリフォームします 。

• 畳: ほとんどの場合、表面のゴザを新しい畳表に張り替える**「表替え」**を行います。汚い畳では入居者は決まりません 。

• 壁: 80%の壁は塗装できれいに仕上がります 。塗装が難しい場合は、希望家賃で決まるかどうかを判断基準に、何もしないという選択肢も検討します 。

• 浴槽: ホーロー浴槽は交換、ステンレスは磨き、グラスファイバーは塗装で表面をきれいにします。予算が許せばユニットバスに入れ替えます 。

• 床: 床が緩んでいることが多いので、張り替えが必要なケースが多くあります。問題がなければクッションフロアか畳の表替えに留めます 。

地方物件の賃貸付けを早める「駐車場」と「ステージング」の工夫

地方の物件で入居付けを成功させるには、「駐車場」と「見た目の魅力（ステージング）」が欠かせません 。

1. 駐車場の工夫:

   • 近隣の駐車場を確保: 物件に駐車場がなくても、50m以内の月極駐車場を先に押さえて「駐車場付き」として募集します 。

   • 車庫の天井を解体: 車庫の天井が低くて車高のある車が停められない物件は、天井を解体することでワンボックスカーも駐車可能になり、すぐに借り主が決まった事例があります 。

2. ステージング:

   • 入居者が住みたい部屋を演出することです 。戸建ては競合が少ないため、ステージングによる「差別化」は非常に効果的です 。

   • 写真映えを狙う: リフォームでモダンなテイストにした部屋に、家具や小物を配置してモデルルームのように演出します。ネットで物件を探す現代において、魅力的な写真は内見者を増やす決め手となります 。

   • 人工芝の活用: 庭の雑草や木は入居者任せにすると荒れる原因になり、近所からのクレームにつながります 。庭に人工芝を張ることで、雑草を防ぎつつ、見た目もスッキリさせることができます 。

まとめ

私がこの空き家・古家投資を始めたのは、小さな町工場の経営不安から「企業からの自立」を目指したことがきっかけでした 。そして、今ではこの投資法が、「老後2000万円問題」と「空き家問題」という、日本が抱える両方の社会課題を解決できる、「社会的貢献も果たすことが可能な投資」だと確信しています 。

空き家投資に成功するための要点をもう一度整理しましょう。

• 知識は30%、経験は70%: いくら勉強しても、実際に現場で多くの物件を見て、触れて、肌で感じなければ（経験を積まなければ）、真の目利きにはなれません 。私たちの空き家・古家物件見学ツアーは、その経験を最短で積むための仕組みです 。

• 地方のデメリットはチャンス: 地方投資への不安は、多くが誤解に過ぎません 。競合が少なく、安く買え、土地が広いという地方の特性を理解すれば、高利回りのチャンスは無限に広がります 。

• 「家賃からの逆算」と「コスト削減」: 投資の失敗は、物件価格の高さではなく、リフォーム費用のかけすぎにあります 。必ず家賃から逆算して購入価格を決め、多能工の活用など実践的なノウハウでコストを極限まで抑えてください 。

• 「4方よしモデル」の追求: 投資家だけが儲かるのではなく、買主・借主・地域・売主すべてが喜ぶ「4方よし」の精神で取り組むこと 。これこそが、地域社会に貢献しながら収益を拡大できる、持続可能なビジネスなのです 。

私たち一般社団法人全国古家再生推進協議会は、この再現性の高いノウハウを体系化した「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供し、あなたのような志を持つ仲間を全国で支援しています。

もし、あなたがこの「地方は宝の山」という言葉にワクワクを感じ、「リスクを極限まで抑えて資産を築き、社会にも貢献したい」と強く願っているなら、今こそ行動を起こす時です 。

迷っている時間はもったいない 。まずは、私たちのコミュニティに飛び込み、一歩を踏み出してみませんか？