（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「家賃保証」という言葉の甘い響きに誘われ、サブリース契約を検討している方も多いでしょう。毎月決まった家賃が振り込まれ、空室や管理の心配がない—一見すると理想的な投資法に見えます。しかし、その契約には、あなたの投資家としての未来を蝕む「依存の罠」が仕掛けられています。

私たち協議会は、空き家再生を通じて累計2,467棟の物件を再生し、20,280名の会員と共に「自立した大家」を育ててきました。

この記事では、サブリース契約の裏側に潜む賃料減額リスクや中途解約の構造的な問題を理事長として徹底的に解説します。そして、誰にも依存せず、自分の力で資産を築き、社会にも貢献できる「古家再生投資」という真の自立の道を提示します。最後まで読めば、あなたは不動産投資における「依存」と「自立」の違いを明確に理解し、進むべき一歩を見つけることができるでしょう。

1.不動産投資初心者が陥る「サブリース」という名の“依存の罠”

不動産投資に初めて挑戦する方にとって、サブリース契約は非常に魅力的に映ります。

1-1. サブリース契約の仕組みと「甘い保証」の裏側

サブリースとは、物件オーナーが所有するアパートやマンションを一括で管理会社に賃貸し、管理会社がそれを入居者に転貸（サブリース）する仕組みです。オーナーは管理会社から一定の家賃を毎月受け取ります。これが「家賃保証」であり、空室が出ても賃料が保証されるという最大の魅力です。

しかし、この「甘い保証」こそが、投資家としての成長を妨げる最初の罠なのです。不動産投資の知識がない初心者にとって、サブリースはリスクをすべて肩代わりしてくれる魔法のように見えます。ですが、実際のところ、その保証は契約書に書かれた特定の条件下でしか機能しません。

1-2. 大熊流・不動産投資哲学：「管理の丸投げ」は「責任の放棄」である

私の不動産投資哲学は、常に「自立」にあります。サブリース契約は、まさにこの自立とは真逆の「依存」をオーナーに強いるものです。

サブリース契約を結ぶということは、実質的に「大家業の主体性」を管理会社に丸投げすることに他なりません。物件選びやリフォームの段階で管理会社の言いなりになるだけでなく、入居者付けや家賃設定、修繕計画といった「経営判断」のすべてを他者に委ねてしまいます。

私はこれを「責任の放棄」だと断言します。

1-3. 著書から学ぶ：なぜ「大家業は経営」なのか

私がサラリーマン大家や中小企業の経営者に空き家・古家投資を勧めるのは、大家業が「経営」そのものだからです。

著書の中でも触れていますが、大家業は大きく分けて「物件を探すこと」「入居者を付けること」「お金をつくること」の3つの能力が必要です。これら以外は専門の業者に依存しても良い部分ですが、核となるこの3つはオーナー自身が担うべきです。

• 「物件を探すこと」: その物件のパワーと収益性を把握し、購入を決断できる能力です。

• 「入居者を付けること」: 物件を購入しただけでは支出しかありません。家賃を回収して初めて売上が立ちます。

• 「お金をつくること」: 借入の能力と自分の収入を組み合わせ、資産形成を続けていく能力です。

サブリース契約は、このうち「入居者を付けること」と「お金をつくること」における主体的な判断を奪い、オーナーをただの「投資資金の供給源」に変えてしまいます。

2.理事長が指摘するサブリース「罠」の正体：賃料減額・中途解約リスクの構造

サブリース契約の最大のリスクは、オーナーが夢見る「安定」が、実は管理会社の都合でいつでも崩壊しうる「不安定」だということです。

2-1. サブリース契約の核：「借地借家法」と賃料減額請求権

サブリース契約で最も注意すべきは、管理会社がオーナーに対して行う「賃料減額請求権」です。

サブリース契約は、「転貸借契約」であると同時に、管理会社と入居者の間では「賃貸借契約」が結ばれています。管理会社は、入居者に対して賃貸人としての立場に立ちますが、同時にオーナーに対しては賃借人としての立場に立ちます。

ここで問題となるのが、借地借家法第32条です。

この法律は、管理会社側にも「賃料が不相当となった場合」に賃料の減額を請求する権利を与えており、この権利は特約があってもオーナー側からこれを排除することができません。

つまり、契約書に「契約期間中は賃料を減額しない」と書いてあっても、管理会社は「周辺相場が下がった」「物価が変動した」などの理由をつけて、合法的にオーナーへの賃料減額を請求できるのです。これはオーナー側からすれば、まさに「罠」です。

2-2. 誰も教えてくれない「2年後」のカラクリと減額交渉の実態

サブリース契約の多くは、最初の数年間は賃料が保証されていますが、その後の契約更新時や定期的な見直し期間（多くは2年後）に、管理会社から賃料減額の通知が届きます。

減額交渉を拒否すれば、管理会社は「賃料減額請求訴訟」を起こすことができ、ほとんどの場合、法律に基づいてオーナー側が敗訴します。その結果、賃料は周辺相場まで引き下げられ、オーナーの収益は激減するのです。

特に、管理会社は高額のローンを組ませるために、当初は高すぎる賃料設定をすることが多く、そのツケは必ずオーナーに戻ってきます。

2-3. 一度契約したら逃げられない？中途解約が極めて困難な理由

さらに恐ろしいのは、サブリース契約をオーナー側から中途解約することが極めて難しいという点です。

管理会社は、オーナーの物件を「事業用資産」として捉えていますが、管理会社が物件を転貸している入居者に対しては「借地借家法」が適用されます。この法律は入居者（管理会社の賃借人）の立場を強く保護するため、オーナーが勝手に管理会社との契約を解除し、入居者を退去させることはできません。

オーナーは「賃貸人」でありながら、自分の物件の入居者を直接コントロールできないという、いびつな立場に置かれてしまうのです。

2-4. 失敗事例：「家賃収入が半減し、ローンの返済に追われたAさんのケース」

私が知るアパマン投資家の中には、このサブリース契約の罠に陥った方が何人もいます。

例えば、都心近郊で新築アパートを建て、サブリース契約を結んだAさんのケースです。当初の満額保証で利回り8%を謳歌していましたが、2年後の契約更新時に賃料減額を通知されました。

• 当初家賃保証: 満室時80万円/月

• 2年後提示額: 60万円/月（25%減額）

• 結果: 減額を受け入れざるを得ず、ローンの返済に苦しむことになりました。

この賃料減額の痛手は、高額なローンを組んでいるほど致命的になります。なぜなら、管理会社がリスクを負うのではなく、最終的なリスクはすべてオーナーであるあなたが負うことになるからです。

3.「大家業は経営」を忘れたオーナーの末路：高額アパマン投資の本質的リスク

サブリース契約は、オーナーから「経営の視点」を奪い去ります。

3-1. 億単位のローンが招く「銀行と管理会社への二重依存」

高額なアパート・マンション投資（アパマン投資）は、多額の銀行融資に依存して成り立ちます。サブリース契約は、その融資を円滑にするために利用されることが多いですが、これはオーナーを「銀行」と「管理会社」への二重の依存体質にしてしまいます。

• 銀行依存: 融資の返済のために、毎月の家賃収入が必須となります。

• 管理会社依存: 管理会社に頼らなければ、賃料収入の継続が保証されません。

オーナーは自らの意思で物事を決定できず、常に銀行の顔色を伺い、管理会社の提示する条件を飲まざるを得なくなります。これは「自立」とは程遠い、「奴隷」のような立場です。

3-2. 空室リスクを人に頼るから、本当に稼ぐ能力が身につかない

賃貸経営において最も重要な能力は、「いかに自分の物件を満室にし続けるか」です。

サブリース契約は、この空室リスクを「丸投げ」することで、オーナーが本来身につけるべき「客付けの知識」「リフォームの知識」「家賃相場の目利き」といった、本当に稼ぐための能力を身につける機会を奪います。

物件の立地や状態に関わらず、満室入居で購入し、退去があっても次も同じ家賃で入ると思っている投資家は少なくありません。自分の物件の家賃相場すら調べない人は、投資家として最初から失格です。

3-3. 大熊が提唱する「リスクを極限まで抑える」投資とサブリースの決定的な違い

私が提唱する「空き家・古家投資」は、「リスクを極限まで抑える」ことを哲学としています。

サブリースが「高額な負債」と「他者への依存」でリスクをごまかすのに対し、古家再生投資は、低額な物件購入と自前の知識でリスクそのものを小さくします。

物件を安く仕入れ、リフォーム費用を自分でコントロールし、家賃相場を自分で調査する。このプロセスこそが、依存体質を断ち切る唯一の道なのです。

3-4. 著書からの教訓：依存体質から自立へ導いた、地方の古家再生事例

私たちが育てた会員の中には、高額アパート投資の失敗経験から古家再生投資に転身し、見事に自立を勝ち取った方が大勢います。

例えば、中小零細企業の経営者Sさんの事例です。Sさんは売上安定化のため、高額なアパート投資を始めましたが、利回りが低く、常に不安を抱えていました。しかし、全古協で空き家・古家投資を学び、低額で高利回りの物件を次々と取得し始めました。

Sさんは、サブリースに頼らず、自ら賃貸業者を回り、物件の客付けを行いました。その結果、購入すればするほどノウハウが溜まり、大家業として成長を実感し、最終的には年間2,000万円の家賃収入を得るまでに至りました。

4.“自立する大家”への転換点：リスクを抑えて高収益を生む「古家再生投資」の優位性

サブリースの罠から脱し、不動産投資の真の醍醐味である「自立」を味わうために、古家再生投資が最適解です。

4-1. 銀行融資に頼らない！無借金から始める投資法

サブリース契約が前提とする高額なアパマン投資は、通常、億単位の融資が必要です。

一方、空き家・古家投資は、少額の資金から始められます。私たちが再生した物件の平均購入額は数百万円台です。

• 融資の不要性: 最初の1棟目は手持ちの現金で購入すれば、ローン返済のプレッシャーがなくなり、銀行への依存体質から脱却できます。

• 担保の不要性: 担保価値がない物件でも、収益性（キャッシュフロー）が証明できれば、日本政策金融公庫などの融資を活用できる道も開けます。

4-2. 自分で決める家賃設定：地域の需要を掴む「経営者」の視点

古家再生投資では、家賃設定を自分自身で行います。これが「大家業は経営」を実践する第一歩です。

私たちは、家賃設定を「相場家賃×12ヶ月 ÷ 利回り」という計算式で逆算し、物件の購入価格を決定するように指導しています。

周辺の競合物件や地域の特性、入居者のニーズを自ら調査し、その結果に基づいて、リフォーム内容と家賃設定のバランスを決定します。サブリースのように他者に依存するのではなく、自分で情報を掴むことが、市場をコントロールする経営者の視点なのです。

4-3. 協議会の実績が証明：なぜ古家再生は高利回り（20%超）を実現できるのか

私たちの協議会が再生した物件は、平均利回り12.9%を実現しており、確定利回りは14%と想定を上回る結果を出しています。条件によっては20%近くの利回りを出す方もいます。

なぜこれほど高い利回りが出るのか。

それは、土地値が安く、建物価格も低い地方の古家をターゲットにしているからです。都市の中心部から離れると土地値は急激に落ちますが、家賃はそれほど落ちません。この「土地値の急落」と「家賃の緩やかな下落」のギャップこそが、高利回りの源泉です。

そして、サブリース契約が前提とするような、過度な初期投資を避けているからです。

4-4. 空き家問題の解決に貢献する「社会課題解決者」としての投資

空き家・古家投資は、単なる金儲けではありません。

日本には800万戸以上の空き家があり、これは社会的な課題です。私たちの投資は、遊休化した資産を再生し、低所得者、子育て世帯、外国人など、住居確保が難しい「住宅確保要配慮者」に住まいを提供する社会貢献にもなります。

「搾取するような自分だけのビジネスは長続きしない」。地域に貢献し、入居者に喜ばれ、自分も収益を得る「四方よし」のビジネスこそ、真に持続可能な自立した経営なのです。

5.サブリース依存から完全に脱却！「古家再生投資プランナー®️」3つの実践ステップ

依存体質を断ち切り、自立した大家になるためには、体系的な知識と実践的な経験が必要です。

5-1. STEP 1：失敗しない「お宝物件」を自力で見極める選定能力

サブリースに頼るオーナーは、物件の良し悪しを自分で判断できません。

古家再生投資で最初に身につけるべきは、「お宝物件」を自力で見極める能力です。

• 目利き力: 築古物件を数多く見て、リフォーム前・中・後の状態をリアルに体験し、適正なリフォーム費用と賃料を瞬時に算出する「目利き力」を養います。

• 逆算思考: 物件価格ありきではなく、相場家賃と目標利回りから購入可能額を「逆算」する思考法を身につけます。

5-2. STEP 2：高額なリフォーム業者に頼らない「低コストDIY×職人」の再生術

サブリースの管理会社や大手の工務店に任せると、リフォーム費用は青天井です。

古家再生投資の成功は、このリフォーム費用を「賃貸経営の視点」でコントロールできるかにかかっています。

• 低コストの鉄則: 入居者が最も気にする「電気、畳、壁、浴槽、床」の6つに優先的に予算を集中し、それ以外は徹底的にコストを削減します。

• 多能工の活用: 複数の工事を一人でこなせる「多能工」の職人、すなわち古家再生士と組むことで、人件費を削減し、工事効率を高めます。

5-3. STEP 3：管理会社を「使いこなす」 or 「自主管理」する主体性

サブリース契約のように管理会社に「依存」するのではなく、自立した大家は管理会社を「ビジネスパートナー」として使いこなします。

• 入居者付けへの努力: 賃貸業者にマイソク（物件資料）を持って自ら営業回りをするなど、客付けに主体的に関わります。

• 賃料交渉の柔軟性: 満室を最優先し、相場家賃より少し安めに設定する、あるいはペット可などの条件を柔軟に設定するなど、経営者として最終判断を自ら行います。

5-4. このノウハウを体系的に学ぶための「古家再生投資プランナー®️」資格

これらの自立した大家に必須のノウハウは、決して机上の空論ではありません。

全古協では、空き家・古家再生を体系的に学び、実践できる知識と経験を習得するための「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供しています。認定プランナーは、物件の見方、リフォームの方法、客付け、融資、税務など、大家業に必要な知識を網羅的に学びます。

6.真の自立がもたらす価値：「4方よしモデル」と社会課題解決への使命

真の自立とは、自分だけが儲かることではありません。周囲を豊かにし、社会に貢献することによって初めて、あなたのビジネスは持続可能になるのです。

6-1. 大家の自立が、入居者・地域・社会を変える「4方よし」の連鎖

私たちが掲げる「4方よしモデル」こそが、依存体質から脱却した自立した投資の究極の形です。

1. 買主（大家）よし: 低予算で投資を始め、安定した高収益を得て経済的に自立します。

2. 借主（入居者）よし: 手頃な家賃で、マンション・アパートにはない広さやペット可といった良質な住環境を得られます。

3. 工務店（古家再生士）よし: 下請け構造から脱却し、適正な利益とオーナーからの「ありがとう」という言葉をもらえる、やりがいのある仕事になります。

4. 地域よし: 空き家が減り、地域社会の治安と景観が改善され、住んでいる住民から喜ばれます。

この「4方よし」の連鎖こそが、サブリース契約による「管理会社だけが儲かる」という依存構造を打破する、持続可能なビジネスモデルなのです。

6-2. 協議会理事長としての提言：日本全国の空き家問題への取り組み

日本の空き家問題は、もはや待ったなしの状況です。国や自治体だけでは、この増え続ける空き家を解決することはできません。

だからこそ、私たちのような民間、そして個人投資家が立ち上がる必要があるのです。私自身、小さな町工場の経営者から空き家投資を始めましたが、その根底には「このままではいけない」という社会への危機感がありました。

6-3. 累計2,467棟の再生実績から見えた「古家再生」の社会的インパクト

協議会が全国で積み重ねてきた累計2,467棟の再生実績は、一軒一軒が地域に新しい命を吹き込んだ証です。

古家再生は、単にボロ家を直すだけではありません。

• 地域の活性化: 空き家が減ることで、地域の景観が良くなり、新しい住人が増えることで町に活気が戻ります。

• 多様なニーズへの対応: 地方ならではの広い土地を生かした駐車場付き物件や、猫との暮らしを想定したキャットウォークの設置など、多様な入居者のニーズに応えることができます。

6-4. 大熊からのメッセージ：「依存」を断ち切り、自分と社会の未来を切り拓こう

「老後2000万円問題」が叫ばれる今、将来の不安を解消するために投資は必須です。

しかし、その投資を「誰かに任せる」という依存体質で始めてはいけません。サブリースの「甘い罠」に騙されず、自らの知識と経験に基づいた、低リスクで高収益、そして社会に貢献できる投資を選ぶべきです。

「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」。この言葉が示す通り、知識は実践して初めて価値を生みます。

さあ、依存を断ち切り、自立した大家としての一歩を踏み出しましょう。

まとめ：依存から自立へ：あなたの人生は「誰かに任せる」ものではない

サブリース契約の最大の「罠」は、賃料減額リスクや中途解約の難しさといった経済的リスクだけではありません。それは、あなたが投資家として自立する機会を奪い、管理会社に依存する体質にしてしまうことです。

不動産投資で成功する大家とは、自分の物件の収益構造を完全に把握し、自らの意思で経営判断を下せる「経営者」です。

古家再生投資は、この自立を最短で実現できる道です。

1. リスクの極限まで削減: 低額購入と無借金経営で、ローンへの依存を断ち切る。

2. 経営能力の習得: 物件の選定、リフォームのコストコントロール、入居者付けを自ら行う。

3. 社会貢献の実現: 「4方よしモデル」を通じて、地域と入居者から感謝される真のビジネスを築く。

あなたの人生は、誰かに任せるものではありません。

今すぐ依存を断ち切り、自立した大家としての第一歩を踏み出しましょう。

この一歩が、あなたの経済的な自由だけでなく、日本が抱える空き家問題の解決にもつながります。

私たちは、あなたの挑戦を全力でサポートする準備ができています。

 次のステップ

この「大家業は経営」を実践し、サブリース契約の罠に頼らない自立した大家になるためのノウハウは、私たち一般社団法人全国古家再生推進協議会が体系化しています。

机上の空論ではなく、20,280名の会員と累計2,467棟の実績に裏付けられたノウハウを学びたい方は、ぜひ「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」をご検討ください。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。