（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。
全国で2,467棟以上の古家を再生し、2万人を超える会員さまと向き合ってきた中で、投資の成否を分ける決定的な要素が「管理会社選び」であることを痛感しています。
特に地方の古家投資では、都心のマンション投資と同じ感覚で管理会社を選んでしまうと、空室が埋まらず、あっという間に収支が悪化してしまいます。私自身、350棟以上の大家として、また協議会の理事長として、数多くの成功と失敗を目の当たりにしてきました。
この記事では、私の著書『地方は宝の山！』などのエッセンスを交えつつ、地方・古家投資で利益を最大化するための「勝てる管理会社」の選び方を徹底解説します。この記事を最後まで読めば、あなたの物件を「宝の山」に変えてくれる最強のパートナーを見極める基準が明確になるはずです。
目次
なぜ不動産投資において「管理会社」が成否の8割を決めるのか
大家業は「経営」であり、管理会社は「経営パートナー」である
不動産投資を「不労所得」だと考えている人がいますが、それは大きな間違いです。不動産投資は立派な「事業」であり、あなたは「経営者」です。そして、経営者にとって最も重要なのが、実務を担うスタッフやパートナー選びです。
管理会社は、単に家賃を回収したり、クレーム対応をしたりするだけの「代行屋」ではありません。あなたの物件という「商品」を市場に流通させ、入居者という「顧客」に満足を提供し、収益を最大化させるための「共同経営者」なのです。
特に地方・古家投資で管理会社が重要になる3つの理由
地方の古家投資において、なぜ管理会社の重要性が増すのでしょうか。理由は主に3つあります。
情報の非対称性が大きい: 地方では、SUUMOやLIFULL HOME’Sといったポータルサイト以上に、地元の不動産会社間での「横の繋がり」で入居者が決まるケースが多々あります。
物件の「クセ」が強い: 新築や築浅マンションと違い、古家は1軒1軒状態が異なります。その魅力を理解し、適切に説明できる会社でなければ、入居希望者の不安を払拭できません。
入居者属性の多様性: 地方の古家には、ペット飼育、高齢者、外国籍、生活保護受給者など、多様なニーズがあります。これらに柔軟かつ適切に対応できる管理能力が求められます。
管理会社を「ただの代行屋」と見なす投資家が失敗するワケ
「手数料を払っているんだから、やって当たり前だろう」という態度の大家さんは、まず成功しません。管理会社の担当者も人間です。高圧的な態度の大家さんの物件よりも、共に悩み、共に喜んでくれる大家さんの物件を優先的に埋めたいと思うのが人情です。
私の著書でも述べていますが、地方投資の鍵は「三方よし」ならぬ「四方よし（借り手よし、貸し手よし、地域よし、そして管理・仲介業者よし）」です。管理会社をないがしろにする人は、結果として自分の首を絞めることになります。
地方・古家投資における管理会社選びの「5つの鉄則」
【鉄則1】そのエリアの「賃貸需要」と「客付けルート」を熟知しているか
地方投資において、その土地の「地場（じば）」を知ることは絶対条件です。 「この通りから東側は人気があるが、西側は不便だから決まりにくい」 「近くの工場が撤退したから、単身者向けよりファミリー向けが堅実だ」 こうした生の情報を持っている会社こそが、勝てる管理会社です。
また、自社で客付け（リーシング）まで行うのか、それとも他社へ広く情報を流す（レインズ活用など）のが得意なのか、そのルートを確認してください。地方では特定の仲介会社が圧倒的なシェアを持っていることがあるため、そことのパイプが太いかどうかが鍵になります。
【鉄則2】築古物件・古家に対する理解と再生への情熱があるか
多くの管理会社は、手間のかからない新築や築浅物件を好みます。古家は「雨漏りしたらどうするのか」「設備が古いとクレームが来そう」と敬遠されがちです。
私たちが提唱する「古家再生」の価値を理解し、「古くてもリフォーム次第でこんなに素敵になるんですね！」と共感してくれる会社を選んでください。古家の弱点を理解した上で、それをカバーする「管理のノウハウ」を持っているかどうかが、長期入居を実現する分かれ道です。
【鉄則3】入居者を離さない「テナントリテンション」の意識が高いか
入居者に長く住んでもらうこと（テナントリテンション）は、広告料やリフォーム費用を抑え、利回りを安定させる最大の秘策です。
更新時期に丁寧なヒアリングを行っているか
クレームへの初動が24時間以内か
敷地内の清掃や共用部の維持管理に手を抜いていないか
これらをチェックしてください。私の経験上、管理が行き届いている物件は、入居者の質も高まり、結果としてトラブルが激減します。
【鉄則4】トラブル発生時のレスポンスの速さと解決力
不動産投資にトラブルはつきものです。特に古家では、急な設備トラブルが起こる可能性がゼロではありません。 その際、管理会社から「大家さん、どうしますか？」と丸投げされるのではなく、「現状こうなっています。業者の手配は済みました。費用はこのくらいかかりますが、進めてよろしいでしょうか？」という提案型の報告が来るかどうか。この「解決力」が大家さんの精神的な安定に直結します。
【鉄則5】投資家目線での「収益改善提案」ができるか
「言われたことだけやる」会社から卒業しましょう。 「今の家賃設定だと厳しいので、宅配ボックスを設置して3,000円アップを狙いませんか？」 「ペット可にすれば、このエリアでは無双できますよ」 このように、物件の価値を高めるための提案を自発的にしてくれる会社こそ、一生付き合うべきパートナーです。
管理会社の種類とそれぞれのメリット・デメリット
大手仲介・管理会社：ブランド力と客付け網の強み
全国展開している大手は、マニュアルが完備されており、一定のサービスレベルが担保されています。また、自社のウェブサイトが強く、広範囲から入居者を募る力が魅力です。 ただし、築古の戸建て（古家）に対しては「社内基準」で断られたり、画一的な対応しかしてもらえなかったりするデメリットもあります。
地元密着型不動産会社：地域の深い情報と柔軟な対応力
私が地方投資で推奨するのは、この「地元密着型」です。社長自らが現場を知り、地域の有力者とも繋がっている。そんな会社は、ポータルサイトに載る前の入居希望者を紹介してくれることすらあります。 「大熊さんの物件なら、多少古くても安心だから」と、独自の信頼関係で客付けしてくれるのは、地元ならではの強みです。
古家再生に強い専門管理会社（協議会のネットワークなど）
私たち全国古家再生推進協議会の認定プランナーや、提携している不動産会社は、まさに「古家投資」のプロフェッショナルです。 古家特有のリフォームコストの抑え方、客付けの優先順位、そして何より「古家を再生して社会貢献する」という理念を共有しています。地方で孤独に戦う大家さんにとって、これほど心強い存在はありません。
ここをチェック！良い管理会社を見分ける「3つの質問」
管理会社の門を叩いた際、以下の3つの質問を投げかけてみてください。返答の内容で、その会社の「本気度」が見えます。
「このエリアの似た条件の物件は、平均何日で成約していますか？」
即座に具体的な数字や、最近の事例が出てくる会社は、常に市場をウォッチしています。「だいたい1ヶ月くらいですかねぇ」と曖昧な返答しかできない会社は、分析力が不足している可能性があります。
「築40年以上の物件で、入居率を維持するためにどのような工夫をしていますか？」
この質問への答えに、その会社のノウハウが凝縮されます。「うちはDIY可にしています」「初期費用を抑えるプランを持っています」など、具体的な戦術を持っているかを確認してください。
「空室が出た際、真っ先にどのようなアクションを起こしてくれますか？」
「ポータルサイトに載せます」だけでは不十分です。「近隣の仲介店20社を回ります」「これまでの問い合わせ客に直接アプローチします」といった、足を使った営業姿勢があるかどうかが重要です。
管理会社と良好な関係を築き「えこひいき」される大家になる方法
丸投げはNG！大家としての主体性を持つ重要性
「管理会社が動いてくれない」と嘆く大家さんに限って、自分からは何も動いていません。週に一度はリーシングの状況を確認する、募集図面に不備がないかチェックする。大家さんが熱心であればあるほど、管理会社の担当者も「この人のために頑張ろう」というスイッチが入ります。
管理担当者のモチベーションを上げるコミュニケーション術
担当者は日々、入居者からのクレーム対応で疲弊しています。だからこそ、入居が決まった時には「ありがとうございます！おかげで助かりました」と心からの感謝を伝えてください。 時には差し入れをしたり、担当者の成績に貢献できるよう、知り合いを紹介したりする。こうした「ギブ」の精神が、結果としてあなたの物件を「最優先」にさせます。
共に空き家問題を解決する「同志」としての関係性づくり
私たちは、単に金を儲けるためだけに投資をしているのではありません。日本の社会課題である「空き家問題」を、不動産の力で解決しているのです。 管理会社の担当者にも、その誇りを共有してもらいましょう。「私たちの仕事が、この街を明るくしているんだ」という視座を共有できた時、その関係性はビジネスを超えた強固なものになります。
地方投資の盲点！「都会の管理論」が通用しない理由
客付けの主役がネットから「地域の横の繋がり」に変わる瞬間
都会ではネット検索が主流ですが、地方では「〇〇不動産の店長が勧めるなら間違いない」という口コミや紹介が今でも強力です。ネット上の数字（PV数など）だけに捉われず、地元の業者間での評判を重視してください。
修繕コストの考え方：過剰投資を防ぎ、実用性を重視する
都会のマンションのように、高価な設備を入れれば賃料が上がるわけではありません。地方の古家では、「清潔感があるか」「生活に不便がないか」という実用性が最優先です。 管理会社が提示する見積もりが、過剰なスペックになっていないか。逆に安かろう悪かろうで将来的に大きな出費を招かないか。地方の相場観を持った管理会社の意見を仰ぎつつ、最後は大家が判断する「目」を持つことが必要です。
より体系的に「勝てる管理」を学びたい方へ
古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座で学ぶ「出口戦略」と「管理術」
ここまでお伝えしてきた内容は、実は私たちが提供している「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」のほんの一部です。 この講座では、物件の探し方、リフォームの極意だけでなく、実は最も重要である「賃貸管理」と、最終的な売却を見据えた「出口戦略」までを体系的に学べます。
2,467棟の実績から導き出された「成功の型」を自分のものにする
私たちの協議会には、2,467棟を超える再生実績という「答え合わせ」が済んだデータがあります。 「どんな管理会社を選び、どんなコミュニケーションを取れば、入居率90%以上を維持できるのか」 その具体的なノウハウを、あなたも手に入れてみませんか？独学で遠回りをするよりも、先人の知恵を借りる方が、圧倒的に早く、安全に成功へと近づけます。
【まとめ・結論】
今回のポイントを整理します。
管理会社は「代行屋」ではなく「経営パートナー」として選ぶ。
地方・古家投資では、その道のプロ（専門知識と情熱を持つ会社）を見極める。
「3つの質問」で相手の実力と誠実さをテストする。
大家自らが主体性を持ち、管理担当者と「四方よし」の関係を築く。
都会の常識を捨て、地方・古家ならではの管理ノウハウを武器にする。
不動産投資は、一人の力では限界があります。しかし、信頼できる管理会社という「翼」を得れば、あなたの投資事業はどこまでも高く飛ぶことができるでしょう。
もし、あなたが「自分一人では不安だ」「信頼できる仲間の輪に入りたい」と感じているなら、ぜひ一度、全国古家再生推進協議会の門を叩いてみてください。 2万人を超える仲間と、私が培ってきたすべてのノウハウが、あなたを待っています。
日本の空き家問題を解決し、あなた自身の経済的自由も手に入れる。そんな素晴らしい旅を、共に始めましょう！
POST： 2026.01.21
