（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資を志す方が最初に行うのが「物件探し」です。しかし、多くの方が「良い物件がない」「サイトを見てもピンとこない」と足踏みしてしまいます。それもそのはず、収益物件の探し方には、プロだけが知る「情報の読み解き方」と「現場の目利き」が存在するからです。

私たち一般社団法人全国古家再生推進協議会（全古協）では、これまで会員数20,280名、累計再生実績2,467棟（2025年10月時点）という膨大なプロジェクトを積み重ねてきました。この数字は、単なる記録ではありません。2,400回以上の「お宝物件を見つけ、再生し、収益化した」成功体験の裏付けです。

この記事では、私が著書でも伝えてきた「サイト活用術」と、2,400件超の実績から導き出した「勝てる探し方」の真髄を、余すことなくお伝えします。

2,400件超の事例から導き出した「勝てる収益物件」の定義

収益物件を探す際、多くの人は「利回り」という数字だけを追いかけます。しかし、プロの視点はもっと多角的です。

高利回りの裏側にある「再生可能性」を見抜く

サイトに「利回り20％」と書かれていても、そのまま信じてはいけません。大切なのは、その物件が「再生後にいくらで貸せるか」という出口からの逆算です。

例えば、著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも紹介していますが、雨漏りしていたり、床が抜けていたりする物件は、一般の人は敬遠します。しかし、私たちはそこに「再生の伸びしろ」を見出します。リフォーム費用を正確に見積もり、周辺の家賃相場を把握していれば、一見「ゴミ」に見える物件が「金の卵」に変わるのです。資産価値を自らの手で創り出す、これが全古協スタイルの探し方です。

初心者が目指すべき「小規模・低リスク」な物件とは

私の著書『不動産投資入門』で一貫して伝えているのは、「まずは融資に頼らず、現金で買えるボロ物件から始める」という戦略です。

いきなり数千万円、数億円の借金をして新築アパートを買うのは、投資ではなくギャンブルに近い。初心者が物件を探す際は、500万円以下で収まるような、小規模な空き家・古家をターゲットにしてください。失敗しても致命傷にならない規模感で経験を積むことが、将来的に大きな資産を築くための最短ルートです。

4方よし（入居者・オーナー・業者・社会）を実現する投資判断

私たちが物件を探す際、最後に必ず問いかけるのが「4方よし」になっているかです。

1. 入居者が安くて快適な住まいに喜ぶ

2. オーナー（投資家）が適正な利益を得る

3. 職人や業者が仕事を通じて潤う

4. 空き家が減り、地域社会が活性化する

この視点で物件を探せば、自然と「長期的に勝てる物件」が見えてきます。社会課題である空き家問題を解決するという使命感を持つことが、結果として安定した収益を生むのです。

おすすめサイトを「プロの道具」に変える活用テクニック

物件検索サイトは、単なるカタログではありません。プロにとっては、市場の動向を探るための「精密な観測機器」です。

楽待・健美家を「辞書」として使い倒す方法

楽待や健美家といった大手サイトは、毎日欠かさずチェックしてください。ただし、物件を買うために見るだけではありません。 「このエリアではこの築年数ならこれくらいの価格で動いている」という相場観を養うための「辞書」として使うのです。100件、200件と物件データを見ることで、ある日突然「お、これは安い！」と直感的に気づく瞬間がやってきます。その直感こそが、データに裏打ちされたプロの眼力です。

あえて「全物件」を見ない。検索条件の絞り込みと逆張りの発想

サイトには毎日膨大な新着情報が流れます。すべてを見るのは不可能です。プロは、自分独自の「逆張り条件」を設定しています。

例えば、「写真が1枚しかない」「住所の記載が曖昧」「紹介文が短すぎる」といった不親切な物件情報にあえて注目します。なぜなら、情報の出し方が下手な物件は、ライバルの投資家がスルーしている可能性が高いからです。こうした「放置物件」に問い合わせを入れ、実際に現地へ行ってみると、予想外のお宝が眠っていることが多々あります。

サイトから資料請求する際の「一言」で業者の対応が変わる

ポータルサイトから問い合わせをする際、定型文のまま送っていませんか？それでは良い情報は回ってきません。 備考欄に、「私は古家再生投資を専門に行っており、即決・現金決済が可能です。指値の相談も前向きに検討します」といった一言を添えてください。不動産業者は「すぐに買ってくれる、話の早い客」を求めています。投資家ではなく、一つの事業を営む「経営者」としての姿勢を見せることが、未公開情報を引き出す鍵となります。

実例に学ぶ！サイト上の「ダメ物件」をお宝に変えた探し方の知恵

ここでは、2,400件超の事例の中から、探し方のヒントになる具体的なエピソードを紹介します。

事例1：再建築不可・ボロボロの古家が利回り20％超へ

著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』にも登場する事例ですが、サイト上で「再建築不可」というレッテルを貼られた物件がありました。一般の住宅ローンが使えないため、誰も買い手がつきません。 しかし、現地を調査すると、躯体はしっかりしており、リフォームで見違えるようになることが分かりました。土地値以下で安く叩き、修繕費を最小限に抑えた結果、利回り20％を超える超優良物件に化けました。「サイトの欠点」を「価格交渉の武器」に変えた成功例です。

事例2：地方の「需要なし」と言われたエリアでの満室経営

『地方は宝の山！』で詳述した通り、地方物件をサイトで見ると「こんな田舎で入居者がつくのか？」と不安になるかもしれません。 ある会員さんは、駅から徒歩20分以上の地方物件を格安で購入しました。サイト上のデータでは駅近が有利とされますが、地方は車社会です。彼は「駐車場を2台分確保する」という条件で物件を探し、再生しました。結果、地元のファミリー層が即入居。サイトの数字ではなく、地域の「生活実態」を反映させた探し方が勝利を収めたのです。

事例3：ライバル不在の「告知事項あり」物件への向き合い方

心理的瑕疵（事故物件など）がある物件も、探し方のバリエーションの一つです。 もちろん、内容によりますが、適切に告知し、リフォームで清潔感を出すことで、安く住みたいという需要は確実に存在します。ライバルが極端に少ないため、驚くような安値で仕入れることが可能です。これも、2,400件の事例を見てきたからこそ、冷静に判断できる手法の一つです。

プロはここを見ている！現地調査で「お宝」を確定させる3つのチェック

サイトで目星をつけたら、次は現地調査です。2,196回の物件見学ツアーで私が教えてきた、一瞬で物件の価値を判断するポイントです。

境界・インフラ・雨漏り。サイトでは分からない「修繕コスト」の把握

サイトには「リフォーム済み」とあっても、実は表面的なクロス替えだけのこともあります。プロがまず見るのは、家の「基礎」と「屋根」です。

• 雨漏りの跡はないか（屋根裏の確認）

• 床に傾きはないか（ビー玉を転がすまでもなく、感覚で分かります）

• 下水は通っているか（汲み取りの場合、接続費用はいくらか） これらを現地で即座にチェックし、リフォーム費用を頭の中で算出します。この予測精度が、投資の成否を分けます。

周辺環境の「変化」を読み取る。5年後、10年後も貸せるか？

物件そのものだけでなく、周囲を歩いてください。

• 近くの空き家は放置されているか、誰かが管理しているか

• 近隣の家の庭は手入れされているか（地域の民度が分かります）

• コンビニやスーパーの撤退予定はないか 不動産は「動かせない資産」です。地域の未来を予測する視点を持って物件を探すことが、将来の空室リスクを防ぐ最大の手立てです。

業者の言葉を鵜鵜呑みにしない「セカンドオピニオン」の重要性

不動産業者は売りたい一心で「すぐに入居がつきますよ」と言います。しかし、その言葉に裏付けはありますか？ 私たちは、複数の地元の管理会社にヒアリングを行います。客観的な第3者の意見を聞くことで、サイトの甘い言葉に惑わされない冷徹な判断が可能になります。

最短で「勝てる探し方」を身につけるためのステップ

一人で物件を探し続けるのは孤独で、リスクも伴います。効率を最大化するには、先人の知恵を借りるのが一番です。

自分一人の眼力には限界がある。組織の知恵を借りる勇気

20,280名の会員がいる全古協では、日々「この物件、どう思いますか？」という相談が飛び交っています。自分一人では気づかなかったリスクも、経験豊富な仲間の視点を通せば一目瞭然です。独りよがりの投資は、いつか大きな失敗を招きます。

全国20,000名の仲間と共有する「リアルタイムの物件情報」

古家再生投資プランナーになれば、私たちが厳選し、再生士が下見を済ませた「勝てる確率の高い物件」の情報が届きます。サイトの海から自力で探す時間を、より高度な経営判断の時間に充てることができるようになります。

行動こそが最大の探し方。まずは物件見学ツアーで「本物」を見る

どれだけサイトを眺めても、知識を詰め込んでも、現場に行かなければ何も始まりません。まずは、私たちが全国で開催している物件見学ツアーに参加してください。2,400件の実績が凝縮された現場を体験することで、あなたの「探し方」の解像度は劇的に上がります。

まとめ

収益物件の探し方に、魔法の杖はありません。しかし、正しいサイト活用術と、現場での確かな目利き、そして2,400件超の実例に基づいた「知恵」があれば、誰でも「お宝」を見つけることができます。

私が町工場の経営からスタートし、5.7億円のグループを作り上げられたのは、地道に空き家を探し、再生し続けてきたからです。不動産投資は、あなたの人生を豊かにするだけでなく、日本の空き家問題を解決する素晴らしい事業です。

この「4方よし」の精神で、あなたも一歩踏み出してみませんか？私たちは、志を共にする仲間をいつでも歓迎します。共に、日本の未来を再生していきましょう！