（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが「空き家・古家投資」に興味を持ち、第一歩を踏み出そうとしているなら、今、最も心配していることの一つが「リフォーム費用」ではないでしょうか。

「物件価格が安くても、リフォームで高額な費用がかかってしまい、結局儲からないのではないか？」

これは、ごく自然な不安です。実際、私たちがこれまで見てきた多くの事例の中で、初心者が最も失敗しやすいのが、この「リフォーム費用の設定」です。

本来、空き家・古家は地方を中心に「宝の山」です。平均利回り12%～15%以上を叩き出す、非常に収益性の高い投資です。しかし、その宝の山を「ボランティア物件」に変えてしまう原因のほとんどが、無駄なリフォーム費用と、その費用を判断する知識不足にあります。

私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、2025年10月20日現在、累計2,467棟もの古家再生実績と、20,280名を超える会員ネットワークを持つコミュニティとして、この問題を解決するためのノウハウを確立してきました。

この記事では、あなたがリフォーム費用で失敗しないために、初心者が陥る「失敗の3大要因」を徹底解説し、さらに「これはやらなくてもいい」「ここにコストをかけるべき」というプロのボーダーラインを包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読めば、あなたは高額な見積もりに惑わされることなく、リスクを極限まで抑えて確実に収益を上げる古家再生投資のノウハウを掴むことができるでしょう。

 1.なぜ空き家投資の初心者は「リフォーム費用」で失敗するのか？

空き家投資の初心者がリフォームで失敗する原因は、物件の購入価格や家賃設定ではなく、リフォームに対する根本的な考え方と業者選びにあります。

アパートやマンション投資と違い、空き家・古家投資で一番お金がかかるのは「物件購入」と「リフォーム」の二つです。そして、リフォーム費用をどのように抑えるかが、そのままあなたの収益に直結する最大の肝となります。

1-1: 「ボランティア物件」化するリフォーム代かけすぎ問題

リフォーム費用が高くなりすぎると、投資物件の利回りが悪化し、結果として収益の出ない「ボランティア物件」になってしまいます。

なぜ、このような事態になるのでしょうか？

それは、多くの初心者が「入居者のためだと思って」リフォーム費用をかけすぎてしまうからです。あなたの感覚で「これくらいは必要だろう」「これなら喜ばれるだろう」とリフォームの質を追い求めると、その物件を探している入居者の家賃相場と乖離してしまいます。

例えば、家賃相場が月5万円の地域で探している入居者は、決して月10万円の分譲並みのクオリティーを求めていません。にもかかわらず、あなたがシステムキッチンや豪華な内装に大金を投じれば、その費用は回収できず、結果的に採算に合わない物件になってしまうのです。

リフォーム工事で一番コストがかかるのは「材料費」ではなく、実は「人件費」です。職人の手間を増やすほど、費用は天井知らずに上がっていきます。

1-2: 素人には見えない「隠れた老朽化」のリスク

空き家・古家は、その名の通り築年数が経過しています（築40年～50年が多い）。そのため、外見からは判断できない「隠れた老朽化」が潜んでいるリスクが非常に高いのです。

私たちが物件調査で必ずチェックする項目には、以下のような、あとで発覚すると費用が高騰するリスクがあります:

• シロアリ被害: 床が緩んでいたり、一部が下がっていたりする場合、腐食かシロアリの可能性が高く、土台や柱の交換、薬剤散布が必要になります。

• 基礎の傷み（傾き）: 建物が傾いている場合、床のレベル調整では済まず、ジャッキアップなどの大掛かりな基礎工事が必要になることがあります。

• 雨漏り・ベランダ防水の劣化: 特にベランダの防水は戸建ての雨漏りの原因となることが多く、防水塗装の費用がかかります。

• 配管・配線の老朽化: 当時の電気容量では現在の家電に対応できず、ブレーカーや配線の交換が必要になることがあります。

初心者は資料だけで物件に飛びつき、この隠れた費用を楽観的に見積もりがちです。その結果、購入後に「追加工事350万円」といった驚愕の見積もりが届き、計画が破綻してしまうのです。

1-3: 賃貸不動産の知識がない「新築依存」業者の見積もり

日本には、戸建ての賃貸住宅のリフォームを専門とする業者はほとんどいません。日本の建築業界は新築依存の体質であり、リフォームをする業者も、賃貸物件（収益不動産）の専門知識を持たないケースが大多数です。

彼らがリフォームをするとどうなるか？

• 無駄なフルリフォーム: 賃貸収益を知らないため、すべてを新品・最新式にしようとします。その結果、1000万円以上の見積もりが届くことも珍しくありません。

• 大家の収益を無視: 収益性ではなく、「良いもの」を提供しようとするため、家賃相場に見合わないハイクオリティーな設備を提案します。

• コスト構造の硬直化: 多くの職種を介するため、多能工（一人で複数の工事ができる職人）を使う場合に比べ、人件費が大幅に高くなります。

私が工務店に「この辺の3DKの貸家の家賃をご存じですか？」と聞いても、正確に答えられる人はほとんどいませんでした。なぜなら、彼らは**「大家さんに収益を提供する」という視点ではなく、単に「物を提供する」**という視点しか持っていないからです。

2.空き家リフォームで初心者が陥る「失敗の3大要因」とその回避策

リフォーム費用の高騰は、決して運が悪かったり、物件がひどかったりするせいだけではありません。多くの場合、初心者が陥りがちな、回避可能な3つの思考と行動パターンが原因です。

2-1: 要因1：コストを極限まで高める「中途半端なDIY」の罠

リフォーム費用を抑えようとして、初心者が最初に思いつくのが「セルフリフォーム（DIY）」です。しかし、私の結論から言えば、初心者が手を出すと、結果的にコストが最も高くつくことになります。

DIYの失敗パターンは主に2つあります。

パターン1：品質の保証がない

• 水道工事や電気工事など、専門知識が必要な部分を素人が行うと、入居後のクレームにつながります。例えば、水道の蛇口交換で水漏れを起こしたり、水道管の接続を誤れば大変な事態に発展します。
• DIYでの施工不良はプロの業者が引き継ぎたがらず、後から修理を依頼すると割増料金になります。
• リフォームの質が悪いと、管理会社が入居後のクレームを恐れて物件を受けてくれない場合もあります。

パターン2：時間と手間のコスト増

• DIYは集中力と時間、そして技術が必要です。サラリーマン大家さんの場合、週末しか作業ができず、結局1年もの歳月を無駄にしてしまうことがあります。
• 時間がかかった末に、仕上がりが悪くてやり直しになったり、資材や器具に50万円も費やした結果、プロに頼んだ費用と合わせて大失敗に終わる事例もあります。

回避策としては、「中途半端なDIYはやめて、最初からプロに任せる」ことです。その代わり、プロに任せる部分を徹底的に絞り込み、人件費が安く済む「多能工」の業者を選ぶことが重要です。

2-2: 要因2：収益を生まない「自己満足なデザイン」へのこだわり

初心者は、ついつい自分の好みを優先したり、「分譲マンションのようなクオリティーにすれば入居者がつくはず」と信じてしまいます。

しかし、これは大きな落とし穴です。

入居者が求めているのは、家賃に見合った「生活のしやすさ」であり、豪華さではありません。リフォームで失敗する自己満足なデザインの例としては、以下のようなものがあります。

• 和室の完全洋室化: 古家の良さを消し、余計な工事費（畳撤去、床張り替え）を発生させます。和室の趣を残しつつ、モダンに塗装するだけで十分な差別化になります。

• 高額な最新設備への交換: 家賃相場を大幅に超えるシステムキッチンや高機能な浴槽を導入しても、家賃に比例して入居者が増えるわけではありません。

デザインの差別化は確かに必要ですが、それはあくまで「費用対効果が高い範囲」で行うべきです。私たち協議会では、和室の木枠や砂壁への塗装、インパクトのあるアクセントクロス、おしゃれな照明や飾り付けなど、低コストで高い視覚効果を生む手法を推奨しています。

2-3: 要因3：「家賃からの逆算」をしない購入前の甘い試算

これが最も本質的で重要な失敗要因です。

初心者は、まず「物件価格ありき」で考えがちです。

「この物件が200万円だから安い！買いだ！」と購入を決め、後からリフォーム見積もりを見て「採算が合わない」と気づくのです。

本来の収益不動産投資の考え方は「家賃からの逆算」です。

1. 相場家賃（リターン）を徹底的に調査する。

2. 目標利回りを設定する（目安は12%～15%以上）

3. そこから物件総額（購入費＋リフォーム費）を算出する。

私たちが使う計算式はシンプルです。

販売価格は、この計算で出した「買ってもいい金額」以上なら交渉、合わなければ諦めるという潔さが大切です。この基準を持っていれば、高額な「ババ物件」を掴むことはありません。

3.「やってはいけない」追加工事を見極める費用対効果のボーダーライン

では、具体的にリフォームの予算をどこに振り分け、どこを削るべきか、プロの判断基準を見ていきましょう。

投資目的のリフォームは、「どれだけきれいにできるか」ではなく、「どこまでで入居者が決まるか」という費用対効果（C/P）がすべてです。

3-1: 費用対効果が低い「和室→洋室化」のボーダーライン

和室の洋室化は、初心者がやりたがる追加工事の代表例です。しかし、これは費用対効果が極めて低い工事です。

やってはいけないボーダーライン：

• 理由: 洋室化には、畳の撤去、下地の調整、防湿処理、フローリング張り、そして和室の柱を隠す大工工事など、多くの工数と人件費がかかります。

• 結果: 5万円の家賃で探している入居者は、和室であっても清潔でモダンな空間であれば満足します。洋室にしたところで家賃が1万円も上がるわけではないのです。

最小限で抑えるプロの鉄則：

1. 和室を残す: 畳は表替えで済ませ、壁や柱を塗装やアクセントクロスでモダンに仕上げるだけで十分です。古家の良さ（和の趣）を生かせば、むしろそれが希少な差別化になります。

2. モダン化: 襖や障子を撤去し、奥の部屋とつなげて広々とした空間を演出するLDK化に注力します。

3-2: 予算オーバーを招く「水回りフル交換」の判断基準

キッチン、浴室、トイレといった水回りは、老朽化が目立ちやすく、フル交換の衝動に駆られがちです。しかし、ここが最も高額になり、予算オーバーを招く要因です。

やってはいけないボーダーライン：

プロの判断基準

水回りは、「清潔感」と「機能性」が確保できれば十分です。すべてを新品にしなくても、シンク磨き、タイル補修、表面塗装、そして新品のウォシュレットだけで入居者の印象は劇的に改善します。

特に地方では、昔ながらの汲み取り式トイレも存在します。この場合、下水本管が近くに来ていないと水洗化は多額の費用（100万円以上）がかかるため、汲み取り式を残す判断も必要です。その場合は、家賃を相場より少し下げることで入居者が決まることが分かっています。

3-3: 入居者に喜ばれる「最小限のコストで最大限の満足」を生む工夫

費用を抑えながらも入居者に選ばれる物件にするには、「何を直すか」より「何を残すか」と「何を追加するか」の判断が重要です。

鍵は、入居者にとって「不満」ではなく「魅力」に見えるような工夫です。古家の個性を生かし、「古いが新しい」というレトロブームに合わせたデザインも有効です。

4.リスクを抑えて確実に成功するための「必須リフォーム7つのチェック」

リフォーム費用を極限まで抑えるためには、「削ってはいけない部分」を明確にし、それ以外は徹底的に見送る判断が必要です。

4-1: 最優先で手を付けるべき「安全性と生活インフラ」の基礎工事

投資家として、入居者の安全と生活基盤を脅かす可能性のある工事は、絶対に削ってはいけません。

安全性や躯体に関わる問題は、あとで直すと余計な費用がかかるだけでなく、入居者からのクレームや退去を招き、空室期間が延びることで、投資全体が破綻します。

4-2: 費用対効果が高い「差別化デザイン」のポイント（塗装・照明）

必須工事を最低限に抑えたら、残りの予算は「入居者の決まりやすさ」に直結するデザインに投下します。

この時の原則は、「目に見える部分」に集中することです。

1. 壁の塗装と差別化: クロスを張り替えるよりも、綿壁や砂壁への塗装のほうが安価で、しかも色分けやデザインで圧倒的な差別化が図れます。和室の柱はそのまま残し、色を変えるだけでモダンな雰囲気が生まれます。

2. LDKの解放感: 居間と台所を仕切る壁を撤去し、LDK化して明るい広々とした空間をつくります。これにより、入居希望者は自分の家具を置くイメージがしやすくなります。

3. 照明の活用: 古い蛍光灯や裸電球を、ペンダントライトやスポットライトに変えるだけで、物件の雰囲気が一変します。特にリフォーム後の写真映えを意識し、おしゃれな演出をします。

こうした「見栄え」と「機能性」を両立する工夫こそ、私たちが提唱する「古家再生士」のプロフェッショナルな技なのです。

4-3: 見積もりで騙されない！「大家業の知識がある業者」を見分ける質問

リフォーム費用で失敗しないための最後の砦は、「業者選び」です。

普通の工事業者に「全部きれいにしてください」と任せると、確実に高額な見積もりが返ってきます。そうならないために、あなたは賃貸経営の知識がある業者を見抜く必要があります。

プロを見分ける「3つの質問」:

1. 「この物件の相場家賃はどれくらいですか？」

   • すぐに正確な家賃相場を答えられる業者こそ、その家賃（収益）に見合ったリフォームを提案できる業者です。答えられなければ、その業者は賃貸経営の視点を持っていません。

2. 「どこを直して、どこをそのまま使いますか？」

   • 「これはダメ、あれもダメ」と全交換を勧めてくる業者は、工事額を上げたいだけです。「ここは何もしないで清掃だけにして、内装に予算をかけましょう」と、メリハリをつけられる業者がプロです。

3. 「この工事は入居後にクレームになりませんか？」

   • 入居後のクレーム対応は大家の大きな負担です。「お金はかかるけれど、この部分は入居後のクレームにつながるのでやっておきましょう」と、将来のトラブル回避まで考えて提案できる業者は信頼できます。

私たち協議会が認定する「古家再生士®️」は、この3つの知識（大家業、工事業、賃貸不動産業）をすべて熟知した専門家集団です。彼らはあなたの資産形成のパートナーとなり、収益化を前提としたリフォームを提案し、あなたの物件購入の衝動にブレーキをかけることさえします。

 5.失敗を成功に変える！「4方よしモデル」で実現した再生事例

リフォーム費用で失敗しないための究極のリスクヘッジは、「誰でも再現できるノウハウ」と「信頼できる仲間（コミュニティ）」を持つことです。

私たちが提唱する「4方よしモデル」は、投資家、入居者、工事業者、そして地域のすべてが喜ぶ、持続可能なビジネスモデルです。

5-1: 失敗物件を利回り15%超に変えた成功の秘訣

協議会の会員であるKさんは、物件購入後、リフォーム業者に相談した際、想定外の高額な見積もりが届き、当初の計画が暗礁に乗り上げそうになりました。

しかし、彼は諦めませんでした。古家再生士に再度相談したところ、以下のような費用対効果の高いリフォームに絞り込むアドバイスを受けました。

この結果、当初の計画通りに総額費用を抑えることができ、利回り15%を超える高収益物件が完成しました。

5-2: 地方の高利回り物件から学ぶ「土地の広さ」を最大限に生かす知恵

地方の空き家投資の最大の魅力は、物件価格が安く、その分、土地が広いことです。この土地の広さをリフォームで最大限に生かすことが、地方投資成功の鍵となります。

特に地方では車社会であるため、駐車場の確保は最重要課題です。

宮城県柴田町の事例では、購入後に地元の土木会社が入居を決め、なんと入居者自らが庭を整備して駐車場を6台分に拡大してくれました。オーナーは費用をかけずに競争力の高い物件を手に入れたのです。これが地方投資の面白味であり、土地が広い古家だからこそできる知恵なのです。

まとめ

リフォーム費用で失敗しないための鉄則は、「費用対効果」と「家賃からの逆算」を徹底することに尽きます。

初心者が陥る「失敗の3大要因」を克服すれば、空き家・古家投資は低リスクで安定した高収益をもたらす強力な資産形成ツールになります。

失敗回避の3大鉄則

1. 「家賃からの逆算」を絶対的な基準にする: 物件価格ではなく、相場家賃と目標利回りから逆算した「買ってもいい金額」で交渉する。

2. 「自己満足」と「中途半端なDIY」を捨てる: プロの知恵を借り、必須工事以外は最小限のコストに抑える。リフォームは「入居者が決まる」最低ラインで十分。

3. 「賃貸経営の知識がある業者」と組む: 見積もりの安さだけでなく、賃貸相場や入居者ニーズを理解し、無駄な工事にブレーキをかけられる専門家（古家再生士）を見つける。

理事長 大熊重之からのメッセージ

私自身、小さな町工場の経営者として、将来の不安に悩まされながら空き家投資を始めました。知識ゼロからスタートし、失敗を繰り返しながらも、今では累計2,467棟もの再生実績を持つコミュニティを築き上げることができました。

大切なのは、「いつかやろう」ではなく「今すぐ行動」する勇気です。そして、その一歩を踏み出すために、正しい知識と信頼できる仲間が不可欠です。

机上の空論だけでは、目の前のボロ家を前にして立ちすくんでしまうでしょう。しかし、私たちのコミュニティには、あなたと同じ不安を乗り越え、成功を掴んだ20,280名以上の仲間がいます。

リフォーム費用に怯えるのはもう終わりです。

このノウハウをより体系的に学び、リフォーム費用で失敗しないための実戦的な目利き力を身につけたいなら、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座がその最短ルートです。

この瞬間に一歩を踏み出せば、1年後のあなたは、家賃収入というもう一つの財布を持ち、地域社会に貢献する誇り高き大家さんになっているはずです。

あなたの「経済的自立」への第一歩を、私たち協議会は全力でサポートすることをお約束します。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。