（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資に挑戦したい、空き家という社会課題の解決に貢献しながら資産を築きたいと考える多くの方が、最初にして最大の壁として立ちはだかるのが「融資（ローン審査）」の壁です。

特に、私たちが推奨する築古戸建の再生投資は、新築アパートや高額マンションへの融資とは、金融機関の審査基準が根本的に異なります。

「築40年のボロボロの家に、一体誰がお金を貸してくれるのか？」

この不安を抱えたままでは、あなたの挑戦は一歩も前に進みません。しかし、ご安心ください。私たち協議会の会員が累計2,467棟以上の再生を成功させ、無借金・低リスクで資産を拡大できているのは、この築古戸建特有の融資戦略を体系的に確立し、実践しているからです。

私は、小さな町工場の経営者から古家再生投資で事業を多角化し、現在ではグループ売上5.7億円の会社を経営しています。私自身の経験、そして2万人を超える会員ネットワークから得られた知見を融合し、この記事を最後まで読むあなたに、**リスクを極限まで抑えながら、融資審査を突破するための『3つの秘訣』**をすべてお伝えします。

この秘訣を知り、実践に移せば、あなたは単なる投資家ではなく、金融機関から信頼される「大家業」の経営者として、低リスクで不動産投資を拡大できるでしょう。

1: 築古戸建の融資審査が『高額物件』と根本的に異なる理由

1-1: 「担保評価」ではなく「事業計画」が問われる築古の特殊性

まず、一般的な不動産投資ローンと、古家再生投資ローンの最も大きな違いを理解してください。

高額な新築アパートやマンションへの融資は、主にその「担保評価」に依存します。土地の価値、建物の法定耐用年数（RC造で47年など）に基づく残存価値、つまり物件そのものの資産価値が返済の担保となるわけです。

しかし、築30年、築40年といった築古戸建はどうでしょうか。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。すでに年数を経過した物件は、法的な建物価値、すなわち担保価値はゼロに近いと見なされます。高額物件を専門とする都銀やメガバンクが築古戸建への融資に消極的なのは、この担保評価が成り立たないからです。

私自身、最初の頃は「こんなボロボロの家に銀行がお金を貸してくれるはずがない」と諦めかけていました。しかし、この前提を覆すのが「事業計画（大家力）」です。

築古戸建投資の融資審査では、物件の担保価値ではなく、「この投資家（大家）が、この物件を再生することで、いかに安定したキャッシュフローを生み出し、確実に返済できるか」という事業性、つまり「大家力」が問われます。

物件が古くても、適切なリフォームを行い、地域のニーズに合った家賃で入居者を獲得できるなら、それは立派な事業です。金融機関は、**あなたが描く再生後の「未来の価値」**に融資をするのです。

1-2: なぜ民間金融機関（都銀・地銀）は築古戸建に融資したがらないのか

大手の金融機関は、規模の経済が働きます。彼らにとって、数百万円の築古戸建への融資は、手間とリスクに見合わないと判断されがちです。

• 手間: 数百万円の融資でも、数億円の融資でも、融資担当者が行う手続き（審査、契約、登記など）の手間はさほど変わりません。

• リスク: 担保価値が低い上に、投資家（大家）の経験やリフォームスキルによって、事業の成功率が大きく左右されます。

多くの大手金融機関が、「融資可能額は担保評価の8割まで」といった厳格なルールを設けているため、築古戸建は、そのルールに当てはまらない「異端児」として扱われてしまうのです。

これが、私たちが「一般の不動産投資」ではなく、「古家再生投資」として別のアプローチを取る必要性を強調する理由です。

1-3: 日本政策金融公庫と信用金庫が主要なターゲットとなる理由

では、どの金融機関が築古戸建の事業性を評価してくれるのでしょうか。私たちが2,467棟の再生を通じて見つけた主要な融資元は、以下の2つです。

1. 日本政策金融公庫（略称：公庫）：

   • 特徴: 国が100%出資する政策金融機関であり、「国民生活の向上」や「地域経済の活性化」を目的としています。

   • 評価ポイント: 公庫は、古家再生が持つ「空き家問題の解決」という社会貢献性や、事業主（大家）の「生活向上」といった側面を評価してくれる可能性があります。特に、創業間もない事業主や、不動産賃貸業を始める人にとっての強い味方です。

   • 審査: 融資額は比較的少額（数百万〜数千万）ですが、事業計画の実現可能性と、個人の信用力を重視します。

2. 信用金庫（信金）・信用組合（信組）：

   • 特徴: 地域に根ざした相互扶助を目的とする金融機関です。

   • 評価ポイント: 地元での事業実績や、その地域への貢献度を重視します。**「この地域で空き家を減らし、優良な賃貸住宅を供給する」**というあなたの事業が、地域の経済活動に貢献することを理解してくれやすいのです。

これらの金融機関は、高額物件の「担保評価」ではなく、私たちの「事業計画」に真摯に向き合ってくれる貴重なパートナーとなります。この認識を持つことが、最初の秘訣を実践するための土台となります。

2: 【秘訣1】審査を突破する「大家力」の証明法

築古戸建の融資審査が「大家力」の証明にかかっていると理解したら、次にすべきは、その「大家力」を具体的な数字と戦略で可視化することです。

2-1: 融資担当者を納得させる「融資向き物件」の選定基準

「どんな物件でも再生すればいい」というのは机上の空論です。融資審査を通すためには、金融機関の担当者が「これなら貸せる」と判断できる物件を選ぶ必要があります。

私たちが推奨する物件選定の基準は、以下の3つです。

1. 実質利回り12%～15%以上を確保できる見込みがあること

   • 私の著書でも述べていますが、築古戸建投資は、再生後の家賃収入から諸経費（固定資産税、修繕積立金など）を引いた実質利回りで判断します。これが最低でも12%以上、できれば15%を確保できる物件でなければ、融資というリスクを負ってまでやる意味はありません。

   • 金融機関も、この利回りを見て、物件の収益性を客観的に評価します。

2. 適正な家賃設定ができる賃貸需要のある地域であること

   • 再生後の家賃設定が、競合物件や地域相場からかけ離れていないか。適切な家賃設定が可能な賃貸需要（入居者ニーズ）がある地域であることが必須です。

3. 出口戦略が明確であること

   • 万が一、事業が行き詰まった際にも、売却が可能か、別の用途（例えば、一時的な賃貸物件としてではなく、民泊や事務所など）に転用可能かという柔軟な出口戦略が描けている物件は、審査で有利になります。

物件の選定こそが、融資審査の半分を占めると言っても過言ではありません。

2-2: 成功の鍵を握る「家賃からの逆算」シミュレーションの作り方

金融機関への事業計画書で最も重要視されるのが、この「家賃からの逆算シミュレーション」です。

これは、物件の購入価格を先に決めるのではなく、以下のステップで「いくらまでなら投資してよいか」を逆算して導き出す手法です。

この逆算シミュレーションを用いることで、あなたの事業計画は「なんとなく儲かりそう」ではなく、「この価格で買えば、確実に15%の利回りが確保できる」という論理的で客観的な根拠に基づいたものになります。

金融機関は感情ではなく、このロジックと再現性を評価するのです。

2-3: 【実践】まずは「1軒目を現金で」買うべき理由と次の戦略

「融資の話をしているのに、なぜ現金購入なのか？」と疑問に思うかもしれません。しかし、低リスクで投資を拡大するためには、1軒目の戦略が極めて重要です。

私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも強く推奨しているのが、「まずは無借金で1軒目の古家再生を成功させること」です。

なぜなら、1軒目を成功させることは、以下のような強力な「大家力」の証明になるからです。

• 実績の証明: 「この投資家は、ボロボロの古家を、わずか数ヶ月で優良な賃貸物件に再生できる確かなノウハウ（古家再生投資プランナー®️のスキルなど）を持っている」という実績になります。

• 信用力の向上: 1軒目から確実にキャッシュフローを生み出しているという事実は、金融機関にとって何より説得力のあるデータです。

• 融資の必要性の証明: 1軒目で成功体験を積むことで、「もっと物件を増やしたいが、手元資金が足りない。しかし、このノウハウを使えば成功できる」という「事業拡大のための融資」という大義名分が生まれます。

金融機関は「大家」を育ててくれるわけではありません。まずは自助努力で実績を作り、そのノウハウの再現性を示すことが、2軒目以降の融資審査を圧倒的に有利に進める最良の戦略なのです。

2-4: 融資を受けるための「人脈」と「信用」の築き方

築古戸建の融資は、担当者との「人対人」の関係性も非常に重要です。

公庫や信金は、高額融資を専門とする都銀と異なり、担当者があなたという人間を評価する余地が大きいからです。

• 担当者とのコミュニケーション: 地域の金融機関のイベントや、担当者との面談時には、あなたの事業への熱意、地域貢献への思い、そして将来的な事業規模の目標を具体的に伝えましょう。

• 専門家との連携: 税理士、司法書士、そして私たち協議会の「古家再生投資プランナー®️」といった専門家との連携体制を示すことで、事業の信頼性が増します。「プロのチームで動いている」という事実は、金融機関に安心感を与えます。

「大家力」とは、物件を見る目、収支計算の能力だけでなく、「信頼される人間力と、それを支えるネットワーク」も含まれるのです。

3: 【秘訣2】審査を有利に進める融資戦略の裏側

大家力が証明できたら、次に取るべきは、審査の壁を低くし、効率よく融資を獲得するための戦略です。

3-1: 担保評価に依存しない「リフォームローン」の活用術

築古戸建投資における融資は、物件購入費用とリフォーム費用を分けて考えるハイブリッド戦略が有効です。

先に述べたように、物件本体は担保評価が低いため、融資が通りにくい。しかし、リフォームによって物件に「新しい価値」を生み出す部分に関しては、話が変わってきます。

• リフォームローン: 多くの金融機関では、リフォームや増改築を目的としたローンを提供しています。これは、物件の担保価値ではなく、「リフォーム後の価値向上」と「個人の返済能力」を評価する側面が強いのが特徴です。

• 戦略的な組み合わせ:

  1. 低価格の古家を現金または低額のつなぎ融資で取得（担保価値は低い）。

  2. 古家再生投資プランナー®️のノウハウで算出された適正なリフォーム費用を、リフォームローンで賄う。

  3. リフォームが完了し、優良な入居者が決まれば、その後の拡大戦略が格段に進めやすくなる。

この戦略の裏側には、私たち協議会が体系化した「驚くほど安く、高品質に仕上げるリフォームノウハウ」があります。リフォーム費用を極限まで抑えることができれば、融資額自体を低く抑えられ、金融機関にとってのリスクも低減できるのです。

3-2: サラリーマン属性を「最強の武器」にする方法

「サラリーマンだから融資が難しいのでは？」と考える方がいますが、これは大きな間違いです。

一般の大家業と比較して、サラリーマンの給与所得は、金融機関にとって「最強の武器」になり得ます。

• 安定性の証明: 毎月、固定の給与が振り込まれるサラリーマンの信用力は絶大です。**「本業の給与」**という盤石な返済原資があることは、物件の空室リスクや家賃滞納リスクといった大家業固有のリスクを補って余りあるメリットです。

• 「損益通算」という力: サラリーマンは、大家業で発生した赤字（減価償却費など）を給与所得と相殺（損益通算）できるため、初年度は節税効果も生まれます。この節税効果も考慮に入れた事業計画は、「手元の資金を残しながら健全に事業を運営できる」という説得材料になります。

あなたの事業計画書には、本業の給与明細を添付し、「本業の安定性を土台に、空き家再生という社会貢献性の高い事業を拡大したい」という明確なメッセージを盛り込みましょう。

3-3: 法人化が融資にもたらす大きなメリット

事業を拡大していく上で、法人化は避けて通れないテーマです。そして、これは融資戦略においても大きなメリットをもたらします。

• レバレッジの拡大: 法人は、個人よりも多額の融資を引き出しやすい傾向があります。個人の信用力（給与）に加え、法人の実績（事業実績）を担保として融資を受けられるようになるからです。

• 節税メリット: 所得税率が上がる高所得者層にとって、法人税率のほうが有利になるため、手元に残るキャッシュが増えます。この「手元キャッシュの増加」は、次の物件への頭金や予備費（修繕費）に回せるため、金融機関にとっても安心材料となります。

ただし、法人化は税理士とよく相談し、物件数が3棟〜5棟を超えたあたりなど、最適なタイミングを見極めることが重要です。

3-4: 融資担当者が上司に報告しやすい「根拠のある理由」の提示

融資担当者も人間です。彼らは、あなたの事業計画を上司に説明し、承認を得る必要があります。その際、「なんとなく良さそう」ではなく、「客観的な根拠と、リスクが極限まで抑えられている理由」が必要です。

私たちが提供するノウハウは、まさにこの「根拠」の宝庫です。

• 低コストリフォームの根拠: 「私たち協議会のノウハウ（古家再生投資プランナー®️）を活用することで、通常200万円かかるリフォームを80万円で完了できます。これにより、リスクが120万円分低減します」という具体的な数字。

• 入居者の根拠: 「リフォーム後の物件は、この地域の賃貸ニーズ（ファミリー層、単身者など）に合致しており、仲介業者（パートナー）の意見として、空室期間は平均1ヶ月以下が見込めます」という具体的な裏付け。

「なぜ、あなたの古家再生投資だけが成功できるのか」という質問に、自信を持って答えるための、他社にはない具体的なデータとノウハウを提供することが、融資審査を突破する裏側の秘訣です。

4: 【秘訣3】融資リスクを極限まで抑える「4方よし」の哲学

最後に、私が最も大切にしている哲学、すなわち「4方よし」の視点から、融資リスクを極限まで抑える方法をお伝えします。

投資は、お金を増やす手段であると同時に、社会との関わり方でもあります。

4-1: 利回り20%超を追い求めない「適正利回り」の重要性

不動産投資の世界では、「利回り〇〇%！」といった派手な数字が踊りがちです。

しかし、過度な高利回りを追い求めると、必ずどこかに無理が生じます。

• 高利回りの裏側: 築古戸建で利回り20%以上を達成しようとすれば、立地が悪すぎる、再建築不可、大規模な欠陥があるなど、極めて高いリスクを負わざるを得なくなります。

• リスクとリターンのバランス: 私たちは、利回り12%～15%といった適正なラインを推奨します。これは、健全なキャッシュフローを確保しつつ、空室リスクや修繕リスクを織り込んでも赤字にならない、最もリスクが極限まで抑えられたラインだからです。

金融機関は、ギャンブルを嫌います。派手な一発屋よりも、着実で安定した経営者を評価します。適正な利回りを目指す姿勢こそが、「長期にわたり確実に返済できる」という信頼につながるのです。

4-2: 融資返済を上回るキャッシュフローの確保とメンテナンス費用の準備

融資を受けるということは、「借金」をするということです。当然、毎月の返済額が発生します。

リスクを抑えるためには、「返済額」と「空室・修繕リスク」を完全に織り込んだ上で、手元に資金が残るポジティブ・キャッシュフローが必須です。

• キャッシュフロー計算: 年間キャッシュフロー = （年間家賃収入 – 融資年間返済額 – 運営費 – 修繕積立金）

• 修繕積立金: 特に築古戸建は、いつ何が起こるか分かりません。年間家賃の10%～20%を目安に、必ず修繕のための予備費を積み立てておくことが、リスク極限化の鉄則です。この余裕資金の存在も、金融機関からの信用を高めます。

H3-4-3: 融資審査官も納得する「社会貢献」という大義名分

これが、私たち協議会が提唱し、金融機関との交渉で最も強力な武器となり得る「4方よしモデル」の哲学です。

1. 大家よし: 安定した家賃収入を得る

2. 入居者よし: 安くて高品質な家に住める

3. 地域社会よし: 空き家が減り、街が活性化する

4. 金融機関よし: 社会貢献性の高い事業に安心して融資できる

金融機関が融資を決定する際、単なる金銭的なリターンだけでなく、「この融資が社会に対してどのようなプラスの効果を生むか」という社会性・公共性も重要な判断材料となります。

空き家問題という社会課題の解決に真正面から取り組むあなたの事業は、「地域に貢献する、将来性のある事業」として、融資審査官に最も強い納得感を与えることができるのです。

私も、この社会貢献という大きな目的を掲げることで、多くの金融機関から事業の応援を得ることができました。「社会の役に立とう」という姿勢こそが、究極のリスクヘッジであり、最高の信用獲得戦略なのです。

まとめ

本日は、「不動産投資ローン審査」という多くの方が抱える不安に対し、私が実践し、協議会が体系化した築古戸建特有の『3つの秘訣』をお伝えしました。

審査突破のための『3つの秘訣』再確認

1. 【秘訣1：大家力の証明】 担保評価ではなく、利回り12%～15%以上を確保する論理的な事業計画と、1軒目の成功実績で、あなた自身の経営能力を証明する。

2. 【秘訣2：融資戦略の裏側】 サラリーマン属性を最強の武器とし、リフォームローンなどのハイブリッド戦略や、金融機関が納得する具体的な根拠を提供し、審査を効率的に有利に進める。

3. 【秘訣3：リスク極限の哲学】 過度な高利回りを追わず、「4方よし」の精神で社会貢献と安定経営を両立し、融資リスクを極限まで抑える。

知行合一の先に、あなたの成功がある

私の著書にも繰り返し述べていますが、「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」という「知行合一」の言葉を贈ります。

あなたは今、融資審査を突破するための最高の知識を手に入れました。しかし、この知識は、実際に金融機関に足を運び、事業計画書を作成し、担当者と交渉することで初めて、あなたの「力」になります。

この古家再生投資のノウハウは、一朝一夕で身につくものではありません。

もしあなたが、私の経験と20,280名の会員実績に基づいた融資戦略、物件選定、低コストリフォームのノウハウを、体系的かつ最短距離で学びたいとお考えなら、私たち協議会が提供する「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」がその道しるべとなります。

再現性の高いノウハウを学び、私たちが培ってきた金融機関との交渉術を身につけることが、あなたの不動産投資を成功に導く最も確実な道です。

空き家問題を解決し、自らの資産も築く。そんな「4方よし」の投資家になるための一歩を、今すぐ踏み出しましょう。あなたの挑戦を心から応援しています。