（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし、あなたが今、「不動産投資に興味はあるけれど、大金を用意できない…」「老後の資産形成をしたいけれど、アパートやマンション投資はリスクが高そう…」と一歩を踏み出せずにいるなら、この機会があなたの人生を変える転機になるかもしれません 。

私自身、従業員3人の小さな町工場の経営者からスタートし、空き家・古家不動産投資に出会うことで、その後の人生が大きく変わりました 。そして、今では全国に20,280名の会員ネットワークを持ち、累計2,467棟の再生実績（2025年10月20日時点）を持つ協議会の理事長を務めています 。

私たちの実績は、「空き家・古家は宝の山である」という私の根本的な信念を証明しています 。正しい知識と、私たちが体系化した再現性の高いノウハウがあれば、初心者でも低リスクで利回り10%以上を十分に叩き出すことが可能です 。

この記事では、不動産投資のスタートラインに立ちたいあなたのために、空き家・古家を活用した戸建て投資を成功させるための「低リスクで始める3つのステップ」を、机上の空論ではなく、私たちの確かな実績と実践ノウハウに基づいて包み隠さず公開します 。

今日この瞬間に一歩を踏み出せば、1年後のあなたは全く違う景色を見ているはずです 。

1: ゼロから始める戸建て投資の基本：なぜ空き家・古家が最適解なのか？

戸建て投資を始めるにあたり、まず知っていただきたいのは、この投資手法が従来の不動産投資と一線を画す、初心者にとっての「最適解」であるという点です 。

多くの人が「不動産投資は、大金持ちやプロがやるもの」という固定観念を抱いています 。しかし、空き家・古家再生投資は、その常識を打ち破るものです。

1-1: 「王様業」の不動産投資を少額から始める方法

不動産業は古くから存在する「王様業」だと私は考えています 。かつての王たちが土地を支配し、そこから税（家賃）を得ていたように、不動産はすべてのお金の元であり、資産のゴール地点なのです 。

ところが、従来の不動産投資は、マンションやアパートのように高額な資金が必要であり、資金という壁が一般の人の参入を阻んできました 。

しかし、私たちが推奨する空き家・古家投資は、この「資金の壁」を劇的に下げることができます 。

「空き家・古家不動産投資がいくら少額だといっても、最低でも400万円以上（物件購入費＋リフォーム費）は必要です。相続した物件なら、リフォーム費用のみで大家になれます。おおよそ半分の値段で始められます。」

実際、私たちの会員の中には、少し高い車1台分くらいの資金からこの「王様業」を始めた人がたくさんいます 。戸建てを1軒ずつ、自分のペースで増やしていくため、いきなり億単位の借金を背負う必要がありません 。これが、戸建て投資が少額・低リスクで始められる最大の理由です 。

1-2: 株式投資と比べて不動産投資が「不況に強い」理由

「投資」と聞くと、多くの人は株式投資やFXを思い浮かべるかもしれません 。しかし、これらの投資は、相場を正確に読む高度な知識が必要であり、プロのトレーダーでも失敗する、ハイリスク・ハイリターンの世界です 。とくに素人にはリスクが高すぎます 。

一方、不動産投資、特に賃貸経営（インカムゲイン）は、不況時に強いと言われています 。

• 家賃収入の安定性: リーマン・ショックや東日本大震災、そして記憶に新しいコロナ禍の際にも、家賃相場は大きく下がっていません 。毎月安定的に入ってくる家賃収入は、経済的な困難な状況における心の安定にもつながります 。

• 現物資産としての価値: 株のように「紙切れ（ゼロ）」になることはまずありません 。建物は朽ちても土地は残ります 。

私たちの会員を対象に行ったアンケートでは、コロナ禍でも家賃収入があって**「助かった」と感じた人が約半数**にのぼりました 。家賃収入は、会社からの収入への依存度を下げ、起業・独立のリスクヘッジにもなり、あなたの人生の選択肢を広げてくれるのです 。

1-3: 空き家・古家再生投資が実現する「利回り10%以上」の真実

戸建て投資の魅力は、何と言ってもその収益性の高さ、つまり利回りにあります 。

一般的に利回り10%を超える不動産投資は少ない中、空き家・古家投資はそれを実現できます 。

2022年の全国平均のデータでは、空き家・古家を再生した物件の平均確定利回りはおよそ14%に達しています 。90%以上の会員が利回り10%以上を確保しているという実績があります 。

なぜ、これほど高い利回りが出るのか？その秘密は、物件の安さとリフォームの工夫、そして競合の少なさにあります 。

1. 物件価格が安い: 築古の空き家は建物自体の資産価値が低いため、低価格で購入できます 。

2. リフォーム費用を抑えられる: 賃貸物件として必要な部分に絞った「格安リフォーム術」を駆使することで、費用を最小限に抑え、結果的に物件の総費用（購入費＋リフォーム費）を下げられます 。

3. 戸建て賃貸の希少性: アパート・マンションに比べて戸建ての賃貸物件は圧倒的に少ないため、競合が少なく、入居者が付きやすいという強みがあります 。

この「物件の安さ＋リフォームの工夫」によって、物件の総投資額を抑えながら、家賃収入を最大化できるのが、空き家・古家再生投資の真骨頂です。

2: 【STEP 1】成功の鍵を握る「低価格物件」の探し方と見極め

戸建て投資の最初のステップであり、最も重要で、そして最も難しいのが「物件探し」です 。しかし、ここを乗り越えれば、成功は目前です。

低リスクで始めるための大前提は、物件を安く買うこと。そのためには、市場の言い値に惑わされず、「家賃からの逆算思考」を徹底しなければなりません 。

2-1: 物件の販売価格ではなく「家賃からの逆算思考」を徹底せよ

物件購入において、売主が設定した「販売価格」は、あくまで希望価格にすぎません 。あなたが意識すべきは、その物件が将来どれだけの「収益」を生み出すかです 。

私たちの協議会が推奨する物件購入の計算式は、販売価格を無視した「家賃からの逆算」です 。

この式を当てはめるために、以下の手順を踏んでください。

1. 相場家賃の調査: 地域と間取りから、競合物件の賃料を最低3軒以上の不動産業者やネットサイトで調べ、確実な家賃設定を試算します 。このとき、自分の希望ではなく、入居者の目線で家賃を判断することが鉄則です 。

2. 目標利回りの設定: 私たちは一般的に12〜15%を基準にしています 。再建築不可などのリスクがある物件は、収益で補うために1〜2%高めに設定します 。

3. リフォーム概算額の算出: ここが肝心です。素人判断で「200万円くらいだろう」と楽観的に考えず、必ず専門家を同行させて、その場で概算工事費を出してもらいます 。

この逆算によって出た「適正購入額」でなければ、たとえ業者の言い値が安くても、その物件は「採算が合わない」と判断し、諦める勇気が大切です 。

2-2: 初心者が陥りがちな「物件資料だけで決断する」罠

不動産は英語で「リアルエステート（Real Estate）」、つまり「現実の資産」です 。にもかかわらず、多くの初心者は物件資料やネットの情報だけで購入の意思決定をしてしまうという大きな過ちを犯します 。

「レントロールを見て、築年数を見て、固定資産評価額を見て、積算して……借入想定金額と融資期間を割り出して買付を入れる。この作業までなら、なんと一度も物件を見なくてもできてしまいます。これで本当にいいのでしょうか？」

現場で現物を「見て、感じて、体験して」もらうことこそが、皆さんの大家としてのスキルアップに「最短で最強の方法」だと私は確信しています 。

私たちの「空き家・古家物件見学ツアー」は、まさにこの実践経験を積むための仕組みです 。

• ビフォー＆アフターの体感: 何も手をつけていないボロボロの古家を見てから、再生された完成物件を見ることで、「本当に直るのか？」「誰が住むのか？」という不安が解消されます 。

• 専門家のアドバイス: 古家再生士が同行し、物件の躯体、リフォームのポイント、入居付けの戦略まで現場で解説します 。

• 仲間との交流: 先輩大家さんの生の声（成功談や失敗談、購入実績）を聞くことで、「自分にもできる」という確信が持て、投資の「恐怖」が和らぎます 。

知識は30%、経験が70%です 。まずは机上の空論から抜け出し、現場に足を運ぶという行動を起こしてください 。

2-3: 地方物件に眠る「お宝」とは？競合が少ないエリアを狙う戦略

初心者の多くが都市部での投資を考えがちですが、今、私たちが最もチャンスがあると見ているのは、地方の空き家・古家です 。

「安く購入して高く回収できるのだから利回りが高いのは当然です。地方都市だからといって家賃が低くなるとはかぎりません。」

地方物件は、都市部と比べて物件価格が安い一方で、家賃はそれほど下がらない傾向があります 。

地方の物件は、土地が広く、駐車場スペースの確保が容易であるという大きなメリットがあります 。実際、会員の中には、広い庭を駐車場に変えることで**家賃がアップし、利回りが18.0%**になった事例もあります 。

「誰も借りないだろう」という地元の人の声に惑わされず、需要と供給のバランスを見て投資することが、地方投資を成功させる秘訣です 。競合が少ない今こそ、地方は宝の山なのです 。

2-4: 専門家（古家再生士）との同行で「ババ物件」を回避する

初心者が低価格物件に飛びつく際に最も恐れるべきは、「ババ物件」（市場価値の低い不良物件）をつかんでしまうことです 。

• 「パッと見は安くて買ってみたけれど、リフォームの見積もりを見たら予想の2倍、3倍になった」

• 「床が緩んでいたので安く買えたと思ったら、シロアリ被害や基礎の傷みがひどかった」

こうした後悔をしないためには、必ず賃貸物件を理解した専門家の力を借りる必要があります 。

私たち協議会が認定・育成している古家再生士®️は、単なる工務店ではありません 。彼らは「大家業（収益）」「賃貸不動産業（入居者ニーズ）」「工事業（格安リフォーム）」の3つのノウハウを熟知した専門家です 。

彼らは、物件を見たその場で、工事費の概算（10〜15分程度）を出せるだけでなく 、「この物件は工事費がかかりすぎて数字が合いません」「この傾きは基礎工事からきているのでやめときましょう」と、会員が買いたい衝動を止める無情な判断も下します 。

まずは、自己資金をムダにしないためにも、専門家とのネットワークを築くことから始めてください。

3: 【STEP 2】費用を極限まで抑える「格安リフォーム術」とプロの役割

戸建て投資の成功を左右するのは、物件購入費と並んで大きなウェイトを占める「リフォーム費用」です 。

リフォームで失敗する人の共通点は、「すべてを完璧に直そうとする」ことです 。賃貸物件のリフォームは、自分の自宅をきれいにするのが目的ではありません 。

「高い利回りを得ながら初期投資の費用を早く回収でき、入居者をすぐに獲得すること」が目的なのです 。

3-1: リフォーム費用を「人件費」から削る多能工の活用術

リフォーム費用の中で、実は最もコストがかかるのは「材料費」ではなく、「人件費」です 。

• 一般的な建築業界では、大工さん、配管工さん、設備業者さん、ペンキ屋さんなど、さまざまな専門職が関わり、それぞれに人件費が発生します 。

そこで、私たちは「多能工（たのうこう）」の活用を推奨しています 。

• 多能工とは: 1人でペンキ塗り、クロス張り、簡単な大工仕事など、複数の作業ができる職人のことです 。

多能工に頼むことで、専門職を何人も呼ぶ必要がなくなり、たとえ日当を多めに払ったとしても、工事費用を3分の1にまで削減できるケースもあります 。

工事業者が多能工を抱えているか、あるいはオーナー自身が多能工と連携できるかどうかが、コスト削減の鍵となります 。

3-2: なぜ一般の工務店に頼んではいけないのか？（賃貸物件の知識がない）

一般の工務店や大手リフォーム会社に空き家・古家の再生を依頼すると、高確率で予算倒れします 。

その原因は、彼らが「賃貸不動産の知識」を持っていない、つまり「収益」ではなく「モノの品質」を提供しようとする立場にあるからです 。

1. 家賃相場を知らない: 「この辺りの貸家の家賃をご存じですか？」と聞いても、ほとんどの工務店は答えられません 。家賃相場を知らなければ、その家賃に見合ったコストでリフォームを提案することは不可能です 。

2. 完璧を目指しすぎる: オーナーが特に指示しなくても、「ここも直した方がいい」「最新のシステムキッチンを入れましょう」と、過剰な工事を勧めがちです 。結果、利回りを無視した高額な見積もりになります 。

私たちが育成した古家再生士は、まず相場家賃からリフォーム予算を逆算します 。5万円の家賃相場なら、5万円で満足する入居者に選ばれるための**「余分な工事をしない」**リフォームだけを行うのです 。

3-3: 差別化のヒント：入居者が「住みたい！」と思う和のテイスト演出事例

戸建て賃貸の数が少ないという希少性だけでもアドバンテージはありますが、さらに「差別化リフォーム」を加えることで、入居者に選ばれやすくなります 。

ポイントは、「すべてを洋風に変えようとしない」ことです 。古い家の良さ、特に和のテイストを活かしたモダンな雰囲気が、インターネットで住まいを探す人々の目を引きます 。

• 塗装の活用: コストを抑えるために、壁のクロスだけでなく、綿壁や砂壁にも塗装を使います 。色分けや柄の工夫で個性的なデザインになり、安価に差別化できます 。

• 和室を残す勇気: 和室を無理に洋室化せず、あえて残すことで戸建てならではの趣や広さを演出します 。

• アートな演出: 絵画やイラスト（猫の絵や竹林のモチーフなど）を壁に施すことで、インパクトのある空間をつくり、「ここに住みたい！」と思わせる仕掛けになります 。

こうした差別化は、入居後にクレームになりにくい、つまり耐久性が高いリフォームに予算を集中し、デザインは安価な材料や工夫で済ませるという、徹底したコスト意識のもとに成り立っています 。

3-4: コスト倒れを避ける！必ずリフォームすべき「電気・畳・水回り」のチェックポイント

いくらコスト削減が重要だと言っても、安全や生活の根幹に関わる部分は必ずリフォームしなければなりません 。ここをケチると、入居後のクレーム対応で余計な手間や費用がかかり、結局は損をします 。

私たちが「必ずリフォームすべき」と指導しているのは、主に以下の項目です 。

また、空き家・古家再生では「シロアリ被害」や「基礎の傷みによる建物の傾き」にも注意が必要です 。基礎工事でジャッキアップなど大がかりな修繕が必要な場合は、投資に見合わないため潔く諦めるべきです 。

4: 【STEP 3】100%入居者を付ける「入居付け」の極意と大家の仕事

物件の取得、再生が終われば、いよいよ最後のステップである「入居付け」です 。私に言わせれば、空き家・古家再生では入居者が付かない物件はないと断言できます 。私たちの会員の実績では、100%入居者が付いています 。

しかし、いつまでも空室のままにしておけば、その間、家賃収入をもらい損ねる「チャンスロス」となります 。このステップでは、早く、確実に入居者を付けるための戦略をお伝えします。

4-1: 入居者の目線で考える「家賃設定」の鉄則（安く貸す勇気）

多くの大家さんは「家賃を高く取りたい」「利回りを上げたい」と考え、相場より高い家賃を設定したがります 。しかし、これこそがチャンスロスを生む最大の原因です 。

• 3ヶ月のチャンスロス: 例えば、相場5万円の物件を5万3,000円で貸そうとして、入居付けが3ヶ月遅れたとしましょう 。失った家賃収入は15万円（5万円×3ヶ月）です。この15万円の損失を家賃3,000円のアップで取り返すには、50ヶ月（4年以上）もかかります 。

それなら、相場より少し安く設定してでも、先に入居してもらう方が賢明です 。入居者が決まらない期間が長くなると、不安からさらに家賃を下げてしまう心理も働きます 。

大切なのは、入居者の気持ちになることです 。相場より安い家賃で住んでもらえれば、長く住んでくれる可能性が高くなり、結果的に大家業として安定します 。

4-2: 戸建ての強みを活かす「ペット可」「広い空間」の訴求戦略

戸建て賃貸の最大の強みは「独立していること」です 。この強みを活かした「差別化」は、入居付けの強力な武器になります。

特に有効なのが、ペット可です 。

• 需要と供給のミスマッチ: ペットを飼っている世帯は増えている一方で、ペット可のマンションはまだまだ少ないのが現状です 。猫に至っては、「猫不可」のマンションが多く、猫を多頭飼いしている家族は引っ越し先に困っています 。

• 戸建ての優位性: 戸建てなら、マンションのように周囲の住民との「音のトラブル」や「嫌がらせ」を気にせずに、ペットと暮らせる安心感を提供できます 。

実際、私たちの事例では、12匹の猫を飼いたいという家族に対し、家賃を1万円増額して貸したところ、「むしろありがたい」と喜んで入居が決まったケースがあります 。また、広い敷地を活かしてドッグランを設けたり、駐車場を複数台分確保したりすることも、地方物件ならではの差別化になります 。

入居者の「困りごと」に応えることこそ、商売の原点です 。

-4-3: 業者に響く「販促チラシ（マイソク）」作成の決め手

入居付けを成功させるためには、賃貸仲介業者にあなたの物件を「紹介したい」と思わせる必要があります 。そのためのツールが、物件資料である「マイソク」です 。

日々、膨大な物件情報を見ている仲介業者の営業マンに対し、あなたの物件を「印象に残るもの」にすることが重要です 。

• 写真で勝負: マイソクは、写真が命です 。古家再生士が手がけた差別化された内装写真（おしゃれな色使いの壁、キャットウォークなど）をカラーで大きく載せることで、仲介業者に強烈なインパクトを与えます 。

• 初期費用の明確化: 「敷金・礼金ゼロ」など、初期費用を抑える条件を明確に提示することで、入居希望者も仲介業者も動きやすくなります 。

• 「業者回り」の徹底: マイソクができたら、それを手に地域の賃貸仲介業者を直接訪問する「業者回り」を行います 。物件の魅力だけでなく、「何かあればすぐに動く大家だ」というあなたの姿勢を見せることで、業者との信頼関係を築くことができ、優先的に客付けしてもらえるようになります 。

4-4: 大家業は「経営」である：資産を増やし続けるための心構え

物件を購入し、入居者が決まり、家賃が入金されたら終わりではありません 。実は、ここからが不動産賃貸経営の始まりです 。

大家業は、誰でも個人で始められますが、これは間違いなく「経営」です 。戦略と戦術を持たない人は、やがて競争の中で敗者になってしまいます 。

大家として成功し、資産を増やし続けるための心構えは、以下の3つに集約されます 。

1. 物件を探す能力（仕入れ・生産）：常に収益性の高いお宝物件を見つけ、購入を決断できる能力です 。

2. 入居者を付ける能力（営業）：物件の魅力を最大限に引き出し、客付け業者との信頼関係を築き、満室を維持する能力です 。

3. お金をつくる能力（資金づくり）：家賃収入を安定させ、それを元手に次の物件を購入するための「融資を受ける能力」や「自己資金を貯める能力」です 。

これら3つの能力以外は、信頼できる外部の専門家（古家再生士、管理会社、司法書士、税理士など）に任せても構いません 。

「誰にも（金融機関などに）干渉されず、収入も支出も自分ですべてコントロールできる借金のない賃貸経営を目指そう！」

これが、私が町工場の経営者として実感し、今も提唱し続けている「自立」への道なのです 。

まとめ

私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、「空き家問題を解決しながら、誰もが不動産投資で成功できる環境づくり」をミッションとして活動しています 。

戸建て投資を低リスクで始めるための「3つのステップ」を振り返りましょう。

1. 【STEP 1】物件選び: 物件の販売価格ではなく、「家賃からの逆算思考」で適正購入額を見極めよ 。経験を積んだ専門家（古家再生士）との同行で、失敗のリスクを回避する 。

2. 【STEP 2】リフォーム: 自分の自宅感覚ではなく、「収益最大化」を目的とした格安リフォームに徹する 。人件費を削る工夫や、差別化（和のテイスト、塗装など）で魅力を高める 。

3. 【STEP 3】入居付け: 「入居者の目線」で家賃を決め、戸建ての強み（ペット可、広い空間）を活かした戦略で100%入居付けを目指す 。

私たちは、投資家（買主）、入居者（借主）、工務店（再生士）、そして地域社会（売主、空き家問題解決）のすべてが喜ぶ「4方よしモデル」を掲げています 。誰かを犠牲にして儲けるビジネスは長続きしません 。地域社会に貢献しながら、あなた自身も安定した資産を築く。これこそが、持続可能な不動産投資の姿です 。

迷っている時間はもうありません 。「いつかやりたい」と思っているだけでは、何も変わりません 。今日この瞬間に、知識を実践に移す**「知行合一」**の精神を持って、最初の一歩を踏み出してください 。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。

次のステップへ

この記事で学んだノウハウを、現場で即座に実践できる体系的な知識と専門家ネットワークとして提供しているのが、私たちの古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座です。

• 知識：空き家・古家再生に特化した「大家業」「賃貸不動産業」「工事業」の3つのノウハウを体系的に習得できます 。

• 経験：全国各地で開催している「空き家・古家物件見学ツアー」を通じて、机上の空論ではない、実践的な「経験」を積むことができます 。

• 安心：全国の古家再生士ネットワークによる物件調査同行サービスや、同じ志を持つ20,280名の仲間との交流（懇親会）により、あなたの投資活動を全力でサポートします 。

まずは、私たちが持つノウハウを「話だけでも聞いてみようかな」という軽い気持ちで大丈夫です 。

あなたの人生を変える転機を、今すぐ掴みましょう。