（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「不動産投資に興味はあるが、数千万円の融資を引くのは怖い」「手元の500万円で堅実に資産を増やしたい」……そう考えている方は多いはずです。実は、地方の築古物件（空き家・古家）には、初心者こそ注目すべき「宝」が眠っています。

かつての私自身、東大阪で小さな町工場を経営していた頃は、不動産の知識など全くありませんでした。しかし、空き家問題という社会課題に向き合い、古家を再生する投資法を確立したことで、人生が大きく変わりました。現在、全古協は会員数20,280名を誇る組織となり、私たちが手がけた再生実績は2,467棟に達しています（2025年10月時点）。

本記事では、私がこれまでの経験と協議会での膨大なデータから導き出した、500万円という予算で地方築古投資を成功させるための「全手法」を余すことなく公開します。この記事を最後まで読めば、リスクを極限まで抑えながら、安定した家賃収入を得るための具体的なステップが明確になるはずです。

1：なぜ今、500万円で始める「地方築古」なのか？

1-1. 融資に頼らない「現金500万円」という戦略的優位性

不動産投資と聞くと「銀行融資を受けて、レバレッジをかけて数億円の物件を買う」というイメージを持つ方が多いかもしれません。しかし、現在の金融情勢や物価高騰を考えると、初心者がいきなり多額の負債を抱えるのは極めてリスクが高いと言わざるを得ません。

一方で、手元の500万円を「全額現金」で投資に回す戦略は、初心者にとって最大の武器になります。 第一に、融資審査の時間を省けるため、良い物件が出た瞬間に即断即決で買い付けることができます。地方の格安物件はスピード勝負です。「融資特約」をつけない現金買いは、売主にとっても早期売却のメリットがあり、価格交渉も有利に進めやすくなります。 第二に、金利上昇のリスクがゼロであること。返済に追われる精神的プレッシャーがないため、空室が発生しても慌てることなく、じっくりと次の入居者を探すことができます。

1-2. 地方の空き家は「負債」ではなく「宝の山」である理由

私の著書『地方は宝の山！』でも詳しく述べていますが、日本の空き家問題は深刻化する一方です。しかし、視点を変えれば、これほど供給過剰な市場は他にありません。 特に地方の築40年、50年といった古家は、一般的には「価値ゼロ」と見なされています。しかし、建物としての「箱」がしっかりしており、適切なリフォームさえ施せば、賃貸住宅として十分に機能します。

都会の利回りが数％に低迷する中、地方の古家再生では利回り15％、20％超えも珍しくありません。固定資産税も安く、土地の価値が下がりにくい。これこそが、私たちが「宝の山」と呼ぶ理由です。

1-3.競合が少ない「ブルーオーシャン」での戦い方

新築マンションや都心の区分所有マンションは、多くのプロ投資家や富裕層がしのぎを削る「レッドオーシャン」です。対して、地方のボロボロの空き家をわざわざ見に行き、リフォームして貸し出そうとする投資家はまだまだ少数派です。

「汚い」「古い」「場所が悪い」という、一般の人が避ける要素こそが、仕入れ価格を安く抑える要因となります。私たちが提唱する「全古協モデル」は、まさにこの隙間市場を狙った、勝率の高い戦い方なのです。

2：大熊流・失敗しない物件選びの3つの鉄則

2-1. 100万円〜300万円で買える「勝負物件」の見極め方

500万円の予算で投資を成功させるためには、物件の仕入れ価格を100万円から300万円の範囲に収める必要があります。 「そんな安い家があるのか？」と思われるかもしれませんが、地方には相続で持て余している物件が無数にあります。

選ぶべき物件の基準は以下の通りです。

1. 建物構造（柱や基礎）に大きな歪みがないこと。

2. 再建築不可物件であっても、安く買えるなら投資対象とする（出口を賃貸経営に絞る）。

3. 接道状況を確認する。

ボロボロであればあるほど、指値（価格交渉）が通りやすくなります。表面の汚れに惑わされず、「構造」を見ることが重要です。

2-2.「駐車場」と「水回り」が客付けの命運を分ける

地方で賃貸経営を行う上で、絶対に無視できないのが「駐車場」です。車社会の地方では、駐車場がない物件は入居の選択肢にすら入りません。もし敷地内に駐車場がなければ、近隣に安く借りられる月極駐車場があるかを必ず確認してください。

また、入居者が最も気にするのは「水回り」です。特にトイレは必須で洋式に。お風呂も清潔感が必要です。ここさえクリアしていれば、多少部屋が古くても「レトロで綺麗」という価値観で借りてくれる層が必ずいます。

2-3.著書から学ぶ、地方特有の賃貸需要と出口戦略

『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも触れていますが、地方には「安くても一戸建てに住みたい」という根強いニーズがあります。騒音トラブルを避けたい子育て世代や、ペットを飼いたい層など、アパートでは満たせない需要を一戸建ては吸収できます。

出口戦略についても、数年間運用して投資額を回収した後は、そのまま入居者に売却する（オーナーチェンジ）ことも可能ですし、更地にして売ることも検討できます。仕入れ値が安いため、どのような形でも損をしにくいのがこの投資の強みです。

3：リフォーム費用を最適化する「古家再生」の極意

3-1. 500万円の予算配分（物件価格200万＋再生費用300万の黄金比）

初心者の方が最も失敗しやすいのが、リフォーム費用のかけすぎです。 理想的な予算配分は、物件代＋諸経費で200万円、リフォーム代で300万円の計500万円です。

リフォーム代300万円というのは、私たちが提唱する「古家再生士」が手がける標準的な再生費用に基づいています。この範囲内で、屋根の補修、内装のフルリフォーム、水回りの刷新をパッケージ化して行うことが、収益性を最大化する秘訣です。

3-2.「住める」ではなく「住みたくなる」へ。費用対効果の高い再生術

単に「住める状態」にするだけでは、入居者はつきませんし、家賃も上がりません。 私たちは、アクセントクロス（一面だけ色を変える壁紙）や照明器具の工夫によって、安価でお洒落な空間を作り出すノウハウを持っています。

コストをかけるべき場所（水回り・清潔感）と、抜くべき場所（既存の柱を活かす、過剰な設備を入れない）を明確に分ける。これが、協議会が2,467棟を再生してきた知恵の結晶です。

3-3. 協議会のネットワークを活用したコストダウンの仕組み

個人で工務店にリフォームを依頼すると、見積もりが高くなったり、手抜き工事をされたりするリスクがあります。 全古協では、全国に「古家再生士」という認定業者を配置しています。彼らは古家再生の専門家であり、投資家の目線で「安くて入居が決まるリフォーム」を理解しています。このネットワークを活用することで、スケールメリットを活かした適正価格での施工が可能になるのです。

4：利回り15%〜20%超を実現する「全古協」の勝ちパターン

4-1. 累計2,467棟のデータが証明する、再現性の高い投資モデル

私たちの投資法は、決して「運」や「勘」に頼るものではありません。 「いくらで買って、いくらで直し、いくらで貸すか」というシミュレーションを、過去の膨大なデータに基づいて行います。 地方築古物件であれば、家賃5万円〜6万円程度が見込めます。500万円の投資で年間60万円の家賃が入れば利回り12％。もし仕入れと再生を工夫して400万円に抑え、家賃を6.5万円にできれば利回りは19.5％に跳ね上がります。これが現実的な数字なのです。

4-2. 実際の成功事例紹介（年収400万円のサラリーマンが大家になった話）

ここで、私たちの認定講座を受けたAさんの事例を紹介しましょう。 彼は年収400万円の普通の会社員でした。将来への不安から、貯金していた500万円で千葉県郊外の古家を150万円で購入。リフォームに250万円かけ、計400万円を投じました。 結果、募集開始からわずか2週間で家賃6万円での入居が決定。表面利回りは18％です。 彼は現在、その家賃収入をさらに次の物件購入の原資に充て、3棟の大家さんになっています。「会社以外の給料袋がある安心感は何物にも代えがたい」と仰っています。

4-3. 地方築古投資におけるリスク管理：雨漏り・シロアリへの対処法

もちろん、リスクもあります。古家最大の敵は「雨漏り」と「シロアリ」です。 しかし、これらは事前検査と適切な補修で十分に対処可能です。私たちは物件購入前の「物件見学ツアー」を通じて、どこを見るべきかの目を養う教育も行っています。リスクをゼロにはできませんが、正しく知り、正しく対処することで「極限まで抑える」ことはできるのです。

5：社会課題を解決する「4方よし」の不動産投資

5-1. 大家、入居者、地域、そして社会。全員が幸せになる仕組み

私が提唱しているのは、単なる「儲け話」ではありません。「4方よし」の精神です。

1. 大家さん（投資家）: 少額から安全に資産を増やせる。

2. 入居者: 綺麗で広い一戸建てに安く住める。

3. 地域の方々: 荒れ果てた空き家が再生され、防犯・防災上のリスクが減る。

4. 社会: 日本の深刻な空き家問題を解決する一助となる。

この循環があるからこそ、私たちは誇りを持ってこの活動を続けています。

5-2. 空き家問題への取り組みが、あなたの資産を強固にする

SDGsという言葉が普及する前から、私たちは持続可能な住宅のあり方を模索してきました。 社会から必要とされる活動は、長期間にわたって安定した成果を生みます。ただの投機ではなく、地域貢献という視座を持つことが、結果としてあなたの投資家としての信頼を高め、良い物件情報が集まる好循環を生むのです。

6：まとめ：500万円から始まる「自由への第一歩」

6-1. 記事の要点まとめ

• 現金500万円は、地方築古投資において最強の武器になる。

• 物件選びは、建物の構造と駐車場、水回りを最優先する。

• リフォームは、物件価格とあわせて500万円に収める「黄金比」を守る。

• 4方よしの精神を持つことで、長期的に安定した経営が可能になる。

6-2. 理事長・大熊重之からのメッセージ：まずは一歩踏み出す勇気を

机上の空論で終わらせてはいけません。 私自身、最初は何も分からないところからのスタートでした。しかし、行動したことで道が開けました。地方の空き家には、あなたの未来を変える力が秘められています。失敗を恐れる気持ちは分かりますが、私たちのコミュニティにはその失敗を回避するための20,280名の知恵があります。

6-3. 次のステップ：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座へのご案内

もし、この記事を読んで「自分もやってみたい」と少しでも思われたなら、ぜひ次のステップへ進んでください。 私たちが提供している「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、今回お伝えした内容をより体系的に、実践的に学ぶことができます。認定者数はすでに1,429人を超え、多くの成功者を輩出しています。

まずは無料のメールマガジンや、全国各地で開催している「物件見学ツアー」に参加してみてください。実際に再生された現場を見ることで、世界が変わって見えるはずです。

あなたの大家デビューを、全古協一同、心から応援しています。一緒に日本の空き家を宝に変えていきましょう！