（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「不動産投資を始めたいけれど、手元に500万円しかない。これっぽっちの資金で、本当に資産を築けるのだろうか？」 もしあなたがそう悩んでいるなら、安心してください。実は「500万円」という金額は、不動産投資において、最もリスクを抑えつつ、着実に資産を拡大させていくための「黄金のスタートライン」なのです。

私はこれまで、全国で累計2,467棟（2025年10月20日時点）の古家を再生し、多くのサラリーマンや主婦の方々を「大家さん」へと導いてきました。私自身、最初は東大阪の小さな塗装会社の経営者として、将来への不安からこの世界に飛び込みました。その経験から断言できるのは、最初から大きな融資を受けて背伸びをするよりも、500万円という「手の届く現金」で1棟目を手に入れることが、成功への最短ルートであるということです。

この記事を最後まで読めば、500万円をどのように配分し、どのような収支を生み出し、そして最終的に資産1億円へと繋げていくのか、その具体的なシミュレーションと戦略がすべて分かります。机上の空論ではない、現場の実績に基づいた「勝てる方程式」を公開しましょう。

1：なぜ「500万円」が不動産投資の最強のスタートラインなのか

不動産投資と聞くと、銀行から数千万円、数億円の借金をしてビルやマンションを買うイメージを持つ方が多いかもしれません。しかし、初心者がいきなり高額なローンを組むのは、今の時代、非常にリスクが高い。だからこそ、私は「500万円での現金投資」を推奨しています。

融資に頼らず「現金」で1棟目を持つことの圧倒的な安心感

私の著書『不動産投資入門』でも強調していますが、1棟目を現金で購入することの最大のメリットは「デッドクロス（帳簿上の利益はあるのにキャッシュが回らなくなる現象）」や「金利上昇リスク」を完全に無視できることです。

もし空室期間が長引いたとしても、銀行への返済がなければ、持ち出しが発生することはありません。精神的な余裕を持って賃貸経営を学べる。この「心の安定」こそが、投資を長く続けるための最大の武器になります。また、無借金の物件を持っているという事実は、将来2棟目、3棟目で融資を受ける際の「強力なエビデンス（実績）」になります。

500万円あれば狙える！地方・郊外の「空き家・古家」という宝の山

「500万円で買える不動産なんてあるの？」と思われるかもしれませんが、視点を変えれば日本中、宝の山だらけです。今、日本の空き家問題は深刻で、放置された物件が二束三文で取引されています。

特に地方や郊外の古家（築30年〜50年超）であれば、土地付きの戸建てが200万円〜300万円で手に入ります。これを適切にリフォームし、格安で清潔な住まいとして提供する。これが、私たちが推奨する「古家再生投資」です。新築マンションでは不可能な「利回り15%以上」が、この市場では当たり前のように存在します。

借金リスクをゼロにする「負けない投資」の考え方

私の投資哲学は「4方よし（大家よし、入居者よし、地域よし、国よし）」です。500万円の投資は、この哲学を最も体現しやすい規模です。 無理な借入をせず、地域の負債である空き家を再生し、手頃な家賃で住まいを提供する。このモデルは社会に求められているため、需要が途切れません。「負けない」とは、リスクを極限まで抑え、確実にキャッシュフローを残すことを指します。

2：【実録】500万円で始める古家再生投資の収支シミュレーション

では、具体的に500万円をどう使うのか。私たちが日々実践している標準的なシミュレーションをお見せしましょう。

物件購入費200万＋リフォーム費300万の黄金比率

500万円を全額物件代金に充てるのは間違いです。古家再生の肝は「リフォーム」にあります。 標準的なモデルケースは以下の通りです。

• 物件購入価格：200万円（指値交渉を含む）

• リフォーム工事費：250万円（水回り、内装、外装の一部）

• 諸経費：50万円（仲介手数料、登記費用、火災保険、固定資産税精算金など）

• 合計：500万円

このように、物件そのものは安く買い、リフォームで価値を最大化させる。これが、500万円を最も効率的に運用する「黄金比率」です。

表面利回り15%〜20%を現実的に叩き出す家賃設定のコツ

500万円を投じた物件で、月額6.5万円の家賃（共益費込）が得られるとしましょう。

• 年間家賃収入：6.5万円 × 12ヶ月 = 78万円

• 表面利回り：78万円 ÷ 500万円 = 15.6%

地方の戸建て賃貸は、マンションに比べてライバルが少なく、かつ「庭付き」「ペット可」「駐車場あり」といった付加価値をつけやすいため、安定した入居が見込めます。私の著書『地方は宝の山！』でも紹介している通り、15%以上の利回りは、適切なエリア選びとリフォームを行えば決して難しくありません。

税金・維持費・火災保険……見落としがちな諸経費を徹底算出

手元に残る「実質利回り」を把握することが重要です。

1. 固定資産税：年間約3〜5万円（古家のため建物評価額が低い）

2. 火災保険・地震保険：年間約2〜3万円

3. 賃貸管理委託料：家賃の5%程度（月3,250円）

4. 修繕積立金（自己管理）：月5,000円程度

これらを差し引いても、年間で約60万円〜65万円のキャッシュフローが残ります。銀行預金の利息がほぼゼロの現代において、この現金創出力は驚異的だと思いませんか？

3：机上の空論ではない！協議会の実績2,467棟から導き出した成功事例

私たちの協議会（全古協）には、あなたと同じように「まずは500万円から」スタートした仲間が数多くいます。

【事例A】350万円で再生し、月収5.5万円を得るサラリーマン大家さんの軌跡

関西在住のAさんは、手持ち資金が少なかったため、あえて150万円という破格の物件を探し出しました。リフォームに200万円をかけ、総額350万円で再生。家賃5.5万円で入居が決まり、利回りは18.8%に。 「最初は不安でしたが、協議会の見学ツアーで目利きを養ったおかげで、ボロ家が宝に見えるようになりました」と彼は語っています。

【事例B】500万円を2年で回収？複利で2棟目へ繋げるスピード感

関東のBさんは、500万円で1棟目を完成させた後、その物件を担保にするのではなく、1棟目から出る毎月のキャッシュフローと給与所得を合わせ、わずか1年半後に2棟目の「種銭」を作りました。 古家再生投資の強みは、初期投資が少ないため「次の1歩」が非常に軽いことです。彼は現在5棟を所有し、月収30万円以上の副収入を得ています。

失敗を避けるための「物件選び」3つの鉄則

累計2,467棟のデータから導き出した、500万円投資で失敗しないためのポイントは以下の3点です。

1. 「再建築不可」に注意する：極端に安い物件には理由があります。初心者はまず「再建築可能」な物件から選ぶのが定石です。

2. インフラの確認を怠らない：下水が通っているか、プロパンガスか都市ガスか。これだけでリフォーム費用が数十万円変わります。

3. 賃貸需要の「生の声」を聞く：ネットの情報だけでなく、地元の管理会社3社以上に「この家が綺麗になったら誰がいくらで借りますか？」とヒアリングしてください。

4：500万円から「資産1億円」へ。複利で増やす中長期ロードマップ

「500万円の投資を1回やって終わり」では、人生は大きく変わりません。本当の醍醐味は、ここからの「増幅」にあります。

1棟目の家賃を2棟目の原資にする「雪だるま式」資産形成

1棟目から年間60万円のキャッシュが生まれるようになると、貯金のスピードが加速します。 例えば、毎月10万円の貯金ができる人なら、家賃5万円が加わることで、貯金ペースは1.5倍になります。2棟目、3棟目と増えるたびに、次の物件を買うまでの期間が短くなっていく。これが「不動産の複利効果」です。

3棟目からが本番。実績を作って金融機関の融資を引き出す戦略

現金で3棟ほど所有し、すべて満室経営できていると、銀行のあなたを見る目が変わります。 「この人は古家再生のプロであり、確実に家賃を回収できる経営者だ」 この信頼（実績）があれば、4棟目からは融資を使って、より大きなレバレッジをかけることが可能になります。500万円の現金投資は、銀行を動かすための「最高の自己紹介」になるのです。

21年で家賃年収1,500万円を実現する具体的なステップ

私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で提唱しているモデルでは、無理のないペースで買い増しを続けることで、20年前後で資産1億円、月収100万円超えを目指すことができます。 「そんなにかかるのか」と思うかもしれませんが、何もしなければ20年後も今のままです。500万円から始まる物語には、それだけの破壊力があるのです。

5：初心者でも迷わない！古家再生投資を始めるための4つのステップ

ここまで読んで「自分にもできるかもしれない」と感じたなら、次は具体的なアクションです。

まずは「古家再生投資プランナー®️」で体系的な知識を身につける

不動産投資は、知識がないまま飛び込むと大火傷をします。特に古家は、リフォームの判断を誤るとコストが跳ね上がります。 私たちの協議会が提供している「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」は、これまで1,429人の認定者を輩出してきた、実践に特化した教育プログラムです。まずは正しい「物差し」を手に入れてください。

全国2,196回の開催実績！物件見学ツアーで「目利き」を養う

知識を得たら、次は現場です。協議会では全国各地で「物件見学ツアー」を開催しています。 実際にリフォーム前のボロ家と、リフォーム後のピカピカの物件を自分の目で見る。これ以上の勉強はありません。累計9,887人が参加したこのツアーこそが、成功への登竜門です。

独りよがりは危険。20,280名の仲間がいるコミュニティの活用法

投資は孤独になりがちですが、全古協には2万人を超える仲間がいます。 成功事例はもちろん、失敗談も共有されるこのコミュニティにいれば、あなたが直面する悩みはすでに誰かが解決した悩みであることが分かります。先輩大家さんや専門家（古家再生士）との繋がりは、何物にも代えがたい資産になります。

6：まとめ｜500万円はあなたの人生を変える「種銭」になる

結論：まずは1棟。その一歩が、将来の経済的自由への扉を開く

不動産投資における500万円は、単なるお金ではありません。それは、あなたが将来手にする「自由」を育てるための「種（たね）」です。 この500万円を銀行に預けたままにするか、それとも1棟の家を再生させ、誰かの住まいとなり、自分に利益をもたらす「資産」に変えるか。その選択が、数年後のあなたを形作ります。

大熊からのメッセージ：空き家問題解決という社会貢献を、あなたの利益に変えよう

現在、日本には800万戸を超える空き家があり、今後も増え続けます。これは国家的な課題ですが、見方を変えれば、私たちのような個人投資家にとって、これほど魅力的な市場はありません。

古家を再生することは、街を明るくし、入居者に喜ばれ、自分も豊かになる。まさに「4方よし」のビジネスです。私は、この素晴らしい投資法を一人でも多くの人に知ってもらい、共に日本の空き家問題を解決していきたいと考えています。

あなたの500万円には、その力があります。 さあ、私たちと一緒に、新しい大家さんとしての第一歩を踏み出しませんか？