（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし、あなたが「不動産投資を始めたいが、何から手をつけていいか分からない」、「多額の借金や失敗のリスクが怖くて一歩踏み出せない」と感じているのなら、この記事があなたの人生を変える転機になるかもしれません。

かつて私も、東大阪の小さな町工場を経営しながら将来の不安に苛まれていました。そこから不動産の「ふ」の字も知らない状態から古家再生投資を始め、今では会員数20,280名、累計2,467棟の再生実績を持つ全国組織を率いるまでに至っています。机上の空論ではなく、すべて私自身の実績と実践から生まれたノウハウです。

この記事では、不動産投資初心者にとって最も低リスク・高利回りを実現できる「空き家・古家再生投資」を、知識ゼロから失敗しないための7つの具体的なステップとしてすべて公開します。最後まで読めば、あなたの資産形成のロードマップが明確になることをお約束します。

1. なぜ今、空き家・古家投資なのか？初心者が見落とす「お金の真実」

1-1: 従来の不動産投資（新築・RC）が初心者に向かない理由

不動産投資の収益性を考えるうえで、私が一番大切にしているのは「リスクヘッジ」です 。一般的な投資、例えば株式投資は値動きが激しくプロでも失敗する世界であり、私たちが手を出すにはあまりにもリスクが高すぎます 。

では不動産投資はどうでしょうか。新築アパートやRC（鉄筋コンクリート）マンションへの一棟投資は、初期投資額が数千万円から数億円と大きく、金融機関の融資に頼らざるを得ません 。しかし、知識や経験がない状態でいきなり高額なローンを組むのは、戦国時代に桶狭間の戦いの織田信長のように、いきなり大きな勝負に出るようなもので無謀です 。

特に新築物件は、完成した瞬間から価値が劣化していきますし、大規模修繕費や設備維持費が大きく、返済できなくなるリスクも高いのです 。

1-2: 日本の「空き家大問題」がもたらした最大のビジネスチャンス

現在、日本には空き家・古家が800万戸以上あると言われています 。この問題は、地方から都市部への人口流出と高齢化によって引き起こされ、政府も有効な解決策を見いだせていません 。

しかし、私たち投資家から見れば、この空き家こそが「宝の山」なのです 。

都市部から離れた郊外や地方では、土地の価格は都心と比べて急激に落ち込みますが、家賃はそれほど大きく下がりません 。

これが、私たちが狙う空き家・古家再生投資の核心的な優位性です。建物は築年数が経っているため価値はほとんどありませんが、土地が安く、家賃が安定しているエリアを選べば、少ない資金で高利回りを確保できるのです 。私たちはこの社会問題を解決しながら、同時に自らの資産を築くことができるのです 。

1-3: 知識ゼロからでも高利回り（20%超えも狙える）が狙える構造とは

空き家・古家再生投資の利回りが高い理由は、リフォーム費用にあります 。

一般的な不動産投資では、物件購入費が高額なため、利回りは10%を超えることが稀です 。しかし、私たちの会員は、平均利回り12.9%、確定利回りは14%を実現しています 。中には利回り25%という驚愕の数字を叩き出す物件も存在します 。

この高利回りは、「安く買って、リフォーム費用を極限まで抑える」というシンプルな戦略から生まれています。

• 物件価格の安さ: 地方では路線価（国税庁が決めた土地の価格）以下で買える物件が多く、資産価値がこれ以上落ちない状態からスタートできます 。

• リフォームの圧縮: 賃貸物件の相場家賃から逆算し、入居者が満足する最低限の工事に絞り込むことで、無駄なコストを徹底的に削減します 。

このように、空き家・古家投資は、資金力ではなく知識と経験によって収益を最大化できる、初心者にとって最適な投資法なのです 。

2. 【大原則】失敗しないための「4方よしモデル」と投資哲学

2-1: 買主、借主、地域、売主、すべてが潤う「4方よし」とは

長く事業を続けるためには、自分だけが儲かる仕組みではいけないと、私の町工場経営の経験から確信しています 。私たちが提唱するのは、近江商人の哲学を応用した「4方よしモデル」です 。

これは、単なる賃貸経営ではなく、社会課題を解決し、不動産に関わるすべての人々が利益を得られる持続可能なビジネスモデルです 。

高利回りだけを追い求めた結果、入居者に高すぎる家賃を課したり、手抜き工事をしたりすれば、入居期間が短くなり、退去時の修繕費用がかさみ、最終的に儲からなかったという結果になります 。このバランスこそが、失敗しないための大原則です。

2-2: 「銀行融資に頼らない」無借金経営の優位性

不動産投資で失敗する最大の原因の一つは、過度な借金による精神的な不安と、景気変動時の資金繰りの悪化です 。私が最初に不動産投資を始めた際も、工場経営での資金繰りの不安が根底にありました 。

だからこそ、私たちは借金のない賃貸経営を目指しています 。

空き家・古家投資では、物件価格が安いため、1棟目は手持ちの現金（400万円程度）で賄うことが可能です 。これにより、万が一空室が続いたとしても、家賃収入が途絶えるリスクを最小限に抑え、本業に影響を与えない「心の安定」を得ることができます 。

自己資金で始めた1棟の実績とノウハウがあれば、2棟目以降はリフォームローンなどの低リスク融資を活用し、リスクを極限まで抑えながら資産拡大のスピードを上げることも可能です 。

2-3: 成功の秘訣は「物件を直す技術」ではなく「知識武装」

空き家・古家投資において、最も重要なのは「物件をきれいに直す技術」ではありません。必要なのは「知識と経験」です 。

• 知識：適正家賃の算出、競合物件の分析、収益から逆算した購入額の決定 。

• 経験：ボロ家を見ても怯まず、その場でリフォーム概算額（10〜15分で）を出せる目利き力 。

知識だけでは何も始まりませんし、経験が少ないうちに購入すれば失敗します 。だからこそ、私たちは、知識を体系的に学び、実践で経験を積むための仕組みを提供しているのです。

3. 知識ゼロから始める「空き家・古家投資」7つのステップ（準備編）

ここからは、知識ゼロのあなたが明日から不動産投資を始めるための具体的な7つのステップを解説します。まずは基盤となる準備編（STEP 1～3）です。

3-1: STEP 1： 不動産投資で達成したい「具体的な目標」を設定する

「儲けたい」という漠然とした目標では、いつか壁にぶつかります。まずは「なぜ不動産投資を始めるのか」というマインドセットが大切です 。

• 目標の明確化: 「老後資金2,000万円問題」を解決するため、月5万円の家賃収入を確保する 。

• ゴールの設定: 「5年後に5棟を所有し、月25万円の安定収入を得て、会社に依存しない経済的自立を果たす」 。

目標が明確になれば、それに合わせた物件の選び方、リフォームの予算、そして行動のスピードが決まってきます。

3-2: STEP 2： 「初期資金」を確保し、生活防衛資金と切り分ける鉄則

空き家・古家投資は、他の投資と比べ少額で済みます。当協議会の会員の平均購入額は318万円、平均工事額は279万円です 。

初めての購入では、融資に頼らず、まずは総額400万円～600万円程度の資金を現金で準備することをお勧めします 。この資金は、あくまで投資用として確保し、万が一の生活費（生活防衛資金）とは明確に切り分けてください。

特に融資について、築古物件は「担保がない」「耐用年数が過ぎている」などの理由から民間金融機関の融資対象外となることが多いです 。だからこそ、私たちは融資特約をつけずに現金で買付を入れ、スピードで勝負するのです 。

3-3: STEP 3： 基礎知識を体系化する「古家再生投資プランナー®️」の知識武装

知識ゼロの状態では、現場に行っても「ただのボロ家」にしか見えず、適切な判断はできません 。

私が最も重要視するのは、知識を体系的に学ぶことです 。私たちの「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」では、不動産業界の知識から物件の見方、リフォームの技術までを網羅し、知識不足による失敗を防ぎます 。

• 知識武装の範囲: 物件の見方、家賃相場と競合物件の調査、リフォームのコスト判断（どこを直して、どこを直さないか）、融資の活用法、客付け戦略など 。

知識（30%）と経験（70%）、このバランスを最短で身につけることが、成功へのカギです 。

4. 知識ゼロから始める「空き家・古家投資」7つのステップ（実践編）

知識武装が済んだら、いよいよ実践です。ここでは、成功者だけが実践している実践編の4つのステップを解説します。

4-1: STEP 4： 独自のルートで「お宝物件」を見つける検索術

不動産売買サイトに出ている物件は、多くの場合、既に多くの投資家が見ているため競争が激しくなります。お宝物件は、市場に出る前に情報が入ってくることがほとんどです 。

• 不動産業者との関係構築: 空き家・古家は不動産業者にとって「手間がかかる」「儲けが少ない」案件です 。そこで、私たちは彼らにとっての利益（安定的な工事発注やスムーズな取引）を提供することで、一般公開前の情報を優先的に得る仕組みを作っています 。

• スピード勝負: お宝物件は情報が入ったその日のうちに買付を入れるスピードが求められます 。そのためにも、現場で10〜15分で概算工事額を算出できるノウハウ（STEP 3の知識）が不可欠です 。

• 地方を狙う: 都市部で競合が増える中、地方は競合が少なく、物件も無数に眠っています 。縁や土地勘がない地域でも、利回りの高さと競合の少なさから、あえて狙うことが成功の秘訣です 。

4-2: STEP 5： 素人でもできる！コストを極限まで抑える「格安DIYリフォーム」の極意

リフォーム費用は、物件購入費と並んで最大のコストです 。私たちが目指すのは、「家賃相場に合った、入居者が満足する最低限の工事」です 。

• 逆算の原則: 相場家賃から逆算した物件総額（購入費＋リフォーム費）を厳守し、予算オーバーを絶対に避けます 。

• プロとの連携: 建築業界は専門化されているため、1人で多様な工事ができる「古家再生士」のような多能工のプロと連携することで、人件費と日数を大幅に削減できます 。

• 差別化のコツ: 費用をかけすぎず、入居者の目に留まる差別化を図ります。和室をあえて洋室化せず、塗装でモダンな和のテイストを残したり , 猫のキャットウォークを設置したり 、おしゃれなアクセントクロスを使うなど、アイデアで勝負します 。

• DIYのリスク: 初心者の中途半端なDIYは、仕上がりが悪く、入居後のクレームにつながるため、結果的にコストが高くつきます 。質を求めるなら、プロに任せてスピード重視で家賃収入を確保することが賢明です 。

4-3: STEP 6： 早期満室を実現する「客付け」戦略と入居者選定のコツ

物件が完成したら、いよいよ入居者募集（客付け）です。空き家・古家投資では、100%入居者が付かない物件はないと断言できます 。

• 戸建ての優位性: 戸建て賃貸はアパート・マンションに比べ圧倒的に供給量が少ないため、希少価値が高いです 。

• ターゲットを絞る: 戸建ての最大の魅力である「独立性」と「広さ」を活かし、ペット可にするのは非常に強力な差別化になります 。特に猫はNGな物件が多い中、キャットウォークなどを設置すれば、家賃アップも狙えます 。

• 入居者目線での家賃設定: 大家の希望ではなく、地域の競合物件の相場から適正家賃を決めます 。相場より少し安く設定することで、早期満室を実現し、空室期間による損失を避ける戦略が重要です 。

• マイソクでの差別化: 仲介業者向け資料（マイソク）に差別化されたリフォーム後の写真を掲載し、仲介業者に物件を強く印象づけ、優先的に案内してもらう工夫も不可欠です 。

4-4: STEP 7： 資産拡大に向けた「次の1棟」へのロードマップ構築

1棟目で成功したら、その経験と自信を糧に、資産拡大のロードマップを築きます。

• キャッシュフローの再投資: 1棟目の家賃収入で得たキャッシュフローを、次の物件の購入資金やリフォーム資金に充て、複利の力を活かします 。

• 融資の活用: 1棟目で大家業の実績（確定申告・決算）ができれば、2棟目以降は日本政策金融公庫や信用金庫などから低金利の融資を受けられる可能性が高まります 。融資を活用することで、現金を使わずに資産拡大のスピードを短縮できます 。

• 売却（出口）戦略の検討: 不動産は現金化しにくいというデメリットがありますが、売却（オーナーチェンジ）も戦略の一つです 。リフォームで価値を高めた物件は高く売れるため、売却益を次の大きな投資に充てることもできます 。

5. 【実録】大熊理事長の「失敗」と、協議会会員の「成功事例」

机上の空論ではなく、すべて実績が証明するノウハウです。私自身の失敗と、会員の成功事例から、実践的な学びを得てください。

5-1: 私が経験した「大きな失敗」と、そこから学んだ教訓

私自身、空き家・古家投資を始める前、一度マンションの不動産投資で失敗しています 。半ば素人でのマンション投資は、物件調査から資金調達、入居対策までノウハウの習得に資金以上に時間がかかり、うまくいきませんでした 。

また、空き家投資を始めた後も、常に成功ばかりではありません。例えば、再建築不可の物件で民泊を企画し、最終的に予想通りの収支にはなりましたが、旅館仕様にするための工事費が当初の想定より大幅に膨らみ、リスクの高いチャレンジとなりました 。

この失敗から学んだことは、「投資はバランスが大切」ということです 。極端な高利回りだけを追い求めたり、リスクの高い物件に手を出すと、その分、回収に時間と精神的負担がかかります。適正な利回り（12%〜15%）をコツコツ積み上げることが、不動産投資のリスクヘッジだと確信しています 。

5-2: 【利回り25%超】20万円古家を再生し、月収益を生んだ会員事例

私たちの会員は、このノウハウを実践し、次々と成果を出しています。

例えば、借地の古家（建物のみ購入）に投資した会員は、物件購入価格50万円、工事費60万円という超少額投資で、家賃5万8000円、利回り25%というお宝物件を手に入れています 。

また、別の会員は、駐車場なしの物件を安く購入し、近隣の駐車場を別途借りることで物件＋駐車場付きにして家賃アップに成功 。横浜在住のサラリーマンであるその会員は、岐阜の物件を225万円で購入し、リフォーム費用を加えても利回り14.0%を実現しています 。

地方にある空き家・古家は、あなたの「老後2,000万円問題」が解決されるだけでなく、「空き家問題」という課題解決に向けての社会貢献にもなります 。

5-3: 累計2,467棟の再生から見えた、成功する投資家の共通点

累計2,467棟の再生実績を持つ私たち協議会が把握している、成功する投資家の共通点は次の3つです。

1. 素直な行動力: 知識を得て満足せず、「まずは1軒目を買うこと」の重要性を理解し、リスクを恐れず最初の一歩を踏み出す 。

2. 知識の継続的なアップデート: 物件の見方やリフォームの概算、家賃相場などを現場で常に学び直し、自分のスキルを磨き続ける 。

3. コミュニティの活用: 同じ目的を持つ仲間や、古家再生士という専門家からのアドバイスを素直に受け入れ、孤独な闘いを避ける 。

6. 知識ゼロからプロへ！「古家再生投資プランナー®️」という最短ルート

6-1: 体系化されたノウハウで遠回りを避ける

「不動産投資の始め方」の答えは、すべて現場にあります 。しかし、知識ゼロのあなたが独学で何十件ものボロ家を回るのは、時間的にも精神的にも非効率的です 。

私たちが開発した「古家再生投資プランナー®️」認定制度は、まさに私が経験した失敗と、2,467棟の成功実績から体系化されたノウハウを、最短距離で身につけるための仕組みです 。

この講座で知識を身につけた方は、物件見学ツアーで実践経験を積み、知識と経験をバランス良く習得しています 。

6-2: 認定後の「建築・融資・客付け」の強力な全国サポート体制

私たち協議会が単なる教育機関ではないのは、実践後の強力なサポート体制があるからです。

• 専門家チーム: 大家業（投資家）・賃貸不動産業・工事業の3つのノウハウを熟知した「古家再生士」が、物件探しから工事、客付けまですべてをサポートします 。

• 情報・物件の提供: 会員には一般市場に出る前の優良な物件情報を優先的に提供しています 。

• コミュニティ: 全国に広がる会員ネットワーク（20,280名）により、成功事例や最新のエリア情報を共有し、仲間と切磋琢磨できる環境があります 。

このサポート体制こそが、知識ゼロから始める人にとってリスクを極限まで抑える最大の武器となります 。

6-3: 地方でこそ輝く！古家再生投資で「あなたも地域社会のヒーロー」に

私たちが地方での空き家再生を推進するのは、そこに事業的なチャンスがあるだけでなく、社会的な使命を感じているからです。

空き家を再生し、地域の低所得者や外国人労働者、子育て世帯に良質な住環境を安価で提供すること。これは、SDGs推進にもつながる持続可能な社会貢献型ビジネスです 。

「地域社会に貢献しながら、収益を上げる」—この「4方よしモデル」を体現する古家再生投資は、あなた自身の経済的自立と、地域社会からの「ありがとう」という感謝の言葉 、そして人生に誇りを持てる経験を与えてくれるでしょう。

まとめ

この記事では、「不動産投資 始め方」を知りたい知識ゼロのあなたへ、「空き家・古家再生投資」で成功するための7つのステップを具体的にお伝えしました。

【失敗しないための最重要ポイント3点】

1. 知識武装の徹底: まずは「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」などで知識を体系化し、現場で即座に概算を出す目利き力を身につけてください。

2. リスクを極限まで抑える: 1棟目は現金での少額投資（平均購入額318万円）を徹底し、融資リスクを避けるのが鉄則です。

3. 「4方よし」の哲学: 投資家だけでなく、入居者、地域、売主のすべてに利益をもたらす社会貢献型のビジネスこそ、長く続く成功の秘訣です。

【あなたの資産を築く7つのステップの再確認】

• STEP 1：具体的な投資目標を設定

• STEP 2：初期資金を確保

• STEP 3：知識を体系化（プランナー資格）

• STEP 4：独自ルートでお宝物件を発掘

• STEP 5：コストを極限まで抑えたリフォームを実行

• STEP 6：早期満室を実現する客付け戦略

• STEP 7：次の1棟への資産拡大ロードマップ構築

「いつかやろう」と迷っている間に、空き家・古家はどんどん朽ちていき、チャンスは他の行動力のある投資家に奪われていきます 。

今日この瞬間に一歩を踏み出せば、1年後のあなたは全く違う景色を見ているはずです。

私たちは、あなたの挑戦を全国20,280名のコミュニティと2,467棟の実績で、全力でサポートすることをお約束します。

さあ、あなたも「空き家は宝の山」という真実を掴み取り、人生を賭けた冒険を始めましょう！