こんにちは。一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま
しげゆき）です。本日のテーマは「FXや株式より不動産投資をお勧めする理由」についてです。それでは参りましょう。

実は利回りだけで見ると不動産投資の方がすごく良い

当協議会では空き家再生投資に関する情報を常日頃発信しています。今回は、前回に引き続き空き家再生物件を多く管理されている不動産管理会社・株式会社創生管理代表、村上俊輔さんをお招きしてやり取りを抜粋しつつ、空き家投資家が学ぶべき点をお伝えしていきます。

今回は大熊によるこの質問からスタートです。

「不動産投資全般として、良さって村上さんは感じています？」

村上氏が言うには、他の投資と比べると、過去に株やFXをやっていてそこから不動産投資に入る人はすごく多いとのこと。やはりキャッシュリッチであることや、安定した利回りを求めたいからなのでしょう。利回りだけで見ると不動産投資の方がすごく良いとのこと。入居してしばらく経てば落ち着いてくるため1、2年は様子を見て安定しやすいかなとのこと。

大熊「特に戸建てはエレベーターとか大きな設備もないし、たいしてお金がかかるところもないし、共有部分もないしね。そういう意味では非常に楽で安定した収益が見込めるってことかなぁ」
村上「そうですね。安定はしやすいですね。特に数がある方がリスクが分散されますので」
大熊「そうですね。確かに戸建ても1軒だと0：100だからね。どんどん地域も含めて分散させていくのが大事かもしれないね」
村上「そうですね。さっきの話ですが、オーナーさんに「これに対してこれだけお金がかかります」とお話しした時、すぐに判断できない気持ちもわかるオーナーさんもいるんですよ。家賃5万円で修理費5万円かかりますって言ったら解決する前に飛んでしまうんじゃないかっていう方がいらっしゃるんですけど、その辺数があると全体をグロスで見ていただけるので」

コロナによる業界全体の影響は？

大熊「経営も全部一緒ですけどね。空き家に限らずコロナによる影響は業界全体としてはどんな変化がありましたか？」
村上「一時は引っ越しがすごく減りました。コロナの初期の頃にガツンと減りました。身動きをどう取ったらいいのかわからないって方が多かったのかなと思います。ただある程度コロナの中盤に差し掛かると、ライフスタイルを確立する方が多いのか離婚する方が多かったですね。離婚して別居するって方がある一時何軒も重なるってケースもありましたね。ただ不思議なのが、申込書を見てみると緊急連絡先って箇所があるんですけど、緊急連絡先は元夫とある。要は世帯を分離させないとおそらくご主人さんの仕事が苦しいんだろうなとか、そういうのがあるので円満に離婚される方が非常に多かったのかなと思います」
〜中略〜
村上「母子家庭の方には戸建てはすごく入っていただきやすいみたいで、部屋割とかペット割とかそういう方には戸建てにするというのが住みやすいのかなと思いますね」
大熊「やっぱり世帯主の収入がコロナで減ったっていう、そんな理由も多いですか？」
村上「そんな理由もあると思いますね。数はそんなに多くないですけど、例えば行政に手続きして家賃の住宅給付金というのを行政から入金される方も何人かいらっしゃいますし」
大熊「都心から郊外は増えています？」
村上「そうですね。増えていると思いますね」
大熊「そんなに多くはないけど、ちょっと増えているかもしれないかな位な？」
村上「そうですね。募集していてこのエリアは全く動いていないなっていう事は無いですね」

また、村上氏は管理する上での地域の違いについて、綺麗じゃないエリアにある物件まマンションだと共用部が汚くなる傾向にあり、そういうのにあまり抵抗がないと部屋の中も汚い使い方をすることが多いようです。それで修繕費がかさんでしまうことも。

管理会社から見た大変だったこと

戸建てはコミュニティが既に形成されている中に入っていくため、良い面も悪い面もあると村上氏は言います。良い面は、雨漏りがしている物件で、申し訳ないから引っ越しても良いと言ったところ、近隣の人柄がいいからと住み続けてくれたというようなケース。悪い面はコミュニティに馴染めずに引っ越してしまうケースです。

全古協の物件で面白そうな案件として、戸建てを事業用として使えませんかと言う問い合わせがありました。そう言う場合、家賃に消費税がかかることと敷金を2ヶ月入れることをお話しします。あとは業種と内容を見て話すと言うこと。そこでデメリットとして挙げられるのが、保証会社さんの補償内容が住居用よりちょっと弱い、例えば最大家賃の1年、2年保証するところが上限6ヶ月くらいになるなどです。法人の方が住居用より追い出しやすいなどもあるが、保証会社にとっては夜逃げのリスクがあるとのこと。事業用で面白いケースもたくさんありますが、基本は事業用で入居させるのが難しいため、再現性で言えば住居の方になります。

また管理会社からすると、オーナーさんで管理会社が動くことで費用が発生すると理解していない人は困るとのこと。長くお付き合いさせていただくことでようやく労力が回収できる仕事なのに短期間だけ、などはお断りさせていただくとのこと。保証会社が途中で無くなるというケースも一番怖いとのこと。

まとめ

今回も前回に引き続き村上さんのお話しから不動産投資のヒントを得てきました。利回りだけをみると不動産投資の方が良いという話から、管理会社からみて大変だったことまでお話しされていました。次回は不動産管理業はどんな仕事か？をお伝えしていきます。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/vol-3-fx/

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