（一社）全国古家再生推進推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし、あなたが不動産投資に興味を持ち、「副収入の柱を作りたいが、アパートやマンション（アパマン）投資は大金が必要で、リスクも高そう…」と感じているなら、今回の記事はあなたの不安を解消し、新たな一歩を踏み出すための羅針盤となるでしょう。

私はもともと東大阪の小さな町工場を経営していましたが、下請け脱却の不安から不動産投資を始めました。最初はアパマン投資で失敗も経験しています 。その経験があるからこそ、空き家・古家再生投資こそが、一般の方や中小企業経営者にとって最もリスクが低く、かつ高収益を実現できる道だと確信しています 。

私たち全国古家再生推進協議会（全古協）は、累計2,467棟の再生実績と20,280名を超える会員ネットワーク を持っています。この記事では、この膨大な実績から導き出された、戸建て賃貸、特に空き家・古家再生投資が「利回り」だけでは測れない、真の低リスク・高収益モデルである理由を、実例を交えて包み隠さず解説します。

この記事を最後まで読めば、アパマン投資との決定的な違い、そしてあなたが今すぐ低リスクで投資をスタートさせるための具体的な方法が分かります。

利回り至上主義では見えない！戸建て賃貸がアパマンより低リスクな根本理由

不動産投資と聞くと、多くの人が「利回り」という数字を追い求めます。もちろん、収益性を示す利回りは重要ですが、その数字の裏に隠された「リスクの大きさ」を見誤っては、長期的な成功はあり得ません。

空き家・古家再生投資は、単に高利回りを実現するだけでなく、リスクを極限まで抑えられる構造的な強みを持っています。

「王様業」不動産投資の真実。なぜ戸建てが入口に最適なのか

不動産投資は、太古から存在する「王様業」です 。かつての王様が土地を支配し、民から税を取ることで富を築いたように、現代の財閥や金融機関も最終的には土地と不動産を資産の基盤としています 。

不動産投資はすべての投資の最終的なゴールにあると私は考えていますが、通常、大金が必要なため、一般の方には手の届かない領域でした 。これが、不動産業が長らく「王様業」であり続けた理由です。

しかし、空き家・古家再生投資は、この「王様業」への入口を、一般の方に開きました 。

• 少額からスタートできる: 「少し高い車1台分くらい」の低額から投資を始められます 。

• 経験の蓄積: いざ高額な区分マンションや一棟物件に挑戦する際に、知識と経験がないと業者任せになりがちです。空き家・古家投資で小さく経験を積むことが、将来的な失敗を防ぐノウハウの蓄積になります 。

• 経営感覚の養成: 投資を始めると、貸借対照表（B/S）を意識するようになり、経営の「人・モノ・カネ・情報」のすべてを経験し、視野が広がります。これは、単なる副業ではなく「経営」を学ぶ強力なツールです 。

経営規模の寡占化が進まない不動産業界の特殊性

ほとんどの儲かるビジネスは、少数の大企業が市場を支配する**「寡占化」**が進みます 。しかし、不動産業界は古くから存在するにもかかわらず、大手企業が圧倒的なシェアを占めていません 。

その理由は、不動産の特性にあります:

• 複雑な多様性: 仲介、開発、賃貸管理、リノベーションなど多岐にわたる専門性があり、一企業が独占するのは困難です 。

• 地域性: 物件の専門知識やネットワークが、特定の地域に強く依存します 。

• 物件の個別性: 物件ごとに状態や特性が異なるため、定石の戦略が難しく、個別対応が必要になります 。

• 地方と都市のギャップ: 需要構造や物件特性が大きく異なり、全国規模での独占が困難です 。

この特殊性こそが、個人や零細企業が参入できるチャンスを生み出しています 。アパマン投資のように大規模な資金が必要な領域と異なり、戸建て賃貸の市場は、個人の創意工夫とノウハウが生きる世界なのです。

突発的な危機でも生活を救う「家賃収入」の安定性

投資において、株やFXはゼロサムゲームであり、プロでも失敗するハイリスクな世界です 。しかし、不動産投資、特に家賃収入（インカムゲイン）は、不況時や予期せぬ危機に強い安定性を持っています 。

私が経営する町工場もコロナ禍で大きな影響を受けましたが、空き家・古家投資による安定した家賃収入があったおかげで、会社を安定的に回すことができました 。

• 心の安定: 全古協の会員アンケートでは、約半数の人がコロナ禍でも家賃収入のおかげで「助かった」と回答しています 。たとえ数万円の収入でも、その精神的な安定は、会社や上司に縛られず、冷静な経営判断や転職の勇気を与えてくれます 。

• 起業・独立のリスクヘッジ: 家賃収入は、起業・独立のリスクヘッジにもなります 。実際に会員の4割弱が、家賃収入があることで起業・独立を積極的に検討できています 。

このように、空き家・古家投資は、単に資産を増やすだけでなく、あなたの人生における選択肢と自由度を高めるための、最も低リスクで確実な手段なのです。

 空き家・古家再生投資で「高収益」を実現する利回りのカラクリ

戸建て賃貸の魅力は低リスクであることだけではありません。空き家・古家再生投資は、一般の不動産投資ではなかなか達成できない高水準の利回りを叩き出すことが可能です。

利回り12%～15%は当たり前。高利回りの実現を可能にする構造

全古協の実績データ（2022年）を見てください 。全国平均で以下の数字を達成しています。

• 平均購入額: 318万円

• 平均工事額（リフォーム代）: 279万円

• 平均想定家賃: 6万4,000円

• 平均確定利回り: 約14%

アパマン投資で利回り10%を超える物件を探すのが難しくなっている中で、空き家・古家投資は平均で14%という高い水準を実現しています 。中には20%近くの利回りを確保している会員もいます 。

なぜ、こんな高利回りが実現できるのか？

それは、物件購入価格が極端に安いためです。不動産投資における利回りは、年間家賃収入を「（物件購入価格＋リフォーム費用）」で割って算出します 。この分母である「物件購入価格」をいかに抑えるかが、高利回りの鍵になります。

空き家・古家は、その老朽化や立地の条件から、市場では「価値がない」と見なされているため、格安で購入できるのです。

都市部と地方で異なる「土地値と家賃」のギャップを狙う

高利回りを狙ううえで、特に重要なのが地方の物件です。

都市部と地方では、「土地の価格（土地値）」と「家賃」の下がり方に決定的なギャップがあります 。

• 土地値: 都心部から離れると急激に落ちます（3分の1や5分の1になることも） 。

• 家賃: 都心部から離れても緩やかにしか落ちません（2〜3割減程度） 。

つまり、土地値が安く、家賃が下がらない地域こそ、空き家・古家再生投資の絶好のターゲットとなるわけです 。

例えば、全古協の実績では、関東首都圏の平均確定利回りが13.0%であるのに対し、岐阜県大垣市周辺では15.6%と、地方のほうが利回りが高くなっています 。地方都市だからといって家賃が低くなるとは限らないのです 。

再建築不可・テラスハウスなど「リスクを収益で補う」考え方

空き家・古家の中には、「再建築不可」や「借地権付き」といった、一般の不動産業者が避ける「条件の悪い物件」があります 。

私たちは、こうした「リスク」を嫌うのではなく、「リスクを収益で補う」という考え方をします。

• 物件の購入基準: 駅から遠い、急な坂道がある、再建築不可などの条件が悪い物件は、その分リスクとして利回りの目標値を1〜2%高く設定します 。

• 超高利回りの事例: 再建築不可の物件を民泊転用することで、利回り25%を実現し、2年後に高値で売却できた事例もあります 。

• 借地投資の裏技: 土地は別人が所有し、建物だけを買う「借地」物件は、資産価値が低いため普通は敬遠されますが、その分安く購入でき、利回り20%以上が目安となります 。

物件購入価格をいかに抑え、そのリスクを高い利回り（キャッシュフロー）でカバーするか。これこそが、私たちが実践する「リスクを極限まで抑えた高収益」の核となる考え方です 。

利回り25%超えも！お宝物件を見つけるための「スピード」と「逆算式」

高利回りの物件、いわゆる「お宝物件」を見つけるために必要なのは、「スピード」と「計算式」です 。

私たち全古協では、物件の購入価格を売主の提示額から決めるのではなく、家賃から逆算するという独自の計算式を用います 。

（相場家賃 × 12ヶ月 ÷ 希望利回り） – リフォーム費用 = 購入希望額

この式には、売主の「販売価格」という概念は含まれていません 。この「逆算式」を使うことで、その物件が持つ本来の収益性から、いくらまでなら購入しても儲かるかという適正価格が瞬時にわかります 。

例えば、前本さんというサラリーマン大家は、この逆算式を使い、販売価格250万円のテラスを220万円で指値交渉し、14%の利回りを確保して購入しました。彼はこのスピードと確信を持って、1年半で7軒の物件を所有しています 。

物件を即決するためには、事前の家賃相場調査と工事費用の概算が必要です。私たち全古協の物件見学ツアーでは、この「逆算式」の実践と、再生士による10〜15分で完了する工事額算出を徹底的に訓練します 。

アパマン投資にはない！戸建て賃貸特有の「経営メリット」3選

空き家・古家再生投資は、単に利回りが高いだけでなく、アパートやマンション（アパマン）投資にはない構造的な経営メリットがあります。

リスク管理: 共用部分なし！大規模修繕費用のリスクが極限まで低い

アパートやマンションは共用部分（エントランス、階段、エレベーター、屋根など）の維持管理が必要であり、これが大きなコスト負担となります 。

• アパマン: 定期的な大規模修繕工事が必要で、数十万円から数百万円の費用がかかることがあります 。

• 戸建て賃貸: 共用部分がないため、これらの大規模修繕の費用リスクがありません 。管理の大部分を入居者が「自分の家」のように扱うため、手間もかかりにくいというメリットもあります 。

また、管理の手間も少なく、少額の修繕であれば入居者が自主的に行うケースもあり、物件管理がしやすいのも戸建ての大きな特徴です 。

客付けの強さ: 競合が少なく、ファミリー層やペット飼育層に圧倒的な需要

戸建ての賃貸物件は、アパート・マンションに比べて極端に数が少ないため、希少価値が高いのが現状です 。

• ファミリー層: 小さい子どもがいる家庭は、騒音を気にせず子育てができる戸建てを強く望んでいます 。

• ペット飼育層: 日本の賃貸市場はペットOKの物件が少ないため、ペット可の戸建ては圧倒的な競争力となります 。実際、家賃を5,000円アップしても、ペット可にしたことで入居が即決した事例もあります 。

• 広い空間と自由度: アパート・マンションよりも収納や部屋数が多く、テレワーク用の部屋など自由な使い方ができる点も、入居者にとって大きな魅力です 。

法人活用: 社員寮や外国人住居としての法人ニーズが高収益を生む

戸建て賃貸は、法人による借り上げという特殊なニーズにも強く、高収益につながります 。

• 外国人住居: 法人による借り上げは、家賃滞納リスクが少なくなるという大家にとって大きなメリットがあります 。また、法人の事業所や従業員の住居に近い場所を選ぶため、駅近ではない地方の物件でも購入チャンスが広がります 。

• 社宅・社員寮: 土地の広い地方物件で駐車場を確保することで、社員寮としてのニーズが高まり、家賃アップにつながった事例が多数あります 。

• 事務所・アトリエ: 住居としてだけでなく、事務所やアトリエとして使いたいという個人事業主からのニーズもあります。この場合、家賃を上乗せする交渉も可能です 。

差別化の自由: 内装・外観リフォームで個性が出しやすく、家賃アップを狙いやすい

戸建て賃貸は、アパマンに比べて自由なリフォームによる差別化がしやすいのも大きなメリットです 。

• 和のテイストを活かす: 古家ならではの和室をあえて洋室化せず、モダンな雰囲気や古民家の趣を残すデザインにすることで、希少価値を生み出します 。

• 視覚的インパクト: 壁に絵画やイラストを描いたり、照明や小物で演出するステージングは、インターネットでの物件探しの際に強い印象を与え、内見や成約率を高めます 。

• 忍者屋敷の事例: 京都市内の空き家を、観光客向けに忍者屋敷に再生し、簡易宿泊所として高収益を得た事例は、リフォームの自由度を示す好例です 。

 「高収益」を確実にするためのコストを抑えた実践リフォーム術

空き家・古家再生投資で高利回り（高収益）を実現するためには、物件価格を抑えることと同時に、リフォーム費用を徹底的にコントロールすることが不可欠です 。

リフォーム費用は「人件費」が最大の敵！多能工の活用と工夫

リフォーム費用のうち、最もコストがかさむのは「材料費」ではなく「人件費」です 。

建設業界は、大工、配管工、左官屋、電気屋など、細分化された専門職人によって成り立っています 。小さな工事でも多くの職人が関わるため、その分の人件費が積み上がります 。

ここで重要になるのが「多能工（たのうこう）」の活用です。

• 多能工のメリット: 一人の職人さんが複数の工事（塗装、クロス張り、大工仕事など）をこなせる場合、工事費用を3分の1にまで削減できる可能性があります 。

• 職人教育: 私が設立した株式会社カラーズバリューでは、職人に内装現場の勉強をさせ、多能工を育成することで、コスト削減を実現しています 。

賃貸相場から逆算する「やらないリフォーム」の見極め方

リフォームで失敗する最大の原因は、オーナーの「目線」が高くなりすぎることです 。

• オーナー目線: 「私が住むならこれくらいにしたい」「すべて完璧にリフォームしたい」という考えは、結果的に利回りが出ない「ボランティア物件」を生み出します 。

• 入居者目線: 賃貸物件を探す人は、あなたの考えるハイグレードな質ではなく、自分の収入に見合った家賃の物件を探しています 。

• 逆算の徹底: 家賃相場から逆算して、予算に見合う工事だけを行うことが鉄則です 。例えば、5万円の家賃相場なら、その予算内で競合物件に勝てるだけの工事に絞り込みます 。

必ずリフォームすべき最低限の箇所は、「電気、畳、壁、浴槽、床」など、入居者の生活インフラに関わる部分です 。それ以外は、「入居者が希望家賃で決まるかどうか」を基準に判断し、余分な工事はしないことがコスト削減の鍵です 。

地方物件で効果絶大！「駐車場確保」と「LDK化」の費用対効果

地方物件ならではの広さを活かしたリフォームは、費用対効果が高い戦略です 。

1. 駐車場確保: 地方都市では車が必須であり、駐車場は大きな武器になります 。

   • 庭をつぶす: 庭や広い敷地があれば、そこを駐車場スペースに変更することで、家賃アップにつながります 。入居者との交渉で、入居者が庭を整備して駐車場にしてくれた事例もあります 。

   • 車庫の改装: 天井の低い車庫を解体・修繕することで、ワンボックスカーでも駐車可能にし、入居が決まった事例もあります 。

2. LDK化: 古家は台所と居間が仕切られていることが多いため、壁を取り払ってLDK化することで、現代のファミリー層が求める開放感のあるリビングをつくり、部屋力をアップさせます 。

危険なDIYは卒業！古家再生士に頼むべき理由と業者を見極めるポイント

リフォーム費用を抑えるためにDIYを検討する人もいますが、初心者のDIYは「高くつく」リスクが非常に高いです 。

• DIYの失敗例: 水道管からの水漏れ、クロスのボコボコ、異臭、カビの繁殖など、プロの介入が必要となり、結果的に割高になるケースがほとんどです 。入居者からのクレーム、最悪の場合は事故や退去につながるリスクもあります 。

• プロに任せる安心感: 質の維持とスピードを考えると、プロに任せたほうが効率的です 。入居者が決まらない期間が1ヶ月延びるだけで、家賃1ヶ月分のチャンスロスが発生するからです 。

そこで、私たち全古協が認定する古家再生士（再生士）が重要になります 。再生士とは、大家業、賃貸不動産業、工事業の3つのノウハウを兼ね備えた、空き家・古家再生の専門家集団です 。

優良な業者（再生士）を見極めるポイントは、「その地域の家賃相場」を即座に答えられるかどうかです 。家賃相場を知らなければ、収益に合わせた「やらないリフォーム」の判断ができないからです 。

地方の空き家・古家投資に潜む「5つの誤解」と実際のチャンス

多くの投資家が都市部での成功事例に目を奪われがちですが、これからは地方の空き家・古家投資に大きなチャンスがあります 。

しかし、地方投資には、経験の少ない投資家が抱きがちな**「5つの誤解」**があります 。

誤解1: 「入居者が決まりにくい」→戸建て賃貸の希少性が鍵

多くの人が、人口減少や空き家率の高さから「地方は入居が決まりにくい」というイメージを持っています 。

• 戸建て賃貸のデータ不足: 賃貸データの大半はアパート・マンションのものであり、戸建て賃貸は数が少ないため、統計にすらなりません 。

• 地方の成功事例: 福島県会津市で戸建て賃貸が1軒もない地域に空き家を再生したところ、すぐに想定以上の賃料で入居が決まった事例があります 。

• 需要と供給のバランス: 重要なのは人口の多さではなく、「需要と供給のバランス」です。競合が少ない地方のほうが、家賃が下がりづらく、安定した賃貸経営ができるのです 。

誤解2: 「不動産価値を維持できない」→路線価以下で購入する安心感

都市部と比較して「地方の不動産価値は維持できない」という不安を持つ方もいます 。

• 価格の安定性: 地方物件は、路線価（国税庁が決めた土地の価格）以下で買える物件が多く、中にはリフォーム代を含めても路線価以下になるものもあります 。これは、これ以上資産価値が落ちないことを意味します。

• 土地の広さ: 建物が古くても、地方の物件は土地が広いため、土地の価値が値下がりしにくいというメリットもあります 。

誤解3: 「物件の管理がしにくい」→管理会社への委託と戸建て特有のメリット

遠方のため管理の難しさを懸念する意見もありますが、これは地元管理会社に委託することで解決します 。

• 共用部がない: 戸建ては共用部分がないため、アパマンよりも管理会社にとって管理しやすい物件です 。

• 自己管理: 知識と経験を積めば、アパマンよりも管理の手間が少ない戸建ては自主管理もしやすい事業です 。

• 移動の効率化: 全古協では、最短3回の訪問で物件購入が完了するシステム化を構築しており、余計な交通宿泊費のコストを総額で見て抑えることができます 。

コロナ禍、外国人需要…人の流れの変化が地方の可能性を広げる

働き方やライフスタイルの変化が、地方の空き家・古家投資に追い風となっています。

• テレワークと移住: コロナ禍以降、テレワークの普及や企業の地方移転により、地方への移住者や転入者が増加しています 。安価な家賃で広い戸建てに住みたいというニーズが高まっています 。

• 外国人居住: 日本に居住する外国人数は過去最高を更新しており、今後も増加の一途をたどります 。戸建ては共用部分がなくトラブルが少ないため、外国人や法人による借り上げニーズが非常に高いです 。

• 地方再生の動き: 大手企業や行政も、古民家カフェや移住体験住宅など、地方の空き家を宿泊・交流施設として活用する取り組みを始めています 。こうした動きが本格化する前に投資を始めれば、先行者利益を得られるチャンスがあります 。

まとめ

戸建て賃貸、特に空き家・古家再生投資は、単なる高利回りな投資ではなく、アパマン投資のリスクを回避しながら、あなたの人生の自由度を高めるための最強のツールです。

低リスク・高収益の理由（アパマンとの比較）

社会的使命と「4方よし」の理念

私たちが提唱するこのビジネスモデルは、単なる金儲けではありません。空き家を再生し、地域社会に貢献しながら収益を上げる「4方よし」の理念に基づいています 。

1. 大家（投資家）よし: 低予算で安定収益

2. 入居者よし: 手頃な家賃で良質な住環境

3. 工務店（古家再生士）よし: 安定した仕事と誇りの創出

4. 地域よし: 空き家問題解決と地域活性化

不安に立ち止まっている暇はありません。「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」という「知行合一」の精神 。まずは一歩、「行動」を起こすことが、あなたの未来を変える鍵となります。

成功への次のステップ：古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座

この記事で解説した、高利回りを確実にするための「家賃からの逆算式」や「コストを抑えるリフォーム術」、そして「リスクを収益で補う目利き力」は、すべて私たち全古協が体系化したノウハウの一部です。

このノウハウを体系的に学び、実践の場で活かしたい方は、ぜひ古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座をご検討ください。

累計2,467棟の再生実績を持つ私たちのコミュニティで、机上の空論ではない、誰でも再現できる空き家・古家再生投資のノウハウを一緒に学びましょう。

あなたの参加を、心よりお待ちしております。