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不動産投資に興味を持ったきっかけは？？
会社員として勤めていた20代。漠然とした生活に経済的な不安を感じました。そんな時期に、「会社に依存しない生活を送りたい」・「副収入で他に得れる方法はないか」と、考えるようになりました。
それで、株やＦＸも検討しましたが今ひとつしっくりきません。出来るならば「本業をしながら安定的な収入を得る」ことと、「自分自信がリスク制御出来る」この2つの条件はブレずに守りたかった。そこで思いついたのが「不動産投資」でした。
投資金額の「不安」を解消する為に決めた事。不動産投資の方向性。〜戸建ての不動産投資を始めた理由〜
不動産投資は始めに大きなお金が動きます。だから絶対に失敗は許されません。そこで巷に出ている不動産関連の書籍を片端から読み漁ったり、不動産投資のセミナーに通ったり、不動産関連のブログは毎日熟読ししている内に、不動産の表面的な知識を蓄える事が出来ました。不動産投資と一言でいっても様々な手法があり、勉強すればする程果たしてどの方法が自分に向いているのかわかりません。そこで、「自分ならこれが出来る条件を絞り出そう」と考えました。それで出た答えがこの3つです。
- 比較的少額から始められる不動産投資。
- 入居期間が他の種別の物件よりも比較的長い。安定している。本業への影響も小さい。
- 他の種別の物件よりも供給が少なく、競争力がありそう。
これらの理由から戸建の不動産投資をしようと決めました。
戸建ての物件をどのように探されましたか？
まずは、ネットで不動産サイトの検索をしました。不動産の最新情報を入手する為に各サイトのアカウントをとりました。すると新着物件が毎日送られてきます。気になる物件は、資料を問合せて週末にまとめて内覧の繰り返しをしていました。
ある休日です。いつものように新着物件を確認していると、「阪急沿線の主要な駅から徒歩７分のところにあるテラス4戸」の物件が売りに出していました。「これだ！！」と、立ち上がり早速元付け業者に問合せて、すぐに内覧に向かいました。
実際の物件はどのような印象でしたか？
内覧に行ったこちらのテラスは、4戸中3戸が賃貸中。立地は比較的に良い。築年数は約４０年、実際には１年近く買い手が付かない物件で、売主さんは相当困っていました。
この空き室はトレイは「和式」。シャワーなしの浴室なので、水回りを含む内装費がそれなりにかかると予測しました。売主さんに指値を入れて、その日の内に買付を入れて証明書を提出しました。翌日には某不動産サイトにも登場し、その日のアクセスランキングは１位の物件。中には私より高い買付も入っていたようですが、買付順位は私が一番手。指値から多少押し戻されましたが、売値から２６％オフの金額で合意が取れました。こちらの物件を、即決した私の判断は間違っていなかった選択でした。
投資資金はどのように用意されましたか？
手持ちの現金はなく、融資特約付き条件で提示しました。
融資は日本政策金融公庫に相談。以前購入していた区分マンションを担保にし、足りない分は自己資金を注入することになりました。
審査結果が出るのには約１カ月。
売主さんからは「融資が確実になった状態で契約を結びたい」と言われ、また下位の買付順位の方が買値を上げてくることもあり、「物件が他の人に取られてしまうのではないか」と、落ち着かない日々が続きました。
正直な気持ち。毎日が「本当にこの物件を購入していいのだろうかという不安」との闘いです。
程なくして、融資審査が通ったとの連絡を受けたので早速契約の手続きを進めました。当初契約上では瑕疵担保が設定されていました。私は古い物件なので、当然「瑕疵担保免責」なものだと考えていたので「ラッキー」と思っていました。
しかし、契約直前になって業者から突然の「瑕疵担保免責」にして欲しいとの相談。私的に、元々ないものと思っていた項目ですが、買主にとってはマイナスの契約事項変更です。その分を「価格に反映させて欲しい」と、交渉した結果、更に５０万円値引いた上で契約を結ぶことができました。
今回の物件を上手に購入できた理由を分析（３つのポイント）
- 物件が売りに出てからの購入の決断と行動が早かった。
- 元付業者にアプローチし価格交渉がスムーズに進んだ。
- 元付業者が買付順位を尊重してくれた。
この3つが挙げられます。
購入後の物件は、築古物件専門の管理会社に管理を委託しました。
空室の一室はセルフリフォームに挑戦し、賃貸募集してから４ヵ月後に新しい入居者が見つかり晴れて満室となりました。
家主業の運営中では、保証会社に入っていない入居者の家賃滞納トラブルを始めいくつかトラブルがありほんとに大変でした。それらの問題は、専門の管理会社だけに見事に問題は解決。他にも不動産のセミナーを通じて知り合った大家仲間や、築古不動産投資をしている先輩方から知恵を借りることで、トラブルは解決できました。
これから古家不動産投資を始める方へのメッセージ
決して不動産を購入することが目的になってはいけません。
不動産投資はあくまで手段の一つです。何のために不動産投資をするのかを今一度考えて下さい。決して不動産を購入することが目的になってはいけません。
不動産投資は「何故始めるか」の目的が一番大切です。また不動産投資を事業としての不動産賃貸業として真摯に取り組む姿勢を持って下さい。そして常に不動産に関する勉強を怠らず、行動し続ければ自ずと結果が出ます。最初の一歩を踏み出すには勇気が必要です。日々勉強、勇気を持って行動を続けていることが、その一歩を後押ししてくれるに違いありません。
不動産投資の目的を明確にして自分を信じることが大切です。
