目次
1. 投資を始める前のＣさんの心境。
現在、サラリーマン勤務をしているＣさんが投資を始めたのは、4年前の夏の頃だった。
Ｃさんの仕事は詳しく紹介しないが、 一言で言うとお堅い仕事だ。業務での挑戦的な意欲は好意的ではなく、状況や環境の変化を望まない社風である。ルールに縛られ、決められた仕事だけに集中する 。会社は口にしないが、「道が逸れなければそれでいい」そのような無言の指示を受けている毎日が辛かった。そんな会社にＣさんは嫌気をさしていた。
「このままで本当にいいのだろうか・・」、煮えきらないストレスが続く。そんな時、Ｃさんの奥さんが趣味でしている投資が目についた。 「投資か・・」。Ｃさんはこの時、投資への関心は薄かった。しかしもう一度考える。「自宅でも出来るし試しに一度やってみようか」と、 思い直したのがきっかけで投資を始めることに。まずは株やＦＸや投資信託を少額から試してみることにした。
2. 不動産投資との出会い。何故、不動産投資に魅力を感じたのか？
株やＦＸで実践的に投資を学びながら、その類の教材本もたくさん読んだ。色々ある投資話の中で、Ｃさんが注目したのが不動産投資だった。
不動産投資と株やＦＸとの違いは実物資産があるか、ないか。つまり不動産投資には「土地」がある。失敗したとしても土地がある限り０にはならない。最悪、建物に価値がなくとも土地を売ればお金になる。大きな市場の変動にもゆっくりとしか動かない。一日にパソコン画面に張り付く苦労もない。何より「出口」がしっかりしているところが最大の魅力に思えた。不動産投資に奮起したＣさんが、本格的に不動産投資の勉強活動に出たのは20○○年の冬の頃だった。
3. 不動産業者が開催する投資の勉強会で感じた違和感。
不動産投資の勉強と言っても何から始めたら良いのかわからない。わからないと言っていても始まらない。迷った挙句、ある不動産業者が主催している無料の不動産投資セミナーに参加することを決めた。
期待に胸を弾ませながら参加した無料の不動産投資セミナーは、1ルームやアパート物件の投資が主な内容だった。初心者の心構えでいたＣさんにとって、不動産投資の話はとても新鮮だった。初めて耳にする儲け話に胸の高鳴りを抑え切れず、思わず「買います！」と、身を乗り出しそうにもなった。
しかし、その思いが踏み止まるのも早かった。講師の話の裏には何かあると違和感をもった。それは、講師が唱える成功法則の数字の真意を探れば矛盾だらけと疑える。業者は「とりあえず物件を買わせて管理費をとりたい」。その意図がはっきり伺えた。 気持ちが晴れないＣさんはセミナー講師を通して主催の業者を紹介してもらった。ほんの一瞬でも「買おう」と、その気になったＣさんは縦横無尽に業者に問い詰めた。だが、結果的にその業者とは連絡が取り付けなくなった・・・
4. 初めて区分マンション1室の購入を決意！
「質の悪いセミナーではダメだ」。無料のセミナーはどうも集客が目的に見えすぎて信用が出来ない。どうせならお金を出して学ぶ有料セミナーの方が効果はあるかも。セミナーの内容・講師・参加者、全てにおいて無料セミナーとは違い質が良いはず。Ｃさんは有料の不動産投資セミナーを受けることに決めた。
有料の不動産セミナーに参加する人達の信頼性は非常に高い。以前の業者とはレベルが違う。それは参加者全員が現役の大家ばかりで話に信憑性がある。Ｃさんはセミナー後の懇親会やコミュニティーにも積極的に参加をするようにした。
その中でまたまた古家不動産投資をしている人がいた。その人の古家不動産投資の話はとても魅力的だ。何より以前の業者のような矛盾はまったく感じない。
古家不動産投資に興味を持ったＣさんは自分で古家物件を探したり、懇意になった業者から築40年のボロ物件なども、紹介してもらえるようになった。（その時に一度、協議会認定施工業者のカラーズバリューの物件を内覧したこともある）。
自分で行動していると出会う人達も変わってくる。業者に不信感を持っていたＣさんだが、胸の内を本気で打ち明けられるパートナーにも出会えた。それは区分マンションの仲介不動産業者の担当者だ。その担当者と東大阪にある古家物件を内覧している時に言われた言葉が印象的で今でも忘れない。「Ｃさん、古家投資の魅力はわかるけど、素人がいきなり一人で始めるのは無理だ」。 Ｃさんにはリフォームも客付けも物件の管理も全てノウハウはない。協力してくれる業者もいなければ仲間もいない。
その担当者からは「古家物件のフォローはするけども専門ではない・・」と、言われた言葉は、どこか心細かった。不動産投資を始めるならその業者の専門分野である区分マンションを購入する方が長期的にみて安心だ。何よりその担当との信頼関係を大切にしたい。 紹介を受けた物件は価格としては相当きついが、利回りは12％のオーナーチェンジの物件で条件も悪くない。Ｃさんは区分マンションを購入することを決意した。
ちなみにこの区分マンションはフルローンで購入した。振り返れば反省しかない。あの時は勢いより「なんとかなるだろう」と安易な考えだった。それだけやっていける自信はあったが、失敗やリスクなんて深く考えてはいない。逆を言えば、失敗やリスクを深く考えていたら前へ進めない・・・何が正解かはわからないが「まずはやってみる」決心が一番大切である。「今は本気でそう思える」と語るＣさんは、昔を懐かしみながら大きく笑った。
5. 1室の退去から感じた不動産仲介業者とのギャップ。「このままではいけない」
Ｃさんは立て続きに区分マンションを購入した。
・ 20○○年 区分マンション オーナーチェンジ
・ 20○○年 区分マンション オーナーチェンジ
・ 20○○年 区分マンション オーナーチェンジ
居住者の入退去はありながらも大きなトラブルや問題に見舞われることはなく、不動産の大家としては順風満帆な日々を過ごしていた。
20○○年の春、Ｃさんが保有する区分マンションの1室が退去することになった。比較的に綺麗に使ってくれていたのが幸いだったが、入居から3年経っている部屋の壁紙では、次の入居者が付くとは思えず壁紙の張替えを決めた。
この時は奥さんが率先してリフォームの考案にでた。ほんとは不動産投資を好まない奥さんだったが、昔からインテリアが趣味の奥さんは楽しそうに壁紙を選んでいた。Ｃさんはその姿に息を呑んだ。しかし、事件は起きた・・・
壁紙はアクセントクロスを張っており、専属の業者には「同じモノと交換して欲しい」とＣさんは依頼をかけた。すると、色（青）がまったく違う色（緑）になっていた。しかも、全ての工事が終わってから「これでいいでしょ」と、何も悪びれた様子がない。その時にＣさんは初めて気づいた。業者とは不動産に対する考え方にギャップがあることを。 業者的には「お客さんがつけばそれでＯＫでしょう。素人のデザインやこだわりでは客付けは出来ない」と主張。しかし、その程度の主張はＣさんも重々承知の上だ。ただ、大家であるＣさんにまったく相談もなく工事を進めた事実は否めない。しかも、今回は奥さんがあれだけ楽しんで決めたアクセントクロス・・・
結果的にこの物件は工事の途中で入居者が付いた。しかし、Ｃさんの中では「結果良ければそれでよし」ではない。結局全てを業者任せにしていた自分が悪いと猛烈に反省。大家としてあまりにも無知で無力な自分が恥ずかしくなった。 それからＣさんは現在所有している不動産投資物件の収支を全て見直した。すると諸経費の返済に追われていて、実際に儲けていない実態も知った。「これじゃダメだ・・」。 もっと視野を広げなければならない。自分がもっと変わらなければならない。それから改めて不動産投資の教材本に目を通し、以前に通っていたようなセミナーにも参加をした。
6. 古家不動産投資と新たに再開。やっぱり古家投資が1番だった！
あるセミナーに参加した時に運命的な再会があった。そのセミナーで配られていた全国賃貸新聞に、「全国古家再生推進協議会（以下、全古協）が古家再生投資プランナー（以下、プランナー）オンライン講座を開始」と案内があった。「これは！！」Ｃさんの目に止まった。この全古協は昔に内覧をしたカラーズバリューと繋がりがある。だから、怪しくない協会であることはすぐにわかった。
詳しく読んでみると、全古協が推薦するプランナーはまさにＣさんがやりたい古家不動産投資そのもの。昔の苦い思い出。Ｃさんが断念した理由の「一人ではできない」・「業者を知らない」・「客付けのノウハウがない」などを、全古協では無知の素人にでも手堅くサポートしてくれる。Ｃさんは全古協との出会いを偶然ではないと信じた。
2015年6月にＣさんは初めて全古協の古家投資説明会に参加をした。全古協が推薦する古家不動産投資は実にリアルだ。
以前に参加した「ボロ物件投資セミナー」は、確かに魅力はあったが現実味がない。物件を50万以下で購入してリフォーム代に200万～300万かける。 「50万以下の物件って・・・」Ｃさんは不信感を抱いていた。 全古協の話では、まずは家賃を想定し物件費とリフォーム費を算出する。家賃や利回りの条件が悪ければ物件は購入しない。必ず入居者が付くことを前提に物件を選定しなければいけない。Ｃさんは「おっしゃるとおり！」と心で頷いた。
全古協の実績が何より信頼できる。250件の古家を収益物件に変えてきた実績。さらにそれら古家物件の利回りは平均15％。Ｃさんはいつの間にか釘付けになっていた。 全古協の専門委員の方にも指導を受けた。今までＣさんの投資に対する考え方やお金に対する考え方。正しいと思って行動していたことが、思い込みであったことなど。 気分を悪くすることは一度もなかった。むしろ、Ｃさんが求めていたものがここには全部あると改めて実感した。全古協のセミナー後には早速、古家再生投資プランナーに申し込みもした。
7. Ｃさんは語る。行動が変わってから世界が変わった。
Ｃさんはどちらかと言うと消極的な性格である。だから、今までは全てを業者任せにしていて他の仲間は誰もいない。自分一人で不動産投資をしていることが1番の失敗要素ではないかと考え直した。
それからは、何の恥じらいもなく「わからないことはなんでも聞く」と、心に決めて行動するようにした。 全古協の神戸担当の相談員の方ともコンタクトをとり古家物件を案内してもらったり、セミナーに参加をしていた仲間とも親しい関係になれた。
昔のＣさんは「自分なんかが・・」と消極的で、他人と一線を引いていたが今は違う。「自分はこうしたい」と意思をしっかり伝えることで、回りは必ず反応を返してくれる。 Ｃさんは気づいた。「自分が変わらなければ何も変わらない」。 そう思えるようになってからは「何事も前向きに考えるような性格になってきた」と、語るＣさんの顔は自信に満ちていた。
8. これから不動産投資を始める方へメッセージ
「私はサラリーマンだからかも知れませんが、自分の裁量で物事を決められるのはすごく楽しいです。失敗するのも成功するのも自分次第。ある意味自分で事業を起こす感覚と似ていると思います。 まずは一歩踏み出す勇気を持って下さい。
私も一歩の行動から全古協さんと出会い、不動産投資に希望を持つことが出来ました。特に全古協さんには失敗やリスクを回避する仲間と知恵がそろっています。私が以前に古家不動産投資を始めようと思った時は、このような環境はありませんでした。
失敗しない秘訣は仲間を信頼すること。そして、ご自身が勇気を持って一歩踏み出すことです。」
