初めまして！古家再生投資プランナー®の赤司です。

現在、関西圏に4戸所有しています。古家再生投資プランナー®歴は8年目。

これまで色々な空き家・古家物件見学ツアーに参加し多くの古家再生投資プランナー®や古家再生士Ⓡの方と接してきた私が、各務原・犬山近郊エリアの 空き家・古家物件見学ツアーについてナビゲートいたします。

ツアーの雰囲気を始め、物件の見方や考え方など、私がこれまで教わっていたことなども書かれているのでこれから物件を買われる方や物件ツアーの楽しみ方を知りたい方は、ぜひ、参考にしてご自身の大家業に役立てください！

各務原市エリアの空き家・古家物件見学ツアーのポテンシャル

岐阜県第３位の人口、各務原市。 そもそも「何て読むの？」という方もいらっしゃると思います。

「かかみがはら」が正式名称ですが地元の方は「かがみはら」と呼ばれています。 そんな馴染みのない各務原市ですが 実は岐阜市、大垣市次ぐ人口第３位の都市で 大阪では北区、神戸では灘区 東京では武蔵野市よりも人口が多い市なのです。 そう思うと・・・結構賃貸需要もあるのでは？ と、古家再生投資プランナー®の皆さんなら少し前のめりになりますよね。

”ホームメイトより引用”
【ホームメイト】岐阜県の人口一覧 (homemate.co.jp)

地理的には岐阜と名古屋の県境で木曽川を挟むようにして並んでいます。

これも例えるなら東京で言う荒川を挟んで川口市。大阪で言う淀川挟んで尼崎市。古家再生投資プランナー®ならもう目つきが変わっているのが想像できます。

通勤面でも岐阜市から電車で30分。名古屋駅からも1時間で到着するとても利便性のよい場所です。
ちなみにツアー集合場所は名古屋駅から乗り換え無しで30分で着くのでとても快適でした。

元々、各務原は江戸時代から宿場町として栄えており、そのなごりもあり、現在では愛知、岐阜のベッドタウンとしての位置づけです。

また幼児まで医療費無料と他の市からの転入にも力を入れています。

ホームズの「見える賃貸経営」での情報でも２LDK、3LDKなどの間取りを約50％の人が探されてるデータもあることからファミリー層の需要が求められてる事が裏付けされます。

”ホームズ見える賃貸経営から引用”
【ホームズ】岐阜県各務原市の不動産投資に役立つ！見える賃貸経営 (homes.co.jp)

後、日本の名立たる企業の工場が各務原市付近にはたくさん点在してます。

カルビー、東洋紡、敷島製パン、稲葉製作所、大鵬薬品、ロックペイントなどなど。そういった工場の影響もあって、外国人の方もたくさんいらっしゃいます。

昔は技能実習生という出稼ぎがメインでしたが、今は「身分に基づく在留資格」の人が増えています。

「身分に基づく在留資格」？？

聞きなれてない言葉ですよね。

簡単にいうと「日本人の配偶者等」「永住者の配偶者等」「永住者」「定住者」が該当します。
厚生労働省が発表している「外国人雇用状況」届出状況においても前年同月比10.5％増になっています。（令和3年10月末時点のデータ）コロナにおける入国禁止の状況においてこの状態ですので
本来であればもっと増えていたことが予想されます。

”厚生労働省より引用”
【1-1】「令和3年度公表資料」（本文） (mhlw.go.jp)

また、先日メールマガジンでも岐阜市と一宮近郊エリアでは『40軒中、外国人の入居者は7割～8割という状況で、しかも入居が決まるスピードも早い。』という情報もあったことから今後ターゲットとしても外国人入居は外せないエリアになります。

ちなみに法務省が発表する「在留外国人統計」は下記のようになります。

”法務局 在留外国人数より引用”
329826.pdf (gifu.lg.jp)

各務原市はブラジル人の割合が現時点では多いのでターゲットとなる人の文化や習慣を理解して
物件や入居条件に入れるてあげるとさらに物件の付加価値があがりますね

各務原市エリアの空き家・古家物件見学ツアーは戸建て 再建築可物件の宝庫

各務原市の物件はとにかく大きい戸建てが多い。今回は3件回ってきましたが、全て戸建て、再建築可。今まで色々なツアーに参加しましたが全て再建築可の物件で回れたのは初めて。多少利回りが低くても出口戦略が立てやすい物件が好きな古家再生投資プランナー®にはたまらないでしょうね。

気になってテラスや再建築不可の割合を古家再生士Ⓡの堀川さんに聞いてみると戸建て：テラスなら大体6：4の割合との事。再建築不可に関しては場所によるのでなんともという回答でしたが、移動中ホントどの家を見てもとにかく大きくて立派。サザエさんに出てくるような家がいっぱいありました。

ちなみに今回のツアーで1番盛り上がったのは平屋根物件。メリットは何と言っても屋根に登って周りを眺望できるプライスレス物件。もうこれは実質3階建てのようなもの。実際、以前の入居者も楽しまれたようで2階のベランダから脚立ががっちり固定されてました。

もちろん私も登らせていただきました。

いや～、気持ちがいい。

秋には山に紅葉も色づくそうで入居された方の幸福感は高まりそうですね。また、ベランダも広々としていて、人工芝を引けば子供やペットなどの遊び場にもなる。

皆さんもこんな素敵な物件、買いたくなりませんか？

ただ、残念ながら古家再生投資プランナー®のKさんが買い付けをいれられました。

買い付けしようと思った理由を聞いてみると「住まわれた人がとても楽しんでいただけそうと思ったから。」素晴らしい理由ですね。

私たちはあくまで不動産投資という大家業なのでついつい値段や利回りだけに目がいってしまいがちですが、入居者目線に立って物件を選定するのはとても重要です。

やはり住んでいただいてこそ家賃収入をいただけるので、住まわれる方のことを考える視点も忘れてはいけませんね。

買い付けが通る事を願っています。

後、2軒目の物件もツアーあるあるで盛り上がりました。ツアーの中では時々思いもよらない物に出会ったりします。今回、私が一番震えたのは「ブラウン管テレビ」チャンネルも「1、5、11，35，21・・・」どのチャネルも見たことがない(笑)

しかもめちゃくちゃ年代物なのに状態がすごくいい

コレって、もしかしたら高く売れるのでは？

もうそこからは「お宝探偵団」状態。

頭の中では「いち！じゅう！ひゃく！」のカウントが流れます。黒電話は当たり前、日立製の電話なんて初めて見た。

後、この人形分かりますか？ポロリですよ！！ポロリ！じゃじゃ丸、ピッコロ、ポ～ロリ～♪ですよ。

こういった妙なスイッチが入るのもツアーあるあるですね。

物件購入後にお宝品が高く買い取られた事もあり、過去には掘り出し物が60万になったという事例もあります。

それだけで利回りも上がったりするのである意味夢があります。

また、まじめな話をするとこれだけ古い物がキレイに残っているという事は、家自体も大切に使われてメンテナンスもされているという事が多いです。

もちろんボロボロな古家の方がコスパや交渉などで有利な面が多いですが、査定の目を養うという意味ではそういった以前住まわれてた人の背景にも目を配ると、物件の良し悪しを把握する材料にもなりますよ。

ちなみにこの物件は私は「ブルーインパルス物件」と命名しました。

各務原市は実は「航空機産業」として有名で市内に「航空自衛隊岐阜基地」があります。

飛行機となると出てくるのが「騒音問題」ただ、この騒音をどうとらえるか？

普通に騒音はNGとマイナスにとらえるだけではもったいないです。案内してもらった不動産業者に話を聞くと土日は基本飛びませんし、飛行時間や日時は決まっているので旅客機と比べると騒音対策はたてやすい。また、家の窓にも国からの補助金で防音対策がなされている。

こういった情報を元にターゲットを絞ると・・・

平日家にいるのが少ないので共働き夫婦もいいですが、やはり戦闘機大好きマニアなどあえてピンポイントで狙うのも1つの差別化です。

自衛隊基地から飛び交うブルーインパルスを自宅から見たり写真や映像で納めれるかも？

というのは大好きな人にはめちゃくちゃたまらないのではないだろうか？

逆にこういった場合は長く住んでもらえる可能性が高いので、多面的に見るのは大家業の幅も広がると個人的には感じます。

この物件は私の予算には合わなかったため今回見送りましたが、興味のある方は是非堀川さんまでお問い合わせください。

温情の人、古家再生士🄬 堀川さん

物件ツアーに置いて古家再生士Ⓡも存在は非常に重要です。古家再生士Ⓡよっても全くカラーが異なります。

古家再生士Ⓡ堀川さんを一言でいうなら「温情な人」です。

ツアー参加中もホント優しく、丁寧に教えてくださります。

修繕の方法や街の雰囲気をご自身の体験談など、どの話をしても温かみが伝わってきます。色で例えるなら「橙色」「街灯のような優しい色」

古家再生投資プランナー®の質問で分からないことがあっても「勉強不足でまだそこまで詳しくないんです」と、
素直にハッキリと対応されているのに私は誠実さを感じました。

気になって「何故、この各務原市を選ばれたんですか？」と、聞いたこところ「とにかく穏やかですごしやすい街なんです」とお答えくださりました。堀川さん自体は愛知県の春日井市に住んでらっしゃいますが、ご自身で物件を回られているうちに街がコンパクトにまとまっていてとても住みやすい街ということを実感されたそうです。

実際、私もツアー中に街を眺めていると常に人影があり特に子供が自転車で何度もすれ違うのを見て、街の雰囲気がとても良いと感じました。

また、主要幹線道路には私たちが普段見るチェーン店が軒並み揃っていました。もちろん古家再生投資プランナー®がベンチマークとするイオンもありました。

また、各務原市などに住まわれる人は、若い時は都心部で働きに出るものの渋滞や街の閉塞感にうんざりして、子供ができたり、落ち着いた年齢になると、各務原市などの落ち着きのある地元や郊外に移る人が多いそうです。

そういうお話を聞くと賃貸需要でファミリー層の検索需要が多かったり、各務原市が幼児まで医療費無料などの仕組みに取り組んでいるのも、理にかなっていることが想像できますね。

今はまだ各務原市での実績はないですが、堀川さんが他の古家再生士Ⓡにはいストロングポイントを聞いてみると「長年、電気工事の仕事に携わってきたので、照明を扱う部分においては他の古家再生士Ⓡにはない付加価値を出せると思います」という意気込みをいただきました。

早く完成物件を見たいですね。

都会の物件ツアーで少し疲れた方は、温情の人、堀川古家再生士Ⓡに癒されにきてください。

古家再生投資プランナー🄬 の繋がりこそ成功の近道

今回ツアーに参加されてたKさん。

まだ購入物件はなく、まさにこれからがスタート。お住まいが新潟ですが、新潟ではツアーもなく
自分の行きやすいところで各務原ツアーを選択。

正直、1件目を購入（または買い付け）するのが古家再生投資プランナー®において1番の壁だと私は思います。
実際、私も1件目を購入するのに半年から1年かかりました。

今回、Kさんはその壁を乗り越え買い付けを入れた訳ですが、帰り際に何故買い付けを入れた決め手を聞いたところ「自分が何となくイメージしていたことを同じ古家再生投資プランナー®である私が口に出して言っていたことによる安心感と分からなかったことや知りたい事を丁寧に教えてくださった古家再生士Ⓡの対応が不安を解消してくれ、それが買い付けを入れる背中を押してくれました。」と。

そう言っていただけると私としても嬉しい限りです。

ただ、私自身もそうやって周りの古家再生投資プランナー®さんや古家再生士Ⓡさんから背中を押されて進んできたので
私が口に出して言ってるのはこれまで教えていただいた皆さんの言葉なんです。

不動産投資は最終的には1人で決断しなければなりませんが仲間はとても重要です。

他のツアーに行ったことない方は色んなツアーにいってそれぞれのツアーの良さを感じることが古家再生投資を成功させる近道だと思います。

また最後にKさんは今回のツアー参加をきっかけに「各務原を攻めてみようと思います。ホント楽しかったです。」と、すごく笑顔で言ってくださいました。

確かにライバルが少ない内にエリア開拓するのはおススメです。

今度お会いした時には私の方が教わることが多そうですね。

賃貸は需要と供給で決まるので地方だから成功しないとかはありませんので穴場な内に各務原ツアーに参加して街の雰囲気を感じてみてください。

皆さんの古家再生投資が上手くいくよう共に頑張りましょう

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