こんにちは。空き家活用・空き家投資の専門家、大熊重之（おおくま しげゆき）です。

本日は、「相続物件（実家）を相続して賃貸に出す方法とは？知っておきたい手続きと流れ」についての情報をお伝えします。

実家を相続したものの、自分で住む予定がない場合、賃貸に出すことは良い選択肢です。ただし、賃貸に出すにはいくつかの手続きと準備が必要です。

この記事を最後まで読むことで、相続物件を賃貸に出すための具体的な流れとポイントが理解できるようになります！それでは、まいりましょう！

相続物件を賃貸活用するメリット

相続物件を賃貸として活用することには、いくつもの魅力的なメリットがあります。まず何より、定期的な賃料収入が得られることで、固定資産税などの維持費をカバーできます。また、定期的に人が住むことで建物の劣化を防ぎ、資産価値の維持にもつながります。

さらに、近年社会問題となっている空き家問題の解決にも貢献できます。適切に管理された賃貸物件は、地域の活性化にもつながり、防犯面でもプラスの効果があります。ただし、これらのメリットを享受するためには、いくつかの重要なステップを確実に踏んでいく必要があります。

賃貸活用の第一歩：相続登記の重要性

相続物件を賃貸として活用する際の最初のステップは、相続登記です。これは単なる形式的な手続きではありません。相続登記をせずに賃貸借契約を結んでしまうと、後々大きなトラブルになりかねません。例えば、他の相続人から異議が出たり、賃借人との契約の有効性が問題になったりする可能性があります。

相続登記に必要な書類は、相続人の戸籍謄本、被相続人の除籍謄本、不動産登記簿謄本などです。複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議書も必要となります。これらの書類を揃えるのは少し手間がかかりますが、スムーズな賃貸運営のために必要不可欠な準備だと考えましょう。

物件の現状評価とリフォームの検討

相続した実家をそのまま賃貸に出せることは、実はあまりありません。多くの場合、ある程度のリフォームや修繕が必要となります。特に築年数が経過している物件では、設備の老朽化や現代のライフスタイルとのミスマッチが生じていることが多いためです。

まずは専門家に依頼して、建物の状態を詳しく調査することをお勧めします。重要なチェックポイントとしては、耐震性能、設備の劣化状況、水回りの状態、電気設備の安全性などが挙げられます。これらの調査結果をもとに、必要なリフォームの範囲と予算を検討していきます。

リフォームの内容は大きく分けて、必須の修繕工事と付加価値を高めるためのリフォームの2種類があります。雨漏りの修理や給排水設備の更新などは、賃貸物件として運営する上で避けては通れない必須の修繕です。一方、キッチンや浴室の現代化、収納スペースの改善、断熱性能の向上などは、物件の競争力を高めるための投資として考えることができます。

市場調査と適切な家賃設定

リフォームの計画と並行して、市場調査も重要です。どれだけ素晴らしい物件に仕上げても、家賃設定が市場相場と大きくかけ離れていては、入居者を見つけることは困難です。

市場調査では、以下のような点に注目して情報を集めましょう：

• 周辺の同規模物件の家賃相場
• 地域の人口動態や開発計画
• 主な需要層（学生、社会人、ファミリーなど）
• 交通アクセスや生活利便施設の充実度

これらの情報を総合的に分析することで、適切な家賃設定が可能になります。また、この段階で想定される収支計算も行っておくことが重要です。固定資産税、維持管理費、将来の修繕費用なども考慮に入れて、長期的な収支バランスを検討しましょう。

賃貸管理の方法を決める

物件の準備が整ったら、次は賃貸管理の方法を決める必要があります。大きく分けて、自主管理と管理会社への委託という2つの選択肢があります。

自主管理のメリットは、管理手数料がかからず、収益性を高められる点です。しかし、入居者の募集から契約業務、日々の管理、トラブル対応まで、すべて自分で行う必要があります。特に賃貸管理の経験がない場合は、想像以上に大きな負担となる可能性があります。

一方、管理会社に委託する場合は、手数料は発生するものの、専門的なノウハウを活用できます。特に、入居者の募集力や24時間対応の体制、法的知識に基づく適切な対応など、プロならではのサービスを期待できます。多くの場合、初めて賃貸経営を始める方には、管理会社への委託をお勧めします。

トラブル予防と対応の準備

賃貸経営では、様々なトラブルが発生する可能性があります。代表的なものとして、家賃の滞納、騒音問題、契約違反、原状回復を巡るトラブルなどが挙げられます。これらのトラブルに対しては、予防と適切な対応の両方が重要です。

予防の基本は、入居者の審査と契約書の整備です。収入証明や勤務先の確認など、基本的な審査はしっかりと行いましょう。また、契約書は専門家のアドバイスを受けながら、トラブルの原因となりやすい事項（騒音、ペット、転貸など）について明確な規定を設けることが重要です。

また、定期的な物件の点検や、入居者とのコミュニケーションを維持することも、トラブル予防には効果的です。小さな問題が大きなトラブルに発展する前に、早期発見・早期対応することが可能になります。

税務対策の重要性

賃貸収入は「不動産所得」として確定申告が必要です。特に初めて確定申告をする方にとっては、複雑に感じられるかもしれません。重要なのは、収入と経費を適切に記録・管理することです。

経費として計上できる主なものには、以下のようなものがあります。

• 管理費や修繕費
• 固定資産税、火災保険料
• 減価償却費
• ローン返済の利子部分
• 専門家への支払い手数料

特に減価償却費は、節税効果の大きい項目です。建物の取得価額を法定耐用年数で割って計算しますが、リフォームを行った場合は、その費用も別途減価償却の対象となります。

税務については、できるだけ早い段階で税理士に相談することをお勧めします。適切な節税対策を行うことで、賃貸経営の収益性を高めることができます。

将来を見据えた運営のために

相続物件の賃貸活用は、単に当面の収入を得るための手段ではありません。長期的な視点で、資産価値の維持・向上を図りながら運営していくことが重要です。

そのためには、計画的な修繕や設備更新の実施が欠かせません。修繕積立金の設定や、定期的な市場動向の確認なども必要です。また、将来的な売却の可能性も視野に入れながら、物件の維持管理を行っていくことをお勧めします。

最後に…

相続物件の賃貸活用は、準備や手続きは少し大変ですが、適切に運営することで安定した収益を得られる可能性があります。また、空き家問題の解決や地域社会への貢献にもつながる、社会的意義のある取り組みでもあります。

ただし、賃貸経営には専門的な知識やノウハウが必要です。不動産、法務、税務など、様々な分野の専門家に適切なアドバイスを受けながら進めていくことをお勧めします。この記事が、相続物件の賃貸活用を検討されている方々の一助となれば幸いです。

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