（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資を始めたいが、「自己資金がいくら必要か？」という疑問にぶつかり、「最低でも500万円は必要」「フルローンを組んでも諸費用で数百万円は必要」という情報に尻込みしていませんか？私自身、東大阪の小さな町工場経営者からスタートし、不動産の知識ゼロで空き家投資を始めた経験から、その不安はよく分かります。

しかし、私たち協議会が提唱する「空き家・古家不動産投資」は、その常識を覆します。現に、会員20,280名のコミュニティでは、自己資金100万円からスタートし、累計2,467棟以上の再生実績を積み上げてきました。これは、机上の空論ではなく、誰でも再現できる、極めて安全性の高い投資手法だからこそ実現できた数字です。

この記事では、自己資金100万円で不動産投資をスタートさせるための具体的な内訳と、その資金を最大限に活かして高利回りを実現し、リスクを極限まで抑えるための「古家再生の秘訣」を、私の著書（『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』など）や協議会の事例を交えて徹底的に解説します。最後まで読めば、あなたの「自己資金の壁」は消え去り、明日から具体的な一歩を踏み出す道筋が見えるはずです。

不動産投資の常識を覆す！自己資金100万円の「リアルな内訳」

「不動産投資は金持ちの道楽だ」「ある程度のまとまった資金がなければ不可能だ」――これが、かつての、そして今も根強く残る一般的な不動産投資の常識でしょう。しかし、私は断言します。それは「古家再生投資」を知らない人の常識です。

初心者がつまずく「自己資金」の常識と古家再生の非常識

一般的な新築アパートや都市部の区分マンションへの投資では、金融機関からの融資を受けるとしても、最低でも物件価格の15〜30%程度の自己資金（頭金＋諸費用）が必要とされます。例えば、3,000万円の物件なら、500万円〜900万円は手元に用意しなければなりません。多くの初心者が、この金額を見て挫折します。

では、なぜ古家再生投資は自己資金を抑えられるのでしょうか？

その理由は、投資対象となる物件の「価格帯」そのものにあります。

1. 物件価格が極めて低い: 地方の空き家・古家は、都市部の物件と比べて価格が文字通り桁違いに安く、50万円〜300万円という価格帯のものが少なくありません。

2. 融資に依存しない投資モデル: 低価格帯の物件であれば、フルローンやオーバーローンを前提とせず、自己資金の範囲内で物件を「現金買い」することが現実的になります。私の著書『不動産投資入門』でも、「無借金経営」の重要性を繰り返し伝えています。借金がないということは、返済リスクから解放されることを意味します。

つまり、自己資金の常識は、物件価格の高さに起因しているだけであり、低価格の古家をターゲットにすることで、自己資金の壁は根本から解消されるのです。

自己資金100万円の具体的な内訳と購入シミュレーション

自己資金100万円で古家再生投資をスタートさせるための内訳は、大きく分けて以下の3つの費用に充当されます。

【協議会事例：100万円スタートモデル】

このシミュレーションは、決して絵空事ではありません。会員20,280名のコミュニティでは、このような利回り30%超えの事例が多数存在します。自己資金100万円を「高利回り物件」の獲得と再生に集中的に投じることで、一般的な不動産投資ではありえないリターンを実現できるのです。

自己資金100万円を「最大限に活かす」古家再生投資の基本戦略

自己資金100万円を成功に導くための基本戦略は、「低リスク高リターン」を追求する古家再生のノウハウを徹底的に実践することです。

古家再生投資の肝！「買ってはいけない物件」の見極め方

手元資金が限られているからこそ、最初の物件選びで失敗することは絶対に避けなければなりません。私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』でも、この「見極め」が最も重要だと説いています。

初心者が避けるべき物件、つまり「大損につながるリスク物件」の典型例は以下の通りです。

1. 接道義務を果たしていない「再建築不可物件」: 銀行融資が極めて困難になる上、将来の売却時に買い手がつきにくい。

2. 地盤沈下や土砂災害など「自然災害リスク」が高い物件: 保険に入れない、あるいは保険料が高額になり、最悪の場合、住めなくなる。

3. 大規模な躯体（くたい）補修が必要な物件: 基礎や柱、屋根など、構造部分の修繕は費用がかさみ、自己資金100万円の枠を超えやすい。

逆に、自己資金100万円を活かせる「宝の山」は、「立地はそこそこ良いが、見た目が汚い、または古い」物件です。外見の老朽化は、安価なリフォームで劇的に改善できます。

私が著書で解説している「地方の宝の山」を見つける5つの視点

地方で古家を見つける際は、以下の視点を持ちましょう。

1. 車でのアクセスが良いこと（生活道路に面しているか）

2. 生活インフラ（スーパー、病院など）まで車で10分圏内であること

3. 物件価格が相場より著しく低い理由が「見た目の古さ」だけであること

4. 地盤や構造に致命的な問題がないこと（シロアリ被害や雨漏り跡の有無を確認）

5. 地域の賃貸需要があること（地域の人口動態や競合の家賃相場を調査）

融資に頼らない！「無借金」で資産を築くステップ

私たち協議会が創業期から強く推奨し、私自身も徹底してきたのが「無借金でのスタート」です。

【著書からの引用】: 「不動産投資において、失敗しない鉄則は『借金をしない』こと、つまり自己資金の範囲内で物件を買うことです。借金はレバレッジを生みますが、同時に『リスク』も最大限に増幅させます。特に初心者は、キャッシュフローが回らなくなったとき、あっという間に破綻してしまいます」（『不動産投資入門』より）

自己資金100万円での投資は、必然的に「無借金」に近づきます。これが実は、最大のリスクヘッジとなるのです。

無借金投資のメリット（自己資金100万円の強み）:

• キャッシュフローの最大化: 融資返済がないため、家賃収入がそのまま手元に残ります。

• 精神的安定: 毎月の返済義務がないため、空室期間があっても焦って値下げする必要がありません。

• 次の投資への準備: 得られたキャッシュフローを素早く貯蓄し、次の古家の購入資金に充てることができます。

無借金で資産を築くステップ:

1. 自己資金100万円で利回り30%超の物件を購入・再生。

2. 得られた家賃収入（キャッシュフロー）を全て貯蓄。

3. 1棟目の利益と貯蓄を合わせ、自己資金100万円〜150万円を再度用意。

4. 2棟目の古家を購入。

5. これを繰り返すことで、加速度的に資産を増やしていく。

これが、協議会の多くの会員が実践し、成功している再現性の高い無借金拡大戦略です。

リスクを極限まで抑えるための「リフォーム費用抑制術」

自己資金100万円のうち、リフォームに割ける予算は最大でも60万円程度です。この限られた予算内で最大の効果を出すことが、古家再生の腕の見せ所となります。

「リフォーム」と聞くと、すべて新しくするイメージを持つかもしれませんが、それは間違いです。私たちが行うのは「再生」です。

低予算リフォームの基本

• プロの仕事とDIYの徹底的な線引き: 水回り（給排水管、ガス、電気）など、専門資格が必要な部分だけプロに依頼します。クロス張りや床の張り替え、塗装などは可能な限りDIYや、協議会のノウハウに基づいた格安業者に依頼します。

• 入居者のニーズへの集中: 築古物件の入居者が最も重視するのは、「清潔感」「水回りの機能」「手頃な家賃」の3点です。無駄な豪華設備（追焚機能、食器洗浄機など）は入れず、最低限の快適性確保に予算を集中させます。

• リフォームの優先順位:

  1. 最優先: 水回り（トイレ、風呂、給湯器の機能回復）

  2. 次優先: 構造上の問題（雨漏り、シロアリ対策）

  3. 低優先: 見た目（壁紙、床、外壁塗装）

この費用抑制術こそが、物件価格とリフォーム費用を合わせて100万円に収め、なおかつ利回り20%超えを実現するための絶対条件です。

【理事長が語る】なぜ古家再生投資は「リスクが低い」と言えるのか？

私は古家再生投資を「最強の防御力を誇る投資」だと考えています。この防御力の高さこそが、自己資金100万円という少額でのスタートを可能にしている最大の理由です。

「価格が下がりきっている」古家の特性が生む最強の防御力

不動産投資の最大のリスクの一つは、キャピタルロス（購入価格よりも売却価格が下落すること）です。

• 新築/築浅物件: 築年数の経過とともに大きく価格が下落するリスクを常に抱えています。

• 古家・空き家: 築40年、50年といった物件は、既に建物の評価がほぼゼロに等しい価格で取引されています。つまり、「価格が下がりきっている」状態なのです。

私が著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で指摘している通り、数百万の物件は、仮に売却することになっても「買った金額」で買い手がつく可能性が高い。これは、売却時のリスクが極限まで低いことを意味します。物件が安いため、賃貸需要がなくなっても、更地にして売却する選択肢すら残る場合があります。

自己資金100万円を投じたとしても、この「価格の下落リスクがほぼゼロ」という防御力によって、投資家は非常に安全な地盤の上で事業を行うことができるのです。

高利回り（20%超）による「短期回収」で投資期間を短縮

リスクは「投資期間」が長くなるほど増大します。古家再生投資の強みは、利回りが高いため、投下した自己資金を短期間で回収できる点にあります。

• 投資総額100万円

• 確定利回り30%（家賃収入30万円/年）

この場合、約3年4ヶ月で投下資金を回収できます。これ以降は、家賃収入がそのまま「利益」となり、リスクゼロの状態で資産を運用できます。

短期回収が可能な高利回り物件を獲得できること、これこそが、自己資金100万円という制約を「武器」に変える古家再生投資最大の特長です。

社会的使命にも繋がる「4方よしモデル」の安全性

私たちが協議会全体で推進しているのが、「4方よしモデル」の価値観です。

1. 買主（投資家）よし: 低予算で高利回り、安定収益を実現

2. 借主（入居者）よし: 手頃な家賃で良質な住環境を獲得

3. 地域よし: 空き家が減り、治安・景観が改善

4. 社会よし: 日本の空き家問題解決に貢献

このモデルは、単なる投資哲学に留まりません。事業の持続可能性と安全性を高める仕組みそのものです。

• 「借主よし」: 安くて質の良い物件を提供することで、入居者の定着率が高くなり、空室リスクが減少します。

• 「地域よし」: 地域に貢献しているという自覚が、地域の不動産業者や住民との良好な関係を築き、物件情報の獲得や運営をスムーズにします。

利己的な投資は、どこかで必ず破綻します。社会課題の解決（空き家問題）に貢献し、誰もが幸せになるこの「4方よし」の視点を持つことが、長期的に成功を収め、リスクを最小限に抑えるための本質的な秘訣なのです。

成功事例に学ぶ！自己資金100万円でスタートした「初心者投資家」の道筋

私たち協議会の強みは、その再現性にあります。私個人の経験だけでなく、全国20280名の会員コミュニティで培われた、数多くの成功事例こそが、この投資手法の確からしさを証明しています。

サラリーマンA氏：自己資金80万円で利回り25%を達成した古家

都内のIT企業に勤めるA氏は、手元資金が100万円を切っていました。大きな借金を背負いたくないという思いから、私たちの古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座を受講。

• 最初の投資: 地方都市の郊外で、築45年の戸建てを30万円で購入。

• リフォーム: 水回り等の補修費に40万円を投下。DIYを徹底。諸費用含め、投資総額は約80万円。

• 結果: 家賃4万円で入居が決定。確定利回りは25%を達成。

A氏は、この1棟目が生み出すキャッシュフローを元手に、1年半後には自己資金100万円を再度用意し、2棟目を無借金で購入。着実に資産拡大を進めています。A氏の成功は、「安い物件はいくらでもある」「知識と行動力さえあれば資金の多寡は関係ない」ことを示しています。

主婦B氏：無借金で2棟目の古家を取得し、月収15万円を達成

子育てをしながらパート収入で貯めた自己資金120万円を元手に始めた主婦のB氏。知識ゼロからのスタートでした。

• 最初の投資: 地方都市の競売で50万円の古家を落札。

• リフォーム: 地元の職人ネットワークを活用し、最低限の修繕を50万円で実施。投資総額は約110万円。

• 結果: 家賃5万円で入居。利回り約27%。

• 次の展開: 1棟目のキャッシュフローを貯め、2年後に2棟目を現金購入。合計で毎月10万円の家賃収入を達成。さらに、リフォームのノウハウが身についたことで、「古家再生プランナー」として他の投資家のサポートも開始し、月収15万円を安定的に稼いでいます。

B氏の事例は、古家再生投資が「知識を最大の武器にする」投資であり、自己資金の壁、経験の壁、時間の壁を乗り越える力を持っていることを証明しています。

【協議会からの視点】：会員に共通する「失敗しない投資家」の行動習慣

これらの成功事例から見えてくる、自己資金100万円から成功を収める投資家に共通する行動習慣は以下の3点です。

1. 徹底したリサーチと現場主義: 「地方は宝の山」という私の言葉を信じ、実際に現地に足を運び、情報（掘り出し物件）を自分の目で確認する。

2. 知識への投資を惜しまない: 知識やノウハウこそが、自己資金の少なさを補う「最大のレバレッジ」であることを理解し、体系的な学びを重視する。

3. 完璧主義を捨てる: 最初の物件で「失敗しない」ことよりも、「一歩踏み出す」ことを優先し、スピード感をもって実践する。

自己資金100万円から次のステージへ！資産拡大のための3つの戦略

最初の1棟を自己資金100万円で成功させた後、次に目指すべきは、資産の「拡大」です。この段階で初めて、戦略的な融資の活用や、プロとしての知識が求められます。

再生した古家を担保に次の投資を行う「融資活用」のタイミング

私は基本的に「無借金」を推奨しますが、資産拡大のフェーズでは、「良い借金」は強力なツールとなります。

1棟目の古家は、高利回り（例えば30%）を生み出し、あなたの信用力を高めています。この物件の「安定したキャッシュフロー」と「再生ノウハウ」という実績は、金融機関にとって非常に説得力のある担保となります。

融資活用の最適なタイミング:

• 1棟目の古家で確定利回り20%以上を2年以上維持し、安定したキャッシュフローの証明ができたとき。

• 2棟目以降の物件で、高利回りが確実に見込める掘り出し物件に出会ったとき。

• 決して、最初の1棟目で無理な融資を組まないことが鉄則です。

キャッシュフローを最大化する「家賃設定」の極意

自己資金100万円から拡大していくには、家賃収入を最大化する「攻めの家賃設定」が重要です。

古家再生投資の強みは、リフォーム後の物件の「清潔感」と「手頃な家賃」のギャップにあります。

1. 競合物件の家賃を徹底調査: 特に、築年数が近いアパートや戸建ての家賃を調べます。

2. 「清潔さ」を付加価値に: リフォームで清潔感と最新の水回りを実現したことをアピールし、単なる築古物件の相場より5,000円〜10,000円高く設定します。

3. ターゲットの再設定: 「古いけど安い」を求める層から、「安くてきれいな戸建て」を求める子育て世代や高齢者層へターゲットをシフトし、家賃の引き上げを正当化します。

この「古家再生による価値創造」こそが、一般の不動産投資家には真似できない、私たち協議会のノウハウの核心です。

資産拡大を加速させる「古家再生投資プランナー®️」の知識体系

自己資金100万円を200万円、300万円と拡大していく過程で、あなたの行動を加速させるのは、体系的な「知識」です。

私たちが提供している古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座では、私がこれまでに実践し、著書に記してきたノウハウを、より実践的かつ体系的に学ぶことができます。

• 物件の目利き力（失敗しない物件選び）

• 低予算リフォームの具体的な手法と業者の選定

• 高利回りを維持するための賃貸経営ノウハウ

• 融資を活用した次のステージへの進み方

これらを学ぶことは、自己資金を補う「知識」という名のレバレッジを効かせる行為です。知識が、あなたの行動を迷いのないものに変え、失敗の確率を極限まで下げるのです。

まとめ・結論（行動喚起）

自己資金100万円で始める古家再生投資の要点3つ

改めて、自己資金の壁に悩む皆さんに、古家再生投資の最も重要な要点を3つお伝えします。

1. リスクは価格に反比例する: 地方の価格が下がりきった古家を狙うことで、価格下落リスク（キャピタルロス）はほぼゼロになり、最強の防御力を手に入れる。

2. 知識が資金の少なさを補う: 自己資金100万円でも、物件の目利き力と低予算リフォームのノウハウという「知識」を武装することで、利回り20%超を実現し、短期間での資金回収が可能になる。

3. 無借金スタートが最速の拡大戦略: 最初の1棟を無借金で運用し、得られたキャッシュフローを次の投資に回すことで、安全かつ加速度的な資産拡大を実現する。

知識とノウハウこそが「最大の自己資金」である

私が不動産投資を始めたとき、決して潤沢な資金があったわけではありません。あったのは、「何とかしてこの現状を打破したい」という強い思いと、「誰でも再現できるノウハウを徹底的に学び実践する」という決意だけです。

自己資金が100万円しかないと嘆く必要は全くありません。むしろ、大きな借金をせずに堅実にスタートできる、最も安全な位置にあなたは立っています。

不動産投資の次のアクションは「体系的な学び」

一歩踏み出そうと決意したあなたに、私が理事長を務める（一社）全国古家再生推進協議会が提供する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座をおすすめします。

この講座は、私や全国の成功会員が実践してきたノウハウを、知識ゼロの初心者でも最短で習得できるよう設計されています。受講者満足度95%以上を誇り、体系的なカリキュラムを通して、あなたは「知識という名の最大の自己資金」を手にすることができます。

あなたの人生は、あなたの行動でしか変わりません。

机上の空論に惑わされず、実践者の確かなノウハウを身につけて、ぜひ自己資金100万円からの安全な古家再生投資をスタートさせてください。

私と私たち協議会は、空き家問題という社会課題を解決しながら、あなたの経済的自由を実現する道のりを全力でサポートすることをお約束します。

行動が未来を変えます。今日、最初の一歩を踏み出しましょう。