（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「空き家　リフォーム　費用」――このキーワードで検索されているあなたは、きっと「地方の安価な物件を見つけたが、リフォーム費用がいくらになるか分からず、購入に踏み切れない」という悩みを抱えているのではないでしょうか。

一般的にリフォームと聞くと、新築同様にすべてを新しくするイメージがあるかもしれません。特に築40年を超えるような「ボロ家」と呼ばれる古家を目の当たりにすると、その不安は「家全体を建て直す費用がかかるのではないか」というレベルにまで膨らんでしまうでしょう 。

しかし、私たち（一社）全国古家再生推進協議会が累計2,467棟以上の再生実績（2025年10月20日時点の想定値）を通じて確立したノウハウは、その常識を根底から覆します。不動産投資において、リフォーム費用は「コスト」ではなく、「利回り向上のための戦略的な投資」です 。特に地方の空き家投資で高利回り（12〜15%）を実現する鍵は、「やること」を決めるよりも、徹底して「やらないこと」の基準を定めること*にあります。

この記事を最後まで読むことで、あなたは次のことを手に入れ、自信を持って地方の古家再生に踏み出せるようになるでしょう。

• 地方と都市でリフォームの考え方が根本的に違う理由

• 成功大家だけが実践する「やらないリフォーム」の3つの選定基準

• 最も費用がかさむ水回りや内装でコストを劇的に削減する具体的なテクニック

• 私たちの協議会が手がけた高利回り再生事例から学ぶ実践的なノウハウ

日本の空き家問題解決という社会的な使命を果たしつつ、個人の資産形成という経済的な自立を目指すあなたのために、現場で培った生きた知恵と実績を全てお伝えします。

1. 地方と都心でここまで違う！リフォーム費用対効果の「根本的な違い」

空き家・古家投資において、リフォーム費用対効果の判断基準は、都市部と地方では全く異なります。この根本的な違いを理解することが、地方で成功するための最初のステップです。

1-1. 地方でこそ費用が抑えられる、最大の理由（競争環境と資材費）

地方の空き家・古家は、物件価格が安いことが最大の魅力ですが、それ以上に「リフォーム競争が少ない」という環境的なメリットがあります。

土地値と家賃のギャップ

都市中心部では、土地の価格（土地値）は急激に高くなりますが、家賃はそれほど急激には上がりません。一方、郊外や地方に行くと、土地値は都会の3分の1や5分の1に急落しますが、家賃は2〜3割減にとどまります 。

• 都心: 高い土地値 ＋ 高い物件価格 ＋ 高い工事費 → 利回りが出にくい

• 地方: 安い土地値 ＋ 安い物件価格 ＋ 競争の少ない工事費 → 高利回りが可能

築40年以上の建物には、ほとんど資産価値がないため、残るのは土地の価値です 。地方では土地が安いため、物件の総取得コスト（物件購入額＋リフォーム費用）を低く抑えることができ、その結果、家賃が多少低くても高利回りが確保しやすくなるのです 。これが、地方の空き家が「宝の山」と呼ばれる所以です 。

また、都市部のリフォーム市場は大手業者が新築依存の体質をそのまま持ち込んでいるため、高額な見積もりになる傾向がありますが 、地方では工務店が戸建賃貸のノウハウを持っていないことが多く、適切な価格で抑えることが可能です 。彼らに「収益を出す」という目的を理解してもらうことで、余分な工事を省き、コストカットを実現できるのです 。

1-2. 「高すぎるリフォーム」は利回り破壊の第一歩：家賃から逆算する鉄則

不動産投資の成功は、「家賃からの逆算」にかかっています 。

私たち全国古家再生推進協議会では、物件の購入価格を決める際に、以下の計算式を基本としています 。

（相場家賃 × 12ヶ月 ÷ 希望利回り） – リフォーム費用 ＝ 購入額

この式からもわかるように、リフォーム費用は、「購入額」に直結する最も重要な要素です。リフォームで費用をかけすぎると、物件総額（購入額＋リフォーム費用）が跳ね上がり、利回りを簡単に破壊してしまいます 。

例えば、目標利回り15%で家賃5万円の物件を考えた場合、物件総額は400万円です。リフォーム費用が200万円なら、購入額は200万円以下でなければなりません 。これを達成するためには、「すべてを直す」という発想を捨てることが鉄則です 。

1-3. 投資家視点のリフォーム：目指すは「住める状態」であり「新築同様」ではない

多くの初心者が陥る失敗は、「自分の感覚」でリフォームの質を決めてしまうことです。大家さんの目線で「こんな程度でいいの？」と思うくらいで、ちょうど良いとされています 。

• 素人大家の視点: 新築や分譲マンション並みの質の高いリフォームを求めがち 。

• 成功大家の視点: 入居者が払う家賃に見合う「清潔感と機能性」を最優先する 。

投資の目的は「高い利回りを得ながら、初期投資の費用を早く回収し、入居者をすぐに獲得すること」です 。家賃5万円で探している入居者は、10万円の物件のクオリティを求めてはいません 。水回りや内装など、入居者が最も気になる部分に絞ってリフォームを行い、費用対効果の低い「やりすぎリフォーム」は避けるべきです 。

2. 成功大家が実践する「やらないこと」の選定基準【3つの原則】

リフォーム費用を戦略的に抑えるには、何を「やらないか」という明確な基準を持つことが不可欠です。私たち協議会の成功大家は、以下の3つの原則に基づいて判断しています。

2-1. 原則1：入居者が「気にしない」場所は徹底的にスルーせよ

リフォームする箇所を決定する際は、「入居者がその費用対効果を家賃として認めるか」という視点から判断します 。

特に外壁は、美観のためにお金をかけると利回りを大きく下げる要因になります。外壁を新築同様にする必要はなく、最低限の修繕で済ませるのが鉄則です 。

2-2. 原則2：水回りも「交換」ではなく「再生・部分補修」で凌ぐ

水回りは、リフォームで最も費用がかさむ部分ですが、すべてを新品にする必要はありません。

例えば、浴槽がホーローの場合は交換が必要ですが、ステンレスであれば磨いたり塗装したりすることで、費用を抑えることができます 。キッチンも、使える設備を活かしつつ、カウンターキッチンにするなどして「部屋力」をアップさせることで、費用を抑えながら入居者の満足度を高めるのがプロの技です 。

2-3. 原則3：構造に関わらない「見た目」はDIYや低コスト素材で対処

構造に関わらない部分や、入居者が「自分でカスタマイズしたい」と考えるような箇所は、DIYや低コストな材料で仕上げます。ただし、賃貸住宅として入居者が納得できるクオリティーを維持できることが大前提です 。

• 壁: クロスではなく、塗装を積極活用する 。塗装はクロス張りよりも安価で、色やデザインの差別化が容易です 。砂壁や綿壁の上からでも塗装で対応します 。

• 床: 緩んでいる場合は張り替えが必要ですが 、問題なければクッションフロアや畳の表替えだけで済ませます 。

• 庭: 庭の雑草や木は、リフォーム時点で取り除き、人工芝を張ることで、管理の手間と費用を大幅にカットできます 。砂利やコンクリートよりも見た目と費用対効果が良いとされています 。

• 小物・飾り付け: 入居者が「住みたい」と思えるよう、照明や小物による飾り付け（ステージング）を工夫します 。これは安価でありながら、内見時のインパクトを最大化する差別化のテクニックです 。

⚠️ DIYの注意点: プロ並みの腕と時間が確保できるならともかく、初心者が中途半端なDIYをすると、水道の噴水やカビの繁殖、仕上がりの悪さなど、かえってプロへの依頼時に割高になることがあります 。賃貸物件は入居者から家賃をいただく以上、最低限のインフラは整え、品質を担保しなければなりません 。

3. 最も費用がかさむ「水回り」と「内装」を制する実践テクニック

リフォーム費用の大部分を占めるのが水回りと内装です。ここをいかに賢く制するかが、地方投資の利回りを左右します。

3-1. キッチン・風呂：中古活用、機能限定モデル、地域業者の活用法

リフォーム費用で一番コストがかかるのは「材料費」ではなく、実は「人件費」です 。さまざまな専門業者（大工、配管工、設備業者、左官屋など）が関わることで、コストが跳ね上がります 。

多能工職人との連携

コストを抑えるには、一人の職人さんが複数の工事（大工仕事、塗装、クロス張りなど）をこなせる「多能工」の工務店を選ぶのがコツです 。これにより、工事費用と日数を大幅に削減でき、費用が3分の1で済むケースもあります 。

水回りの選択と集中

• キッチン: 高機能なシステムキッチンではなく、安価で機能がシンプルなものを選び、見た目を良くするための工夫（扉の塗装など）に集中します 。

• 浴室: 寒さが厳しい北陸地方などではユニットバスは喜ばれますが 、予算が許さない場合は、FRPやステンレスの浴槽を塗装で再生します 。

3-2. トイレ・洗面：最低限の機能と清潔感を両立させる方法

入居希望者は、内見時に特に水回りの清潔感を重視します。

• トイレ: 汲み取り式トイレの地域でも、地域によっては問題なく入居者がつくケースもありますが 、費用対効果を考え、可能な限りウォシュレット付きの洋式トイレに交換するのが望ましいです 。和式から洋式への変更は、入居者満足度を高める重要なポイントです 。

• 洗面台: 毎朝使う洗面台は清潔感が必須です。スペースが許せば、シャンプードレッサー付きの洗面化粧台を設置することで、入居動機につながります 。

3-3. 床・壁紙：全張り替え回避と、安価で見た目を劇的に変える工夫

• リビングのLDK化: 古家は台所と居間が分かれていることが多いですが、ファミリー層に人気のLDKにするため、壁を取り払って広々とした空間に変えるのは、費用対効果の高いリフォームです 。

• 壁: 塗装はクロス張りと比較しても安価で、色を変えることで個性を出しやすい差別化リフォームの定番です 。

• 床: 床が緩んでいる場合は張り替えが必要ですが、それ以外は、クッションフロアの上からフローリングシートを張るなど、低コストで見た目を改善する手法もあります。

4. 見落としがちなコストとリスク：事前に「やること」リスト

「やらないこと」を決める一方で、リスクヘッジのために「絶対にやるべきこと」もあります。これを怠ると、入居後のクレーム対応で費用と精神的な負担が増大し、結果的に利回りを下げることになります 。

4-1. 必須チェック項目：雨漏り、シロアリ、給湯器の故障リスク

これらの問題は、購入前に費用概算に組み込んでおくべき「必須修繕」です。

4-2. 地域の「古家再生投資プランナー®️」ネットワークの活用価値

地方投資では、情報や人脈がないことが最大のデメリットと誤解されがちですが 、それを解消するのが、私たち全古協のネットワークです。

• 仲間からの情報: ツアーや懇親会を通じて、同じ価値観を持つ仲間や先輩大家と情報交換できるため、孤独になりがちな大家業での不安を解消できます 。

4-3. 危険回避のための「見切り発車」をしない費用決定プロセス

不動産は、家電や服のように安易に買えるものではありません。物件資料だけで飛びついてしまうと、後で高額なリフォーム費用に驚くことになります 。

5. 【実例紹介】利回り20%超を実現した「やらないリフォーム」の全貌

ここからは、実際に地方で「やらないリフォーム」を実践し、高利回りを実現した事例をご紹介します。これらの事例は、地方の物件がいかに費用対効果が高いかを証明しています。

5-1. 地方再生事例：駐車場増設で利回り18.0%を実現した熊本の戸建

地方の空き家投資の最大の魅力は、広い土地を活かせることです。地方では車が必須なため、駐車スペースを増やすことは家賃アップに直結します 。

この事例は、単なるリフォームではなく、入居者の生活スタイルに合わせた空間活用が、いかに家賃と利回りに直結するかを示しています 。都市部の物件では、土地が狭く、このような大規模な駐車場増設は困難です 。

5-2. 地方再生事例：インナーガレージ化で差別化を図った金沢の町屋

古い町並みが残る北陸地方でも、低価格で物件を取得し、思い切った差別化リフォームを行うことで成功しています。

この事例のように、地方物件は建物自体が安い分、都市部では難しい大規模な間取り変更（LDK化やインナーガレージ化）に予算を割くことが可能です 。

5-3. 失敗事例に学ぶ！「やりすぎリフォーム」が招いた致命的な損失

リフォーム費用を戦略的に削減する重要性は、失敗事例を見るとより明確になります。

DIYによる失敗 ある大家が、リフォーム代を抑えるためにDIYに挑戦。しかし、クロスのノリ付けに失敗して壁がボコボコになったり、水道の蛇口交換で水漏れを起こしたりとトラブルが続出。結局、10ヶ月の歳月と50万円の資材・器具費用を費やした挙句、プロに依頼し直す結果となりました 。

致命的な損失の内訳:

• 無駄になった費用: DIY費用 + プロへのリフォーム費用 + 業者を呼んだ際の割り増し料金 。
• 最大の損失: 1年間の家賃収入（約160万円）のチャンスロス 。

この教訓から言えるのは、「リフォーム費用を安くする」という目的のために、「時間」という最も貴重な投資を失い、家賃収入というリターンを逃しては本末転倒だということです 。賃貸転用を考えるならば、DIYのクオリティを維持できない場合は、プロに任せるほうが質もスピードも確実であり、結果としてトータルのコストを抑えられます 。

6. 次なる一歩：再現性の高いノウハウを体系的に学ぶには

地方の空き家投資で成功するには、地方の特性を活かした「やらないリフォームの選定基準」を理解し、実践的な行動力と体系的な知識を身につけることが不可欠です 。

6-1. 机上の空論から実践へ：体系的な知識の重要性

不動産投資の成功は「知識30%、経験70%」で決まると私は確信しています 。机上の知識だけでは、ボロ家を目の前にした時の不安は解消されず、購入の決断はできません 。

だからこそ、私たちは「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供し、不動産投資の知識だけでなく、現場で使える「物件の見方」「リフォームのコスト判断」「家賃からの逆算シミュレーション」といった実践ノウハウを体系的に教えています 。

6-2. 独学と専門家の違い：「知っている」と「できる」の壁

独学で知識を詰め込んでも、不動産業者と対等に渡り合ったり、工務店に「この部分は塗装で、ここは補修だけでいい」と指示したり、ましてや物件価格を逆算で指値したりすることは困難です 。

私たち全古協では、以下の3つのノウハウを持つ「古家再生士」という専門家集団が、あなたの活動をサポートします 。

このプロの力を借りることで、「知識」を「経験」へと変え、最短距離で資産形成を実現できるのです 。

6-3. 大熊重之からのメッセージ：一歩踏み出す勇気と行動力

私は小さな町工場の経営者として、将来の不安に怯えていました 。しかし、空き家・古家投資を始めたことで、家賃収入という経済的な基盤を得て、本業にも心の余裕が生まれ、事業を拡大することができました 。

地方の空き家投資は、少額の資金から始められ、リスクが少なく 、競合が少ない 、まさに今の時代に最適な投資法です。そして何より、誰も使わなくなった空き家に新たな命を吹き込み、住まいを求める人々に提供するという、社会貢献にもつながります 。

物件を目の前にして「本当に儲かるのか？」「失敗しないか？」と不安に感じるのは当然です 。しかし、その不安を解消するのは、さらなる知識ではなく、「まずは一軒目を買うこと」、つまり、一歩踏み出す勇気と行動力です 。

私たち全国古家再生推進協議会は、全国に広がるネットワークと実績を活かし、あなたのチャレンジを全力でサポートします 。宝の山はまだ全国に眠っています。次はあなたが成功の物語の主役になる番です。

まとめ

1. 地方投資の原則: 地方の空き家投資は、安い土地値と家賃のギャップ、そして競争の少なさにより、都心よりも高利回りを出しやすい（12〜15%） 。成功の鍵は、すべてを新築同様にする「やりすぎリフォーム」をしない戦略にある 。

2. 「やらない」選定基準: 費用対効果の低い「入居者が気にしない」箇所（和室の洋室化、天井、外壁の全面塗装など）は徹底して予算を削る 。水回りも「交換」ではなく「再生・補修」（浴槽の塗装、扉の化粧直しなど）を優先し、人件費を抑えるために多能工職人の活用を目指す 。
   
   
3. リスクヘッジ: 雨漏り、シロアリ、電気容量不足などの必須修繕は必ず行い、入居後のクレームによるコスト増を回避する 。リフォーム費用は家賃からの逆算で算出し、適切な買付額でなければ諦める勇気を持つ 。
4. 行動喚起: 独学でなく、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座などで体系的な知識と現場での経験を積むことが、成功への最短距離である 。

もしあなたが、この実践的なノウハウをもっと深く学び、私たち全国古家再生推進協議会の全国ネットワーク（古家再生士、先輩大家）のサポートのもとで、リスクを極限まで抑えた空き家・古家投資を始めたいとお考えでしたら、ぜひ「古家再生投資プランナー®️」にご参加ください。あなたの資産形成の実現と、社会課題の解決に、私たちが全力で貢献いたします。