（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

日本が抱える空き家問題は、もはや他人事ではありません。全国で増え続ける空き家は、あなたが相続した実家を「負動産」に変えてしまうリスクを常に孕んでいます。特定空き家に指定されれば、固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、維持管理のコストが重くのしかかります。その結果、ただでさえ価値の低い古家が、負の遺産と化してしまうのです 。

しかし、諦めるのはまだ早いです。私たち全国古家再生推進協議会は、空き家問題を「社会課題を解決しながら、投資家も地域も豊かになるビジネスチャンス」と捉えています。累計2,467棟の再生実績と20,280名の会員ネットワークから生まれた独自のノウハウこそが、その証です。

この記事を最後までお読みいただければ、空き家を放置するリスクから逃れ、「地域に喜ばれる『富動産』」に変える具体的な賃貸化戦略と、私たち協議会が提唱する「4方よし」の古家再生投資術が分かります。机上の空論ではない、実践に基づいた知識で、あなたの不安を希望に変えましょう。

1. 放置は絶対にNG！空き家が「負動産」化する5大リスクと現状

1-1. 日本の空き家率の現状と将来予測

日本の空き家問題は、人口減少と高齢化という二重の要因で加速度的に進行しています 。2013年（平成25年）の時点で空き家は820万戸あり、2018年（平成30年）には1,000万戸に達するとも言われていました 。これは、全国で5〜6軒に1軒が空き家になる計算です 。

私たち協議会は、この問題をただの統計上の数字として見ていません。空き家は、放置されれば治安の悪化、行政サービスの維持困難、住環境の荒廃を招き、社会問題へと発展します 。この負の連鎖を断ち切ることが、私たちの社会的使命の一つです。

1-2. 負の連鎖を生む「空き家の防犯・衛生・景観」リスク

空き家を放置し続けることの具体的なリスクは、所有者自身を苦しめるだけでなく、地域社会全体に及びます。

私が強調したいのは、空き家は「負動産」ではなく、賃貸化によって「富動産」に変えることができるということです 。

2. 地域と投資家が潤う「4方よし」の古家賃貸化モデルとは

2-1. 【4方よし】モデルの定義と仕組み（所有者・投資家・入居者・地域）

私たち全国古家再生推進協議会が提唱する「4方よし」のビジネスモデルは、単なる投資の成功に留まらず、社会的な意義を追求するものです 。これは、江戸時代の近江商人の精神に基づいた「三方よし（売り手・買い手・世間）」に、空き家問題の解決という現代の課題を加えたものです。

私たちのゴールは、投資家だけが儲けることではありません。売主、買主、業者、入居者、そして地域社会のすべてがWIN-WINになる関係性こそが、この事業を長く継続させる秘訣です 。安く買って、安く貸すという哲学が、巡り巡って高い利回りと社会貢献を実現するのです 。

2-2. 累計2,467棟の再生実績が証明する「社会貢献と高利回りの両立」

全国古家再生推進協議会は、2014年7月の設立以来、空き家を活用するためのノウハウを体系化し、仕組み化してきました 。私たちの会員数は1,500名を超え（2017年9月時点）、2023年12月時点では1万4,000人以上となっており 、空き家再生数は2,000棟以上を達成しています 。

この圧倒的な実績は、私たちが提唱するビジネスモデルが、都市部から地方まで、全国どこでも通用することを証明しています。

私たちは、空き家を単なる「ボロ家」としてではなく、「再生によって地域に光を灯す宝の山」として見ています。そして、このノウハウを広めることが、日本の空き家問題解決への最も具体的で、最も早く効果が出る道だと確信しています。

3. 「高利回り」を実現する空き家賃貸化の4ステップ

3-1. STEP1：物件の選定基準と「築古・広大」を狙う理由

空き家・古家投資で成功する鍵は、「家賃から逆算して購入価格を決める」という、一般の不動産売買とは真逆の思考法にあります 。

物件選定の基準

1. 家賃相場の調査（最優先）: まずは地域の戸建賃貸の相場を徹底的に調べます 。インターネット情報（HOME’Sの「見える！賃貸経営」など）と、地域の不動産業者（3軒以上）へのヒアリングを組み合わせ、適正家賃を算出します 。

2. 築古（築40年以上）を狙う: 建物は築年数が経つほど価値が低くなるため、安価に購入できます 。また、木造物件の法定耐用年数（22年）を超えているため、融資の担保価値は低いですが、逆に現金での低額購入が可能となり、金融機関の意向に左右されにくくなります 。
   
   
3. 土地の広さ（地方なら必須）: 地方物件の最大の魅力は土地が広いことです 。駐車場を増設できるスペースや庭があれば、法人借り（社宅）やファミリー層への訴求力が高まり、家賃アップに直結します 。
   
   
4. 路線価（資産価値の維持）: 地方では、物件総額（購入費＋リフォーム費）が路線価以下になる物件も多くあります 。これは、それ以上資産価値が落ちないという安定性を意味します。

購入価格の逆算式はシンプルです 。

例えば、想定家賃が5万円/月（年間60万円）、希望利回り15%、リフォーム費用200万円であれば、物件の購入上限額は200万円（総額400万円）となります 。この算定した買付額で売主と交渉し、合わなければ諦める冷静な判断が重要です 。

3-2. STEP2：リスクを極限まで抑える「無借金再生」戦略

空き家・古家投資の最大の特徴は、少額資金から始められることです 。私が推奨するのは、まず1軒目を現金で購入し、無借金で家賃収入を得ることで、次の投資へのリスクヘッジと経験を積むことです 。

3-3. STEP3：入居者が殺到する「格安リフォーム」の極意

リフォームは、空き家再生のコストの大部分を占め、利回りに直結する最重要ポイントです 。ここで工務店に任せきりにすると、入居者のニーズを無視した高額な工事となり、投資の魅力を失います 。

コスト削減の鉄則

1. 目的は「収益」: リフォームの目的は「きれいにすること」ではなく、**「高い利回りを得ながら、入居者をすぐに獲得できること」**です 。相場家賃（例：5万円）に見合った質のリフォームに抑えます 。
   
   
2. 人件費を削減: リフォーム費用の大半は人件費です 。多機能工（さまざまな工事ができる職人）に依頼することで、複数の職人を呼ぶ手間とコストを削減します 。
   
   
3. 和室を活かす「差別化」: 和室を無理に洋室化せず、塗装などでモダンな雰囲気に変えることで、安価に差別化を図ります 。土壁や砂壁への塗装は安価かつインパクト大です 。
   
   
4. 水回りの優先順位: 毎日使う水回りは重要ですが、すべてを新品にする必要はありません。
   
   

   必須: 電気容量のチェック、畳の表替え、ウォシュレット付きトイレ、室内洗濯機置き場の新設（入居動機に直結） 。

   クリーニングで対応: 浴槽がステンレスであれば磨く、キッチンは使えるなら扉の色を変えるなど、手を加えずクリーニングや塗装で済ませる 。

   リビングをLDK化: ファミリー層のニーズに合わせ、居間と台所を仕切る壁を取り払い、LDK化することで開放感を出し、部屋の魅力をアップさせます 。

古家再生士の役割: 私たち協議会が認定する古家再生士は、賃貸不動産の知識を持ち、家賃相場に基づいたリフォームを提案できる専門家です 。彼らは「ここは工事費がかかりすぎるのでやめましょう」「この利回りでは合わない」と、投資家が感情的になるのを防ぎ、冷静な判断を下します 。

3-4. STEP4：地域密着型の客付け戦略と家賃設定

リフォームが完了しても、入居者が決まらなければ収益はゼロです 。空き家・古家は物件数が少ないため、「マイソク（物件資料）」の質と「賃貸仲介業者への営業」が命運を分けます 。

4. 【実例紹介】ボロ家が優良物件に変わった成功ストーリー

4-1. 失敗から学んだ再生事例：私の初期の苦い経験

私自身、空き家・古家投資を始める前は、大阪府東大阪市で小さな町工場を経営しており、常に「来月の仕事はあるのか」「従業員を守れるのか」という不安を抱えていました 。そんな私が、空き家投資に出会ったのは44歳の時です 。

初期の頃は、まだノウハウが確立されておらず、失敗も経験しました。

【山の上アパートの再生事例】 築50年の木造アパートを購入したことがあります 。場所は駅から遠く、山の上にある登山道の入り口で、普通の人なら絶対に買ってはいけない物件でした 。リフォーム後、賃貸業者に案内をお願いすると、「その物件はダメです。ただでも入居者を付けることができません。絶対無理です！」とハッキリ言われ、大変落ち込みました 。

しかし、私は諦めませんでした。

• 行動: 沿線にある100軒弱の賃貸業者を3カ月間で3〜4回訪問して回りました 。

• 差別化: 部屋にアクセントカラーを入れ、飾り付けをして写真映りを良くしました 。
  
  
• 家賃設定: 4DKで最安値になるように設定し、仲介会社向けのマイソクも分かりやすく作成しました 。

結果、3カ月で満室になりました 。中には、医者から「運動するように」言われ、山の上ならイヤでも歩くから、という理由で入居された方もいました 。この経験から、「入居者が付かない物件はない」と確信できるようになり、今の自信につながっています 。

また、私が経営する工場も、コロナ禍で売上が激減した時期がありましたが、空き家・古家投資による安定した家賃収入（複数戸所有で月20万円ほど）があったおかげで、会社を安定的に回し、不安なく事業を継続できました 。家賃収入は、いざという時の心の安定剤であり、冷静な経営判断の基盤になります 。

4-2. 会員事例：利回り25%を実現した投資家の挑戦

私たち協議会の会員の中には、私の初期の経験からノウハウを学び、素晴らしい実績を上げている方が多数います。

【中小零細企業経営者 Sさんの事例】

Sさんは、本業の売上安定化を目的として、空き家投資を始めました 。

Sさんは最終的に12棟を購入し、家賃収入の総額が年間約2,000万円に達しました 。彼が言うように、「購入すればするほどノウハウがたまり、大家業として成長しているのが実感できる。失敗したと思っても自分で何とかできる範囲が大きいのがいい」のです 。

【司法書士 中山泰道さんの事例】

司法書士として働く中山さんは、相続登記の依頼を受けた際、売却をためらっていた古家所有者に対し、再生士の査定と家賃相場の調査を行い、180万円のリフォームで家賃5万円で貸せることを提案しました 。

5. 失敗を避け、確実に成功するための3つの鉄則

5-1. 鉄則1：物件に「惚れず」に「データ」で判断する

投資において、物件を感情的に「好きだから」「思い出があるから」という理由で購入するのは最も危険です 。不動産投資家は、冷静なデータ分析と逆算思考に基づいて判断しなければなりません 。

5-2. 鉄則2：一人で抱え込まず専門家と「組織力」を活用する

空き家・古家投資は、物件の選定、リフォーム、客付け、管理、法律、税務など、多岐にわたる専門知識が必要です 。これらを初心者やサラリーマンが一人で完璧にこなすのは不可能です。

5-3. 鉄則3：出口戦略を先に決める「逆算思考」の重要性

不動産投資は長期戦です 。目先の利益だけでなく、「いつ、どのように、どれくらいの利益で売却（出口）するか」という出口戦略を念頭に置いておくことが、失敗しないための鍵です。

6. まとめ・結論

地域社会への貢献と未来の投資家へ

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

日本の空き家問題は深刻です。しかし、この社会課題の裏側には、少額の資金から始められ、高い利回り（平均12〜15%）を実現できる「空き家・古家再生投資」という大きなチャンスが眠っています 。

私たちが提唱する「4方よし」のビジネスモデルは、投資家であるあなた自身の資産を築くだけでなく、賃貸住宅に困っている人々に安くて広い住居を提供し、地域社会の活性化に貢献します 。

大切なのは、知識を得て、行動することです。「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」 という陽明学の言葉の通り、いくらノウハウを学んでも、一歩踏み出さなければ何も始まりません。

空き家・古家投資は、「誰でも再現可能」なビジネスモデルであり、あなたの不安を解消し、「経済的自由」への道筋をつけてくれる強力なツールです 。

まずは、あなた自身の目でボロ家が優良物件に変わる現場を体験し、ノウハウを体得することから始めてみましょう。

次はそんなに甘くない。本来の古家の問題はこんなものじゃない」と、覚悟を決めて取り組めば、あなたも必ずや、地域に愛され、社会に貢献できる「古家再生投資プランナー®️」として成功できるはずです。