（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「少額から手軽に始められるREIT（リート）が良いのか、それとも手を動かして高い利回りを目指す古家（ふるや）再生投資が良いのか」—不動産投資を志す方々から、このご質問をいただく機会が非常に多くなりました。

手元にある資金や投資の目的によって、どちらを選ぶべきか、誰もが迷うのは当然のことです。

私たち協議会は、空き家・古家不動産投資を通じて、これまでに累計2,467棟の再生実績を持ち、20,280名を超える会員ネットワークを築いてきました。私自身の経験から言えるのは、「机上の空論」ではなく「実践と再現性」こそが、投資成功の鍵だということです。

この記事を最後までお読みいただければ、REITと古家再生投資の決定的な違いと、なぜ私たちが空き家・古家を「宝の山」と呼び、社会貢献と高収益を両立できると確信しているのか、その本質的な理由が明確になります。

あなたの投資哲学を確立し、「賢い」選択をするための実践的な視点を提供いたします。

1. 投資の前に知るべき「REIT」と「古家再生投資」の定義と特徴

1-1. REIT（不動産投資信託）とは？

REIT（Real Estate Investment Trust）、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。簡単に言えば、投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなどのプロの選んだ不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却益を分配金として投資家に還元する仕組みです。

REITの主なメリット:

1. 少額から始められる: 株式と同じように数万円程度から購入できるため、初期費用のハードルが非常に低いのが魅力です。

2. 高い流動性: 証券取引所に上場しているため、いつでも売買でき、換金しやすい（流動性が高い）という特徴があります。実物不動産のように売却に時間がかかることがありません。

3. プロへの委託: 不動産の選定や運用は専門家が行うため、投資家自身が物件管理の手間を負う必要がありません。

REITの主なデメリット:

1. 市場リスク: 株式市場や金利、不動産市況の影響を直接受けます。良い不動産を保有していても、市場全体が下落すれば基準価格も下がり、投資家は損失を被る可能性があります。

2. コントロールの欠如: 投資家は、どの不動産を購入し、いつ売却するか、リフォームをどうするかなど、運用に対して一切口出しができません。全ては運営会社任せです。

3. レバレッジの限界: 株式投資と同じ感覚で始めるため、自己資金に対する大きな借入（レバレッジ）をかけることは一般的ではありません。

1-2. 古家再生投資（実物不動産）とは？

一方、私たちが推進する古家再生投資は、全国に増加し続ける空き家や古い戸建てを極めて安価に購入し、必要最低限のコストでリフォーム・再生（リノベーション）を施し、市場価値を高めて賃貸物件として運用する手法です。これは実物不動産投資の中でも、特に「価値創造」を重視する戦略です。

私たちの著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも詳しく述べていますが、この投資法の核心は、放置された古い資産に「再生」という付加価値を与える点にあります。

古家再生投資の主なメリット:

1. 高利回りの可能性: 物件価格が安く、家賃が高く設定できる地方の物件を選定することで、利回り20%を超えることも珍しくありません。

2. 圧倒的な低リスク: 私たちの提唱する手法は、「無借金・現金買い」を基本とし、投資総額も極めて低く抑えるため、リスクを極限まで抑えることができます。これが、他の不動産投資との決定的な違いです。

3. 社会貢献と地域経済への寄与: 放置された空き家を解消し、良質な住居として提供することで、地域コミュニティの活性化、税収の確保、環境美化に貢献します。これが私たちの理念である「4方よしモデル」の根幹です。

古家再生投資の主なデメリット:

1. 時間と手間: 物件探し、リフォームの手配、入居者対応、修繕など、投資家自身（または委託先）の手間が発生します。

2. 低い流動性: 実物不動産であるため、売却したいと思ったときにすぐに現金化できるわけではありません。売却には数ヶ月かかる可能性があります。

3. 専門知識の必要性: 不動産、建築、法律、税務など、幅広い知識が必要です。だからこそ、私たち協議会のようなコミュニティや教育が不可欠となります。

2. 【徹底比較】REITと古家再生投資の決定的な「5つの違い」

REITも古家再生投資も、どちらも不動産への投資ではありますが、その性質は水と油ほど異なります。賢い選択をするために、この「5つの決定的な違い」を理解してください。

2-1. 違い1: 投資に必要な「初期費用」と「レバレッジ」

REITは株式と同じ感覚で始められ、初期費用が極めて低い点が最大の魅力です。しかし、私たちの古家再生投資では、著書『地方は宝の山！』でも強調しているように、「リスクを極限まで抑える」ことを最優先しています。

古家投資というと「借金をして大きな物件を買う」イメージがあるかもしれませんが、私たちは「地方の安い物件を現金で購入し、無借金で運用する」ことを徹底しています。これにより、金利上昇リスクや大規模ローン破綻のリスクを完全に回避できるのです。

2-2. 違い2: 「利回りの水準」と「収益の安定性」

REITの分配利回りは、通常3〜5%程度が目安です。これは市場平均に基づいた安定的な収益と言えます。

しかし、古家再生投資は、その利回りの水準が全く異なります。

私たちは、地方の市場で物件価格20万円、リフォーム代150万円、家賃5万円といった事例を数多く生み出してきました。この場合、投資総額170万円に対して年間家賃収入60万円、表面利回りは35%以上になります。 （著書『地方は宝の山！』より実践事例を引用）

古家投資の収益は、あなたがどれだけ「価値創造」できるかに比例します。

• REIT: 市場の平均的な利回りを「受け取る」投資

• 古家再生投資: 自分の行動によって利回りを「創り出す」ビジネス

収益の安定性については、REITは市場全体の動きに左右されますが、古家投資は物件が一つ一つ独立しているため、全国で分散投資をすれば、特定地域の経済や景気に左右されるリスクを低減できます。

2-3. 違い3: 「コントロールの自由度」と「出口戦略」

REITは手間がかからない反面、「自分の資産を自分でコントロールする」という投資の本質的な喜びや、失敗から学ぶ機会を得られません。

古家再生投資では、物件の選定、リフォーム内容、家賃設定、入居者選定、管理委託先の決定など、すべてを自分で決める自由があります。私たちが古家再生投資を推奨する最大の理由の一つは、この「コントロールの自由度」にあります。これは、投資ではなく「小さな事業経営」に近いため、オーナーとしてのスキルや経験が積み上がり、それがまた次の成功を生む糧となるからです。

2-4. 違い4: 「社会課題」への貢献度

REITは経済活動を通じて間接的に社会に貢献しますが、その貢献度は「投資」の枠を越えません。

しかし、古家再生投資は、私たちの活動の根幹であり、社会課題解決そのものです。

日本には現在、約850万戸の空き家が存在すると言われています。この問題は、地域の治安や景観、防災上のリスクにも直結しています。

古家再生投資は、単に古い家を直すだけではありません。

• 空き家の解消

• 良質な賃貸物件の供給

• 地域工務店への仕事創出

• 地域コミュニティの活性化

これらの活動を通じて、私たちは「売り手よし、買い手よし、世間よし、そして社会よし」という4方よしモデルを体現しています。理事長として、この「社会的使命感」を持って投資に取り組める点こそが、古家再生投資の最も崇高な価値だと確信しています。

3. なぜ「空き家・古家」こそが真の『宝の山』なのか？

REITと比較して、古家再生投資は手間がかかると聞けば、尻込みしてしまう方もいるかもしれません。しかし、私たちがこの分野を「宝の山」と呼ぶのには、論理的かつ実践的な理由があります。それは、REITでは決して得られない「価値創造」の力にあります。

3-1. 古家投資の核心：「再生価値」という名の資産創造

REITは、すでに価値が確定した不動産をファンドを通じて購入します。つまり、あなたは「現在の市場価値」に対して投資しているのです。

一方、古家再生投資では、「再生価値」という、投資家自身の手で生み出す資産に投資します。

1. 市場価値がゼロに近い物件（古家）を格安で購入。

2. 市場のニーズ（ターゲット入居者の好み）に合わせたリフォームを施す。

3. 付加価値（綺麗な内装、設備、安心感）が加わり、市場価値が大幅に向上。

この「安いものを買って、付加価値をつけて高く売る/貸す」というビジネスモデルこそが、私たちが著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で一貫して説いている、再現性の高い成功の核心です。

価値は、市場に存在するのではなく、あなたの手で生み出されるのです。この創造的プロセスこそが、高利回り（20%超え）を実現する源泉となります。

3-2. 誰もが再現できる「リスクを極限まで抑える」仕組み

手間と時間をかける古家投資には、当然ながらリスクが伴います。しかし、私たち協議会が20,280名の会員コミュニティを通じて確立したノウハウは、このリスクを「管理可能な範囲」に収めるためのものです。

リスクヘッジのための3つの鉄則:

1. 徹底した低価格購入: 相場より圧倒的に安い物件（できれば数百万円以下）を現金で購入し、物件価格がゼロになっても許容できる範囲にリスクを抑える。

2. 最小限のリフォーム（現金リフォーム）: 「満室にするための必要最低限の投資」に徹する。過剰な設備投資を避け、投資総額を低く保つことで、回収期間を短縮します。

3. 地元の業者・プランナーとの連携: 物件管理や修繕の手間を一人で抱え込まず、信頼できる地域の人材（私たちの認定した古家再生投資プランナー®️を含む）に委託することで、手間と時間を削減します。

私たち協議会の会員の中には、元々は不動産の知識が全くなかった主婦やサラリーマンも多くいます。彼らが成功できたのは、この「リスクを極限まで抑えた、再現性の高い仕組み」が確立されているからです。

3-3. 理事長が語る：「失敗から学ぶ」古家再生のリアル

私自身、また私たちの協議会の初期の会員も、順風満帆だったわけではありません。失敗事例は必ず存在します。

たとえば、著書『地方は宝の山！』にも書かれているように、

「見た目に惑わされ、リフォームコストを見誤る」という失敗は少なくありませんでした。基礎や水回りの見えない部分の劣化を見抜けず、想定外の追加出費が発生してしまうケースです。

REIT投資のように、全ての運用をプロに任せてしまえば、こうした「生きた失敗」を経験することはできません。しかし、古家投資では、こうした失敗を経験し、それを乗り越えることで、「二度と同じ失敗をしないスキル」が身につきます。

失敗は避けられませんが、その失敗を**「未来の成功のための授業料」**に変える知恵と仕組み（つまり、体系化されたノウハウ）を持つことが、賢い投資家への第一歩です。私たち協議会は、その知恵とノウハウの集合体なのです。

4. 【行動喚起】あなたが「宝の山」を見極め、投資を始めるための具体的なステップ

REITと古家再生投資を比較した結果、どちらが「賢い」という絶対的な答えはありません。REITは手軽さ、古家投資はリターンと価値創造において優れています。

重要なのは、あなたの投資スタイルと哲学に合致しているか、ということです。

4-1. まずは投資哲学を持つこと：「何のために投資するのか」

著書『不動産投資入門』で私が一貫して訴えているのは、「投資は手段であり、目的ではない」ということです。

「なぜあなたは投資をするのか？」

• もし「毎月数万円の安定した副収入を得たい」「家計を少しでも楽にしたい」という明確な目的があるなら、古家再生投資は最適な手段となります。

• もし「手持ちの現金のインフレヘッジをしたい」「流動性の高い資産を持ちたい」という目的であれば、REITも選択肢に入ります。

投資の目的が明確になれば、あなたが選ぶべき「宝の山」の地図は、自ずと見えてきます。

4-2. REITで投資を始める具体的な手順

REITで投資を始めること自体は、非常にシンプルです。

1. 証券口座の開設: ネット証券会社で口座を開設します。特定口座（源泉徴収あり）を選ぶのが一般的です。

2. 銘柄の選定: 投資対象（オフィス、住宅、商業施設など）と、利回り、借入比率（LTV）などを確認し、分散投資を意識して複数銘柄を選びます。

3. 定期的な買い付け: NISA口座なども活用し、ドルコスト平均法の考え方で定期的に購入するのが、市場リスクを低減する基本戦略です。

REITは、市場を学ぶための良い教材にもなります。市場全体がどのように動くか、不動産と経済の関係を観察する上で、REITへの投資は有効な「第一歩」となるでしょう。

4-3. 古家再生投資プランナー®️資格で「宝の山」の地図を手に入れる

古家再生投資を選び、「自分で価値を創造したい」「高利回りを目指したい」と決意されたあなたへ。

この投資の最大の難所は、「どこから手を付ければ良いか分からない」「失敗が怖い」という点です。REITと違い、この投資は「知識」「ノウハウ」「人脈」という3つの無形資産が全てを決めます。

実は、私たち（一社）全国古家再生推進協議会では、私がこれまでの失敗と成功から体系化した「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」を提供しています。

この講座は、あなたが「宝の山」の地図を手に入れるためのものです。

• 知識: 著書の内容をさらに深く掘り下げた、実践的なノウハウを体系的に学習できます。

• 技術: 地方の「宝の山」となる物件を見つける「目利き力」と、コストを抑えた「再生ノウハウ」を習得できます。

• 人脈: 全国20,280名の会員ネットワーク、そして地域で活動する認定プランナーや工務店との繋がりを得られます。

私たちが提唱する「4方よしモデル」を実践し、社会貢献と高収益を両立させたいのであれば、机上の空論ではない、実証済みのノウハウを学ぶことが、最短距離です。

まずは、認定講座の概要をご覧いただき、あなたの次の行動を具体的にイメージしてみてください。私たちは、あなたのような意欲ある実践者を、心から歓迎いたします。

結論: 「賢い」投資家が持つべき視点

REITと古家再生投資の比較を通じて見えてきたのは、どちらも「賢い」選択肢になり得るということです。

• REIT: 流動性と手軽さを求める人にとって賢い選択。

• 古家再生投資: 高利回りとコントロールの自由度、そして価値創造という本質的な喜びを求める人にとって賢い選択。

投資の本質とは、「自分が何にお金を払い、何を得たいのか」を明確にすることです。

私は、累計2,467棟の再生実績から、空き家・古家こそが、手間と時間をかけた分だけ報われる、そして社会に貢献できる、真の『宝の山』だと確信しています。

この国の未来のためにも、そしてあなたの資産形成のためにも、勇気を持って「最初の一歩」を踏み出してください。その一歩が、あなた自身の人生、そして地域社会を大きく変える力となります。

（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之