（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

私たち協議会は、現在までに累計2,467棟の古家再生実績を積み重ね、全国20,280名を超える会員ネットワークを築いてきました。その中で、多くの会員が実践し、大きな収益を上げているのが、空き家を再生して再び市場に流通させる「再販（リセール）」戦略です。

「古家投資は賃貸（インカムゲイン）が主流」と思われがちですが、実は「再販（キャピタルゲイン）」こそ、短期間で大きな利益を生み出し、社会課題の解決にも直結する「4方よし」の投資モデルです。

この記事では、私の著書や協議会の膨大な実績に基づき、知識ゼロの初心者でもリスクを極限まで抑えて成功できる再販戦略の「極意」を、実録形式で徹底解説します。最後まで読めば、あなたの目の前にある「負動産」を「宝の山」に変える、具体的で再現性の高いステップが明確になります。

1. なぜ今「空き家再生投資」で「再販」戦略が注目されるのか

私が古家再生投資を始めた2013年当時、多くの不動産投資家は新築アパートや地方のRC造を扱い、古家は「リスクの高いジャンル」として見られがちでした。しかし、現在、私たちの協議会がリードする形で、古家、特に再生後の「再販（売却）」が、最も効率的かつ社会貢献度の高い投資モデルの一つとして注目を集めています。

その背景には、日本の社会構造の変化と、私たちが提唱する「リスクを極限まで抑える」ノウハウの確立があります。私の著書『地方は宝の山！ リスクを極限まで抑えて儲ける「空き家・古家」不動産投資』でも詳しく解説していますが、地方には、都会では考えられないような好条件の物件が眠っています。

1-1. 賃貸だけじゃない！再販がもたらす一撃の大きなリターン

従来の古家投資は、再生した物件を賃貸に出し、毎月の家賃収入（インカムゲイン）を得るのが主流でした。もちろん、これも素晴らしい戦略です。しかし、再販（キャピタルゲイン）は、それに比べて以下のような大きなメリットがあります。

• 短期での資金回収が可能: 賃貸経営では数年かけて回収する資金を、再販では売却時に一括で回収できます。資金の回転率が高まり、次の物件への投資を迅速に行えるのが最大の魅力です。

• 手間やリスクの削減: 賃貸経営につきものの、入居者トラブル、空室リスク、修繕積立金などの「大家業」としての継続的な手間とリスクから解放されます。

• 大きな利益幅（キャピタルゲイン）: 例えば、仕入れ値50万円、再生費用200万円、合計250万円で再生した物件を、再生後の市場価値（相場）に基づいて700万円で売却できれば、仲介手数料や税金を引いても大きな利益（キャピタルゲイン）が残ります。この一撃の利益こそが、資産を加速度的に増やす鍵になります。

この「再販」という出口戦略が加わることで、古家投資はインカムゲインとキャピタルゲインの両取りが可能になるのです。

1-2. 空き家問題の深刻化と社会的な追い風（4方よしモデルの紹介）

再販戦略が注目される最大の理由は、その社会的な意義にあります。日本全国で空き家は増え続け、2033年には約3割が空き家になると推計されています。これは単なる不動産の問題ではなく、地域社会の治安悪化や景観の劣化、防災上の問題など、深刻な社会課題です。

私たちが提唱する「4方よしモデル」は、この社会課題の解決と投資収益を両立させる哲学です。

1. 売主よし: 負動産を早期に現金化できる

2. 買主よし: 質の高い再生住宅を安価に購入できる

3. 社会よし: 空き家が減り、地域社会が活性化する

4. 投資家よし: 感謝されながら、しっかりと利益を得られる

「空き家 再販」は、まさにこの「4方よし」を体現するものです。負動産を再生して流通させることで、地域社会から感謝され、かつ大きな収益を得られる。これは、机上の空論ではなく、協議会の累計2,467棟という再生実績が証明している事実なのです。

1-3. 不動産の知識ゼロから成功できる再販モデルの「再現性」

「再販」と聞くと、高度な不動産の知識や大きな資金が必要だと誤解されがちですが、私自身、元々は東大阪の町工場経営者で、不動産投資の知識はゼロからのスタートでした。私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で強調しているように、古家再生投資のノウハウは体系的かつシンプルです。

重要なのは、高価な物件を借金して買うことではなく、「いかに安く仕入れ、いかに費用対効果の高いリフォームで価値を上げるか」という一点に尽きます。再販市場における成功の鍵は、以下のような「再現性」にあります。

• 物件選定のルール化: 独自のチェックリストに基づいて、出口（再販）から逆算して物件を選定する。

• 低コスト再生技術: プロの職人を使わず、費用を抑えるリフォーム手法を体系化し、誰でも実践できるようにする。

• 売却ノウハウの共有: 協議会のネットワーク内で、売却先の見つけ方や、高値で売るための付加価値の付け方を共有する。

知識ゼロのサラリーマンや主婦でも、この再現性の高いノウハウを学ぶことで、再販による利益を上げることが可能です。

2. 理事長が教える！失敗しない「儲かる再販物件」を見極める極意

再販投資で最も重要なのは、「買う前の見極め」です。私の著書『不動産投資入門』でも一貫して伝えているように、「リスクは買う前に最小限に抑える」のが私の哲学です。物件選定で失敗すれば、どんなに素晴らしい再販戦略も水泡に帰します。

再販で儲かる物件は、賃貸向きの物件とは選定基準が異なります。再販の成功は、「出口での市場価値」と「仕入れ・再生コスト」の差分で決まるからです。

2-1. 再販で高値売却できるエリアと物件の条件（「地方は宝の山」の視点）

再販で成功するためには、「地方は宝の山」という私の視点を持つことが不可欠です。都市部の古家は、そもそも仕入れ値が高く、再生後の利益幅が小さくなりがちです。

• 再販適正エリアの条件:

  1. 人口動態が安定している地方都市の中心部: 地方でも、生活利便施設（スーパー、病院、学校）が近いエリアは、確実に需要があります。

  2. 競合が少ないエリア: 新築の建売や中古住宅の流通量が少ないエリアは、再生した物件が目立ちやすく、早期売却につながりやすいです。

  3. 土地の価格が安いエリア: 土地値が極端に安い（できればゼロ円に近い評価）ことで、物件価格が安くなり、再生費用にコストを集中できます。

• 物件の条件（再販向け）:

  1. 間取りの自由度が高い: 買主が好む間取り（例：3LDKや4LDK）に比較的容易に変更できる構造であること。

  2. 周辺環境が良い: 日当たり、騒音、臭気など、買主が気になる環境要因に問題がないこと。

  3. 致命的な欠陥がない: 傾き、雨漏り、シロアリ被害など、再生費用が売却価格を上回ってしまうような「致命的な欠陥」がないこと。

特に、地方では価格の安さから「利回り」ばかりに目が行きがちですが、「再販」の場合は「再生後の市場価格」を最優先に考えましょう。

2-2. 買ってはいけない「負動産」を見分けるためのリスクチェックリスト

私の著書や協議会のノウハウの根幹は、「リスクの徹底排除」です。再販では、特に以下の「致命的なリスク」を持つ物件を避ける必要があります。

これらのリスクを素人目で判断するのは困難です。だからこそ、私たち協議会では、物件調査専門のプランナーによる徹底的な現地調査ノウハウを会員に提供しています。

2-3. 著書で解説した「リスクを極限まで抑える」ための仕入れ値交渉術

再販の利益は、仕入れ値で8割決まります。どれだけ安く物件を買えるか、これが最重要です。私の著書『地方は宝の山！』で詳述しているように、空き家・古家の仕入れ値交渉には独自の戦略があります。

• 売主の背景を知る: 空き家を所有する売主の多くは、「固定資産税負担」「遠方管理の手間」「相続問題」といった切実な悩みを抱えています。「早く手放したい」というニーズを理解し、その悩みを解決する提案（即金での買取り、現状での引渡し、契約不履行のリスクなし）を行うことが、交渉の最大の武器になります。

• 「負」の価値を具体的に提示する: 単に「高い」と言うのではなく、調査で発覚した「シロアリ被害の可能性」「給湯器の故障」「屋根の劣化」といった再生に必要なコストとリスクを客観的な数字で提示し、価格を下げる根拠とします。

• 相場から逆算しない: 地域の相場に縛られるのではなく、「想定再販価格－（再生費用＋利益＋諸経費）＝適正仕入れ価格」という独自の計算式に基づき、指値を設定します。相場ではなく、「利益を確保できる最低ライン」で交渉することが重要です。

この交渉術をマスターすれば、たとえ競合がいても、売主のニーズを満たしながら、私たち投資家も利益を確保できる、Win-Winの関係を構築できます。

3. 再販価値を最大化する！低コスト・高効果リフォーム戦略

再販投資の成否を分けるのは、再生リフォームのやり方です。費用をかけすぎれば利益を圧迫し、安物を使いすぎれば売れなくなります。再販で高利益を出すためのリフォームは、「高価な設備ではなく、清潔感と広さを演出する」という一点に集中しなければなりません。

3-1. 再販目的特化！売れる家に変貌させる「価値を上げる」リフォーム箇所

再販は、買主が「ここに住みたい」と直感的に感じるかどうかが重要です。全古協の多くの会員の成功事例から導き出された、費用対効果の高いリフォーム箇所は以下の通りです。

再販では、最新のハイグレードな設備を導入するよりも、「清潔感」と「広さ」の錯覚を生み出すリフォームが最も有効です。買主が内覧に来たとき、「古い」という印象ではなく「綺麗で住みやすそう」と感じさせることができれば成功です。

3-2. 費用対効果を徹底追求！「DIYとプロの使い分け」の判断基準

「低コスト再生」を実現する上で、DIY（Do It Yourself）は欠かせません。しかし、全てをDIYで行うのは危険です。再販では、瑕疵担保責任を負うことになるため、専門的なスキルが必要な箇所はプロに任せ、リスクを回避する必要があります。

私たちは、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座を通じて、安全かつコスト効率の良いDIYノウハウを体系的に教えています。特に、再販においては、プロに依頼する部分を極限まで絞り込むことで、再生費用を相場よりも大幅に下げることが可能です。

3-3. 【実録事例】再生実績2,467棟から見る高額再販に成功した物件ビフォーアフター

私たちの協議会では、全国の会員が様々な物件を再生し、再販で成功を収めています。ここでは、私の著書にも通じる、具体的な成功事例の一部をご紹介します。

事例：石川県金沢市（築40年木造戸建て）

• 仕入れ値: 200万円（土地値とほぼ同額）

• 再生費用: 350万円

• 合計投資額: 550万円

• 再販価格: 1,200万円

• 再販までの期間: 4ヶ月

この物件の成功要因は、「大胆な間取り変更と外観の差別化」でした。特に、使われていなかった和室をLDKに組み込み、広々とした空間を演出。外壁をネイビーとホワイトで塗り替え、周辺の古家群の中で際立つモダンな印象を与えたことで、内覧者が殺到しました。この事例からも、再販では「機能性よりも、買主の感情に訴えかけるデザイン」が重要だと分かります。

事例：岐阜県岐阜市（築35年軽量鉄骨）

• 仕入れ値: 50万円（建物評価額ゼロ）

• 再生費用: 250万円

• 合計投資額: 300万円

• 再販価格: 650万円

• 再販までの期間: 3ヶ月

この物件は、仕入れ値が極めて安かったため、低コスト再生でも十分な利益が確保できました。リフォームは水回りの最低限の交換と全室の壁紙・床材の張り替えのみ。ポイントは、徹底的なクリーニングと照明の変更で、「築35年を感じさせない清潔感」を追求した点です。再販においては、安価に仕入れた物件ほど、リフォーム予算を抑えても高い利益率を達成できるという原則が当てはまります。

4. 古家再生における「再販」の出口戦略と売却タイミング

古家が再生を終え、いよいよ再販という出口戦略を迎えます。ここで誤った判断をすると、せっかくの利益が目減りしたり、売却に時間がかかったりします。

4-1. 再販の「売り時」を見極める！市場と税制（譲渡所得）の知識

再販投資で利益を最大化するためには、税金、特に譲渡所得税の知識が不可欠です。これは私の著書でも強調している「リスク管理」の一つです。

• 長期譲渡（5年超）の重要性: 不動産を所有した期間が5年以下で売却すると、「短期譲渡所得」となり、高い税率（所得税・住民税合わせて約39%）が適用されます。一方で、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約20%に抑えられます。

  • 再販戦略の視点: 再生してすぐに売却する短期再販は、短期で大きな利益を得られますが、高い税率を払うことになります。逆に、再生後いったん賃貸に出し、5年を超えてから売却することで、税率を半減させる「5年超再販戦略」も有効な選択肢となります。

• 市場の季節要因: 不動産の売買は、一般的に異動が多い1月〜3月がピークです。再生が完了するタイミングをこの時期に合わせることで、早期売却の可能性が高まります。

あなたの資金計画と目標利益に応じて、短期で資金を回収するのか、5年待って税金を抑えるのか、戦略的な選択が必要です。

4-2. 「賃貸転用」と「再販」を分ける明確な判断基準（キャッシュフロー vs キャピタルゲイン）

物件の再生が完了した時点で、再び「賃貸」か「再販」かを判断する「最後のターニングポイント」があります。ここで判断を誤ると、投資効率が大きく下がります。

私たちのノウハウは、物件を仕入れる前にこの出口戦略を明確にすることを推奨しています。特に、「再販」が厳しい場合は「賃貸」に転用できる柔軟性が、リスクを極限まで抑える上で非常に重要です。

4-3. スムーズな高値売却を実現するための「付加価値」販売戦略

再生した空き家を高値で、かつスムーズに再販するには、ただ「売りに出す」だけでは不十分です。私たちは、売却時に以下の「付加価値」を付けることを推奨しています。

• 「古家再生投資プランナー®️」の認証: 協議会認定のプランナーが再生した物件であることを明示することで、買主に「プロの基準で再生された安心感」を提供できます。

• リフォーム内容の「見える化」: どの箇所に、どの程度の費用をかけ、どのように再生したのかを明確なレポート（写真付き）で提示します。特に「構造的な問題はない」という安心感を裏付ける情報は重要です。

• 瑕疵担保責任保険への加入: 買主の購入後の不安を解消するため、専門の業者を通じて瑕疵担保責任保険に加入します。これは再販物件の信頼性を劇的に向上させます。

• ターゲット層への絞り込み: 「単身者向け」ではなく「ファミリー向け」「二世帯向け」など、具体的なターゲット層に響くキャッチコピーや内覧時の演出を行います。

この「付加価値」を組み込むことで、競合物件との差別化を図り、結果として高値での早期売却、つまり再販成功へとつながるのです。

5. 「再現性」が鍵！古家再生投資プランナー®️の組織的ノウハウ

私がこれまで3冊の著書で伝えてきたノウハウ、そしてこのブログで解説している再販戦略は、決して私個人の特殊な成功体験ではありません。私たち（一社）全国古家再生推進協議会の会員、そして1,429名の古家再生投資プランナー®️が、全国で実践し、結果を出している「再現性の高いノウハウ」です。

再販というキャピタルゲインを得る投資は、一度の失敗が致命傷になりかねません。だからこそ、知識ゼロからでも確実に成功へと導く「組織の力」と「体系的な学び」が必要なのです。

5-1. 知識ゼロから実践家に変わる！体系的な学びと最短距離の重要性

不動産投資の成功には、体系的な学習が不可欠です。独学で始めると、膨大な情報に埋もれ、遠回りしたり、致命的なミスを犯したりするリスクが高まります。

古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座では、私が長年の経験と実績で培ったノウハウを、以下のような形で「最短距離」で学べるように設計されています。

1. 物件選定の徹底したルール化: 勘や経験に頼らず、再販で利益が出る物件をデータとチェックリストで判別するスキル。

2. 低コストリフォームの具体的な手順: 闇雲に業者に依頼するのではなく、適正価格と施工範囲を判断し、自分でコストコントロールするスキル。

3. 出口戦略（再販・賃貸）の判断基準: 投資開始から終了まで、いつ、何を、どうすべきかの明確なロードマップ。

この体系的な知識こそが、知識ゼロのあなたを、わずか数ヶ月で「リスクを極限まで抑えて儲けられる実践家」へと変える鍵となります。

5-2. 全国20,280名のネットワークを活用する具体的メリット

私たち協議会が誇る、全国20,280名の会員ネットワークは、単なるコミュニティではありません。これは、「空き家 再販」を成功に導くための強力なインフラです。

• 仕入れ情報の共有: 地元の会員が発掘した、市場には出回らない「水面下の空き家情報」を共有し、低価格での仕入れ機会を提供します。

• 地元業者との連携: 全国の会員が実績を積んだ、適正価格で高品質な施工が可能な工務店や職人のネットワークを共有できます。これは、地方でのリフォームコストを抑える上で、最も強力な武器となります。

• 最新の成功・失敗事例の分析: 「〇〇エリアの再販相場が上がった」「このリフォーム手法は失敗だった」といった生きた情報がリアルタイムで共有され、常に最新のノウハウで投資に臨めます。

この組織的なサポート体制こそが、私たちが掲げる「再現性」を裏付ける根拠であり、個人投資家では決して得られない価値なのです。

5-3. 古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座で得られる具体的なスキル

再販戦略を成功させるために、古家再生投資プランナー®️は以下の3つの柱となるスキルを身につけます。

1. 目利き力（物件選定）: 瑕疵（欠陥）を素早く見抜き、再販後の市場価値を正確に査定するプロの視点。

2. 実行力（低コスト再生）: リフォーム設計、業者選定、コスト管理を全て自分でコントロールし、利益を最大化する実行力。

3. 出口戦略立案力（再販・賃貸）: 税制を理解し、市場の動きに合わせて最も利益が出るタイミングと手法を選択する戦略思考。

「空き家 再販」は、これらのスキルを総合的に発揮することで、短期間での資産形成を可能にするのです。

6. まとめ：理事長から「再販」成功を目指すあなたへ

この記事では、「空き家 再販」という出口戦略に特化し、私がこれまで培ってきたノウハウと、私たち全国古家再生推進協議会の実績を基にした「極意」を全てお伝えしました。

6-1. 再販成功への3つのステップと再確認事項

「空き家 再販」で成功を収めるために、今一度、重要な3つのステップを再確認してください。

1. 【選定】再販から逆算した物件選び: 仕入れ値の安さだけではなく、「再生後の市場での需要」と「致命的な瑕疵の有無」を徹底的にチェックすること。

2. 【再生】低コスト・高効果を徹底追求: 高価な設備は不要。清潔感と広さを演出し、DIYとプロの使い分けでコストを極限まで抑えること。

3. 【出口】税制と市場を理解した売却: 5年超の税率を意識し、瑕疵担保責任保険などの「付加価値」を付けて、スムーズな高値売却を目指すこと。

これらは、知識ゼロからスタートした私自身が実践し、そして20,280名の会員が再現している、最も確実性の高い成功パターンです。

6-2. 古家再生は「社会貢献」と「利益」を両立できる最高の投資である

私の著書を手に取ってくださった皆様に、私が一貫して伝えているのは、古家再生投資が単なる金儲けではないということです。

空き家を再生して再販することは、新しい買主に安価で質の高い住宅を提供し、地域の景観を良くし、街の活性化に貢献することに直結します。つまり、あなたは「社会の課題を解決しながら、対価として利益を得ている」のです。

私たちは、この「4方よしモデル」をさらに広げることで、日本の空き家問題を根本から解決し、持続可能な地域社会の実現を目指しています。

6-3. 理想を実現するための最初の一歩を踏み出すために

この記事を読んで、「空き家 再販」という戦略の可能性を感じたのであれば、次は「行動」に移す番です。

しかし、実行に移す前に、「本当に自分にできるのか」「このノウハウをどう実践すればいいのか」という疑問や不安があるかもしれません。

その不安を解消し、再現性のある成功の道筋を体系的に学ぶための場として、私たちが提供しているのが「古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座」です。

当講座では、この記事で紹介したような物件選定の極意、低コストリフォームの具体的な手法、そして再販戦略の全てを、実績に基づいたカリキュラムで集中的に学べます。全国の仲間とノウハウを共有し、あなたの投資を強力にサポートする体制が整っています。

ぜひ、あなたの「負動産を宝の山に変える」という理想を実現するために、古家再生投資プランナー®️への最初の一歩を踏み出してください。

あなたの成功を心から応援しています。