（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

空き家を所有している方や、これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、今最も見逃せない話題が「空き家対策特別措置法」の改正です。令和5年（2023年）12月に施行されたこの法改正により、これまでの「放置しても大丈夫だろう」という甘い考えは通用しなくなりました。

放置された空き家が行政から指定を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。しかし、過度に恐れる必要はありません。私たち協議会では、これまで2,582棟（2025年12月時点）もの空き家を再生し、所有者の悩みを資産に変えてきました。

この記事を最後まで読めば、法改正の真実と、空き家を「負債」から「宝の山」に変える具体的なステップが分かります。会員21,045名のコミュニティを率いる立場から、現場の実践に基づいたノウハウをすべて公開します。

1. 2023年「空き家対策特別措置法」改正の衝撃：なぜ今、国は動いたのか？

今回の法改正の背景には、日本が直面している深刻な空き家問題があります。

放置空き家が社会問題化する日本の現状

現在、日本には800万戸以上の空き家があると言われています 。地方から都市部への人口流出と高齢化が主な原因ですが、国も2013年に「空き家対策特別措置法」を制定して以来、解決策を模索し続けてきました 。しかし、依然として空き家は増え続けており、治安の悪化や防災上のリスクが放置できないレベルに達しているのです。

改正の目玉「管理不全空き家」の新設とは

今回の法改正で最も注目すべきは、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられたことです。これまでは、今にも倒壊しそうな「特定空き家」に指定されない限り、法的なペナルティは限定的でした。しかし、今後は「放置すれば特定空き家になる恐れがある」段階で行政が指導・勧告を行えるようになりました。

【データ】全国2,582棟の再生実績から見る空き家放置の危険性

私たち全国古家再生推進協議会（全古協）では、2023年12月時点で累計2,017棟、2025年12月時点では2,582棟の再生実績を積み上げてきました 。現場を見てきた私が断言できるのは、放置は「百害あって一利なし」ということです。家は人が住まなくなると、驚くほど速いスピードで傷みます。畳が腐り、床が抜け、雨漏りが始まれば、再生にかかるコストは膨れ上がる一方です 。

2. 知らないと損をする！「特定空き家」と「管理不全空き家」の違い

法改正の内容を正しく理解することは、あなたの資産を守る第一歩です。

固定資産税の優遇措置が解除される条件

これまでは空き家が建っていれば、住宅用地の特例によって固定資産税が減額されていました。しかし、今回の改正により「管理不全空き家」として行政から勧告を受けると、この特例が解除されます。

住宅用地特例の解除で税金が最大6倍になる仕組み

住宅用地の特例が解除されると、更地と同様の課税になります。具体的には、固定資産税が従来の約3倍〜6倍に跳ね上がる可能性があるのです 。年間10万円だった納税額が、いきなり60万円になる。これは所有者にとって、無視できない大きな経済的打撃となります。

行政指導から勧告、強制執行までのスピード感

行政の手続きも迅速化しています。管理不全空き家としての「指導・助言」に従わない場合は「勧告」が行われ、その時点で増税が確定します。さらに悪質な放置が続けば、行政代執行による強制的な撤去が行われ、その多額の費用は所有者に請求されます 。

3. なぜ「放置」は最大のリスクなのか？所有者が直面する3つの壁

空き家を放置し続けることは、単に税金の問題だけではありません。

資産価値の暴落と近隣トラブルの損害賠償

放置された空き家は、植栽が伸び放題になり近隣の枝が越境したり、ゴミが不法投棄されたりして、周辺住民の大きなストレスになります 。もし崩落した壁や屋根が通行人に怪我をさせれば、多額の損害賠償責任を問われます。そうなれば、その土地の資産価値は暴落どころか、負の遺産となってしまいます。

相続放棄では逃げられない？管理責任の所在

「いらなくなったら相続放棄すればいい」と考える方もいますが、放棄しても次の管理者が決まるまでは管理責任が残る場合があります。所有者が特定される今の時代、法から逃げ切ることは不可能です 。

私の町工場時代から学んだ「決断を先送りする恐ろしさ」

私は東大阪の小さな塗装工場の経営者として、常に将来への不安と戦ってきました 。そこで学んだのは、「決断を先送りしても問題は一つも解決しない」という事実です。空き家も同じです。今、決断しなければ、未来のあなたや子供たちがその重荷を背負うことになります。

4. 【解決策】改正空き家法への対策は「売却」か「再生」の2択

行政から目を付けられる前に、所有者が取れる選択肢は大きく分けて2つあります。

自治体の補助金制度を賢く活用する方法

一部の自治体では、空き家の解体やリフォームに対して補助金を出しています。しかし、空き家バンクなどは登録数が微々たるもので、あまり機能していないのが現実です 。行政に頼り切るのではなく、自発的な行動が必要です。

更地にするのは最終手段。解体費用の相場と罠

「建物を壊して更地にすれば安心だ」と思いがちですが、解体には数百万円の費用がかかります。さらに、更地にした瞬間から固定資産税の優遇がなくなるため、毎年の税負担が重くなります。安易に壊す前に、活用の道を模索すべきです 。

協議会が提唱する「4方よし」の古家再生投資とは

私たち全古協が提唱しているのは、①大家（投資家）、②入居者、③工務店（古家再生士）、④地域、すべての人がWin-Winになる「4方よし」のモデルです 。放置されたボロ家を再生し、手頃な家賃で提供することで、地域の空き家を減らし、かつ所有者に安定した収益をもたらす。これこそが、法改正への最強の対抗策です。

5. 実例で解説！ボロボロの空き家が「優良資産」に変わるステップ

具体的に、どのようにして空き家を収益物件に変えるのでしょうか。

リフォーム費用を抑えて利回り15%以上を実現するコツ

空き家再生のコツは、すべてを完璧に直さないことです 。入居者のニーズを把握し、キッチンやトイレなどの水回りは清潔に整えつつ、古い柱や建具を味として生かす。この「差別化リフォーム」により、低コストで高利回りを実現します 。

【事例紹介】特定空き家寸前の物件を再生した会員の成功談

例えば、千葉県のある物件では、前のオーナーがリフォーム途中で断念したようなボロボロの状態から、内装をアメリカンミッドセンチュリー風に仕上げることで、募集後わずか1.5ヵ月で入居が決まりました。家賃5万5,000円、利回り10%を確保し、今では優良資産として稼働しています 。

賃貸需要は「地方」にこそ眠っている：著書『地方は宝の山！』より

私の著書でも述べていますが、都市部では競合が多く物件価格も上がっていますが、地方には数十万円から手に入る「お宝物件」が眠っています 。地方の空き家を再生し、駐車場を確保するなど地域ニーズに合わせれば、利回り15%〜20%を狙うことも十分に可能です 。

6. 初心者でも安心！「古家再生投資プランナー®︎」という選択肢

一人で空き家問題に取り組むのは、暗闇の中で地図を持たずに歩くようなものです。

一人で悩まず専門家（プランナー）に相談するメリット

物件の目利きからリフォーム費用の算出、客付けまでを体系的に学べるのが「古家再生投資プランナー®︎」です 。専門の資格を持ったプランナーは、空き家再生のプロフェッショナルとして、あなたの決断を強力にバックアップします。

全国21,2045名のネットワークがあなたの空き家をサポート

全古協には、全国に2万人を超える会員と、各地で活躍する「古家再生士」がいます 。このネットワークがあるからこそ、遠方の空き家であっても、現地のリアルな家賃相場に基づいた適切なアドバイスと再生が可能なのです。

まずは「古家再生投資プランナー®︎オンライン認定講座」で正しい知識を

もし、あなたが「何から始めていいか分からない」と思っているなら、まずは私たちが提供しているオンライン講座で正しい知識を学んでください 。机上の空論ではなく、現場の事例から学ぶことが成功への最短距離です。

7. まとめ：法改正を「不安」ではなく「資産形成のチャンス」に変えよう

空き家対策特別措置法の改正は、放置し続ける人にとっては「脅威」ですが、活用しようとする人にとっては「追い風」になります。

• 改正を正しく知る: 管理不全空き家への指定は、増税の合図です。

• 放置を止める: 決断を先送りすれば、家の傷みもコストも増大します。

• 再生を選択する: 壊すのではなく、リフォームして収益を生む資産へ。

• 仲間と学ぶ: 2,467棟の成功実績があるコミュニティを活用してください。

大熊重之からのメッセージ：一歩踏み出す勇気が未来を変える

不動産投資は、単なる金儲けではありません。「社会や企業からの自立」のための強力なツールです 。家賃収入という複数の財布を持つことで、あなたの人生には「心のゆとり」と「自由な選択肢」が生まれます。

空き家問題を解決し、地域に貢献する喜びを分かち合おう

私たちが再生した家には、再び明かりが灯り、笑い声が戻ります。これは、地域社会への最大の貢献でもあります 。

法改正という転換期を、あなたの人生の新しいステージへのきっかけにしませんか。

まずは、私たちが全国で開催している「空き家・古家物件見学ツアー」に参加して、ボロボロの家が美しく生まれ変わる瞬間をその目で確かめてみてください。

一歩踏み出す勇気が、あなたの未来を必ず変えます。