（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「築古戸建ては融資が引けないから、現金が貯まるまで始められない」と思い込んでいませんか？実は、2025年という時代において、その常識は過去のものになりつつあります。私たち協議会では、会員21,045名のコミュニティを通じて、築40年、50年といった法定耐用年数を超えた物件でも融資を引き出し、資産を築いている事例を数多く目の当たりにしています。

この記事を最後まで読めば、銀行が思わず貸したくなる物件の選び方から、2025年の最新状況を踏まえた事業計画の作り方まで、机上の空論ではない実践的なノウハウがすべて分かります。

2025年の築古戸建て融資を取り巻く環境

2025年、日本の空き家問題はさらなる深刻な局面を迎えています。しかし、この社会課題の深化こそが、実は築古戸建て投資における融資の「追い風」となっているのです。

空き家対策特措法の強化と金融機関への影響

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」は、その後も段階的に強化され、放置された空き家に対する行政の権限は強まる一方です 。放置すれば固定資産税が更地並みに跳ね上がるリスクがある中で、所有者は「手放したい」「活用したい」という切実な悩みを抱えています 。

金融機関も、こうした社会背景を無視できなくなっています。地域密着型の銀行にとって、街がゴーストタウン化することは死活問題です。そのため、かつては「築年数」だけで門前払いしていた銀行も、2025年現在は「地域の空き家を再生し、住人を呼び戻す事業」に対して、ポジティブな姿勢を見せ始めています。

なぜ今、銀行は「古家再生」に注目し始めているのか

銀行が注目しているのは、単なる不動産担保価値ではありません。私たちが提唱する「古家再生」というビジネスモデルの安定性です。 アパートやマンションの供給が飽和状態にある都市部と比較して、戸建て賃貸は圧倒的に供給が不足しています 。希少価値が高いため、適切なリフォームを施せば入居が決まりやすく、一度住めば長期入居につながる傾向があります 。

銀行員もプロですから、データを見ています。私たちが積み上げてきた2,582棟の再生実績は、もはや無視できない「安定した収益源」としてのエビデンスになっているのです。

金利上昇局面での融資戦略とキャッシュフローの重要性

2025年は金利の動向にも注意が必要です。しかし、空き家・古家投資はもともと12%〜15%という高い表面利回りを基準としています 。 数パーセントの金利上昇があったとしても、しっかりとしたキャッシュフローが出る物件を選定していれば、経営が揺らぐことはありません 。むしろ、金利が上がることで、無理なフルローンで大型物件を買っていた競合が脱落し、堅実な戸建て投資家にとってはお宝物件が回ってきやすくなる好機とも言えます。

【大公開】大熊が実践する融資が引きやすい「4方よし」物件の基準

銀行から融資を引き出すためには、銀行員が「これなら確実に家賃が入る」と確信できる物件を提示しなければなりません。私が著書でも述べている、融資審査を有利にする物件基準を公開します。

資産価値だけではない、銀行が評価する「収益性」の見方

銀行は「積算価格（土地と建物の評価額）」を重視しますが、築古物件の場合、建物価値はほぼゼロです 。ここで勝負するのは、土地の底堅さと、圧倒的な「収益還元価値」です。 土地値が都心部から離れると急激に落ちるのに対し、家賃は緩やかにしか落ちません 。この「家賃の下げ止まり」があるエリアの物件は、銀行にとっても計算が立ちやすい優良物件と映ります 。

耐用年数超えでも評価される物件の共通点

法定耐用年数（木造22年）を超えていても、以下の条件を満たす物件は融資の土台に乗りやすくなります。

• 「4方よし」の視点がある: 大家、入居者、工務店、地域のすべてが潤う計画であること 。

• 躯体がしっかりしている: シロアリ被害や腐食、致命的な傾きがないこと 。

• 需要の裏付けがある: 近くに病院や学校、大きな工場があるなど、賃貸需要が客観的に証明できること 。

協議会の再生実績（2,582棟）から導き出した「勝てる物件」

私たちが2,000棟以上の再生を通じて学んだのは、完璧な物件を探すのではなく、「安く買って、適切に直す」というスキルの重要性です 。 例えば、雨漏りがある物件は一般の投資家は敬遠しますが、再生士が「20万円で直せる」と判断すれば、その分100万円安く買う交渉ができます 。この「リスクをコントロールして利益に変える」姿勢こそが、事業主としての信頼を生みます。

銀行が首を縦に振る「事業計画書」作成の極意

銀行交渉の成否を分けるのは、資料の「熱量」と「客観性」です。単なる数字の羅列では、築古物件への融資は通りません。

単なる収支シミュレーションで終わらせない

多くの投資家が、利回り計算書だけを持っていきます。しかし、銀行が知りたいのは「なぜこの物件なのか」「空室になったらどうするのか」という経営判断の根拠です。 私は著書の中で「知識30%、経験70%」と述べていますが、経験がない初心者のうちは、協議会が持つ膨大な成功事例や、具体的な工事見積もりを計画に盛り込むことで、その「経験の差」を埋めることができます 。

地域貢献・社会課題解決を盛り込んだ「ストーリー」の力

2025年、ESG投資やSDGsの観点から、金融機関も社会貢献性を重視しています。 「この放置された空き家を再生することで、地域の治安を改善し、若い子育て世帯に手頃な住居を提供します」というストーリーを事業計画の冒頭に据えてください。これは単なる綺麗事ではなく、銀行が地域社会に融資する「大義名分」になります 。

リフォーム見積もりと客付けの見通しをどう数値化するか

計画書には、以下のエビデンスを必ず添付しましょう。

• 古家再生士による詳細なリフォーム見積書: 「一式」ではなく、どこを直し、どこをあえて残すのかが明確なもの 。

• 家賃相場の客観的データ: 1社だけでなく、複数の賃貸業者へのヒアリング結果や、ポータルサイトの類似物件データ 。

• 入居ターゲット像: 「30代の共働き夫婦、小型犬1匹飼育」など、具体的に想定されていること 。

2025年に活用すべき主要な金融機関と活用術

物件が決まったら、次はどこへ相談に行くかです。2025年現在、築古戸建て投資家が味方にすべき3つの窓口を解説します。

【日本政策金融公庫】女性・若者・シニア起業家支援の最大活用

築古物件融資の最強の味方は、依然として日本政策金融公庫です。 特に「女性、若者／シニア起業家支援資金」などの特利制度は、2025年も継続して活用可能です 。 公庫の融資は、法定耐用年数に縛られず、事業の継続性を見てくれます。過去には「返済期間15年、固定金利1.9%、無担保」といった条件で融資を受けた会員もいます 。ただし、公庫は「紹介」があることで話がスムーズに進む傾向があります。私たち協議会でも、公庫への紹介サポートを行っています。

【信用金庫・信用組合】地域密着だからこそできる柔軟な対応

地銀が厳しい中でも、地元の信用金庫は「地域活性化」という共通の目的を持っています。 彼らにとって、地元のボロ家が綺麗になり、新しい住人が増えることは預金者増にもつながるため、喜ばしいことです。支店長や担当者と顔の見える関係を築き、「この街の空き家を一緒に減らしましょう」というスタンスで臨むのがコツです 。

【ノンバンク】スピード重視で規模を拡大する際の注意点

物件の買い付け競争が激しいエリアでは、スピードが命です。ノンバンクは金利こそ高いものの、審査が驚くほど早く、築古物件でも積極的に貸し出す場合があります。 ただし、ノンバンクを使う場合は、高金利でも十分にキャッシュフローが回る「お宝物件」に限定し、2〜3年後に地銀や信金へ「借り換え」をすることを前提とした戦略が必要です 。

融資審査を通すための「投資家プロフィール」の磨き方

銀行が最後に見るのは「人」です。属性（年収や勤務先）が完璧でなくても、融資を勝ち取る方法はあります。

属性に自信がなくても「事業主」としての信頼を築く方法

「自分は年収が低いから」と諦めないでください。銀行は、あなたが「不動産賃貸業」という事業の経営者として相応しいかを見ています。 清潔感のある服装、礼儀正しい挨拶、そして何より、自分の事業計画を自分の言葉で説明できる熱意です。これは、著書でも繰り返し伝えている「机上の空論ではなく現場を知る」という姿勢に通じます 。

古家再生投資プランナー®︎資格が銀行への信頼の証になる理由

会員の中には、古家再生投資プランナー®︎の資格証を銀行へ持参する方が多くいます 。 これは単なる賞状ではありません。「この人は協議会という2万人規模の組織から認定を受け、正しい知識とサポート体制を持っている」という信頼の証明になります。銀行員からすれば、無知な初心者に貸すリスクが、プロのバックアップがある事業者に貸す安心感に変わるのです。

まずは1棟、現金で実績を作ることの絶大な効果

私が最も推奨しているのは「1棟目は現金で買う」ことです 。 なぜなら、1棟を自分の力で再生し、客付けまで完了させた「実績」に勝る資料はないからです。確定申告を1期終え、「実際にこれだけ利益が出ています」という通帳を銀行に見せれば、2棟目からの融資の通りやすさは格段に跳ね上がります 。

成功事例と失敗事例から学ぶ融資の分岐点

融資は魔法ではありません。使い方を間違えれば自分を苦しめます。

【成功例】自己資金を抑えて3棟一気に拡大したAさんのケース

30代のサラリーマンAさんは、手持ち資金300万円でスタートしました。 1棟目を200万円で現金購入し、リフォーム費用200万円を日本政策金融公庫から融資を受けました。手元に100万円を残した状態で、1棟目の家賃実績を元に、半年後には2棟目、3棟目の物件取得費も含めて融資を引き出すことに成功しました。 ポイントは、「現金と融資のハイブリッド活用」で手元資金を枯渇させなかったことです 。

【失敗例】無理なフルローンでキャッシュフローが枯渇したBさんの教訓

Bさんは、業者に勧められるまま金利の高いローンでフル融資を受け、2棟同時に購入しました。しかし、想定よりリフォーム費用がかさみ、さらに入居付けに3ヶ月かかった結果、毎月の返済が持ち出しになってしまいました。 教訓は、「空室リスクや修繕の予備費を見込んでいない、余裕のない資金計画」です 。

大熊自身の初期の苦労と、それをどう乗り越えたか

私自身、かつて山の上にある築50年のボロボロ物件を買った際、銀行どころか不動産業者からも「ただでも入居者は付きません」と笑われたことがあります 。 しかし、私は諦めませんでした。100軒以上の業者を回り、物件の差別化を必死に伝え、3ヶ月で満室にしました。この時の「泥臭い努力」と「現場での気づき」が、今の協議会のノウハウの礎になっています 。

まとめ：融資を味方につけて空き家問題を解決する

2025年、築古戸建て投資における融資は、もはや特別なことではありません。正しい知識を持ち、銀行が納得する事業計画を立て、誠実に事業に取り組めば、道は必ず開けます。

記事のポイント整理

• 2025年は空き家対策の強化により、銀行の姿勢が柔軟化している 。

• 「積算」ではなく「収益性」と「社会貢献性」で事業計画を作る 。

• 1棟目は現金で実績を作り、2棟目から公庫や信金を活用するのが王道 。

一歩踏み出すのは勇気がいります。しかし、あなたは一人ではありません。会員21,045名の知恵と、2,582棟の実績があなたの背中を押してくれます。

実は、この記事で紹介した融資の引き方や物件の見極め方を、より体系的に学べるのが「古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座」です。まずはオンラインで、成功者の共通言語を身につけることから始めてみませんか？

あなたの勇気ある一歩が、日本の空き家問題を解決し、あなた自身の輝かしい未来を切り拓くことを心から願っています。