（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

不動産投資を始めようと考えたとき、多くの方が最初に突き当たる壁が「融資」ではないでしょうか。「手出しの現金が少ない」「築古物件だと銀行が貸してくれない」といった悩みは、私たちが運営する会員21,045名のコミュニティでもよく耳にする声です。

しかし、実は滋賀銀行の不動産投資ローン（ジャストサポートなど）は、地方の空き家・古家投資と非常に親和性が高く、戦略的に活用することで資産形成のスピードを劇的に早めることが可能です。私自身、従業員3人の町工場からスタートし、累計2,467棟の再生実績を積み上げてきましたが、融資を味方につけることは「事業」としての不動産投資において不可欠な視点だと確信しています。

この記事を最後まで読めば、滋賀銀行のローンの特徴から、空き家投資で融資を引き出すための具体的な条件、そしてリスクを極限まで抑えてレバレッジをかける方法が分かります。

滋賀銀行不動産投資ローンの特徴と空き家投資への親和性

滋賀銀行は、地方銀行のなかでも不動産融資に対して非常に先進的かつ積極的な姿勢を持っている銀行の1つです。特に、投資家にとって注目すべきは、その柔軟な融資姿勢と「ジャストサポート」に代表される利便性の高いローン商品です。

滋賀銀行「ジャストサポート」の概要

滋賀銀行の不動産投資向けローン「ジャストサポート」は、アパートやマンション、さらには戸建賃貸物件の購入、新築、リフォーム資金など、幅広い用途に対応しています。特筆すべきは、年収要件が比較的現実的であることや、金利体系が明確である点です。

空き家・古家再生投資において重要なのは、物件価格そのものが安価であるため、融資総額も数百万円から一千万円程度に収まるケースが多いことです。このような少額の融資案件に対しても、滋賀銀行はビジネスとして真摯に対応してくれる土壌があります 。

営業エリアと投資対象物件の考え方

滋賀銀行の大きな強みは、本店のある滋賀県内だけでなく、京都、大阪、愛知（名古屋）、さらには東京などの広域を営業エリアとしてカバーしている点です。これにより、都市圏に住みながら地方の物件を狙う、あるいはその逆のパターンでも相談が可能になります。

空き家投資では、物件が「再建築不可」であったり「法定耐用年数」を超えていたりすることが一般的です。通常の銀行であれば、築22年を超えた木造戸建というだけで門前払いされることも少なくありません 。しかし、滋賀銀行のような先進的な地銀は、物件の積算価値だけでなく、賃貸事業としての収益性やオーナーの事業計画を評価してくれる傾向があります。

古家再生投資において滋賀銀行が選ばれる理由

私たちが推進する古家再生投資において、滋賀銀行が選ばれる理由は、単にお金を貸してくれるからだけではありません。それは、リフォーム資金を含めたパッケージ融資が可能である点です。

空き家投資では「物件を100万円で買い、300万円かけてリフォームする」といった、物件価格よりもリフォーム費が上回るケースが多々あります 。滋賀銀行のローンを活用すれば、このリフォーム資金も含めて融資の相談に乗ってもらえるため、手元の現金を温存しながら2棟目、3棟目へと投資を加速させることができるのです 。

なぜ今、地方銀行の融資が必要なのか？全国古家再生推進協議会の視点

現在、不動産投資市場は大きな転換点を迎えています。都市圏の物件価格が高騰し利回りが低下するなか、私たちの協議会では「地方へのシフト」と「融資の戦略的活用」を推奨しています。

現金投資から融資併用へ。資産形成スピードの違い

「1軒目は現金で買い、2軒目から融資を使う」というのが、私が提唱するリスクを極限まで抑える鉄則です 。1軒目の家賃収入があれば、万が一2軒目の融資返済が厳しくなっても補填ができるからです。

しかし、すべてを現金で賄おうとすると、次の物件を買うための「種銭」が貯まるまで数年のブランクが生じてしまいます。ここで滋賀銀行のような地銀の融資を併用すれば、20〜22年かかる1億円の資産形成を、数年単位で短縮することが可能になります 。これが、資産づくりの頭を「消費者」から「投資者」へ切り替えるということです 。

空き家問題解決という「大義」が融資を後押しする

近年、銀行はSDGsやESG投資を重視しています。放置された空き家は治安の悪化や行政サービスの維持困難を招く大きな社会問題です 。私たちが取り組む空き家再生は、まさにこの社会課題の解決に直結します。

協議会が提唱する「4方よしモデル（買主よし・借主よし・地域よし・売主よし）」に基づいて事業計画を説明すれば、銀行側も「単なる個人の金儲け」ではなく「地域貢献につながる良質な事業」として評価しやすくなります 。この「大義」があるかないかで、融資の通りやすさは大きく変わります。

21,045名の会員ネットワークから見える最新の融資動向

協議会には全国から最新の融資情報が集まってきます。「滋賀銀行の○○支店で融資が通った」「リフォームローンの金利がこれくらいだった」という実体験に基づく情報は、机上の空論ではない私たちの強みです。

最近の動向として、都市銀行が融資を絞るなかでも、地域密着型の地銀は「事業意欲のある地元の投資家」や「地方の物件を再生する意欲的なオーナー」を求めています 。滋賀銀行のような銀行と早期にパイプを作っておくことは、将来的に1棟マンションや大規模な投資へステージアップする際にも大きなアドバンテージとなります。

滋賀銀行で融資を引き出すための「3つの絶対条件」

滋賀銀行に限らず、地銀から融資を引き出すには、銀行側が「この人（物件）なら確実にお金を回収できる」と確信できる根拠を示す必要があります。

1. 属性だけではない。物件の収益評価と「再生後」の価値

銀行は、物件の「現状」だけでなく「再生後」にどれだけのキャッシュを生むかを厳しく見ています。空き家・古家投資では、ボロボロの状態で購入するため、現状の積算価値は低く出がちです 。

ここで重要になるのが、周辺の家賃相場の裏付けです。私たちは常に「3軒以上の業者にヒアリングして適正家賃を出す」ことを徹底しています 。滋賀銀行の担当者に対し、リフォームによって物件がどう生まれ変わり、どの程度の賃貸需要（例えばペット可やLDK化による差別化）が見込めるかを、データで証明することが不可欠です 。

2. 信頼を勝ち取る資料作成の極意（事業計画書の重要性）

融資審査の土台となるのは、あなたが提出する資料です。特に「事業計画書」は、あなたが大家業を「趣味」ではなく「事業」として捉えているかを示す試金石となります。

計画書には、取得費、リフォーム費、諸経費、想定空室率、そして返済後の手残り（キャッシュフロー）を詳細に記載します。また、協議会の「古家再生投資プランナー®︎」のような資格を提示し、体系的な知識を備えていることを示すのも、担当者の安心感につながります 。

3. 理事長が教える、担当者とのコミュニケーション術

銀行員も一人の人間です。彼らが最も嫌うのは「不透明さ」です。自身の財務状況や、物件のリスク（雨漏りやシロアリの有無など）を正直に話し、それに対してどう対策を講じているかを論理的に説明してください 。

また、滋賀銀行の担当者に「なぜ滋賀銀行なのか」という理由を語れることも大切です。「貴行の営業エリアであるこの地域の空き家を再生し、定住人口を増やしたい」という熱意は、数字だけの資料にはない説得力を生みます 。

著書から学ぶ！融資を味方につけて資産を加速させた成功事例

融資を活用することで、どれほど劇的に投資が加速するか。私の著書でも紹介している実例をもとに解説します。

【事例1】地方のボロ物件を宝の山に変えたサラリーマン大家の軌跡

あるサラリーマンの会員様は、手持ち資金500万円でスタートしました。当初は現金で1棟買う予定でしたが、地銀の融資をリフォーム資金に活用する戦略に切り替えました。

250万円で物件を買い、300万円のリフォーム費を融資で調達。これにより、1棟目の入居が決まった直後に、残った資金でもう1棟、250万円の物件を購入することができたのです 。結果として、500万円の自己資金で月額約12万円の家賃収入を手にし、無借金で進めるよりも2倍のスピードで資産を拡大させました。

【事例2】利回り20%超を実現する「4方よし」の投資モデル

地方の物件では、物件価格が数十万円という、都市部では考えられない「お宝物件」に出会うことがあります 。例えば、滋賀県近郊のエリアで300万円以下で取得し、しっかりリフォームを施して家賃6万円以上で貸し出すことができれば、利回りは20%を超えてきます 。

このような高利回り物件は、銀行から見れば「返済能力が極めて高い良質な事業」です。一度このような成功実績を作って確定申告（決算）を黒字で終えれば、銀行からの信用は飛躍的に高まり、次なる大きな融資への呼び水となります 。

数字で見る、レバレッジ効果の最大化

例えば、2,800万円を期間10年で借り、7棟の物件を一気に購入するシミュレーションを見てみましょう 。

• 月々の返済額: 約23〜26万円

• 月々の家賃収入: 約28〜35万円（1棟平均4〜5万円）

• 返済余裕: 月2〜9万円

この返済余裕を貯めておき、さらに家賃収入を再投資に回せば、10年後には借金が完済された7棟の資産が手元に残ります 。ここから生まれる年間400万円以上の家賃収入は、あなたの人生を支える強固な「第2の給与」となるのです。

初心者が陥る融資の罠とリスク管理の鉄則

融資は強力な武器ですが、使い方を誤れば凶器にもなり得ます。私が失敗から学んだ教訓をお伝えします。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

銀行が「5,000万円まで貸せます」と言ったとしても、それをそのまま借りるのは危険です。不動産経営には、必ず空室リスクや突発的な修繕リスクが伴います 。

融資を受ける際は、必ず「最悪の事態（空室率20%など）」を想定したストレステストを行ってください。家賃収入だけで返済が回らなくなったとき、自分の給与や他の物件の収益でカバーできる範囲内に借入を抑えることが、長く大家業を続ける秘訣です 。

金利上昇リスクと空室リスクへの備え

滋賀銀行のローンでも、変動金利を選択する場合は将来の金利上昇に備える必要があります。また、地方物件は競合が少ないとはいえ、客付けを怠れば空室は続きます 。

私たちは「家賃収入の30%はメンテナンス費用として残しておく」ことを推奨しています 。融資で得たキャッシュをすべて使い切ってしまうのではなく、次の修繕や空室対策に回す「事業用資金」として管理する癖をつけてください。

理事長が経験した「融資の失敗談」から学ぶ教訓

実は私も、バブル崩壊時に借金で大変な苦労をしました。当時は物件の価値が上がることを前提に、身の丈を超えた借入をしてしまったのです 。その時の教訓は「現物のキャッシュフローこそが正義である」ということです。

滋賀銀行のような地銀を活用する際も、「土地の値上がり」を期待するのではなく、「毎月確実に入ってくる家賃」で返済が完結するかを最優先に判断してください。

古家再生投資プランナー®︎が実践する「事業」としての融資戦略

最後に、協議会が認定する「古家再生投資プランナー®︎」たちがどのように融資を事業戦略に組み込んでいるかを紹介します。

認定プランナーだけが知っている、物件選定の基準

プランナーは、単に「安いから」という理由で物件を選びません。銀行融資がつきやすい物件、あるいは融資が厳しくても圧倒的な高利回りで現金回収が早い物件など、出口戦略まで見据えた選定基準を持っています 。

例えば、滋賀銀行の融資対象エリアであれば、あえて再建築可能な物件を選び、将来的な資産価値の保全を重視する戦略も有効です。

協議会のプラットフォームを活用した情報収集術

銀行の融資姿勢は、社会情勢によって刻一刻と変化します。協議会の会員同士のネットワークを活用すれば、「今は滋賀銀行のこの支店が積極的だ」「審査にこんな資料を求められた」といった、生きた情報を交換できます 。これは、1人で戦う投資家には決して手に入らない、強力な武器となります。

1棟目から2棟目、3棟目へと繋げるためのB/S経営

融資を継続的に受けるためには、あなたの確定申告書（B/S：貸借対照表）を美しく保つ必要があります。無駄な浪費を抑え、資産（物件）が生み出す利益を積み上げていくことで、銀行からの評価は「個人の副業」から「信頼できる経営者」へと変わります 。

滋賀銀行との良好な関係は、1回の融資で終わるものではありません。着実に実績を積み上げることで、あなたの事業はより大きなステージへと加速していくはずです。

まとめ：滋賀銀行の融資を活用して、日本の空き家問題を解決する一歩を

滋賀銀行の不動産投資ローンは、正しい知識と戦略があれば、初心者から経験者まで幅広く活用できる素晴らしいツールです。

1. 滋賀銀行の柔軟な融資姿勢を理解し、エリア特性を活かす

2. 事業計画書で収益性と「4方よし」の大義を証明する

3. 1棟目の実績を土台に、融資を活用して資産形成を短縮する

4. リスク管理を徹底し、借りられる額ではなく返せる額で勝負する

不動産投資に「絶対」はありませんが、正しいノウハウと信頼できる仲間、そして滋賀銀行のような心強いパートナーがいれば、リスクを極限まで抑えることは可能です。

知識を武器に、勇気を持って一歩踏み出す

「いつかやりたい」と思っているだけでは、日本の空き家も、あなたの将来の不安も解消されません。今日この瞬間に一歩を踏み出すことで、1年後のあなたは全く違う景色を見ているはずです。

古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座へのご案内

もし、この記事を読んで「自分も事業として空き家再生に取り組みたい」と感じたなら、まずは体系的な知識を身につけることから始めてください。

私たちが提供している「古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座」では、融資の引き出し方からリフォームのコスト削減、客付けの極意まで、2,582棟の成功と失敗のすべてを凝縮してお伝えしています。

あなたと共に、日本の空き家問題を解決し、豊かな未来を築ける日を楽しみにしています。