（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「築古戸建てを再生したいが、リノベーションにいくらかかるのか見当がつかない」「業者から出された坪単価の見積もりが高すぎて投資にならない」……。そんな悩みを抱える方は少なくありません。

私たち協議会では、累計2,582棟（2025年12月時点）の古家を再生してきました。その結論から言うと、築古投資において「坪単価」で考えるのは非常に危険です。

この記事では、著書でも公開している「300万円台で収めるリノベーション術」の裏側と、利回り20%超えを実現するためのコスト管理の極意を、理事長としての視点ですべてお伝えします。この記事を最後まで読めば、投資として成功するリノベーション費用の考え方が分かります。

なぜ築古戸建て投資で「坪単価」を基準にしてはいけないのか？

一般的なリフォーム業者と「古家再生」の決定的な違い

一般的に「リフォーム」と聞いて思い浮かべるのは、大手のハウスメーカーや地元の工務店でしょう。しかし、彼らの多くは「新築」を建てることを主業としており、その延長線上でリフォームを捉えています 。そのため、彼らの見積もり基準は「坪単価」や「平米単価」になりがちです。

例えば、某大手に築古戸建てのリノベーションを依頼すると、新築同様にするために1,000万円や1,500万円といった金額を平気で提示されます 。しかし、これでは不動産投資としては成立しません。

私たちが提唱する「古家再生」は、単に家を綺麗にすることではありません。「大家さんに収益を提供する」ことが目的です 。そのため、家賃相場を知らない業者にリフォームを任せるのは非常にリスクが高いと言えます 。

投資家が陥る「新築気分」の罠とコスト増の要因

投資初心者の方が陥りやすいのが、「自分が住むなら」という基準でリフォームを考えてしまう「新築気分」の罠です。

「お風呂は最新のユニットバスにしたい」「和室は全部洋室に変えたい」といった要望をすべて詰め込むと、リフォーム費用は際限なく膨らみます。しかし、入居者が求めているのは、月額10万円の高級分譲並みのクオリティーではなく、その地域の家賃相場に見合った「清潔感」と「住みやすさ」です 。

家賃5万円のエリアで、7万円の物件のようなリフォームをする必要はありません 。余分な工事を削ぎ落とし、ターゲットが満足するラインを見極めることが、コスト管理の第一歩です 。

坪単価ではなく「家賃から逆算する」大熊流・見積もり思考法

全古協では、リフォーム費用を「坪単価」で算出することはありません。私たちは常に「家賃からの逆算」で考えます 。

（想定家賃 × 12ヶ月 ÷ 目標利回り） － 物件購入価格 ＝ 許容できるリフォーム費用

この方程式がすべてです。例えば、想定家賃が5万円（年間60万円）で、目標利回りを15%とする場合、投資総額は400万円以内に収める必要があります 。物件を200万円で買ったなら、リフォームに使えるのは200万円まで、ということです 。

この思考法を徹底すれば、業者が提示する「坪単価いくら」という言葉に惑わされることなく、ビジネスとして健全な投資判断ができるようになります 。

【実録】リノベーション費用300万円の内訳と優先順位

限られた予算をどこに投下するか？「見栄え」と「機能」の取捨選択

リフォーム費用が平均して200万円から350万円程度で収まるのは、私たちが「やらなければならない場所」を明確に絞り込んでいるからです 。

私たちが最優先するのは「電気・畳・壁・浴槽・床」の5点です 。 特に電気は重要です。古い家は容量が足りず、入居後にすぐブレーカーが落ちるようではクレームの元になります 。

一方で、天井など目立たない部分は、よほど汚れていない限りそのまま生かす、あるいは安価な塗装で済ませるといった「引き算」の判断を行います 。

水回り（キッチン・浴室・トイレ）を安く、かつ魅力的に再生するコツ

水回りはリフォーム費用の中で最もコストがかかる場所ですが、ここをどう抑えるかが勝負の分かれ目です。

キッチンがまだ使える状態であれば、一式交換するのではなく、扉の表面にダイノックシートを貼ったり、塗装を施したりするだけで見違えるようになります 。 浴室も、タイル壁や浴槽を専用の塗料で塗装する「浴室塗装」を活用すれば、ユニットバスを新設する費用の数分の一で清潔感を出すことが可能です 。

トイレに関しては、和式から洋式への変更は必須ですが、これも配管を工夫し、多能工の職人が一人で仕上げることで、人件費を大幅に削減できます 。

著書『地方は宝の山！』に見る、地方物件の劇的ビフォーアフター事例

著書の中でも紹介していますが、地方の物件では「300万円」のリフォームで驚くほどの変容を遂げた事例が数多くあります。

例えば、埼玉県春日部市の事例では、購入額150万円に対し工事費350万円をかけ、家賃7万2,000円で入居が決まりました 。ここでは、床の修繕という基本的な機能回復に加え、ふすまに木のイラストを描くといった「デザインによる差別化」を行うことで、高いリーシング力を実現しています 。

地方は物件価格が安い分、リフォームにしっかり予算を割いても高利回りが狙える、まさに「宝の山」なのです。

坪単価を抑え、入居率を高める「4方よし」のデザイン戦略

高級素材は不要。清潔感と「アクセント」で決まるリーシング力

入居者が物件を選ぶ際、最も重視するのは「清潔感」です。そして、その次に「他にはない魅力」を探しています 。

全古協の再生では、高価な大理石や無垢材は使いません。代わりに「塗装」と「アクセントクロス」を多用します 。 例えば、砂壁を剥がさずにそのまま上から塗装する技術や、一面だけ色を変えるアクセントクロスは、コストを抑えつつ部屋の印象を劇的に変えることができます 。

和室を無理に洋室化せず、あえて残した上で「モダンな和」を演出するスタイルも、私たちの得意とするところです 。これが、インターネットのポータルサイトで写真を一目見た瞬間に「ここに住みたい」と思わせる力になります 。

21,045名の会員データが証明する「入居者が本当に求めている設備」

私たちが2,467棟の再生を通じて蓄積してきたデータから分かったのは、入居者は過剰な設備ではなく「生活の利便性」を求めているということです。

例えば、現代の生活に欠かせない「インターネット環境」や「温水洗浄便座」、あるいは「TVモニター付きインターホン」などは、比較的低コストで導入でき、入居率を大きく高める効果があります。

また、意外と喜ばれるのが「収納の多さ」です 。押し入れの中を中段で仕切るだけでなく、ハンガーパイプを設置するなどのちょっとした工夫が、主婦層やカップル層に強く響きます。

DIYは推奨する？しない？時間対効果から考えるコスト削減の正体

最近流行のDIY（セルフリフォーム）ですが、私は投資として考えるなら注意が必要だと伝えています 。

著書でも紹介した力石さんの失敗談が良い例です 。自分でリフォームしようとして10ヶ月を費やした結果、仕上がりに満足できず、結局プロに任せることになりました 。この間の空室期間による家賃収入の損失（チャンスロス）を考えると、結果としてプロに頼むより高くついてしまったのです 。

DIYを楽しむのが目的なら良いですが、収益を最大化したいなら、多能工の職人に依頼して、最短で入居者を付ける方がはるかに効率的です 。

地方の築古戸建てこそ「リノベ費用」が武器になる理由

物件価格100万円以下＋リノベ300万円＝高利回りの黄金方程式

地方には、相続したものの扱いに困り、100万円以下、時には「タダでもいいから引き取ってほしい」という物件が眠っています 。

こうした物件を安く仕入れ、300万円程度をかけてしっかりリノベーションする。これが利回り20%超えを実現する黄金の方程式です。 例えば、物件50万円＋リノベ300万円＝総額350万円の投資で、家賃6万円を取れれば、表面利回りは20.5%になります。

都心では考えられないような数字ですが、地方の築古戸建てなら、これが机上の空論ではなく現実の数字として狙えるのです。

競合物件に差をつける「協議会認定・古家再生士」の知恵

この黄金方程式を支えているのが、協議会認定の「古家再生士」です 。 彼らはただの職人ではありません。賃貸経営の知識を持ち、どの修繕が入居付けに直結するかを熟知しています 。

再生士は、現場調査の段階で「この物件は躯体が弱すぎるからやめるべき」といった、投資家を守るためのシビアな判断も下します 。 一方で、一般の業者が「建て替えるしかない」と言うようなボロボロの家でも、再生士なら独自のノウハウで安価に再生させることが可能です 。

地域課題（空き家問題）を解決しながら収益を最大化する視座

私たちが古家再生投資を推奨しているのは、単に儲かるからだけではありません。日本の大きな社会課題である「空き家問題」の解決に直結しているからです 。

空き家を放置すれば、治安の悪化や景観の損壊を招き、地域全体が衰退していきます 。しかし、投資家がその家を買い取り、再生して新しい住人を呼び込むことで、地域に灯がともり、活気が戻ります 。

「4方よし（大家、入居者、業者、地域）」の精神で取り組むこのビジネスは、社会に貢献しながら自身の資産を築くことができる、非常に誇り高い事業なのです 。

リノベーションで失敗しないための3つのチェックポイント

隠れた瑕疵（シロアリ・雨漏り）への予算確保と対応策

築古戸建てにおいて避けて通れないのが、シロアリ被害と雨漏りです 。これらは見た目では分からず、工事を始めてから発覚することも多い「隠れたリスク」です。

私たちは、物件調査時に必ず基礎のクラックや建物の傾きをチェックし、あらかじめ一定の修繕予備費を見積もりに含めておきます 。 もし重大なシロアリ被害が見つかっても、土台や柱の一部交換、防蟻処理といった適切な処置を施せば、家は十分に長持ちします 。

業者選びで決まる！投資家マインドを持ったパートナーの見極め方

リノベーションの成功は、パートナー選びで8割決まります。 良い業者を見極めるための質問は簡単です。「この地域の、この間取りの家賃相場を知っていますか？」と聞いてみてください 。

答えられない業者は、投資家の利益を考えていません。単に「良いものをつくろう」としてコストを度外視する可能性が高いです。 投資家と同じ視点で、利回りと客付けのしやすさを最優先に提案してくれる業者こそが、真のパートナーと言えます 。

古家再生投資プランナー®︎が実践している「相見積もり」の極意

全古協が認定する「古家再生投資プランナー®︎」の方々は、複数の業者から見積もりを取る際も、単に金額の安さだけを比較しません。

彼らがチェックするのは「項目」です。「諸経費」という曖昧な項目が膨らんでいないか、逆に必要な「防水処理」などが抜けていないかを精査します。 実は、私たちが提供している古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座では、こうした見積もりの読み解き方や、再生士とのコミュニケーション術についても詳しく教えています。

まとめ：坪単価の呪縛を解き、一歩踏み出す勇気を持とう

リノベーション費用について、大切なポイントを整理しましょう。

1. 坪単価ではなく家賃から逆算する: 投資利回りを守るための鉄則です 。

2. 優先順位を明確にする: 「電気・畳・壁・浴槽・床」を最優先し、無駄な贅沢は省きます 。

3. デザインで差別化する: 高価な素材より、塗装やアクセントクロスの「見せ方」で入居者の心を掴みます 。

4. 専門家を味方につける: 家賃相場が分かり、投資効率を理解している「古家再生士」と組みましょう 。

数字（実績）は嘘をつかない。2,582棟の成功体験をあなたのものに

私が44歳でこの世界に飛び込んだとき、最初は不安でいっぱいでした 。しかし、実際に物件を見て、再生し、入居者に喜ばれる経験を積み重ねることで、その不安は確信に変わりました 。

私だけでなく、20,280名の会員たちが全国で同じように成功を収めています。中には、25歳のサラリーマンから始めて8棟を所有し、家賃収入が給料を抜いた事例もあります 。

大熊重之からの激励：空き家再生で人生と地域を変える

空き家再生は、単なる金儲けではありません。家を守り、地域を守り、入居者に豊かな暮らしを提供し、そして自分自身も豊かになる、素晴らしい「4方よし」の事業です 。

このノウハウをより体系的に学び、最初の一歩を失敗せずに踏み出したいという方のために、私たちは「古家再生投資プランナー®︎認定オンライン講座」をご用意しています。

知識だけで頭でっかちになる必要はありません。現場を知り、実績に基づいた判断力を養えば、あなたも必ず「お宝物件」を自らの手で生み出すことができるようになります。

まずは一軒。坪単価の呪縛を解き、収益から逆算する新しい視点を持って、空き家再生の世界へ踏み出してみませんか。私たちは全力であなたの挑戦をサポートします 。