皆さん、こんにちは。

一般社団法人 全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま しげゆき）です。

今回は、｢老後の年金を家賃収入でつくる方法とは？｣というテーマで、簡単に３つに分けて説明したいと思います。

ステップ１：400万円貯める。

投資は不動産投資以外のどんな投資でも種銭をつくることが先決です。融資だけに頼るのは非常にリスクが高くなるので、まずは400万円貯めてください。

ステップ２：古家の購入・工事・入居者獲得。

種銭で古家を購入し、リフォーム工事して入居者を募ります。

ステップ3：物件を増やす。

ステップ1とステップ2をどんどん繰り返し、物件を増やしていきましょう。古家の家賃収入を次の投資へと回していきます。

この3ステップで確実に老後の年金を作ることができます。

では、具体的にどうやって実施していくのか？というところを、本ブログでは詳しく説明したいと思います。それでは参りましょう。

ステップ1：まず400万円貯める

まずは400万円貯めましょう。投資という意味で、不動産投資以外のどんな投資であっても、最初に種銭を持っていることが大事です。種銭なしに融資だけに頼って投資を始めるのは非常にリスクが高くなります。

インターネットや本などでは「融資を引いて、どんどん投資していきましょう。」という話が散見していますが、この考え方は非常に危険です。

まずは、400万円の現金で戸建てを買い、賃貸してその収入から次の投資をしていきます。次からは融資を受けることも可能です。現金で購入した家の家賃が、その次のリスクヘッジに変わっていきますので、非常に投資リスクが低くなります。

何かあった時でも自分の生活に支障がないようにまずは400万円を貯めること。そして、この400万円を貯めるスキルを身に付けておくことが非常に大事です。

種銭も貯められない人が、投資をして収益を得ようとするのは、ほぼ博打に近くなってしまうので、まずは貯めるスキルを身につけるということも考えて、しっかりと貯めていただきたいと思います。

副業で0から400万円つくった事例

「どうしてもお金がないんだ！」

「お金が足りないんだ！」

という方は、親戚や身内にお金を借りることや、アルバイトなどの副業も考えてみてください。

副業禁止の企業であれば問題ですが、仕事が終わった後にどこかでアルバイトをすることやインターネットでも副業ができるので、頑張って400万円だけは貯めてください。

協議会の事例を紹介しますと、25歳くらいの若い方が私のところに相談に来られたことがありました。彼は「古家投資をしたいがお金がない」ということだったので、「それなら貯めてから来てください」と一度断りました。その彼が1年後に「お金を貯めましたので投資させてください。」と戻って来ました。

どうしてそんなに短期間でお金を貯めることができたのか尋ねると、仕事を終えてから夜に牛丼屋でアルバイトをしてお金を貯めたと。その彼は、今では10戸以上の大家になって投資を成功させています。

やはり、お金を貯める努力ができる方は、空き家投資でも成功する方になるので、まずはしっかりと種銭を貯めていただきたいと思います。

どんなに頑張っても400万円に足りない場合には、借地物件や再建築不可物件、あるいは地方の土地の安いところで行うことも可能です。

ただし、リスクは少し高くなることを考慮して投資していただければと思います。

ステップ2：古家の購入・工事・入居者獲得

2番目に古家の購入・工事・入居です。

ここでは、

• 家賃からの逆算試算
• 差別化リフォーム

について、家賃設定や付加価値のつけ方を順に説明していきます。

相場家賃から逆算して試算する

まずは家賃相場を知っていてください。

これはインターネットでかなり調べることができます。慣れも必要ですが、最初に相場家賃を出します。

それから期待利回り。協会の中では大体12％～15％が一般的です。

欲しい利回りを割り引くと投資額が出てきます。例えば、相場家賃が5万円で期待利回りが15％欲しいのならば、投資額は400万円になります。

［計算式］

相場家賃(5万)×12ヵ月＝年間家賃収入(60万)
期待利回り(15%)=年間家賃収入÷投資額(400万)×100

ちなみに投資額の400万円から古家のリフォーム額を引いた額が物件購入額になります。

この式は絶対に覚えてください。

例えば、古家のリフォーム額が200万円かかるのであれば、400万円から200万円を引いて、物件購入額は200万円になります。

［計算式］

投資額(400万)=物件購入額(200万)＋リフォーム額(200万)

この式から大きく逸脱するようであれば、投資は上手くいっていないことになりますので、是非基準として持っていただきたいと思います。

古家の良さを生かした差別化リフォーム

次に、リフォーム工事ですが、市場には多くのマンションや貸家・賃貸住宅がありますので、せっかくの戸建ての古い良さ、木造の良さ、そして和風の良さを強調できるようなリフォームを行っていただきたいと思います。

これは数年前の事例ですが、非常に和風の古い良さを出したリフォームを行って成功された例がありました。予算を少なくするために、古家の天井をそのまま残すという工夫をしたのですが、このデザインが何と、ちょっと鬼滅の刃っぽい雰囲気なのです。今風のデザインなので、今であればもっと受けたかもしれないですね。

その当時も非常に人気があって、すぐに入居者が決まって喜んでおられました。ふすまも禰豆子（ねずこ）の色のように見えますし、今であれば爆発的な人気物件になっていたかもしれないですね。

このような差別化できるリフォームで付加価値をつける工夫をすることが非常に大事だと思います。

ステップ3：物件を増やす。

そして3番目は、物件を増やすということです。ポイントは、入ってきた家賃を使わないということが大事です。

家賃収入は次の投資に回す

例えば、先ほどのシミュレーションであれば、5万円ずつ毎月家賃が入ってくるとしましょう。

1年間貯めれば60万円。これを使わずに貯めておいて、次の投資に回すということが非常に大事です。それが複利になって、どんどん雪だるま式に増えていきます。

「儲かる! 空き家・古家不動産投資入門(フォレスト出版)」という書籍は、私と三木顧問が執筆した本なのですが、この本の267ページで「無借金で1億円の資産を作ろう」というシミュレーションをしていますので、こちらを読んでいただくとすぐにお分かりいただけます。

400万円を投資して、12年間で毎月20万円の家賃収入ができたとします。これを継続すると125万円になり、やがて1億円というように大きくなっていきます。

融資を使った場合はもっと早くなりますということも書いていますので、この書籍も併せてご参考にしていただければと思います。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
今回のブログの内容は、動画でも詳しく解説しています。

よければそちらもぜひご覧ください。

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