（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もし、あなたが「不動産投資に興味はあるけど、大金は用意できない」と感じているなら、そして「副業で安定した高利回り収益の柱を作りたい」と願っているなら、この記事があなたの人生を大きく変えるきっかけになるかもしれません。

不動産投資の世界には、一般の市場には出回らない「宝の山」が存在します。それが「任意売却物件」です。世間では「リスクが高い」「手続きが面倒」と敬遠されがちですが、それは情報とノウハウがないゆえの誤解にすぎません。

私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、空き家・古家を再生し、社会貢献と収益化を両立させる「4方よしモデル」を推進しています。これまでに累計2,467棟の再生実績と、20,280名を超える会員ネットワークを通じて、この任意売却物件を高利回り物件へと変貌させてきました。

この記事では、机上の空論ではなく、この確かな実績から導き出された任意売却物件の正しい選び方・探し方と、高利回り20%超えを実現するための古家再生ノウハウを、初心者の方にも包み隠さず公開します。

この記事を最後まで読めば、任意売却という特別な市場で、リスクを極限まで抑えながら、いかに高収益を上げるかの「鉄則」がわかります。

1.任意売却物件が「宝の山」と呼ばれる理由とそのリスク

1-1: 任意売却とは？競売物件との決定的な違い

「任意売却」と聞くと、多くの人は「競売」と同じようにネガティブなイメージを持つかもしれません。しかし、両者には決定的な違いがあります。

任意売却（任売）とは、住宅ローンの返済が困難になった売主が、債権者（銀行など）の合意を得て、一般市場に近い形で不動産を売却することです。これは、売主・債権者・買主の三者が話し合い、任意で進める手続きであるため、競売よりも柔軟な取引が可能です。

一方で競売は、債権者が裁判所に申し立てを行い、強制的に不動産を売却する手続きです。入札形式で、物件を内覧できない、売主と直接交渉できない、立ち退き交渉が難しいなど、リスクが多く、私たちが推奨する「リスクを極限まで抑える」投資法とはかけ離れています。

私たちが任意売却を「宝の山」と呼ぶのは、以下の理由からです。

• 交渉の余地: 競売のように価格が自動的に決まるのではなく、売主や債権者と価格交渉の余地があり、市場価格よりも安く購入できる可能性が高いことです。

• 物件の内覧: 事前に内覧ができるため、建物の状態やリフォームの必要性を正確に把握できます。これは、私たち古家再生投資において最も重要なリスクヘッジです 。

• 売主の協力: 売主の意思が介在するため、後の引き渡しや残された動産の処理など、協力体制が整いやすい傾向があります 。

任意売却物件は、不動産を「見て、感じて、体験して」から購入の判断ができる、数少ない高利回りへの入り口なのです 。

1-2: なぜ高利回り（20%超え）が実現可能なのか

私たちが手掛ける古家再生投資では、平均表面利回り12%～15%を適切だと考えていますが、任意売却物件や借地投資では20%を超える利回りも夢ではありません 。

高利回りが実現できるのは、その「安さ」に尽きます。

1. 購入価格が安い: 任意売却物件は、売却期限が迫っていたり、市場に長く出せない事情があったりするため、相場より安価に取得できる可能性が高いです。特に、築古の戸建ては、大手不動産業者が扱いたがらないため、競争相手が少なく、さらに安価になる傾向があります。

2. リフォーム費用に注力できる: 購入価格が安い分、捻出した資金をリフォーム費用に回すことができます。リフォームを徹底することで、入居付けが早くなり、想定以上の家賃（確定家賃）を得られる実績が数多くあります 。

3. 競争が少ない: 任意売却市場自体が特殊な市場であるため、競合する投資家が少なく、結果的に高い利回りを確保しやすくなります 。

ただし、注意すべきは、利回りが高いということは「それだけリスクも高い」という裏返しでもあります 。このリスクを管理し、リターンに変えるノウハウこそが、私たち協議会の価値です。

1-3: 「4方よしモデル」で実現する社会貢献と収益の両立

任意売却物件への投資は、単なる金儲けではありません。私たちの「4方よしモデル」の精神で取り組むべき社会貢献型ビジネスです。

任意売却の売主は、精神的にも追い詰められていることが多いため、単なる売買ではなく、「問題解決」という意識で関わることが大切です。私たち協議会が4方よしの精神を大切にするのは、搾取するようなビジネスは長続きしないと知っているからです 。

2.失敗を避ける！任意売却物件の正しい選び方・探し方

2-1: 【鉄則1】 高利回りの「お宝物件」を見極める3つの基準

任意売却物件は、その特殊性から一概に「お宝」とは限りません。中には、あまりにも修繕費がかさみ、結果的に採算が合わない「ババ物件」になってしまうケースもあります 。

高利回りの「お宝物件」を見極めるには、以下の3つの基準が不可欠です。

基準1：市場価格ではなく「収益率（利回り）」から逆算する

通常の不動産売買は、売主が設定した「販売価格」からスタートしますが、私たちは「家賃からの逆算」を鉄則としています 。

【物件購入価格の計算式】

この式に、任意売却の物件情報を当てはめます。

1. 適正な相場家賃の算出: 周辺の競合物件（アパートやマンション、戸建）を徹底的に調べ、現実的に入居者が決まる家賃を厳しく試算します 。

2. リフォーム費用の正確な概算: 必ず専門家（古家再生士）を同行させ、その場で10～15分で概算を出します 。素人判断でリフォーム代を楽観的に見積もると、後で400万円の見積もりがきて失敗します 。

3. 希望利回りの設定: 任意売却物件はリスクが高い分、通常より高い利回り（15%～20%以上）を希望します 。

この逆算で出した「購入額」が、あなたが買付を入れるべき妥当な価格であり、売主の販売価格に惑わされてはいけません 。

基準2：融資特約を付けずに「現金」で買える価格帯であること

任意売却では、スピードが命です 。

融資の審査には時間がかかり、「融資特約（融資が不可なら契約を白紙に戻す特約）」を付けると、売買交渉のネックになり、購入のチャンスを逃しやすくなります 。

私たちのターゲットとする空き家・古家物件は、低額で買えるからこそ、手持ちの現金（最低400万円程度）で購入し、融資特約を付けずに交渉に臨むことが、お宝物件獲得の絶対条件です 。

基準3：土地の「路線価」が物件総額を上回っていること

築40年以上の古家の場合、建物の価値はほぼゼロに等しくなります 。つまり、不動産価値の維持は「土地」にかかっています。

任意売却物件を選ぶ際は、リフォーム費用を含めた総額（購入額＋リフォーム費用）が、その地域の路線価（国税庁が決めた土地の価格）を下回ることを目安とします 。

総額 ＜ 路線価 であれば、これ以上、資産価値が落ちないことを意味し、将来的な売却（キャピタルゲイン）や融資を受ける際のリスクヘッジになります。

2-2: 【鉄則2】 一般の不動産サイトには出ない物件情報の入手ルート

任意売却物件は、売却の緊急性が高いため、一般の不動産ポータルサイトに掲載される前に、非公開情報として特定のルートで取引されることがほとんどです。

「任意売却 物件 探し方」とネットで検索しているだけでは、本当の「宝の山」にはたどり着けません。

1. 地元の「小規模な不動産業者」を狙う

大手不動産会社は、仲介手数料が少ない少額物件を扱いたがりません 。しかし、地元で古くから営業している小規模な不動産業者は、地域住民からの任意売却の相談を受けていることが多く、価値の高い非公開情報を持っています。

• アプローチ方法: 「空き家・古家再生を専門にしていること」と、「地域の空き家問題解決に貢献したい」という社会的意義を伝え、信頼関係を築くことが大切です 。

2. 地域の「古家再生士」ネットワークを活用する

私たち協議会の古家再生士は、日頃から地域の不動産業者と親しい関係を築き、一般公開前の物件情報や、業者が判断しかねる収益物件の情報を、どこよりも早く仕入れています 。

• メリット:

  • 情報の速さ: 物件見学ツアーの前日の夜や当日の朝に情報が入り、スピード買付が可能です 。

  • 信頼性: 再生士が事前に現地調査を行い、収益物件になるかどうかの試算を出した物件のみを紹介しています 。

2-3: 【鉄則3】 売主との交渉を成功させる心理的アプローチ

任意売却の成功は、売主と債権者の「心理」を理解することにかかっています。

• 売主の心理: 競売だけは避けたい、引越し費用を確保したい、精神的な負担から解放されたいという切実な思いを持っています。

  • 交渉のコツ: 価格交渉だけでなく、引き渡し時期の柔軟な対応や、残置物（動産）の撤去をこちらで引き受けることなど、売主の手間と負担を減らす提案が有効です 。

• 債権者の心理: 残債を少しでも多く回収し、早期に不良債権を処理したいという意向があります。

  • 交渉のコツ: 融資特約を付けない現金での即決を提示することで、債権者にとって最もリスクが低く、確実な取引であることをアピールします 。

任意売却は、売主・債権者・買主の三者がWin-Winの関係を築くことが成功の鍵であり、「価格を叩く」ことだけが目的ではないことを肝に銘じてください 。

2-4: 【失敗事例に学ぶ】 買付を急ぎすぎて見落とした物件の「致命的な欠陥」

「高利回り物件はスピード勝負」と申し上げましたが、知識や経験が伴わないスピードは、ただの暴走です。

過去の失敗事例として、工事額の見積もりを怠った結果、「ババ物件」を掴んでしまったケースがあります 。

ある投資家は、物件価格の安さに目がくらみ、現地調査も工事業者抜きで済ませ、すぐに買付を入れました。しかし、契約後にリフォーム業者に見積もりを取ったところ、床下のシロアリ被害と基礎の傾きが判明。当初200万円と楽観的に見積もっていたリフォーム費用が、最終的に400万円を超え、利回りが大きく悪化しました 。

【この失敗から学ぶ鉄則】

1. 専門家の同行は必須: 必ず古家再生士のような専門家を同行させ、シロアリ、雨漏り、傾きなどの「瑕疵（かし）」を徹底的にチェックすること。

2. 「念のための予備費」を用意: 想定外の修繕に対応できるよう、リフォーム費用とは別に予備費を予算に組み込むこと。

3. 買付額は「希望」ではなく「計算」: 感情で買付価格を決めるのではなく、家賃からの逆算で冷静に判断すること。

3.任意売却の古家を「高収益物件」に変える再生鉄則

3-1: 任意売却物件に多い「ボロさ」を逆手に取るリフォーム戦略

任意売却物件の多くは、築古の「ボロ家」です 。しかし、この「ボロさ」こそが、高利回りへの最大の武器になります。

• 普通の人は敬遠する: ボロ家を目の前にすると、多くの人は「こんな家、本当に直るの？」「誰が住むんだろう？」と不安になり、競争相手が減ります 。

• リフォームの伸びしろが大きい: 建物がボロボロな分、大胆な間取り変更や差別化リフォームの余地が大きく、リフォーム後の**「ビフォー＆アフター」のインパクト**が入居者の心をつかみます 。

【ボロさを活かす戦略】

3-2: 利回りを最大化する「コストを極限まで抑えた」リフォーム術

リフォーム費用で最もコストがかかるのは、材料費ではなく「人件費」です 。この人件費と、「やらなくてもいい工事」を削減することが、利回り最大化の鉄則です 。

1. 多能工の活用による人件費削減

• 建設業界は分業化が進み、一つの工事に多くの専門職人（大工、配管工、左官屋など）が関わり、それぞれに人件費がかかります 。

• コストを抑えるには、さまざまな工事ができる「多能工」の職人に依頼することが有効です 。1人の職人に頼めれば、日当を高く払っても工事費用は3分の1で済む場合もあります 。

2. 「希望家賃に見合う質」で工事を止める

• 多くの大家さんが、自分の目線で「きれいにすれば入居者が付く」と考え、リフォーム費用をかけすぎる失敗をします 。

• 入居者が求めているのは、月10万円のクオリティではなく、月5万円の家賃に見合う質の部屋です 。

• 「こんな程度でいいの？」と思うくらいでちょうどいいのです 。再生士は、家賃相場に合ったリフォーム、つまり「余分な工事はしない」ことを徹底します 。

3. 「絶対に必要な箇所」に絞って投資する

いくらコストを抑えると言っても、安全とインフラに関わる部分は必須です。

• 電気: 古家は容量不足の場合が多いので、ブレーカーのチェックと容量アップの電気リフォームは必須です 。

• 畳: 畳が汚いと入居者は付きませんので、表替えまたは新品交換は行います 。

• 浴槽: ステンレスなら研磨、グラスファイバーなら塗装など、交換せずにきれいに仕上げます 。

• 床・天井: 床の緩みがあれば張り替え、天井は汚れていなければ何もしないという判断も必要です 。

3-3: DIYの危険性：初心者が中途半端なDIYで陥る「コスト倒れ」の罠

リフォーム費用を抑えるためにDIY（セルフリフォーム）が流行していますが、初心者やサラリーマン大家には、中途半端なDIYは推奨しません 。

1. 時間とチャンスの損失（チャロス）

• DIYを始めて10ヵ月で断念し、1年分の家賃収入（160万円）を失った失敗事例があります 。

• 工事が1ヶ月遅れると、その分の**家賃をもらい損ねる「チャンスロス」**が発生します 。

• プロに頼んで早く入居者を付けるほうが、結果的に利益が出る場合がほとんどです 。

2. 品質リスクとクレームの増大

• 素人のDIYでは、クロスの張り付けがボコボコになったり、水道の蛇口交換で水漏れ・噴水事故を起こすなど、品質が安定しません 。

• 賃貸住宅は入居者という第三者に住んでもらうため、自己満足なクオリティでは許されません 。

• DIY後の不具合は入居後のクレームにつながり、その対応は大家にとって金銭的・精神的にも大きな負担となります 。

DIYは楽しむために行うのであって、収益のため、予算のために行うと失敗するという鉄則を忘れないでください 。

3-4: 賃貸ニーズに合わせた「差別化リフォーム」の具体的なアイデア

任意売却物件は築古が多い分、個性を残すデザインリフォームで、他物件との差別化を図りやすいという強みがあります 。

4. 任意売却後の賃貸経営で「安定収益」を実現する仕組み

4-1: 地域や物件の特性を理解した「確実な家賃設定」の極意

家賃設定は、空き家・古家再生投資の「キモ」であり、成功を左右する最重要ポイントです 。

1. 「確実な家賃」の試算

• 大家の希望で家賃を上げるのは危険です 。立地、地域性、環境をしっかり踏まえ、あくまでも入居者の目線で試算する必要があります 。

• 相場より少し低めに設定するのが鉄則です。例えば、相場5万円のところを5万3,000円に設定したために3ヶ月入居が遅れると、15万円の損失となり、この差額を取り戻すのに50ヶ月もかかってしまいます 。

• 相場家賃よりも安い賃料で入居してもらうほうが、入居者が長く住んでくれる可能性が高まり、長期的な安定収益につながります 。

2. 地域密着の業者ヒアリング

• インターネットの情報だけでなく、地元の賃貸業者3軒以上に直接訪問し、「この物件はいくらで貸せるか？」「どんな人がターゲットか？」「競合物件は何か？」をヒアリングします 。

• リフォーム後の写真を見せて、「リフォーム済みでこのクオリティならいくらか？」と具体的に聞くことで、より詳細な家賃査定を得られます 。

4-2: 競合物件が少ないエリアでの「客付け」成功事例

任意売却の古家再生物件は、アパートやマンションと比べて「戸建ての貸家」というだけで希少価値があります 。さらに、競合が少ない地方物件なら、客付けはより容易になります。

1. マイソクの「差別化」

• 賃貸仲介業者への物件紹介資料（マイソク）は、自分で思いを込めて作成し、他物件の普通の資料に埋もれないようにします 。

• マイソクには、リフォームで差別化された部屋の写真（アクセントカラー、キャットウォーク、モダンな和室など）を大きく掲載し、強烈な第一印象（インパクト）を与えます 。

• 仲介業者は常に膨大な物件情報を見ています。印象に残る大家になることが、優先的に紹介してもらうための鉄則です 。

2. 業者回りと人間関係の構築

• 客付け業者を訪問する「業者回り」は、平日の午前中など業者が忙しくない時間を狙い、ビジネスパートナーとして感謝し合える関係づくりが大切です 。

• 業者回りで地域の賃貸市場の生きた情報（家賃設定、入居者イメージ、競合情報）を仕入れることができ、その後の戦略に活かせます 。

4-3: 法人借り上げや外国人需要など「入居者の多様性」を活かす

戸建て賃貸は、入居者の多様性に対応しやすいという大きな強みがあります。

• 法人借り上げ: 地方の工場や病院近くの物件は、社宅や社員寮としての需要が高いです。法人契約は、滞納リスクが低く、家賃アップ交渉もしやすいというメリットがあります 

• 外国人需要: 日本に居住する外国人は増加の一途を辿っており、戸建ては外国人との相性が良いです。共用部分のトラブルが少なく、まとまった人数が住めるため、企業側も管理が容易になります 。

• 生活保護者・母子家庭: 低家賃で広い空間を提供できる古家再生物件は、低所得者や子育て世帯のニーズを満たします 。この層は一番人口が多いゾーンであり、大家業としてお客さんが多いゾーンをターゲットにすることは、WIN-WINを実現する戦略です 。

4-4: 長く愛される大家になるための「地域社会との関わり方」

空き家を再生し、地域に貢献する大家は、住民からも愛されます。

• 近隣への挨拶: 物件購入後、「これからきれいな家にして、いい人に住んでもらいます」と身なりを整えて挨拶をすることで、近隣住民の不安を取り除き、信頼を得ることが大切です 。

• 情報源としての近隣住民: 近隣住民は、物件周辺の**「生の」情報（悪い点も含めて）を知っている貴重な情報源です。丁寧な挨拶は、時には入居者を紹介**してもらうチャンスにもつながります 。

• 自主管理のメリット: 管理会社に任せきりにせず、自分で管理（自主管理）をすることで、大家業として多くのことを学べます 。戸建ての入居者は自分の家のように大切に扱うことが多く、修繕依頼も少ないため、自主管理の負担は小さいのが特徴です 。

5.高利回り投資家への最短距離！まずは「行動」する

5-1: 「いつかやる」では変わらない！今すぐ踏み出すべき最初の一歩

任意売却物件は、まさに「時間との勝負」です 。

株式やFX投資のように、チャートを眺めて「知識」ばかりを頭でっかちにしても、不動産投資で成功することはできません 。

不動産投資の成功者は「知識30%、経験70%」だと私は断言します 。知識はあくまで土台であり、それを実践し、経験を積むことで初めて自信が生まれます 。

• 行動原則: 「まずは1軒目を買うこと」 。500万円前後の大きな買い物ですが、全古協のサポートがあれば、リスクを極限まで抑えることができます 。

• 物件見学ツアーの活用: 「こんなボロ家が…」という不安は、実際のビフォー＆アフターを見ること、先輩大家の生の声を聞くことで90%以上解消されます 。

5-2: 実績が証明！古家再生投資プランナー®️が実践する行動原則

私たち協議会の「古家再生投資プランナー®️」は、知識を学んだ後、すぐに「実践」に移行します 。

• 行動1：知識と経験の統合: オンライン講座で体系的な知識を学んだ後、物件見学ツアーに参加し、現場で物件の見方、リフォーム費用、買い付け額のシミュレーションを実践します 。

• 行動2：仲間との連携: 物件見学ツアー後の懇親会などで、同じ価値観を持った仲間を作り、情報交換や励まし合いを行うことで、孤独な投資から脱却します 。

• 行動3：主体的な購入: 不動産業者に「買わされる」のではなく、自分の知識と経験に基づいて主体的に物件を購入します 。

5-3: あなたの人生を変える「学びと実践」のサイクル

空き家・古家投資は、投資経験がない人でも、最短2ヶ月で1軒目の購入に踏み切り、入居者決定までたどり着くことが可能です 。

大切なのは、「学び（知識）」と「実践（経験）」のサイクルを回すことです。

「空き家・古家不動産投資をいくら勉強しても、いくら物件見学ツアーの経験を積んでも、物件1つを購入するほうがはるかに勉強になります」

まずは一歩、行動することが、あなたの大家業としてのスキルを向上させ、経済的な自立へと導く最短距離なのです 。

まとめ

任意売却物件は、その特殊性ゆえに高利回りの可能性を秘めた「宝の山」です。しかし、そこにはリスクも存在します。

本記事で解説した任意売却物件の正しい探し方・選び方の「鉄則」を今一度ご確認ください。

1. 市場価格ではなく、「収益率（利回り）からの逆算」で妥当な購入額を決めること 。

2. 専門家（古家再生士）を同行させ、リフォーム費用を正確に概算し、予備費も確保すること 。

3. 「ボロさ」を逆手に取る差別化リフォームで、入居者のニーズを満たすこと 。

4. 相場より少し安めの家賃設定で、長期入居と安定収益を狙うこと 。

5. 知識と経験を統合し、「まず1軒目を購入する」という行動に踏み出すこと 。

「不安で仕方がなかった日々が一転した」と語る経営者やサラリーマンは、皆、この空き家・古家不動産投資を通じて、家賃収入という安定した複収入を得ています 。

机上の空論ではなく、実践のノウハウと全国の仲間というチームで、あなたの投資を成功させましょう。

このノウハウをより体系的に学び、実践的な物件見学ツアーに参加して「誰でも再現できる」成功を目指したい方は、ぜひ古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座をご検討ください。

あなたの人生を変える転機は、情報を見たその瞬間に一歩を踏み出すかどうかにかかっています。

（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之は、あなたの挑戦を全力でサポートすることをお約束します。