（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

もしあなたが「不動産投資に興味はあるが、高額なアパートやマンションへの投資はリスクが怖い」「地方の古い物件なんて本当に儲かるのか？」という不安を抱えているなら、この記事はあなたのためのものです。私自身、東大阪の小さな町工場を経営するなかで、「来月は仕事があるのか？」「このままずっと従業員を守れるのか？」という不安に直面し、空き家・古家投資に出会いました 。そして、この投資法が、不安定な本業を支える「第2の財布」となることを確信しました 。

私たちが運営する全国古家再生推進協議会は、現在、会員数20,280名を超え、累計2,467棟の古家再生実績を誇ります（2025年10月20日時点）。この実績が示すのは、中古戸建て投資、特に「地方」の物件にこそ、現代の投資家が求める低リスク・高利回りの活路があるということです。

この記事では、都心物件では到底たどり着けない利回り20%超を、リスクを極限まで抑えて実現するための私の哲学と、具体的な「3つの秘訣」を、豊富な事例と共にご紹介します。この記事を最後まで読めば、あなたは不安を希望に変え、今日から行動に移すための明確なロードマップを手に入れられるでしょう。

1: 地方から日本を変える！私が中古戸建て投資を推す理由

1-1: 中古戸建て投資が「王様業」と呼ばれる本質的な理由

数ある投資のなかで、なぜ私が中古戸建て投資を推すのか。それは不動産投資が古来より続く「王様業」だからです 。

かつて王様は、土地を支配し、民から税を取ることで富を得ました。これは現代の不動産業（家賃収入を得る大家業）そのものです 。日本の大手財閥も、最終的には不動産業を核に据えています 。

しかし、従来の不動産業は高額な初期投資が必要なため、資金の壁によって一般の人には手が出せず、一部の「王様」たちに独占されてきました 。

中古戸建て投資、特に私たちが実践する古家再生投資は、この王様業を「少し高い車1台分くらいの少額」から始めることができる画期的な手法です 。高額なアパートやマンションでは、知識や経験がなければ、不動産業者や管理会社の言いなりになり、自立とは真逆の依存状態に陥ります 。しかし、空き家・古家投資で小さく経験を積みノウハウを蓄積することで、あなたの経済的な「自立」への強力なエネルギーとなるのです 。

1-2: 深刻化する空き家問題と、投資家としての「社会的使命」

中古戸建て投資を語る上で、空き家問題は避けて通れません。現在、日本には800万戸以上の空き家・古家があると言われています 。

この問題の原因は、地方から都市部への人口流出と高齢化にあります 。そして、空き家対策の大きな解決策は、政府を含めても見つかっていないのが現状です 。

しかし、私たち投資家にとって、この「社会の負債」は「宝の山」に他なりません。空き家・古家を投資物件として再生し、賃貸に出すことで、私たちは社会的な貢献も果たすことができるのです 。

私たちが提唱する「4方よしモデル」とは、投資家・入居者・地域・売主のすべてがWin-Winとなるビジネスモデルです 。

1. 買主（投資家）よし: 低予算で投資スタート、安定収益

2. 借主（入居者）よし: 手頃な家賃で良質な住環境（戸建て賃貸という希少性）

3. 地域よし: 空き家問題解決、地域の治安維持と活性化

4. 売主よし: 処分に困っていた物件が生まれ変わる

このように、中古戸建て投資は、単なる金儲けの手段ではなく、社会に貢献しながら収益を上げるという、誇り高い「社会的使命」を持つ事業なのです。

2: 成功の土台：『地方は宝の山』リスクを極限まで抑える大熊流哲学

不動産投資で失敗する最大の原因は、リスク管理の甘さと相場を見誤る「都心思考」にあります。特に中古戸建て投資では、地方物件の特性を理解した上で、リスクを極限まで抑えるための哲学が不可欠です。

2-1: リスクの根源は「借金」にあり。無借金・少額投資の徹底

多くの投資家が陥る最大の罠が、過度な借金（レバレッジ）です。私はバブル崩壊時に借金で苦労した経験から、借金をしない不動産投資法を提唱してきました 。

古くからの大家さんは「借金を全部支払って、初めて自分のものになるんや！」と言います 。誰にも干渉されず、収入も支出も自分でコントロールできる「借金のない賃貸経営」こそ、経済的自立のゴールです 。

中古戸建て投資は、物件価格が安いため、1軒目なら現金で購入することも十分可能です 。

• 物件の平均購入額: 318万円（全国平均）

• 初期費用: 物件購入費＋リフォーム代で、最低400万円以上が必要ですが、相続物件であればリフォーム費用のみで始められます 。

たとえ1軒目を現金で買っていれば、2軒目以降で万が一家賃が入らなくても、1軒目の家賃で補えるため、ほとんどリスクはないと言えます 。自己収入のポートフォリオを組み、自分のペースで物件を増やしていくことが、精神的な安心を生み、冷静な経営判断につながるのです 。

2-2: 都心高額物件から地方低額物件へ。投資対象をシフトする真のメリット

都心部では空き家・古家投資の認知度も高まり、投資家が増えた結果、利回りが2～3%落ちてきています 。都心周辺で利回り10%を超える物件を探すのは困難です 。

しかし、地方物件に目を向ければ、以下のような真のメリットを享受できます。

地方では、リフォーム代を含めても土地の路線価以下になる物件を購入できることがあります 。これは「資産価値がこれ以上落ちない」ということを意味し、極めてリスクが低い投資だと言えるでしょう 。

2-3: 初心者が陥りがちな「都心思考」の罠と、私が地方にこだわる理由

投資家が地方物件に対して抱きがちな「5つの誤解」があります 。

1. 「入居が決まりにくい」

2. 「不動産価値を維持できない」

3. 「融資を活用しにくい」

4. 「物件の管理がしにくい」

5. 「交通宿泊費など余計なお金がかかる」

しかし、これらは「都心思考」による誤解にすぎません 。

• 入居者について: 地方には持ち家志向が強く、戸建て賃貸の数が少ないため、再生された戸建ては希少価値があり、意外なほど家賃が上ぶれします 。また、コロナ禍以降、地方移住の関心も高まっています 。

• 不動産価値について: 地方では低額で購入できるため、土地の路線価以下になることも多く、これ以上価値が落ちる心配が少ないのです 。

私は、こうした地方投資への誤解を解きほぐすことこそ、大きなチャンスだと考えています 。「人が逆のことをするのが儲けの秘訣」です 。競合が少ない地方こそ、楽に賃貸経営ができる「宝の山」なのです 。

3: 利回り20%超を実現する3つの秘訣と具体的なアクション

では、具体的にどうすれば地方中古戸建て投資で、利回り20%超という高収益を実現できるのでしょうか。そのための核となる「3つの秘訣」を、私たちが実践してきたノウハウに基づいて解説します。

3-1: 秘訣1：『出口戦略』から逆算した物件選定術

通常の不動産投資は、売主がつけた販売価格から値引き交渉を始めるのが一般的です 。しかし、私たちは違います。収益不動産である以上、「その物件でどれくらいの儲けが出るのか」がすべてであり、収益率から逆算して購入価格を決めます 。

私たちが実践する逆算の計算式は次の通りです 。

利回り20%超を目指すには、この式の分母（購入額＋リフォーム費用）を徹底的に抑えなければなりません。

利回り20%超を実現する物件選定のコツ：

1. 土地の広さ：土地が広い地方物件なら、駐車場増設による家賃アップや、将来的な売却時の価値向上も見込めます 。

2. 物件価格の安さ（ボロさ）：建物はボロボロで誰も見向きもしない物件ほど、購入価格を抑えることができます 。ただし、構造躯体が著しく弱い物件や基礎工事が必要な物件は避けましょう 。

3. 希少価値：周辺で競合となる戸建て賃貸が少ないエリア、特にペット可（猫OKはさらに強い）や駐車場複数台、二世帯同居の需要など、「特定のニーズ」に応えられる物件を狙います 。

私たちが発掘したお宝物件には、借地権物件で利回り25%を達成したものや、再建築不可物件で民泊に転用し利回り25%を達成したものもあります 。

3-2: 秘訣2：費用対効果を最大化する「最小限リフォーム」の極意

高利回りの実現には、リフォーム費用を徹底的に削減し、コストと賃料のバランスを取ることが不可欠です 。

リフォーム費用削減の原則：

1. 職人の多能工化：リフォーム代で一番コストがかかるのは人件費です 。複数の工事（大工、塗装、クロス張り）を一人の職人に任せることで、工事費用と日数を大幅に削減できます 。

2. 家賃相場からの逆算：「家賃に見合う質のリフォーム工事」でOKです 。入居者は月10万円のクオリティーを求めていません。あなたの感覚で「こんな程度でいいの？」と思うくらいでちょうどいいのです 。

3. 残すべき部分の見極め：すべてを新しくする必要はありません 。古家の趣を生かせる和室や、まだ使える設備はクリーニングや塗装で対応します 。

   • 必須のリフォーム：電気容量（ヒューズが飛ばないように）、畳の表替え、水回りの機能（トイレのウォシュレット化、洗面化粧台の設置など）。

   • 差別化の工夫：壁や襖を塗装でデザインしたり、照明や飾り付けで「ここに住みたい」と思わせる演出（ステージング）を施します 。

4. DIYの危険性：初心者が中途半端にDIYをすると、結局、プロがやり直す手間がかかり、最終的なコストが高くなります 。また、入居後に水漏れなどの不具合が出れば、大家として大きな責任を負うことになります 。プロに任せるべきところは見極めてください。

3-3: 秘訣3：賃貸付けを成功させる「スピードとネットワーク」の力

物件を購入し再生しただけでは、まだ半分です。最後は入居者を付けて家賃収入を確保しなければなりません。

1. スピード勝負の「買付」：良い物件は一瞬で決まります 。私たちの物件見学ツアーでも、買付希望者が重なるとじゃんけんやくじ引きで決めています 。その場で工事額を算出し、即座に買付額を判断できる「古家再生士®️」という専門家とのネットワークが不可欠です 。

2. 賃貸業者との関係性：賃貸仲介業者は、手間がかかるDIY物件や家賃が高い物件を避ける傾向があります 。彼らに優先して物件を紹介してもらうためには、「この物件ならすぐに決まる」というインパクトのある物件資料（マイソク）と、日頃からの信頼関係（感謝）が大切です 。

   • マイソクには、差別化された内装写真をカラーで載せ、仲介業者に強烈な第一印象を与えます 。

3. 市場の「隙間」を突く：戸建て賃貸はアパート・マンションに比べ、ペット可のニーズに強く、競合が少ないため優位性があります 。家賃アップの秘訣は、この**「特定のニーズ」**を突くことにあります。私たちが手がけた事例には、猫12匹の家族に家賃を1万円増額して貸し出し、大変喜ばれたケースもあります 。

4: 【協議会の実績公開】「4方よし」を体現する古家再生の成功事例

私たちが地方投資を推す根拠は、理論だけではありません。全国の再生士と会員の皆さんが日々積み重ねている確かな実績があります。

4-1: 利回り25%超を達成した地方会員の具体的ケーススタディ

地方物件では、利回り20%超えは珍しくありません。特に「難あり」とされる物件ほど、リスクを正しく評価して安く購入できれば、利回り向上に繋がります 。

4-2: 投資家・入居者・地域・社会が潤う「4方よしモデル」の構造

私たちが目指すのは、ただ儲けることではありません 。

「4方よしモデル」の構造は、地域社会の課題解決に直結しています 。

4-3: 私たち協議会が提供する「安心感」という最大の価値

多くの投資家は、物件選びからリフォーム、入居付け、管理、融資、税務に至るまで、すべてを一人でやろうとして途中で挫折します 。

私たち協議会は、この空き家・古家投資のすべてを担うプロフェッショナルな集団です 。

• 古家再生士：賃貸不動産の知識、差別化リフォームの技術、協議会のルールを理解し守る「戸建て賃貸専門のプロ」です 。物件の現地調査に同行し、買いたい衝動を無情にも止める（正しい判断を下す）のも彼らの重要な仕事です 。

• コミュニティ：物件見学ツアーや懇親会を通じて、同じ目的を持った仲間（先輩大家、再生士、司法書士など）と出会い、リアルな情報と励ましを得られます 。

• 知識の体系化：私たちが提供する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座で、知識と経験を積むことで、誰もが物件を数棟管理できる大家になるための「大家力」を身につけられます 。

5: 初心者からプロへ：リスクを抑えて加速するアクションプラン

5-1: 地方中古戸建て投資を始めるための5ステップ

地方中古戸建て投資は、遠方だからといって諦める必要はありません。効率を高めれば、都心部での投資よりも少ない時間と手間で成功に近づけます 。

1. 市場調査とネットワーキング：ターゲット地方エリアの空き家状況、家賃相場（生活保護の住宅扶助額もヒントになる）、賃貸業者の評判を調査します 。そして、地元の小規模な不動産業者や大家会に挨拶し、信頼関係を構築します 。

2. 知識の習得：物件の見方、リフォーム、客付け、融資など、大家業に必要な知識を体系的に学びます 。これがなければ、現地に行っても何を見ていいかわからず、非効率です 。

3. プロとの協力体制構築：物件を探す前に、「古家再生士」のような専門の工事業者とタッグを組みます 。これにより、現地で即座に工事費の見積もりが出せ、スピード勝負の買付に間に合います 。

4. 現地調査（効率化の徹底）：1回の訪問で物件を3～4軒まとめて見られるよう段取りします 。移動時間や経費を節約し、現地での会話（不動産屋、職人、近隣住民）から「地域限定の狭い情報」を得ます 。

5. 逆算による購入判断：感情ではなく、利回り15%以上を基準に逆算した購入額で買付を入れます 。この値段で買えなければ、いくら欲しくても諦めることが大切です 。

5-2: このノウハウを体系的に学ぶ「古家再生投資プランナー®️」という選択肢

中古戸建て投資で成功するために必要な知識は多岐にわたりますが、これらを独学で、しかも忙しい本業の傍らで習得するのは容易ではありません 。

私たち（一社）全国古家再生推進協議会は、このノウハウを体系化し、誰でも再現できるよう教育システムを構築しました。それが古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座です 。

この資格を取得することで、あなたは大家業のプロフェッショナルとして、以下のすべてを手に入れることができます 。

• 体系的な知識：物件の見方、リフォーム費用削減術、客付け、税務、融資など、大家業に必要な知識を網羅的に習得できます 。

• 実践的な経験：物件見学ツアーへの優先参加、再生士の同行調査など、机上の空論ではない「現場のノウハウ」を体験できます 。

• 最強のネットワーク：全国の再生士、先輩大家、専門家（司法書士、税理士）との強力なネットワーク（チーム）の一員となれます 。

まとめ

あなたの地方こそ宝の山！行動あるのみ

中古戸建て投資は、アパートやマンション投資と異なり、少額の資金から低リスクで始められ、都心では得られない高利回り（20%超）を実現できる、最も現実的で最強の投資法です 。

成功の鍵は、地方物件の価値を見抜き、「リスクを極限まで抑える」という私の哲学を徹底することにあります。

1. 秘訣1：『出口戦略』から逆算した物件選定術

2. 秘訣2：費用対効果を最大化する「最小限リフォーム」の極意

3. 秘訣3：賃貸付けを成功させる「スピードとネットワーク」の力

これらを実践することで、あなたは経済的自立というゴールに近づき、同時に日本の空き家問題という社会課題の解決に貢献できるのです 。

知識は実践してこそ生きます 。「知って行わないのは、未だに知らないことと同じである」という陽明学の言葉を胸に 、今すぐ行動を起こしてください。

あなたがこのノウハウを体系的に学び、私や全国の仲間と共に地方の中古戸建て投資で成功を収めることを、心より願っております