（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之です。

「不動産投資の平均利回り」を調べているあなたは、きっと「相場以上の収益」を求めているはずです。しかし、残念ながら、銀行融資に頼る一般的な不動産投資では、都市部も地方も平均利回りの競争が激しく、初心者ではなかなか儲けられません。

私たち協議会は、日本が抱える空き家問題という社会課題に真正面から取り組み、空き家・古家という「地方の宝」に目をつけました。その結果、累計2,467棟の再生実績を通じて、平均利回り20%超えを実現する独自の投資法を確立しています。

この記事では、不動産投資における平均利回りの真実と、その常識を覆す古家再生の戦略を、私の著書のエピソードを交えて徹底解説します。この記事を最後まで読めば、あなたが平均利回りの罠から抜け出し、高収益オーナーになるための実践的な道筋が明確になります。

1: 不動産投資の「平均利回り」の真実と相場

不動産投資を始めるにあたり、まず「平均利回り」を調べるのは当然のことです。しかし、この「平均」という数字の裏には、初心者を見誤らせる大きな罠が潜んでいます。まずは、利回り指標の基本と、一般的な相場感を正しく理解しましょう。

1-1: 表面利回りと実質利回り：初心者が最初に知るべき違い

利回りには、大きく分けて「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の2種類があります。

1. 表面利回り（Gross Yield） これは、物件の年間満室時家賃収入を物件の購入価格で割って算出する最も単純な指標です。

不動産広告で目にする「利回り」は、ほとんどがこの表面利回りです。一見高い数字が出がちですが、購入にかかる諸経費や、運用後のコストが一切考慮されていないため、この数字だけで判断するのは非常に危険です。

2. 実質利回り（Net Yield） 一方、私たちが最も重視しているのが実質利回りです。これは、年間家賃収入から運営にかかる諸経費（固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険料など）を引いた純粋な収益を、物件購入価格と購入時の諸経費の総額で割って算出します。

私の著書『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』でも繰り返し述べている通り、不動産投資は「手元にいくら残るか」が全てです。そのため、表面利回りがいくら高くても、実質利回りが低ければ投資の意味はありません。初心者は必ず、実質利回りをベースに収益性を判断する癖をつけましょう。

1-2: 物件種別ごとの平均利回り相場（マンション、アパートなど）

一般的な不動産投資における平均利回り相場は、物件種別や築年数、エリアによって大きく変動します。ここでは、主にJ-REITや不動産ポータルサイトの公表データなどに基づく、おおよその平均的な相場感をお伝えします。

ご覧のように、一般的な投資手法では、どんなに頑張っても利回りは10%前後が限界です。特に都市部の新築物件は、価格が高騰しているため、利回り3%台も珍しくありません。この利回りでは、銀行に返済し、税金を払い、経費を引くと、手元に残るお金はごくわずかです。これが、多くの人が「不動産投資は儲からない」と感じてしまう現実的な理由です。

1-3: エリア別（都心 vs 地方）の利回り傾向と「地方の宝」

利回り傾向はエリアによっても顕著に異なります。

• 都心部:

  • 特徴: 物件価格が非常に高いため、利回りは低くなりがちです。その代わり、空室リスクは低く、売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）を狙いやすい傾向があります。

  • 利回り相場: 3%〜6%程度

• 地方・郊外:

  • 特徴: 物件価格が安いため、表面利回りは高くなりがちです。しかし、賃貸需要を見誤ると空室リスクが高まります。

  • 利回り相場: 7%〜10%程度

私の著書『地方は宝の山！』で強く訴えているのは、まさにこの地方にこそ「宝の山」が眠っているという事実です。一般的な投資家が敬遠する地方の「空き家・古家」は、価格の安さから高利回りの可能性を秘めているだけでなく、適切な再生を行うことで、都心物件にはない安定した賃貸需要を掴むことができます。

2: 平均利回りの罠！一般的な投資で儲からない3つの理由

一般的な不動産投資の平均利回りでは、よほど運に恵まれない限り、投資で大きな収益を上げることは困難です。なぜなら、その平均利回りには、投資家の利益を食いつぶす「罠」がいくつも仕掛けられているからです。

2-1: 高利回り物件に潜む「空室率」と「修繕費」という名の罠

地方で「利回り15%！」などと謳われている高利回り物件の多くは、実は非常に危険です。

1. 空室率の罠 高利回り物件は、相場よりも家賃が高いか、あるいは極端に古い・不便な場所にあるなど、何かしらの賃貸需要の弱さを抱えているケースがほとんどです。空室期間が1ヶ月発生するだけで、実質利回りは大きく低下します。私の経験上、地方の物件であっても、地域ニーズに合った再生を行えば空室率を極限まで抑えることは可能です。しかし、再生ノウハウを持たないまま高利回り物件に飛びつくのは、大きな賭けになります。

2. 修繕費の罠 築年数が古い物件ほど、設備の故障や建物の劣化による突発的な大規模修繕費が発生するリスクが高まります。例えば、給湯器の故障や屋根の雨漏りなど、一度の出費で数十万円〜数百万円が飛んでいくこともあります。私の著書**『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』では、こうした修繕リスクを見越した「予備費の確保」と、事前に「低コスト再生の技術」**を習得しておくことの重要性を説いています。平均利回りの計算に、将来の修繕費を適切に織り込んでいない投資家は、必ずどこかで痛い目を見ます。

2-2: 銀行融資に頼った投資の危険性：金利・諸費用の重圧

一般的な不動産投資家は、自己資金が少ないため、銀行融資に頼って物件を購入します。しかし、これもまた平均利回りを食いつぶす最大の要因です。

• 金利の重圧: 融資を受けると、利回りの多くは銀行への金利支払いへと消えていきます。例えば、利回り7%の物件でも、金利3%でローンを組めば、実質的な収益は一気に目減りします。

• 諸費用の肥大化: 融資の際には、保証料、事務手数料、火災保険料、登記費用など、購入時の諸費用が物件価格の10%以上になることも珍しくありません。これらの費用もすべて実質利回りを押し下げる要因です。

私たち全国古家再生推進協議会が強く推奨するのは、無借金（キャッシュ）での投資です。

「机上の空論ではなく、私は自身の経験から、**『融資に頼らない投資こそ、最もリスクが低く、高収益を生む』**という結論に至りました。安く仕入れて、安く再生する古家投資は、この無借金投資を可能にする唯一の方法なのです。」

2-3: 結局、いくら手元に残るか？実質利回りを極限まで高める視点

表面利回りの数字に惑わされず、実質利回りの最大化にこだわる姿勢こそが、高収益オーナーになるための鍵です。実質利回りを高めるには、以下のシンプルな公式の「分子を大きく、分母を小さく」するしかありません。

• 分子（年間家賃収入 – 年間経費）を大きくする:

  • 家賃を上げる（リフォームで付加価値をつける）

  • 年間経費を下げる（自助努力によるDIY、地域の専門家とのネットワーク構築）

• 分母（物件購入価格 + 購入時諸経費）を小さくする:

  • 物件を安く仕入れる（一般の市場に出る前の空き家を仕入れるノウハウ）

  • 購入時諸経費を抑える（融資を受けないことによる手数料の削減）

一般的な不動産投資が分母・分子の両方でコストが高くなるのに対し、古家再生投資は、この公式を根本から変えることができる戦略なのです。

3: 平均を覆す！古家再生投資が「利回り20%超え」を狙える根拠

一般的な投資の平均利回りでは満足できないあなたに、私が理事長を務める協議会が提唱し、すでに累計2,467棟の再生実績を持つ「古家再生投資」が、いかにして平均を遥かに超える利回り20%超えを実現するのか、その具体的な根拠を解説します。

3-1: 安すぎる仕入れ値：空き家・古家ならではの低価格戦略

高利回りを実現する最大の根拠は、その圧倒的な仕入れ値の安さにあります。

一般の不動産市場では、物件価格が安くても、それに見合うリフォーム費用がかかるため、結局は実質利回りが低下します。しかし、古家再生投資のターゲットは、市場価値がないと見なされている「空き家・古家」です。

• 価格破壊の仕入れ:

  • 私たちの会員の中には、数十万円で戸建てを仕入れる事例が数多くあります。私の著書**『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』**にも、50万円以下で取得した物件の事例を多数紹介しています。

  • 仕入れ価格が極端に低いため、仮に家賃が地方相場（4万円〜5万円）でも、表面利回りが20%や30%に跳ね上がります。

• 競争率の低さ:

  • 古い空き家は、金融機関が担保評価をしにくく、一般的な不動産業者も扱いにくい物件です。そのため、競争率が極めて低く、相場よりもずっと安い価格で交渉が成立しやすいのです。

この「安すぎる仕入れ値」が、利回りを計算する際の**「分母」を極限まで小さくする**ため、結果として平均を遥かに超える高利回りが実現するのです。

3-2: 低コスト再生術：DIYと専門家ネットワークによる修繕費圧縮

仕入れ値が安くても、再生費用が高くついては意味がありません。古家再生投資は、この「再生費用」を最小限に抑えるノウハウが肝となります。

• 低コスト再生の技術:

  • 私たちのノウハウは、物件を新築のようにフルリフォームするのではなく、賃貸ニーズを満たす必要最低限の工事に絞り込みます。例えば、水回りは交換しても、壁や床はDIYで対応するなど、メリハリをつけます。

  • 特に、リフォーム費用は100万円〜200万円程度に抑えることを推奨しています。これにより、総投資額を抑え、実質利回りを維持します。

• 専門家ネットワークの活用:

  • 私たち協議会は全国に会員ネットワークを持ち、リフォーム専門家（古家再生士）や職人との繋がりを持っています。これを利用することで、中間マージンをカットし、質の高い工事を安価に実現できます。

私の著書『地方は宝の山！』には、写真付きで低コストリフォームの具体例が掲載されています。例えば、岐阜県の物件で、和室をシックなモダン和室に、外観を明るいカラーに変えるなど、少ない費用で入居希望者に響くデザインに再生した事例があります。

3-3: 地域社会に貢献する「4方よしモデル」と入居率の安定

古家再生投資は、高利回りという経済的メリットだけでなく、社会的な意義も非常に大きいのが特徴です。私たちはこれを「4方よしモデル」と呼んでいます。

1. 投資家よし: 高利回り（20%超え）を実現し、安定した家賃収入を得る。

2. 入居者よし: 相場よりも安く、きれいに再生された戸建てに住める。

3. 地域よし: 放置されていた空き家が再生され、地域の景観維持と活性化に貢献。

4. 社会よし: 日本の深刻な空き家問題の解決に貢献。

この「4方よしモデル」に基づく投資は、地域住民や行政からの信頼を得やすく、結果として安定した入居率に繋がります。入居者も、単に「安いから住む」のではなく、「社会貢献につながる物件だから」という意識を持つケースもあり、長期入居に繋がりやすいのです。

4: 【成功事例】古家投資で高利回りを達成した会員のリアルストーリー

机上の空論で「利回り20%」と言っても信憑性がありません。ここでは、私たち協議会の会員が、古家再生投資によって一般的な平均利回りの常識を打ち破り、高収益を達成した具体的なリアルストーリーをご紹介します。

4-1: わずか50万円の仕入れで利回り30%を実現したサラリーマンの事例

これは、私の著書『不動産投資入門』でも触れている、ごく一般的なサラリーマン投資家の事例です。

Aさんは、通勤の傍ら、古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座でノウハウを学び、この物件を仕入れました。一般的な不動産投資では、融資を受けるだけでも大変な労力がかかりますが、Aさんは自己資金200万円で、サラリーマンの給与を超える毎月5万円の安定した家賃収入を得ることに成功しました。

この成功の鍵は、「競争相手がいない物件を、ノウハウによって再生可能な状態にした」ことにあります。多くの投資家は、50万円のボロボロの家を見て諦めますが、古家再生投資プランナー®️は、どこにコストをかけ、どこをDIYで補うかを知っています。

4-2: 古家再生投資プランナー®️が実践する地域密着型の高収益物件運用

協議会が輩出している古家再生投資プランナー®️は、単なる物件購入者ではありません。彼らは、地域社会に根ざした不動産のプロとして活動しています。

地方で高利回りを維持するためには、「この地域に住む人が何を求めているか」という地域密着の視点が不可欠です。

• 事例:

  • あるプランナーは、近隣に大学がある地方都市で、あえて学生向けではなく、「小さな子供を持つファミリー層」にターゲットを絞り、一戸建てを再生しました。

  • 結果、家賃を相場より5,000円高く設定したにもかかわらず、入居後5年間、一度も空室にならずに満室を維持しています。ファミリー層は一度入居すると長く住む傾向があるため、空室リスクが極めて低いのです。

これは、単に「利回りが高い物件」を探すのではなく、「地域ニーズを掘り起こし、再生によって利回りを創り出す」という、古家再生投資プランナー®️ならではの実践的なノウハウです。私たち協議会は、このような再現性の高いノウハウを会員間で共有し、組織全体として日本の空き家問題を解決に導いています。

5: 高利回り物件を見抜く！大熊重之流・物件選定の3つの視点

平均利回りに縛られず、真に高利回りを狙うためには、物件を見極める確かな「目利き力」が必要です。ここでは、私が長年の実践で培ってきた、古家再生投資における物件選定の3つの視点をお伝えします。

5-1: 徹底した現地調査（ハザードマップ、インフラ確認）

利回りがいくら高くても、地震や水害で一度壊れてしまえば、すべてが水の泡です。

• ハザードマップの確認:

  • 浸水想定区域や土砂災害警戒区域に物件が入っていないか、事前に自治体のハザードマップで確認することは必須です。多くの素人投資家は、利回りだけを見てこの確認を怠ります。

• インフラの確認:

  • 水道管、ガス管、下水道の状況は、古家投資の隠れたリスクです。特に、古い戸建てでは下水が浄化槽のままであったり、上水道管が鉛管であるなど、大規模な工事が必要になるケースがあります。事前に自治体の窓口などで配管図を確認し、将来的な交換コストを予測しておくことが、実質利回りを守る上で極めて重要です。

これは私の著書『地方は宝の山！』でも、リスク回避の最重要項目として注意を促している点です。机上の計算だけでなく、足を使って現地を調査し、確かな情報を得ることが大切です。

5-2: 賃貸ニーズの確実な見極め（地方でも埋まる理由）

「地方は賃貸ニーズがない」という思い込みは間違いです。地方でも、需要が高い物件は存在します。

• 戸建て需要の掘り起こし:

  • 地方の賃貸物件はアパートやマンションが多く、「庭付き、駐車場2台以上」といったファミリー向けの賃貸戸建てが不足しているケースが多いです。古家をターゲット層に合った戸建て賃貸として再生すれば、高い希少価値が生まれます。

• 「職住近接」または「生活利便性」:

  • 都心と異なり、地方では「職場への近さ」、または「スーパー、病院、学校へのアクセス」というシンプルな利便性が重要なニーズとなります。駅から遠くても、主要道路へのアクセスが良い、または生活利便施設が徒歩圏内にある物件は、確実に埋まります。

私たちは、単に古家を再生するだけでなく、その地域の「ペルソナ（理想の入居者像）」を設定し、そのペルソナに合わせてリフォームを行うことで、地方でも安定した入居率を実現しています。

5-3: リフォーム前のコスト予測の精度を高める技術

高利回りを実現するためには、リフォーム前の段階で、最終的な総投資額をほぼ確定させる必要があります。

• 「躯体（くたい）」の健全性確認:

  • 雨漏り跡、シロアリ被害、主要な柱の傾きなど、建物の根幹に関わる致命的な欠陥がないかを、内見時に徹底的にチェックします。ここが健全であれば、あとは表面的なリフォームで対応可能です。

• 概算見積もりの早期取得:

  • 古家再生投資プランナー®️は、地域の信頼できる工務店（協議会ネットワークの職人など）と連携し、仕入れ前にざっくりとした概算見積もり（リフォームの総予算）を取得します。

この「リフォーム前のコスト予測の精度」を高める技術こそが、古家再生投資の最も重要なノウハウであり、実質利回り20%超えという目標を達成するための揺るぎない土台となるのです。

まとめ: 平均に甘んじるな！あなたも高利回りオーナーになれる

（一社）全国古家再生推進協議会 理事長 大熊重之が、キーワード「不動産投資 利回り 平均」を通じて、一般的な不動産投資の平均利回りの実態と、それを遥かに超える高利回り（20%超え）を実現する古家再生投資の戦略について解説しました。

記事の要点

1. 平均利回りは「表面」に注意: 一般的な不動産投資の利回りは、新築で3%〜5%、中古でも10%程度が限界です。さらに、広告に載る「表面利回り」ではなく、経費や金利を引いた「実質利回り」で判断しなければ、高収益は望めません。

2. 平均利回りの罠の正体: 高い金利、購入時諸費用の重圧、そして高利回り物件に潜む空室率・大規模修繕費のリスクが、投資家の利益を食い尽くします。

3. 古家再生投資が高利回り（20%超え）を狙える根拠:

   • 安すぎる仕入れ値で「分母」を最小化。

   • 低コスト再生術と専門家ネットワークで「再生費用」を圧縮。

   • 無借金（キャッシュ）投資で金利負担をゼロにする。

4. 成功の鍵は「ノウハウ」と「社会貢献」: 地方の空き家という社会課題に取り組み、地域ニーズに合った再生を行う「4方よしモデル」こそが、高い入居率と安定した収益を生み出す秘訣です。

平均を超えるための次の一歩

私は、長年この業界をリードする立場として、空き家問題の解決と、志ある投資家の成功を強く願っています。

平均利回り10%以下の競争に消耗するのではなく、あなた自身の力で利回り20%超えの物件を創り出すノウハウを身につけてください。

そのための具体的な、体系化されたノウハウの全てが詰まっているのが、私たち協議会が提供する古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座です。

• 安価な空き家を仕入れる具体的な交渉術

• 最小限の費用で入居者が殺到するリフォームのチェックリスト

• 全国の職人、士業の専門家ネットワーク

• 私、大熊重之の実践的な失敗談と成功事例

これら全てを学ぶことで、あなたも平均利回りの常識を覆す高収益オーナーになれます。

「行動こそが、未来を変える唯一の鍵です。」

平均に甘んじることなく、ぜひ一歩踏み出し、日本の空き家問題を解決しながら、あなたの豊かな人生を築く仲間になってください。

【古家再生投資プランナー®️認定オンライン講座へのご案内】 再現性の高い高利回り投資法を今すぐ学ぶ