こんにちは。（一社）全国古家再生推進協議会 理事長の大熊重之です。
ここ数年、不動産投資の選択肢として「戸建て賃貸」が注目を集めています。とくに空き家・古家を活用した投資方法は、初期コストを抑えながら高い利回りを目指せる可能性があるとして、多くの投資家に検討されるようになりました。従来はマンション・アパート投資が主流でしたが、戸建て賃貸の人気が高まっているのはなぜなのでしょうか？
本記事では「戸建て賃貸は儲かるのか？」「戸建てならではの投資の魅力は？」「注意点やリスクはどのようなものがあるの？」といった疑問にお答えしながら、戸建て賃貸投資のメリット・デメリット、リスクや対策について詳しく解説していきます。最後まで読むことで、戸建て賃貸投資の全体像や注意すべきポイントがしっかりと理解できるようになるはずです。
ぜひ参考にしてみてください。
戸建て賃貸投資とは？
まず、戸建て賃貸投資とは、一戸建て住宅を購入し、それを賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る投資手法です。具体的には、新築で建てた戸建てを賃貸に出すケースもあれば、中古の一戸建て住宅や、空き家・古家となっている物件を買い取り、リフォームやリノベーションを施して貸し出すケースもあります。特に後者の「古家再生投資」は、購入コストを抑えられることから高利回りを狙いやすい投資手法として注目を浴びています。
従来、不動産投資といえば区分マンション投資やアパート一棟投資がポピュラーでした。しかし最近は、少子高齢化や都市部への人口集中などにより、空き家の増加が社会問題化している背景もあって、比較的安価に戸建て物件を取得できる機会が増えています。地方エリアはもちろん、都市近郊でも上手に物件探しをすれば掘り出し物を見つけられる可能性があるのです。
戸建ての魅力としては、「マンションやアパートでは実現しにくい家族向けの広い居住空間を提供できる」「駐車場や庭付きの物件を用意しやすい」などが挙げられます。ファミリー世帯など長期入居が見込める客層を取り込めることは、投資家にとって大きな強みと言えるでしょう。
戸建て賃貸の魅力
戸建て賃貸には以下のような魅力があります。マンション投資と比較しながら、そのメリットを確認してみましょう。
高い利回りを狙える
戸建て物件は、マンションやアパート一棟と比較すると取得価格を抑えやすい特徴があります。中古の戸建てであれば、地方や郊外であればあるほど物件価格が下がりやすく、格安で購入できる可能性が高まります。その上で、適切なリフォームを行い、家賃を相場に合わせて設定すれば、マンション投資以上の高利回りを期待できるケースも珍しくありません。
また、築古戸建てを安く購入し、必要最低限のリフォームで入居者を確保する方法もよく取られています。大規模修繕を行わなくても入居者にとって魅力的な物件になるよう計画的に手を加え、なるべくリフォーム費を圧縮することで利回りを高める戦略も可能です。
競争が少ない
ファミリー層をメインターゲットとする賃貸市場では、アパート・マンションより戸建て需要の方が希少価値が高い場合があります。とくに子どもがいる世帯は、生活音やプライバシーの観点から「上下階・左右の部屋の騒音トラブルリスク」を嫌う傾向にあります。その点、戸建てであれば隣接する住戸がない分、音問題が少なく、独立性が高いのは大きな魅力です。また、家族が増えた場合、部屋数や収納スペースを十分に確保したいというニーズも強いため、戸建ては「ファミリーが住みやすい物件」として他物件との差別化がしやすいのです。
長期入居が期待できる
戸建て賃貸はファミリー世帯やペット飼育世帯など、長く同じ場所で安定して暮らしたいと考える入居者層から好まれる傾向があります。学区を気にする子育て世帯は、子どもの学校環境を大きく変えたくないため、転居に対して消極的です。また、一度住み始めると引っ越しのためのコストも大きくなるため、マンションに比べて入居期間が長期化しやすいという特徴があります。
賃貸経営において空室リスクは常に付きまとうものですが、長期入居が期待できるというのは、投資家にとって非常に大きなメリットです。安定的な家賃収入を得ながら、次の入居者募集やリフォーム費用などにかかるコストを抑えられるため、キャッシュフローが安定しやすくなります。
戸建て賃貸の収益性と利回り
不動産投資において、最も気になるのは「どれくらいの収益を得られるのか？」という点でしょう。ここでは、表面利回り・実質利回りの目安や、高利回りを目指すためのポイントを整理します。
表面利回り
表面利回りとは、(年間家賃収入 ÷ 物件取得価格) × 100 で算出される、簡易的な利回りの指標です。
戸建て賃貸の場合、一般的に10～15％程度の表面利回りを目指すのが理想とされています。これだけを見ると非常に高く感じられますが、注意したいのは、表面利回りには経費や修繕費などが含まれていないという点です。
実質利回り
実質利回り（NET利回りとも呼ばれます）は、表面利回りから管理費や固定資産税、火災保険料、修繕費などの運営コストを差し引いて算出する利回りです。実質利回りの目安としては7～12％ほどが妥当といわれています。ここには、突発的な修繕やリフォーム費用、入居者募集のための広告費なども考慮しておく必要があります。
高利回りを狙うコツ
以下のような方法で、高利回りを狙うことが可能です。
空き家・古家を安く購入し、再生して貸し出す
格安で購入できる築古物件を、最低限の修繕やリフォームで綺麗に仕上げ、ファミリー向けに提供することで高めの利回りを得られるケースが多いです。地方都市で土地が広めの物件を選ぶ
地方では土地の価格が安価で、かつファミリー層が車を利用するため駐車場ニーズが高いエリアが多く存在します。家賃帯も都市部ほど高くはありませんが、物件価格の安さを踏まえると利回り計算で有利になることがあります。リフォームや管理を効率化し、コストを削減する
不要な大掛かりリフォームを避け、入居者ニーズに直結する箇所（キッチン・浴室・水回りなど）に予算を集中投下することで、余計なコストを削減できます。また、自主管理にチャレンジすることも一つの手段ですが、手間と時間とのバランスを見極める必要があります。
需要のあるエリアの見極め方
戸建て賃貸投資において、エリア選定は成功のカギを握る最重要ポイントです。どんなに魅力的な物件でも、需要がなければ安定的に入居者を確保できません。以下のポイントを意識してエリアを見極めましょう。
ファミリー層が多い地域
戸建て賃貸の主なターゲットはファミリー層です。よって、学校や商業施設、病院、保育園など、家族が暮らしやすい環境が整った地域を選ぶのが基本です。学区の評判や治安の良さ、子育て世帯の人口推移などもリサーチし、賃貸需要の状況を把握するとよいでしょう。
都市近郊や地方中核都市
人口が集中する都心部だけでなく、地方中核都市や都市近郊であっても、アクセスが良いエリアであれば十分に需要があります。また、地方都市は都心部に比べて地価が安い傾向にあるため、初期投資を抑えつつ、安定的な賃貸需要を狙える可能性があります。特に地方中核都市やベッドタウンとして機能している地域は、人口減少が激しくないケースも多いので検討してみましょう。
駐車場付きの物件
地方や郊外では、車社会が一般的なため駐車場ニーズが高いです。物件敷地内に駐車スペースがあるかどうかは、入居率を大きく左右します。また、近隣に月極駐車場などがあったとしても、敷地内駐車場のほうがファミリー世帯にとっては圧倒的に魅力的です。「車が2台以上置けるか？」なども含め、駐車場事情は必ずチェックしましょう。
購入時のチェックポイント
戸建て賃貸投資を成功させるうえで、物件選びは非常に重要です。購入する段階で注意すべき主なポイントを見ていきましょう。
物件価格と修繕費のバランス
戸建て投資では、新築よりも中古物件（築古物件）がターゲットになることが多いです。中古物件は購入価格は安く済む反面、一定の修繕費やリフォーム費が必要になる可能性があります。よって、「物件取得価格 + リフォーム費」を合算した総コストで収支を試算し、利回りを計算しましょう。購入価格が安いからといって飛びつくと、想定外の大規模修繕が発生して赤字を抱えるリスクもあります。
法的リスクの確認
不動産には法的な制限や権利関係が絡むことが多々あります。とくに戸建て中古物件を購入する場合は、以下のような点に注意が必要です。
再建築不可物件
接道義務を満たさないなどの理由で、建物の再建築が認められないケースがあります。再建築不可の場合、売却時にも極端に買い手がつきにくくなります。借地権付き物件
借地権は土地の所有者と借地権者の間の契約形態によって複雑な権利関係が生じます。借地契約の更新手続きや地代の支払いなど、通常の所有権物件よりも気を配る点が多くなるので、よく理解したうえで購入を検討しましょう。
土地の資産価値
将来的に物件を売却する可能性も視野に入れるなら、土地の資産価値にも注目しましょう。土地の価値が大幅に下がりそうなエリアを選んでしまうと、いざ売却したいときに思うような価格で手放せません。長期保有を前提としても、エリアの将来性や都市計画、人口動向などを把握しておくと安心です。
戸建て賃貸の管理と運営
戸建て賃貸は、マンションやアパートに比べると管理が比較的楽だとされることもありますが、実際には修繕・維持管理などの作業がオーナーに大きくのしかかる場合もあります。自主管理でコストを下げるか、管理会社に委託して安定運営を図るかなど、戦略をしっかり考えておきましょう。
入居者募集
戸建て賃貸を探す層は、ファミリーやペット可物件を探している人など、ある程度ニーズがはっきりしていることが多いです。そのため、募集の段階で物件の特徴やメリットを明確に打ち出すことが重要です。例えば、以下のようなポイントがアピール材料になります。
- ペット飼育可（犬・猫OKなど）
- 駐車場2台以上可能
- 庭・バルコニー・ウッドデッキなどの屋外スペース
- 周辺環境（学校やスーパー、病院までの距離など）
地元の不動産会社やポータルサイトの活用によって、ターゲット層に効率よく情報を届けることができます。
修繕・リフォーム
築古物件を扱う場合、入居者が決まった後も定期的な修繕やメンテナンスを怠ってはいけません。特に注意したいのは水回り（キッチン・バス・トイレ）や屋根・外壁の劣化です。雨漏りや配管トラブルなどは、入居者にとって大きなマイナス要因となり、退去やクレームにつながる可能性があります。
また、次の入居者を確保する際に大掛かりなリフォームが必要になるケースもあるため、定期的にチェックする習慣をつけると良いでしょう。コストを最小限に抑えるためには、「必要最低限の改修」と「物件の魅力を高めるための改修」のバランスが大切です。
自主管理 vs 管理会社委託
自主管理
自分で入居者の募集や契約、クレーム対応、退去時の原状回復手続きなどを行う方法です。管理会社に支払う手数料を削減できるメリットがありますが、オーナー自身の労力と時間を必要とします。物件数が増えると一気に手間が増え、事業規模が大きくなるほどオーナー1人で全てをこなすのは厳しくなります。管理会社委託
入居者募集や賃貸管理を専門の不動産会社に任せる方法です。管理料として家賃の数％を支払う必要がありますが、オーナーの負担は大幅に軽減されます。初心者や副業として戸建て賃貸を運営する方にとっては、管理会社に任せたほうがトラブルを回避しやすいメリットもあります。
どちらを選ぶにしても一長一短があり、オーナーの投資スタンスやライフスタイル、事業規模などで最適解は変わります。まずは1棟目を購入する際に管理方法をじっくり検討し、必要に応じて柔軟に方針転換できるようにしておくと良いでしょう。
注意すべきリスクとその対策
不動産投資にはリスクがつきものです。戸建て賃貸だからといって絶対に安定というわけではありません。代表的なリスクと、その対策をあらかじめ把握しておくことが大切です。
空室リスク
入居者が決まらなければ家賃収入はゼロになります。戸建て賃貸は競合が少ない反面、地域によっては十分な需要がない場合もあります。対策としては下記を意識しましょう。
- 需要の高いエリアを選ぶ
ファミリー層が多い、利便性の高いエリアを選ぶことが前提となります。 - 賃料設定を市場相場より若干低めに
過度なディスカウントは避けたいですが、周辺相場より少しだけ安めに設定すると入居率が高まりやすくなります。 - 独自の付加価値を付ける
ペット可やDIY可、ホームセキュリティ導入など、物件に特徴を持たせることで競合との差別化を図れます。
修繕費用の負担
築古戸建ては魅力的な投資対象ですが、大規模な修繕が必要になるリスクも高まります。特に屋根・外壁・配管などのインフラ部分は、長年使われ続けることで劣化が進みやすいポイントです。
購入前にはインスペクション（建物診断）を依頼するなどして、トラブルの可能性をしっかり洗い出すことが重要です。修繕積立金のように、毎月一定額を修繕費として積み立てておけば、急な出費にも対応しやすくなります。
法規制の変更
自治体ごとに条例や規制が異なることがあり、場合によっては用途変更の許可を得る必要が生じるケースもあります。例えば、住宅地においては増改築や建物用途変更に制限がある可能性があります。購入前に自治体の建築指導課などに相談し、物件の用途や増改築に関するルールを把握しておくと安心です。
自然災害リスク
戸建ては洪水・台風・地震などの自然災害リスクも考慮が必要です。ハザードマップを確認したり、保険の加入をしっかり検討することで、万が一の災害に備えましょう。とくに水害リスクが高いエリアでは、保険料が上がったり、場合によっては保険加入が難しくなる可能性もあります。
成功するためのポイント
戸建て賃貸投資で成功するためには、物件選びの段階から管理・運営に至るまで、一貫した戦略を持つことが重要です。以下のポイントを押さえておきましょう。
古家再生投資プランナーの活用
全国古家再生推進協議会では、空き家・古家を再生して活用するためのノウハウを体系的に学べる「古家再生投資プランナー」制度を設けています。戸建て投資を検討している方、特に安価な築古物件を活用して高利回りを目指したい方にとって、古家再生のプロフェッショナルから学ぶ機会は大いに役立つでしょう。
詳しくはこちらから → 古家再生投資プランナー
実績のある投資手法を学ぶ
すでに戸建て賃貸投資で成功している事例を学ぶことは、遠回りを防ぐうえで非常に有効です。物件のチェックポイントやリフォームの優先度、管理ノウハウなど、先人たちの事例から学べることはたくさんあります。全国古家再生推進協議会では、空き家・古家再生投資の成功事例や、具体的なリスク対策も含めたノウハウを提供しています。セミナーや勉強会、会員同士の交流を通じて、最新の情報を得ることが可能です。
物件選びを慎重に
最終的に戸建て賃貸投資を成功させるには、物件選定が肝になります。価格だけに飛びつくのではなく、地域の需要や物件の法的問題、リフォームの必要性などを総合的に判断しましょう。また、不動産会社だけに頼るのではなく、現地調査を自ら行い、周辺環境や住みやすさを確かめる姿勢も大切です。時間はかかりますが、その分だけリスクを抑えられ、投資成功の確率を高めることにつながります。
まとめ
戸建て賃貸投資は、
- 高い利回りを狙いやすい
- 競合が比較的少なくファミリー層を確実に取り込める
- 長期入居が期待でき、安定収入を得られやすい
といった魅力があります。しかし一方で、
- 物件選びを誤ると修繕コストがかさむ
- 空室リスクや立地リスク、自然災害リスクなどをしっかり考慮する必要がある
- 法規制やエリア需要のリサーチ不足は大きな損失につながる
という注意点・リスクも存在します。
戸建て賃貸投資で成功するためには、徹底した下調べとリスク管理、そして正しい知識が欠かせません。特に、築古物件を再生して賃貸に出す「古家再生投資」は、高利回りが見込める一方で、リフォーム費用や管理の難しさなどのハードルも存在します。こうしたポイントを踏まえたうえで、確かなノウハウを持った専門家や経験者のサポートを受けることで、リスクを最小限に抑えながら安定したキャッシュフローを目指すことができます。
もし戸建て賃貸投資に興味がある方は、ぜひ「古家再生投資プランナー」の受講を検討してみてください。全国古家再生推進協議会では、実践的なカリキュラムや成功事例の共有を通じて、多くの方が空き家・古家投資で成果を上げられるようサポートしています。
「やり方次第ではしっかり儲かるけれど、慎重な物件選びが大前提」――これが戸建て賃貸投資の大きな特徴です。正しい知識と適切な判断、そしてプロからのアドバイスを取り入れることで、戸建て賃貸の魅力を最大限に活かし、長期的に安定した収益を確保していきましょう！
戸建て賃貸投資に興味がある方は「古家再生投資プランナー」の受講をぜひご検討ください！
- 古家再生投資プランナー講座の詳細はこちら → 古家再生投資プランナー
本記事が、戸建て賃貸投資に関する基礎知識やリスク対策の理解に少しでも役立てば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今後の投資活動にぜひお役立てください。
POST： 2025.02.22
